以雅居乐地产为例对房地产企业的财务风险分析和防范研究(附件)【字数：8965】
摘 要近十五年来，房地产行业的发展深刻的影响国家宏观经济发展的走势，并且潜移默化的改变人们生活、消费的理念及水平。从产业结构来看，房地产行业影响着其上下游众多企业，包括钢铁、化工、园林、水泥、装修及家电等。所以，房地产行业的风险状况对国家经济稳定、人民生活安定以及产业结构来说都是至关重要的。但是，单单是财务一方面问题，就严重的影响着房地产企业的兴衰。本文从房地产行业财务风险分析理论出发，以雅居乐地产为例，通过对筹资、投资、经营、发展能力这四个维度的考量，全面识别和分析雅居乐地产财务风险问题。在财务风险问题的基础上，结合国家政治、经济等因素，再深入到雅居乐内部，指出雅居乐财务风险的成因。最后，文章给出雅居乐地产财务风险防范的建议，并以此期望对房地产行业有所启示。
目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
第一章 绪论 1
1.1本课题研究的背景 1
1.2本课题研究的意义 1
1.3本课题研究的内容与方法 2
第二章 财务风险与资本结构综述 3
2.1房地产企业财务风险 3
2.2资本结构理论综述 4
第三章 雅居乐财务风险识别与分析 5
3.1雅居乐简介 5
3.2雅居乐财务风险识别 5
3.3雅居乐财务风险成因分析 10
第四章 房地产行业财务风险防范对策 14
4.1筹资中的财务风险防范对策 14
4.2投资中的财务风险防范对策 14
4.3营运中的财务风险防范对策 15
结论与展望 16
致 谢 17
参考文献 18
第一章 绪论
1.1本课题研究的背景
我国房地产的起步不算早，但是发展速度确实相当快的。据了解，我国房地产行业真正有起色是从上世纪90年代之后，市场经济逐渐步入正轨、人民渐渐步入小康社会开始，住房需求就起来了。2000年以后，国家逐渐结束了工人分配住房的政策，房地产开始完全走向市场化，需求不断激增。2008年金融危机后，资本市场再也不像之前那么繁荣，社会通货膨胀严重，传统制造业也走向低谷。这时候 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
，无论是人民还是企业都开始寻求资产增值保值的投资，或是投机性目的。那么，房地产就是较好的选择。无论是解决住房刚性需求，还是投资，购房都可以达到目的。于是从2008年后，全国楼市一片红。红极一时必定会带来诸多的限制。近年来推出的“国五条”、“国八条”，以及融资拍地和居民住房贷款的限制让房地产行业降温。加之各大品牌房地产市场挤占、劳动力及原材料成本上升，房企已经不像前几年一样火爆。随之而来的风险必然有财务的因素。如何防范并控制房企的财务风险对每个房企以及投资者必然有好处。值得研究。
1.2本课题研究的意义
房地产企业不属于金融行业，但却和金融业息息相关，比如住房抵押贷款证券化的例子引发了美国金融危机。此外，住房和民生和投资者利息也息息相关。所以，房地产企业的安全和风险是非常值得研究的。本文从风险分析、识别与防范等的角度对房地产企业的财务问题进行研究。本文研究理论意义是：（1）拓展财务风险分析的方法，并应用于房地产企业中，用以助力房企财务风险管理；（2）结合企业自身因素和宏观政策性因素，拓展财务风险管理的方法。本文研究现实价值：（1）帮助分析雅居类地产近几年财务水平及风险；（2）以小见大，通过对雅居乐财务风险的分析，提出笔者个人对房企财务风险提出的防范对策。通过本次的研究，期望可以为房地产企业财务工作者、风险管理者和领导所重视，在日后财务风险分析工作、投资发展战略制定工作中利用。
1.3本课题研究的内容与方法
本文研究的内容有：
第一点，简述房地产企业发展和研究其财务风险的理论和现实价值。
第二点，阐述资本结构理论和房地产企业财务风险内容及特点。
第三点，按照财务风险理论中筹资、投资、营运和发展能力四个视角，利用每一点分析视各自的评价指标，并结合近几年雅居乐财务数据和行业均值数据对比做研究，透彻识别其财务风险。
第四点，从内部组织结构和外部政策性因素的角度解读房企面临的压力和财务风险。
第五点，按照筹资、投资和营运三个视角，以及前述雅居乐的风险分析结果，提出我国房企需要有的应对财务风险的对策。
最后，分点论述本文结论。
第二章 财务风险与资本结构综述
2.1房地产企业财务风险
财务风险通常是对债权人和股东而言的，表现形式通常为企业缺乏足够的现金流偿还债务、也没有能力给股东带来投资回报。那么，从对定义的分析可以看出财务风险主要牵扯到一个企业的偿债、营运和盈利三种能力。在企业的财务风险中也正是以这三个角度进行分析。
偿债能力与现金流水平、债务结构和资本结构有密切关系；营运能力与各类资产流动性关系密切程度最大；盈利能力是投资的回报率，通常用各类资产回报率、利润率表示。这三者其实都有一个本质的内涵，就是企业的发展能力。
房地产行业是资金流特点显著的企业，日常现金流、周转期纷繁复杂，而且受制宏观与微观经济环境影响特别严重，财务风险表现主要有以下几点：
1.现金流量非常大
动辄几亿的拍地、十几亿的工程项目投资，使得几乎所有房地产企业前期投资和中期运营过程中现金流出的速度和量度非常大，而且这其中房地产企业几乎处于现金流出的状态。结合现阶段中央对房地产企业融资渠道的限制和融资方式的限制，使得众多房地产企业面临现金亏空、偿债压力大的风险。
2.资金周转时间长
房地产项目投资基本都在一年以上， 有的甚至经历谈判、建造、验收和发售需要几年的时间。虽然预售的模式在众多房地产企业中运用，但是从资金投入到回收也需要至少1年以上的时间周期。那么，在当下信托筹资利率极高的情况下，对其再融资和偿债的压力就非常大了。
3.营运风险突出
地产的售卖现阶段已经不再是公平合理下的市场交易机制，政府这只“有形的手”在其中调控的越来越严重。一方面是限购、一方面是限贷，从供给端和需求端让房地产行业走向正常的轨道。限购主要针对二套房购买者、非刚性购房者，通过提高税率、首付比例减少其购房欲望。限贷主要是针对房地产企业，通过限制融资渠道、金额和用途，减少房地产行业“泡沫经济”。
2.2资本结构理论综述
资本结构，表面上是指企业资产与长短期负债的分配。但其实资本结构更加重视企业各资产的真实价值，以其价值为视角判断企业资本的构成。从广义上来说，资本结构研究的是资产负债比，从企业股权结构和债券结构的角度定量分析企业资本来源及其占比。资本结构理论中的债务资本，按期限（通常以一年为限）区分短期和长期债务资本；资本结构中股权资本研究的是所有者权益来源、构成及价值。从狭义上来说，资本结构研究的目的是判断企业融资能力和偿债能力。通过债务与股权的对比，识别企业未来可融资的空间范围。后来被用于企业财务风险分析中融资能力和偿债能力的分析。通过资本结构分析，企业还可以进行资本结构调整以减轻融资所带来的成本压力及风险。
目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
第一章 绪论 1
1.1本课题研究的背景 1
1.2本课题研究的意义 1
1.3本课题研究的内容与方法 2
第二章 财务风险与资本结构综述 3
2.1房地产企业财务风险 3
2.2资本结构理论综述 4
第三章 雅居乐财务风险识别与分析 5
3.1雅居乐简介 5
3.2雅居乐财务风险识别 5
3.3雅居乐财务风险成因分析 10
第四章 房地产行业财务风险防范对策 14
4.1筹资中的财务风险防范对策 14
4.2投资中的财务风险防范对策 14
4.3营运中的财务风险防范对策 15
结论与展望 16
致 谢 17
参考文献 18
第一章 绪论
1.1本课题研究的背景
我国房地产的起步不算早，但是发展速度确实相当快的。据了解，我国房地产行业真正有起色是从上世纪90年代之后，市场经济逐渐步入正轨、人民渐渐步入小康社会开始，住房需求就起来了。2000年以后，国家逐渐结束了工人分配住房的政策，房地产开始完全走向市场化，需求不断激增。2008年金融危机后，资本市场再也不像之前那么繁荣，社会通货膨胀严重，传统制造业也走向低谷。这时候 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
，无论是人民还是企业都开始寻求资产增值保值的投资，或是投机性目的。那么，房地产就是较好的选择。无论是解决住房刚性需求，还是投资，购房都可以达到目的。于是从2008年后，全国楼市一片红。红极一时必定会带来诸多的限制。近年来推出的“国五条”、“国八条”，以及融资拍地和居民住房贷款的限制让房地产行业降温。加之各大品牌房地产市场挤占、劳动力及原材料成本上升，房企已经不像前几年一样火爆。随之而来的风险必然有财务的因素。如何防范并控制房企的财务风险对每个房企以及投资者必然有好处。值得研究。
1.2本课题研究的意义
房地产企业不属于金融行业，但却和金融业息息相关，比如住房抵押贷款证券化的例子引发了美国金融危机。此外，住房和民生和投资者利息也息息相关。所以，房地产企业的安全和风险是非常值得研究的。本文从风险分析、识别与防范等的角度对房地产企业的财务问题进行研究。本文研究理论意义是：（1）拓展财务风险分析的方法，并应用于房地产企业中，用以助力房企财务风险管理；（2）结合企业自身因素和宏观政策性因素，拓展财务风险管理的方法。本文研究现实价值：（1）帮助分析雅居类地产近几年财务水平及风险；（2）以小见大，通过对雅居乐财务风险的分析，提出笔者个人对房企财务风险提出的防范对策。通过本次的研究，期望可以为房地产企业财务工作者、风险管理者和领导所重视，在日后财务风险分析工作、投资发展战略制定工作中利用。
1.3本课题研究的内容与方法
本文研究的内容有：
第一点，简述房地产企业发展和研究其财务风险的理论和现实价值。
第二点，阐述资本结构理论和房地产企业财务风险内容及特点。
第三点，按照财务风险理论中筹资、投资、营运和发展能力四个视角，利用每一点分析视各自的评价指标，并结合近几年雅居乐财务数据和行业均值数据对比做研究，透彻识别其财务风险。
第四点，从内部组织结构和外部政策性因素的角度解读房企面临的压力和财务风险。
第五点，按照筹资、投资和营运三个视角，以及前述雅居乐的风险分析结果，提出我国房企需要有的应对财务风险的对策。
最后，分点论述本文结论。
第二章 财务风险与资本结构综述
2.1房地产企业财务风险
财务风险通常是对债权人和股东而言的，表现形式通常为企业缺乏足够的现金流偿还债务、也没有能力给股东带来投资回报。那么，从对定义的分析可以看出财务风险主要牵扯到一个企业的偿债、营运和盈利三种能力。在企业的财务风险中也正是以这三个角度进行分析。
偿债能力与现金流水平、债务结构和资本结构有密切关系；营运能力与各类资产流动性关系密切程度最大；盈利能力是投资的回报率，通常用各类资产回报率、利润率表示。这三者其实都有一个本质的内涵，就是企业的发展能力。
房地产行业是资金流特点显著的企业，日常现金流、周转期纷繁复杂，而且受制宏观与微观经济环境影响特别严重，财务风险表现主要有以下几点：
1.现金流量非常大
动辄几亿的拍地、十几亿的工程项目投资，使得几乎所有房地产企业前期投资和中期运营过程中现金流出的速度和量度非常大，而且这其中房地产企业几乎处于现金流出的状态。结合现阶段中央对房地产企业融资渠道的限制和融资方式的限制，使得众多房地产企业面临现金亏空、偿债压力大的风险。
2.资金周转时间长
房地产项目投资基本都在一年以上， 有的甚至经历谈判、建造、验收和发售需要几年的时间。虽然预售的模式在众多房地产企业中运用，但是从资金投入到回收也需要至少1年以上的时间周期。那么，在当下信托筹资利率极高的情况下，对其再融资和偿债的压力就非常大了。
3.营运风险突出
地产的售卖现阶段已经不再是公平合理下的市场交易机制，政府这只“有形的手”在其中调控的越来越严重。一方面是限购、一方面是限贷，从供给端和需求端让房地产行业走向正常的轨道。限购主要针对二套房购买者、非刚性购房者，通过提高税率、首付比例减少其购房欲望。限贷主要是针对房地产企业，通过限制融资渠道、金额和用途，减少房地产行业“泡沫经济”。
2.2资本结构理论综述
资本结构，表面上是指企业资产与长短期负债的分配。但其实资本结构更加重视企业各资产的真实价值，以其价值为视角判断企业资本的构成。从广义上来说，资本结构研究的是资产负债比，从企业股权结构和债券结构的角度定量分析企业资本来源及其占比。资本结构理论中的债务资本，按期限（通常以一年为限）区分短期和长期债务资本；资本结构中股权资本研究的是所有者权益来源、构成及价值。从狭义上来说，资本结构研究的目的是判断企业融资能力和偿债能力。通过债务与股权的对比，识别企业未来可融资的空间范围。后来被用于企业财务风险分析中融资能力和偿债能力的分析。通过资本结构分析，企业还可以进行资本结构调整以减轻融资所带来的成本压力及风险。
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