房价上涨的原因及缓解房价上涨的对策研究
房价上涨的原因及缓解房价上涨的对策研究[20191229210106]
摘要
改革开放以来，我国住房制度由福利、实物分配向货币化、商品化分房转化，促使房地产建设不断发展；而房地产市场的迅速发展，也进一步刺激和带动了我国经济的增长。当然，对于经济发达的苏州地区，房地产发展更是如此。
然而，苏州房地产市场的发展，很大程度上促进了苏州经济的高速增长。但这一过程也逐渐显现出诸多矛盾，尤其是近年来房价过快且持续的上涨问题。苏州房价持续上涨的这一趋势已经远远超过人们的承受能力，并成为大家关注的焦点问题。本文基于这样的背景，从苏州房价发展的特点出发，深入分析其快速持续上涨的原因，在此基础上提出了缓解苏州房价持续上涨的对策。
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关键字:房价上涨因素措施
目录
1.绪论 1
1.1研究背景与问题提出 1
1.2研究目的和意义 2
1.3研究现状 2
1.4研究思路与方法 3
2.苏州房价持续上涨的发展特点 5
2.1苏州房价上涨的时段性特征 5
2.2苏州房价上涨的区域性特征 6
3.苏州房价持续上涨的原因分析 9
3.1 影响房屋需求曲线变动的因素 9
3.1.1 苏州人均收入水平的提高 9
3.1.2 苏州城镇家庭户数的增加 10
3.1.3 城镇住房制度改革 11
3.1.4 财富效应 11
3.1.5 按揭贷款购房制度 12
3.2 影响房屋供给曲线的因素 12
3.2.1土地取得成本持续增加 12
3.2.2建安成本不断增加 13
3.2.3有关税费税目多、税额大 14
4.缓解苏州房价持续上涨的对策措施 16
4.1合理引导资金流向 16
4.2调整住房的供应结构 16
4.3加强银行信贷监管 17
4.4完善土地收购储备制度 18
4.5完善房地产税费制度 18
结语 20
参考文献 21
致谢 22
1.绪论
1.1研究背景与问题提出
1998年我国推出停止“福利分房”的政策,我国的房地产业也由原来的计划体制开始改变成为市场化发展。我国政府为了促进住宅产业的快速发展,大力鼓励和支持房地产的开发和个人自行购房。各大银行也推出个人住房按揭贷款业务,加快了购房者的购房速度。1998—2013年国内住宅产业发展有了实质性的飞跃，房地产企业逐渐壮大，出现一批领军企业，甚至产生了万科这样在全世界房地产企业中市值最高的卓越企业。住宅开发的各项经济指标也有了大幅提高。
房地产市场在经济发达的苏州也占据了重要的位置，据统计：1998年苏州住宅投资额为58.54亿元，到2012年达到1263.4亿元，是98年的21.58倍。2012年苏州住宅施工面积和竣工面积分别为6049.39万平方米、1386.17万平方米，是2001年的8.8倍和3.6倍。可见，房地产业已经成为苏州的支柱产业之一。
但是随着房地产业的快速发展，我们不得不面对一个新的问题，那就是房价越来越高。房价的快速上涨让普通老百姓倍感购房压力越来越大。根据苏州统计局公布数据,1998年,苏州住宅成交均价为1854元/平方米；2012年住宅均价达到8980元/平方米，增幅达384%。
在这样的事实面前，我国政府也相继出台了一些调控政策，如“国十一条”、“国十条”以及2013年刚颁布的“国五条”，对房地产市场来说可以算是很严厉的调控政策了。对于房地产市场快速发展的苏州，也紧随国家调控政策的脚步。2014年初，苏州政府印发了《关于进一步加强全市房地产项目管理》的通知。为了进一步加强、规范房地产市场的管理，促进房地产市场健康发展。正是因为目前苏州房地产市场出现过热的现象，所以通过对苏州房价发展的特点以及房价为什么持续上涨的原因展开分析，从而提出缓解苏州房价过快上涨的对策。
1.2研究目的和意义
房地产市场作为我国经济增长的支柱性产业，发挥着重要的作用。然而房价高也是经济发展中的一个突出问题。对于经济发达的苏州来说也不例外。在这种形势下，本文从苏州房价发展的特点出发，并结合现有关于苏州房价上涨的影响因素展开讨论，在此基础上提出缓解房价过快上涨的某些对策。
通过此课题的研究，可以使我们对苏州房价的发展特点有基本了解，并针对房价上涨问题提出一些建议。通过多方面的努力，来规范房地产市场的发展，对其科学地进行管理，最大限度地发挥其积极作用，从而带动苏州经济持续、快速、稳定的发展；因此，本课题的研究具有重要的理论意义和现实意义。
1.3研究现状
围绕房价上涨的特点，一些学者认为房价的上涨具有一定的时段性，而另一些学者则认为不同的区域，也会对房价的上涨起到一定作用发的影响。如曹琳（2011）认为一、从经济发展规模来看，一线城市的国民生产总值远高于二、三线城市，所以一线城市比二线、三线城市的经济发展潜力更大；二、就消费能力来说，三类城市存在较大落差，同样一线城市领先于二、三线城市，在增长速度上也明显较快，说明一线城市在人均可支配收入方面有很大的发展潜力。所以来说房地产区域的特征会间接影响到房价的不同。一线城市房价明显高于二、三线城市的房价[1]。任春杨（2012）则认为，2008年金融危机的爆发，我国政府出台了一系列政策对房地产行业的支持，使我国房地产市场很快有了起色，随之房价也上涨了，越超了居民的购买能力，使居民购房压力增加了[2]。余静静（2013）认为由于城市间的地理位置、经济、文化等差异，表现为区域间的房地产发展不平衡，2011年住宅平均价格在我国的东中部地区表现出巨大的差异，东部区域的住宅均价远超中西部区域的2倍之多，住宅平均价格以北京的15517.9元/平方米局首位，以青海的3090.01元/平方米排名最后，从数据上看最高值和最低值之间差距有5倍之多，所以房地产价格区域化差异越来越明显［3］。
围绕房价上涨的原因，一些学者认为房价上涨既有需求方面的原因也有供给方面的原因，要一分为二的分析，比如说需求方面：有居民收入水平的提高、城镇人口总数及人口户数的增加、银行对于个人住房贷款方面的一些政策等；供给方面对房价上涨的影响因素有：取得土地成本的增加、房地产开发和管理的费用的增加等。
关于需求方面而言：如漆明春（2012）认为居民人均可支配收入的增加，说明居民闲置的资金增多，这样就增强了居民的购房能力，加快了房屋需求。居民储蓄存款余额的不断增加，也进一步提升了居民对房屋等大额商品的购买力[4]。又如何梦晓（2013）认为在按揭贷款购房制度的实施之下，让那些没有足够资金的人实现了购房愿望，加快了购房行动。而且这种制度，不管是对于购房者、开发商还是银行都是有利的[5]。再如华杰杨（2013）认为我国城镇人口总数增速较快，但是居民家庭户数却在减少，一定程度上，居民增加了对房屋总户数的需求，一定程度上促进了房价的上涨[6]。
关于供给方面而言：如牟峰（2013）认为地方政府大面积征用集体土地，继而高价出让，这种招标、拍卖、挂牌的方法，使土地出让金逐年上涨，使得开发商取得土地的成本也增加了。开发商的开发和管理成本也大幅提升，其中原材料的价格不断提升，一定程度上也造成了住宅价格的上涨[7]。又如陈超，柳子，君肖辉（2013）认为房地产开发的各种税费，国目前的税收制度相对于发达国家还不够完善，结构设计不合理，这些税费很大程度上转移到购房者身上，加剧了房价的上升，给购房者带来了极大的负担[8]。
围绕缓解房价上涨的对策来说，贾少全（2013）认为加强对商业银行的监督管理，减少银行的信贷风险。完善资本市场机制，拓宽房地产开发企业的融资渠道[9]。谷声然（2013）认为要改善住房供应结构，合理控制别墅及高档住宅建设，增加经济适用房、廉租房建设，使真正需要住房的人实现购房愿望，对该经适房和廉租户实行追踪制度[10]。王霄、王立勇（2013）认为可以通过完善房地产税费制度来实现，虽然不能减少税率或者取消房地产税，但是可以取消房地产开发中的一些不合理收费 [11]。
摘要
改革开放以来，我国住房制度由福利、实物分配向货币化、商品化分房转化，促使房地产建设不断发展；而房地产市场的迅速发展，也进一步刺激和带动了我国经济的增长。当然，对于经济发达的苏州地区，房地产发展更是如此。
然而，苏州房地产市场的发展，很大程度上促进了苏州经济的高速增长。但这一过程也逐渐显现出诸多矛盾，尤其是近年来房价过快且持续的上涨问题。苏州房价持续上涨的这一趋势已经远远超过人们的承受能力，并成为大家关注的焦点问题。本文基于这样的背景，从苏州房价发展的特点出发，深入分析其快速持续上涨的原因，在此基础上提出了缓解苏州房价持续上涨的对策。
*查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:房价上涨因素措施
目录
1.绪论 1
1.1研究背景与问题提出 1
1.2研究目的和意义 2
1.3研究现状 2
1.4研究思路与方法 3
2.苏州房价持续上涨的发展特点 5
2.1苏州房价上涨的时段性特征 5
2.2苏州房价上涨的区域性特征 6
3.苏州房价持续上涨的原因分析 9
3.1 影响房屋需求曲线变动的因素 9
3.1.1 苏州人均收入水平的提高 9
3.1.2 苏州城镇家庭户数的增加 10
3.1.3 城镇住房制度改革 11
3.1.4 财富效应 11
3.1.5 按揭贷款购房制度 12
3.2 影响房屋供给曲线的因素 12
3.2.1土地取得成本持续增加 12
3.2.2建安成本不断增加 13
3.2.3有关税费税目多、税额大 14
4.缓解苏州房价持续上涨的对策措施 16
4.1合理引导资金流向 16
4.2调整住房的供应结构 16
4.3加强银行信贷监管 17
4.4完善土地收购储备制度 18
4.5完善房地产税费制度 18
结语 20
参考文献 21
致谢 22
1.绪论
1.1研究背景与问题提出
1998年我国推出停止“福利分房”的政策,我国的房地产业也由原来的计划体制开始改变成为市场化发展。我国政府为了促进住宅产业的快速发展,大力鼓励和支持房地产的开发和个人自行购房。各大银行也推出个人住房按揭贷款业务,加快了购房者的购房速度。1998—2013年国内住宅产业发展有了实质性的飞跃，房地产企业逐渐壮大，出现一批领军企业，甚至产生了万科这样在全世界房地产企业中市值最高的卓越企业。住宅开发的各项经济指标也有了大幅提高。
房地产市场在经济发达的苏州也占据了重要的位置，据统计：1998年苏州住宅投资额为58.54亿元，到2012年达到1263.4亿元，是98年的21.58倍。2012年苏州住宅施工面积和竣工面积分别为6049.39万平方米、1386.17万平方米，是2001年的8.8倍和3.6倍。可见，房地产业已经成为苏州的支柱产业之一。
但是随着房地产业的快速发展，我们不得不面对一个新的问题，那就是房价越来越高。房价的快速上涨让普通老百姓倍感购房压力越来越大。根据苏州统计局公布数据,1998年,苏州住宅成交均价为1854元/平方米；2012年住宅均价达到8980元/平方米，增幅达384%。
在这样的事实面前，我国政府也相继出台了一些调控政策，如“国十一条”、“国十条”以及2013年刚颁布的“国五条”，对房地产市场来说可以算是很严厉的调控政策了。对于房地产市场快速发展的苏州，也紧随国家调控政策的脚步。2014年初，苏州政府印发了《关于进一步加强全市房地产项目管理》的通知。为了进一步加强、规范房地产市场的管理，促进房地产市场健康发展。正是因为目前苏州房地产市场出现过热的现象，所以通过对苏州房价发展的特点以及房价为什么持续上涨的原因展开分析，从而提出缓解苏州房价过快上涨的对策。
1.2研究目的和意义
房地产市场作为我国经济增长的支柱性产业，发挥着重要的作用。然而房价高也是经济发展中的一个突出问题。对于经济发达的苏州来说也不例外。在这种形势下，本文从苏州房价发展的特点出发，并结合现有关于苏州房价上涨的影响因素展开讨论，在此基础上提出缓解房价过快上涨的某些对策。
通过此课题的研究，可以使我们对苏州房价的发展特点有基本了解，并针对房价上涨问题提出一些建议。通过多方面的努力，来规范房地产市场的发展，对其科学地进行管理，最大限度地发挥其积极作用，从而带动苏州经济持续、快速、稳定的发展；因此，本课题的研究具有重要的理论意义和现实意义。
1.3研究现状
围绕房价上涨的特点，一些学者认为房价的上涨具有一定的时段性，而另一些学者则认为不同的区域，也会对房价的上涨起到一定作用发的影响。如曹琳（2011）认为一、从经济发展规模来看，一线城市的国民生产总值远高于二、三线城市，所以一线城市比二线、三线城市的经济发展潜力更大；二、就消费能力来说，三类城市存在较大落差，同样一线城市领先于二、三线城市，在增长速度上也明显较快，说明一线城市在人均可支配收入方面有很大的发展潜力。所以来说房地产区域的特征会间接影响到房价的不同。一线城市房价明显高于二、三线城市的房价[1]。任春杨（2012）则认为，2008年金融危机的爆发，我国政府出台了一系列政策对房地产行业的支持，使我国房地产市场很快有了起色，随之房价也上涨了，越超了居民的购买能力，使居民购房压力增加了[2]。余静静（2013）认为由于城市间的地理位置、经济、文化等差异，表现为区域间的房地产发展不平衡，2011年住宅平均价格在我国的东中部地区表现出巨大的差异，东部区域的住宅均价远超中西部区域的2倍之多，住宅平均价格以北京的15517.9元/平方米局首位，以青海的3090.01元/平方米排名最后，从数据上看最高值和最低值之间差距有5倍之多，所以房地产价格区域化差异越来越明显［3］。
围绕房价上涨的原因，一些学者认为房价上涨既有需求方面的原因也有供给方面的原因，要一分为二的分析，比如说需求方面：有居民收入水平的提高、城镇人口总数及人口户数的增加、银行对于个人住房贷款方面的一些政策等；供给方面对房价上涨的影响因素有：取得土地成本的增加、房地产开发和管理的费用的增加等。
关于需求方面而言：如漆明春（2012）认为居民人均可支配收入的增加，说明居民闲置的资金增多，这样就增强了居民的购房能力，加快了房屋需求。居民储蓄存款余额的不断增加，也进一步提升了居民对房屋等大额商品的购买力[4]。又如何梦晓（2013）认为在按揭贷款购房制度的实施之下，让那些没有足够资金的人实现了购房愿望，加快了购房行动。而且这种制度，不管是对于购房者、开发商还是银行都是有利的[5]。再如华杰杨（2013）认为我国城镇人口总数增速较快，但是居民家庭户数却在减少，一定程度上，居民增加了对房屋总户数的需求，一定程度上促进了房价的上涨[6]。
关于供给方面而言：如牟峰（2013）认为地方政府大面积征用集体土地，继而高价出让，这种招标、拍卖、挂牌的方法，使土地出让金逐年上涨，使得开发商取得土地的成本也增加了。开发商的开发和管理成本也大幅提升，其中原材料的价格不断提升，一定程度上也造成了住宅价格的上涨[7]。又如陈超，柳子，君肖辉（2013）认为房地产开发的各种税费，国目前的税收制度相对于发达国家还不够完善，结构设计不合理，这些税费很大程度上转移到购房者身上，加剧了房价的上升，给购房者带来了极大的负担[8]。
围绕缓解房价上涨的对策来说，贾少全（2013）认为加强对商业银行的监督管理，减少银行的信贷风险。完善资本市场机制，拓宽房地产开发企业的融资渠道[9]。谷声然（2013）认为要改善住房供应结构，合理控制别墅及高档住宅建设，增加经济适用房、廉租房建设，使真正需要住房的人实现购房愿望，对该经适房和廉租户实行追踪制度[10]。王霄、王立勇（2013）认为可以通过完善房地产税费制度来实现，虽然不能减少税率或者取消房地产税，但是可以取消房地产开发中的一些不合理收费 [11]。
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