房地产企业土地增值税纳税筹划方法研究
房地产企业土地增值税纳税筹划方法研究[20191229210749]
摘 要
近年来，随着中国房地产行业的快速发展，房地产销售价格屡创历史新高。为了保证房地产市场的稳定发展，国家进行了一系列的宏观调控，一方面越来越多的企业跻身于房地产行列，加剧了房地产的竞争,另一方面，为了开拓房地产消费市场，房地产企业则将内部成本控制到最小值，纳税筹划越发受到企业的关注。而在近几年中，房地产企业土地增值税的同比增长率相对于国家营业税、国家企业所得税、增值税明显偏高，因此土地增值税的纳税筹划对于房地产企业意义越发重大。
本篇论文主要是在说明土地增值税纳税筹划对房地产企业的重要意义，从纳税筹划环境及现有筹划方法上分析土地增值税纳税筹划的现状，两个具体的案例使用不同的筹划方法，对比之后得出最为有效的筹划途径。然而任何方法都存在不同程度上的安全隐患，这就要求企业在设计筹划方案的时候要从全局考虑，使得实际操作具有可操作性。最后，从企业加强房地产土地增值税筹划角度提出建议，为房地产企业进一步进行纳税筹划提供动力。
*查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:房地产土地增值税纳税筹划
目录
1 绪论 1
1.1 选题背景 1
1.2 研究目的及意义 1
1.3文献回顾 1
1.4研究内容 2
2 土地增值税纳税筹划基本概述 3
2.1 土地增值税的现行规定 3
2.1.1 土地增值税的概述 3
2.1.2 土地增值税的计算规则 3
2.2土地增值税的发展趋势 4
2.3纳税筹划现状分析 5
2.4土地增值税纳税筹划的意义 7
3 房地产企业土地增值税纳税筹划方法及运用 9
3.1普通住房与非普通商品住宅的区别 9
3.2非普通商品住宅项目土地增值税纳税筹划 9
3.2.1机构分立法 9
3.2.2在建工程转让法 10
3.2.3合理定价法 10
3.3 普通住房项目土地增值税纳税筹划 12
3.3.1适度加大建造成本法 12
3.3.2充分利用“免税临界点” 13
3.3.3费用转移法 15
3.4土地增值税纳税筹划方法效果分析 16
4 房地产企业土地增值税纳税筹划注意问题 19
4.1提高售价并不一定能增加利润 19
4.2加强筹划方案实施过程中的巩固更新 19
4.3将纳税筹划落实到经营活动的各个环节 19
4.4明确纳税筹划的功能定位 20
总结与展望 21
参考文献 22
致谢 23
1 绪 论
1.1 选题背景
在国内,我国自土地增值税开征以来，虽然起初征收数额较小，但增长速度相比其他税种明显要快得多[1]。特别是近几年，2007年国家土地增值税403.1亿元，2011年增长至2062.61亿元，尽管这样的增长速度已是相当惊人，但是与房价的增长相比还是显得极不对称的，近些年政府为了抑制房地产泡沫出台一系列政策对房地产进行宏观调控，这进一步缩小了房地产纳税筹划的空间。特别是在2010年，在国家多次对房地产行业进行宏观调控的大背景下，一定程度上增加了房地产企业纳税筹划的难度。在实际工作中，没有提高土地增值税纳税认识，依然未将土地增值税置于纳税筹划重点范围；在出台新政策的环境下没有调整土地增值税纳税筹划思虑，仍然存在不合理、甚至违规的避税行为。
1.2 研究目的及意义
近年来，随着中国房地产行业的快速发展，房地产销售价格更是屡创历史新高[2]。为了保证房地产市场健康发展，中国进行了一系列宏观调控。一方面越来越多的企业跻身于房地产行列，越发加剧了房地产的竞争，另一方面，为了开拓房地产消费市场，房地产企业则将内部成本控制到最小值，纳税筹划越发受到企业的关注。而税收的存在，长远的影响着房地产企业的利润收益。这笔资金能够很好的筹划是可以给企业带来很大的经济回报的[3]，因此房地产企业迫切的需要合理合法科学的土地增值税纳税筹划。
1.3文献回顾
国外研究：
英国资产阶级经济学家约翰·斯图亚特·穆勒（John Stuart Mill）最早提出土地增值税收益应收归国有，他的著作《政治经济学原理》认为对地主阶级的土地增值属于不劳而获，对此征税最是合理的[4]。
Dominic Maxwell 和Anthony Vigor 《土地增值税：值得转变吗》中指出，土地增值税按固定比例进行征收，作为一种在土地出租价基础上的每年必须缴纳的税种，土地增值税不会因为它是否转换而得到发展。这种是否转换的方式不仅通过与政府政策没有冲突，而且也不会减慢住宅建筑物的增长率，它可以通过当地政府的奖励来积极促进它的发展[5]。
1996年诺贝尔经济学奖获得者Wiiliam Vickery认为土地税制与房地产税制间的关系必对经济产生重大影响。土地增值税对土地本身和地上改良物同时征税,势必将影响房屋供应结构,导致供应数量减少。
美国社会经济学家亨利·乔治(Henry George,1839一1897)的著作《进步与贫穷》提出,土地价值之所以增加,归结于人口的聚集与生产，而非个人行为引起，因此土地的价值收益应归国家所有[6]。
国内研究：
孙中山（公元1866-1925 年）提出的经济纲领之一是平均地权。他提出具体措施，地主自行申报国家土地并抽1％的地价税自行上缴，国家有权根据地主报价收回土地，以后土地增值部分则全部收归国有。
财税专家刘玉章在《土地增值税清算大成》中指出，我国征土地增值税的目的包括以下几点：加强国家对房地产开发和房地产市场的调控力度，规范房地产市场的发展；抑制房地产泡沫；提高土地利用率；调整国有土地增值收益分配的方式，增加财政收入[7]。
黎显扬（2013）浅议土地增值税纳税筹划策略中指出，土地增值税纳税筹划可以减少成本增加收入，促进企业的可持续发展。
黄桦、蔡昌在《纳税筹划》中指出，纳税筹划原理主要包括三部分内容：第一，是着眼于对纳税筹划这一现象的内在机理进行的分析与研究。第二，是根据节减税款的不同类别，对纳税筹划过程中的特点与结果进行研究。第三，是通过分析税制不同要素的特点，研究针对税制要素进行筹划的规律与思路，进一步阐述相关的筹划方法。
总之，房地产税收收入在国家财政收入起着决定性的作用，而房地产企业在国民经济中有重要的地位，所以要重视房地产企业的税收问题。
1.4研究内容
本文给出两个具体的案例，通过合理定价筹划法、机构分立法、在建工程转让法、适度加大建造成本法、费用转移法，数据的对比可以明显得出该案例最适合的筹划方法，但得出的结论并不一定在所有的案例中均成立。房地产企业的筹划方案的选择更多的得基于数据的测算上，外部案例环境的变动，使得原来适合的方法变得起不到预计的效果。因此企业在实施方案的时候要敏锐的察觉内外部环境的变化对筹划效果产生的影响，并及时进行有效的改进，研究并找到相应的解决方法，特别是当外部大法律环境发生变更的时候，要及时修订既定的筹划方案，循序渐进，时时完善方案，保证筹划效果最大化的发挥。
2 土地增值税纳税筹划基本概述
2.1 土地增值税的现行规定
土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》[8]。
2.1.1 土地增值税的概述
土地增值税的定义
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税纳税人
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括自然人和个体经营者。
2.1.2 土地增值税的计算规则
依照《土地增值税暂行条例》的规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目归结为：
（1）扣除项目金额=地价款+开发成本+开发费用+相关税金+其他扣除项
摘 要
近年来，随着中国房地产行业的快速发展，房地产销售价格屡创历史新高。为了保证房地产市场的稳定发展，国家进行了一系列的宏观调控，一方面越来越多的企业跻身于房地产行列，加剧了房地产的竞争,另一方面，为了开拓房地产消费市场，房地产企业则将内部成本控制到最小值，纳税筹划越发受到企业的关注。而在近几年中，房地产企业土地增值税的同比增长率相对于国家营业税、国家企业所得税、增值税明显偏高，因此土地增值税的纳税筹划对于房地产企业意义越发重大。
本篇论文主要是在说明土地增值税纳税筹划对房地产企业的重要意义，从纳税筹划环境及现有筹划方法上分析土地增值税纳税筹划的现状，两个具体的案例使用不同的筹划方法，对比之后得出最为有效的筹划途径。然而任何方法都存在不同程度上的安全隐患，这就要求企业在设计筹划方案的时候要从全局考虑，使得实际操作具有可操作性。最后，从企业加强房地产土地增值税筹划角度提出建议，为房地产企业进一步进行纳税筹划提供动力。
*查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:房地产土地增值税纳税筹划
目录
1 绪论 1
1.1 选题背景 1
1.2 研究目的及意义 1
1.3文献回顾 1
1.4研究内容 2
2 土地增值税纳税筹划基本概述 3
2.1 土地增值税的现行规定 3
2.1.1 土地增值税的概述 3
2.1.2 土地增值税的计算规则 3
2.2土地增值税的发展趋势 4
2.3纳税筹划现状分析 5
2.4土地增值税纳税筹划的意义 7
3 房地产企业土地增值税纳税筹划方法及运用 9
3.1普通住房与非普通商品住宅的区别 9
3.2非普通商品住宅项目土地增值税纳税筹划 9
3.2.1机构分立法 9
3.2.2在建工程转让法 10
3.2.3合理定价法 10
3.3 普通住房项目土地增值税纳税筹划 12
3.3.1适度加大建造成本法 12
3.3.2充分利用“免税临界点” 13
3.3.3费用转移法 15
3.4土地增值税纳税筹划方法效果分析 16
4 房地产企业土地增值税纳税筹划注意问题 19
4.1提高售价并不一定能增加利润 19
4.2加强筹划方案实施过程中的巩固更新 19
4.3将纳税筹划落实到经营活动的各个环节 19
4.4明确纳税筹划的功能定位 20
总结与展望 21
参考文献 22
致谢 23
1 绪 论
1.1 选题背景
在国内,我国自土地增值税开征以来，虽然起初征收数额较小，但增长速度相比其他税种明显要快得多[1]。特别是近几年，2007年国家土地增值税403.1亿元，2011年增长至2062.61亿元，尽管这样的增长速度已是相当惊人，但是与房价的增长相比还是显得极不对称的，近些年政府为了抑制房地产泡沫出台一系列政策对房地产进行宏观调控，这进一步缩小了房地产纳税筹划的空间。特别是在2010年，在国家多次对房地产行业进行宏观调控的大背景下，一定程度上增加了房地产企业纳税筹划的难度。在实际工作中，没有提高土地增值税纳税认识，依然未将土地增值税置于纳税筹划重点范围；在出台新政策的环境下没有调整土地增值税纳税筹划思虑，仍然存在不合理、甚至违规的避税行为。
1.2 研究目的及意义
近年来，随着中国房地产行业的快速发展，房地产销售价格更是屡创历史新高[2]。为了保证房地产市场健康发展，中国进行了一系列宏观调控。一方面越来越多的企业跻身于房地产行列，越发加剧了房地产的竞争，另一方面，为了开拓房地产消费市场，房地产企业则将内部成本控制到最小值，纳税筹划越发受到企业的关注。而税收的存在，长远的影响着房地产企业的利润收益。这笔资金能够很好的筹划是可以给企业带来很大的经济回报的[3]，因此房地产企业迫切的需要合理合法科学的土地增值税纳税筹划。
1.3文献回顾
国外研究：
英国资产阶级经济学家约翰·斯图亚特·穆勒（John Stuart Mill）最早提出土地增值税收益应收归国有，他的著作《政治经济学原理》认为对地主阶级的土地增值属于不劳而获，对此征税最是合理的[4]。
Dominic Maxwell 和Anthony Vigor 《土地增值税：值得转变吗》中指出，土地增值税按固定比例进行征收，作为一种在土地出租价基础上的每年必须缴纳的税种，土地增值税不会因为它是否转换而得到发展。这种是否转换的方式不仅通过与政府政策没有冲突，而且也不会减慢住宅建筑物的增长率，它可以通过当地政府的奖励来积极促进它的发展[5]。
1996年诺贝尔经济学奖获得者Wiiliam Vickery认为土地税制与房地产税制间的关系必对经济产生重大影响。土地增值税对土地本身和地上改良物同时征税,势必将影响房屋供应结构,导致供应数量减少。
美国社会经济学家亨利·乔治(Henry George,1839一1897)的著作《进步与贫穷》提出,土地价值之所以增加,归结于人口的聚集与生产，而非个人行为引起，因此土地的价值收益应归国家所有[6]。
国内研究：
孙中山（公元1866-1925 年）提出的经济纲领之一是平均地权。他提出具体措施，地主自行申报国家土地并抽1％的地价税自行上缴，国家有权根据地主报价收回土地，以后土地增值部分则全部收归国有。
财税专家刘玉章在《土地增值税清算大成》中指出，我国征土地增值税的目的包括以下几点：加强国家对房地产开发和房地产市场的调控力度，规范房地产市场的发展；抑制房地产泡沫；提高土地利用率；调整国有土地增值收益分配的方式，增加财政收入[7]。
黎显扬（2013）浅议土地增值税纳税筹划策略中指出，土地增值税纳税筹划可以减少成本增加收入，促进企业的可持续发展。
黄桦、蔡昌在《纳税筹划》中指出，纳税筹划原理主要包括三部分内容：第一，是着眼于对纳税筹划这一现象的内在机理进行的分析与研究。第二，是根据节减税款的不同类别，对纳税筹划过程中的特点与结果进行研究。第三，是通过分析税制不同要素的特点，研究针对税制要素进行筹划的规律与思路，进一步阐述相关的筹划方法。
总之，房地产税收收入在国家财政收入起着决定性的作用，而房地产企业在国民经济中有重要的地位，所以要重视房地产企业的税收问题。
1.4研究内容
本文给出两个具体的案例，通过合理定价筹划法、机构分立法、在建工程转让法、适度加大建造成本法、费用转移法，数据的对比可以明显得出该案例最适合的筹划方法，但得出的结论并不一定在所有的案例中均成立。房地产企业的筹划方案的选择更多的得基于数据的测算上，外部案例环境的变动，使得原来适合的方法变得起不到预计的效果。因此企业在实施方案的时候要敏锐的察觉内外部环境的变化对筹划效果产生的影响，并及时进行有效的改进，研究并找到相应的解决方法，特别是当外部大法律环境发生变更的时候，要及时修订既定的筹划方案，循序渐进，时时完善方案，保证筹划效果最大化的发挥。
2 土地增值税纳税筹划基本概述
2.1 土地增值税的现行规定
土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》[8]。
2.1.1 土地增值税的概述
土地增值税的定义
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税纳税人
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括自然人和个体经营者。
2.1.2 土地增值税的计算规则
依照《土地增值税暂行条例》的规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目归结为：
（1）扣除项目金额=地价款+开发成本+开发费用+相关税金+其他扣除项
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