万科地产公司的成本控制与管理(附件)
摘 要在市场经济和经济全球化的大环境下，我国的综合国力和经济实力在不断的提升当中，伴随我国居民住房意识和住房需求的提高，人民对改善居住环境的需求也在不断的提升。房地产行业具有很大的利润空间，近些年来由于城镇化率的提高和城市外扩的推进，这导致了房地产行业成为了投资的热点，房地产行业进入到一个飞快发展的新时代。此论文就以万科地产公司为具体案例，详情的介绍了万科公司在房地产开发过程中房地产质量的同时，在成本控制方面存在的问题和不足。此论文首先对成本控制管理的概念进行了说明，然后再分析了做好成本控制对于房地产企业健康发展的重要性。最后对万科公司项目开发和实施的各个阶段过程中出现的成本控制问题进行研究，经过查找文献资料来分析万科地产公司存在的相关问题并提出相应的解决方案。通过此论文的研究， 对万科地产公司在未来发展中应在成本控制存在的问题做了系统的归集，从而来提高万科在房地产行业里面的竞争优势。
目 录
1 绪论 1
1.1 选题背景 1
1.2 研究的目的和意义 1
1.2.1 选题目的 1
1.2.2 选题意义 2
1.3 研究的现状 2
1.3.1 国外研究现状 2
1.3.2 国内研究现状 3
1.4 研究方法 3
2 地产公司成本控制与管理理论 4
2.1 成本控制管理的概念 4
2.2 地产项目各阶段成本控制内容 4
2.3 地产项目成本控制的常用方法 4
2.3.1 责任成本控制法 4
2.3.2 目标成本控制法 5
2.3.3 作业成本控制方法 5
3 万科地产公司成本控制与管理的现状 7
3.1 万科地产公司概况 7
3.1.1 万科地产公司简述 7
3.1.2 万科地产公司的组织管理结构 7
3.2万科地产公司实际生产中存在的问题 9
3.2.1 房地产开发各个阶段的成本控制存在问题 9
3.2.2 企业内部的成本控制管理意识和观念不强 9
3.2.3 企业成本控制系统不够规范 10
4 基于万科 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
地产公司项目成本控制的方法和措施 11
4.1 提升公司全体员工的成本控制的意识 11
4.2 建立科学的成本控制体系 11
4.2.1 成本的事前控制 12
4.2.2 成本的事中控制 12
结论 12
参考文献 14
致谢 15
1 绪论
1.1 选题背景
房地产行业是国家经济的重要产业，中国经济的快速腾飞也和房地产行业的蓬勃发展有着密切的关系。如今房地产行业仍旧是很多投资者们注意的焦点，依旧是投资行业的热点，房地产行业进入到一个新的发展时代。而近几年国家政策方面的调控来抑制过热地区的房价和供求关系结构的失衡。这使房地产行业进入乐行业的调整阶段。房地产企业必须要寻找新的发展模式或者对项目成本的控制。
而在房地产项目工程的实际推进过程中，有较多的因素来影响企业的利润。因此,房地产开发商们对项目成本的控制尤其的重视。影响项目成本因素主要包括下列几个方面：自身的战略经营模式，规划和施工环节，项目的定位和规模，材料和设备的采购以及管理人员的素质。在如今房地产利润越来越小的背景下，房地产公司应该将科学的成本管理方应用在项目计划和实施的每一个阶段当中，包括一些成本项目的地理位置的土地成本，项目开发周期中的成本控制，另外提高企业管理人员的素质和公司员工的成本控制意识，有利于企业在项目开发和实施中降低成本，这对于企业取得较好的收益是非常重要的。
1.2 研究的目的和意义
1.2.1 选题目的
在经济全球化的背景下，中国经济的模式发生了变化，过去老旧的的成本控制观念和管理者的管理方法大大的限制了当代企业的高速发展。而房地产行业作为重要的产业，影响其利润具有很多的影响因素。在面对政府出台的系列政策和市场不断规范完善的背景下，房地产在面对如此具有挑战的大环境中，企业想要高速的发展并取得较好的收益，企业就必须要重视让自己认识到提高成本控制能力的重要性。企业要想在竞争如此激烈的市场中站住脚跟，内部实力是关键，这才是让企业发展的重点。房地产项目成本控制主要的因素包括以下几个方面：一是该项目土地成本，这是房地产成本占比较重的一部分，二是建设项目的实施和项目工程造价等工程安装成本，这是成本中占比重最大的部分。第三就是项目的 管理成本和一些其他费用的支出。本文通过房地产公司万科的研究，分析了企业在各个阶段的成本控制和内部管理模式，分析万科公司在成本控制方面出现的疏忽，并针对出现的每一个问题提出解决的方案和措施。
1.2.2 选题意义
成本控制与管理是企业在实际生产过程当中非常关键的一个阶段和环节，所以对于企业的自身的发展来说，重视对成本控制和管理是一项非常重要的任务。房地产企业自身内部的成本管理能力不单单影响了企业在实际的项目生产过程中的获得利润的高低，另一方面在房地产行业市场化和竞争化的环境中，有利于提升企业企业自身在行业内的竞争力，使得企业可以更好发展。本文通过以万科地产公司为例研究房地产业成本控制与管理，从万科地产公司的整个生命周期的全过程方法，发现成本管理过程中的问题，进而根据理论知识和发现存在的问题，并针对特定的不足来采取相应的措施，使得企业能够建立完善的成本控制管理制度，让实际生产中的成本得到降低，改善或降低企业的项目成本，使得企业提升竞争力的同时获得更可观的利润。
1.3 研究的现状
1.3.1 国外研究现状
成本管理理论，这一理论研究首先是在19世纪被研究人员提出的，他的主要内容是通过运用管理的理论来对企业成本进行管理预测控制和统筹管理。但是成本管理理论是建立在成本核算上的，而成本核算理论出现的更早。成本核算理论产生于当时人们为了核算生产过程当中支出和收益，因此成本核算是作为企业在实际的生产过程中一个职能而存在的。
二十世纪初，管理学说这一理论在《科学管理原则》中被首次提出，书中解释了成本管理理论是结合管理学知识方法，对企业在实际生产生活中的成本进行总体的计划分析的一种管理活动。20世纪50年代，美国的著名会计学家希斯(J.A.Higgins)提出了责任成本的理论，她提出要想使的成本控制的更加有效，那么应该将大的目标成本分散到各个级别的小的责任部门去，这样来进行成本核算更加的高效。与此同时当时英国的管理学学者德鲁克强调人在企业实际生产过程中的作用，他认为应该明确管理人员的职责，最终形成了目标成本管理理论知 识。20世纪末，英国的管理学界的有关学者提出通过对成本控制和管理的监督来监督和管理生产项目的实际实施情况。近些年来，国际上发达国家的建筑业高速发展，房地产企业的项目内容变得更加的多元化负责化，不同的企业都在推出更加新颖的项目，这使得市场的竞争变的更大。因此，企业为了在行业里持久的发展，保持竞争力，更应该把成本控制当成管理战略中的中心任务贯穿于企业整个项目实际生产活动当中。
1.3.2 国内研究现状
我国的建筑企业的成本控制以及管理模式与国外的建筑企业相比较而言，有着起步较迟但是发展迅速的特点。我国管理人员在上个世纪70年代提出全过程管理理论，主要的内容就是加强设计成本控制，严格审核。到了上个世纪80年代，我国管理人员提出了成本控制理论。焦跃华学者在《现代企业成本控制战略研究》中提出将企业的成本控制作为企业战略思想的相关理论知识。高扬（2005）在《房地产开发项目全面成本管理与品牌控制》一书中指出全方位管理控制、全过程管理控制和全面管理控制的成本管理理论，而且这一理论被提出，普遍受到了当时广大学者的认可。2006年王忠伟在《房地产成本优化控制》中认为项目设计员工的成本控制管理意识普遍不强。2006年任秀萍在她的 《浅谈房地产开发项目的成本控制》一书中介绍了房地产项目在项目设计、建筑工程施工、后期维护管理三个阶段的成本控制。随着我国经济实力的不断发展和经济体制的不断完善，与此同时伴随着我国成本控制理论不断的系统化和完整化，这使得我国房地产开发的成本管理也变得更加的合理。
目 录
1 绪论 1
1.1 选题背景 1
1.2 研究的目的和意义 1
1.2.1 选题目的 1
1.2.2 选题意义 2
1.3 研究的现状 2
1.3.1 国外研究现状 2
1.3.2 国内研究现状 3
1.4 研究方法 3
2 地产公司成本控制与管理理论 4
2.1 成本控制管理的概念 4
2.2 地产项目各阶段成本控制内容 4
2.3 地产项目成本控制的常用方法 4
2.3.1 责任成本控制法 4
2.3.2 目标成本控制法 5
2.3.3 作业成本控制方法 5
3 万科地产公司成本控制与管理的现状 7
3.1 万科地产公司概况 7
3.1.1 万科地产公司简述 7
3.1.2 万科地产公司的组织管理结构 7
3.2万科地产公司实际生产中存在的问题 9
3.2.1 房地产开发各个阶段的成本控制存在问题 9
3.2.2 企业内部的成本控制管理意识和观念不强 9
3.2.3 企业成本控制系统不够规范 10
4 基于万科 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
地产公司项目成本控制的方法和措施 11
4.1 提升公司全体员工的成本控制的意识 11
4.2 建立科学的成本控制体系 11
4.2.1 成本的事前控制 12
4.2.2 成本的事中控制 12
结论 12
参考文献 14
致谢 15
1 绪论
1.1 选题背景
房地产行业是国家经济的重要产业，中国经济的快速腾飞也和房地产行业的蓬勃发展有着密切的关系。如今房地产行业仍旧是很多投资者们注意的焦点，依旧是投资行业的热点，房地产行业进入到一个新的发展时代。而近几年国家政策方面的调控来抑制过热地区的房价和供求关系结构的失衡。这使房地产行业进入乐行业的调整阶段。房地产企业必须要寻找新的发展模式或者对项目成本的控制。
而在房地产项目工程的实际推进过程中，有较多的因素来影响企业的利润。因此,房地产开发商们对项目成本的控制尤其的重视。影响项目成本因素主要包括下列几个方面：自身的战略经营模式，规划和施工环节，项目的定位和规模，材料和设备的采购以及管理人员的素质。在如今房地产利润越来越小的背景下，房地产公司应该将科学的成本管理方应用在项目计划和实施的每一个阶段当中，包括一些成本项目的地理位置的土地成本，项目开发周期中的成本控制，另外提高企业管理人员的素质和公司员工的成本控制意识，有利于企业在项目开发和实施中降低成本，这对于企业取得较好的收益是非常重要的。
1.2 研究的目的和意义
1.2.1 选题目的
在经济全球化的背景下，中国经济的模式发生了变化，过去老旧的的成本控制观念和管理者的管理方法大大的限制了当代企业的高速发展。而房地产行业作为重要的产业，影响其利润具有很多的影响因素。在面对政府出台的系列政策和市场不断规范完善的背景下，房地产在面对如此具有挑战的大环境中，企业想要高速的发展并取得较好的收益，企业就必须要重视让自己认识到提高成本控制能力的重要性。企业要想在竞争如此激烈的市场中站住脚跟，内部实力是关键，这才是让企业发展的重点。房地产项目成本控制主要的因素包括以下几个方面：一是该项目土地成本，这是房地产成本占比较重的一部分，二是建设项目的实施和项目工程造价等工程安装成本，这是成本中占比重最大的部分。第三就是项目的 管理成本和一些其他费用的支出。本文通过房地产公司万科的研究，分析了企业在各个阶段的成本控制和内部管理模式，分析万科公司在成本控制方面出现的疏忽，并针对出现的每一个问题提出解决的方案和措施。
1.2.2 选题意义
成本控制与管理是企业在实际生产过程当中非常关键的一个阶段和环节，所以对于企业的自身的发展来说，重视对成本控制和管理是一项非常重要的任务。房地产企业自身内部的成本管理能力不单单影响了企业在实际的项目生产过程中的获得利润的高低，另一方面在房地产行业市场化和竞争化的环境中，有利于提升企业企业自身在行业内的竞争力，使得企业可以更好发展。本文通过以万科地产公司为例研究房地产业成本控制与管理，从万科地产公司的整个生命周期的全过程方法，发现成本管理过程中的问题，进而根据理论知识和发现存在的问题，并针对特定的不足来采取相应的措施，使得企业能够建立完善的成本控制管理制度，让实际生产中的成本得到降低，改善或降低企业的项目成本，使得企业提升竞争力的同时获得更可观的利润。
1.3 研究的现状
1.3.1 国外研究现状
成本管理理论，这一理论研究首先是在19世纪被研究人员提出的，他的主要内容是通过运用管理的理论来对企业成本进行管理预测控制和统筹管理。但是成本管理理论是建立在成本核算上的，而成本核算理论出现的更早。成本核算理论产生于当时人们为了核算生产过程当中支出和收益，因此成本核算是作为企业在实际的生产过程中一个职能而存在的。
二十世纪初，管理学说这一理论在《科学管理原则》中被首次提出，书中解释了成本管理理论是结合管理学知识方法，对企业在实际生产生活中的成本进行总体的计划分析的一种管理活动。20世纪50年代，美国的著名会计学家希斯(J.A.Higgins)提出了责任成本的理论，她提出要想使的成本控制的更加有效，那么应该将大的目标成本分散到各个级别的小的责任部门去，这样来进行成本核算更加的高效。与此同时当时英国的管理学学者德鲁克强调人在企业实际生产过程中的作用，他认为应该明确管理人员的职责，最终形成了目标成本管理理论知 识。20世纪末，英国的管理学界的有关学者提出通过对成本控制和管理的监督来监督和管理生产项目的实际实施情况。近些年来，国际上发达国家的建筑业高速发展，房地产企业的项目内容变得更加的多元化负责化，不同的企业都在推出更加新颖的项目，这使得市场的竞争变的更大。因此，企业为了在行业里持久的发展，保持竞争力，更应该把成本控制当成管理战略中的中心任务贯穿于企业整个项目实际生产活动当中。
1.3.2 国内研究现状
我国的建筑企业的成本控制以及管理模式与国外的建筑企业相比较而言，有着起步较迟但是发展迅速的特点。我国管理人员在上个世纪70年代提出全过程管理理论，主要的内容就是加强设计成本控制，严格审核。到了上个世纪80年代，我国管理人员提出了成本控制理论。焦跃华学者在《现代企业成本控制战略研究》中提出将企业的成本控制作为企业战略思想的相关理论知识。高扬（2005）在《房地产开发项目全面成本管理与品牌控制》一书中指出全方位管理控制、全过程管理控制和全面管理控制的成本管理理论，而且这一理论被提出，普遍受到了当时广大学者的认可。2006年王忠伟在《房地产成本优化控制》中认为项目设计员工的成本控制管理意识普遍不强。2006年任秀萍在她的 《浅谈房地产开发项目的成本控制》一书中介绍了房地产项目在项目设计、建筑工程施工、后期维护管理三个阶段的成本控制。随着我国经济实力的不断发展和经济体制的不断完善，与此同时伴随着我国成本控制理论不断的系统化和完整化，这使得我国房地产开发的成本管理也变得更加的合理。
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