a房地产公司税收筹划研究
随着经济水平的日益进步和我国税收政策的不断落实，越来越多的企业关注到税收筹划的运作，尤其是房地产企业。现如今居民的住房需求也越来越大，房地产市场出现了严重的泡沫经济，政府也加大了对房地产税收的征管力度。税收筹划无疑成为了降低房地产企业税负成本和经营风险，增强企业竞争力和盈利能力的有效策略。本文采用文献研究方法，梳理了税收筹划的基本概述和相关理论。以A房地产企业的纳税情况以及税收筹划进行了数据研究，并从房地产开发企业的前期准备环节、开发建设环节、销售交易环节、持有环节这四个阶段对A企业进行税收筹划。关键词 税收筹划，竞争力，房地产企业
目录
1 引言 1
2 税收筹划基本概述 1
2.1 税收筹划的概念 1
2.2 税收筹划的特征 1
3 税收筹划的相关理论 2
3.1 有效税收筹划理论 2
3.2 节税类型理论 3
3.3 税制要素筹划理论 3
4 A房地产企业税收筹划现状及分析 3
4.1 房地产企业涉税情况 3
4.2 A房地产企业的税负分析 5
4.3 A房地产企业税收筹划现状及分析 8
5 A房地产企业税收筹划的各业务环节 10
5.1 前期准备环节的税收筹划方案 11
5.2 开发建设环节的税收筹划方案 12
5.3 销售交易环节的税收筹划方案 13
5.4 持有环节的税收筹划 15
结论 17
致谢 18
参考文献 19
表1 房地产企业开发环节涉及税种表 5
表2 A房地产企业20152017年的税种金额 6
表3 A房地产企业20152017年各个税种占总额比重 6
表4 A房地产企业20152017年各个税种占主营业务收入比重 7
表5 三家企业20152017年应交税金占主营业务收入比重 7
表6 各个项目面积和销售状况 11
表7 各个项目成本费用汇总 11
表8 房屋两种不同 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
方式的税收情况 16
1 引言
由于房地产企业的经济快速增长，其在国民经济中的地位越来越重要。房地产企业由于特殊的行业状况，所占用的资金、成本很大，包括原材料、人力成本、税收等，而房地产开发企业成本却持续增加，对于企业来说，经营压力非常巨大。一方面，对于房地产开发企业来说，税收筹划有助于减少企业的税负，实现税后利益最大化。税收筹划的目标是税后收益最大化，要求企业在进行决策、经营、投资、控制等经济活动时，考虑各种活动所引起的税收成本，根据优惠政策进行最优选择，来降低企业的纳税基础，减少税款的支出。另一方面，税收筹划也有助于提升企业的经营管理和会计核算水平。税收筹划是在服从企业发展战略的框架下，根据筹划需要，调整投资方向、营销策略，及时协调企业内外关系，将有助于提升企业的经营管理水平。因此，科学的税收筹划不仅能提升房地产企业的经济效益和市场竞争力，对于房地产企业的长远发展也有着重要作用。
2 税收筹划基本概述
2.1 税收筹划的概念
国外的学者Meigs在1984年指出，税收筹划是在经济活动发生之前，通过合理而又合法的安排自己的纳税活动，达到减少税负的目的[1]。这是首次从学术的观点阐述了税收筹划的概念。
国内的学者张中秀教授在2001年指出，税收筹划是指纳税人通过合法的方式和税负转嫁方式来少税负的一种安排[2]。而盖地教授2007年指出，税收筹划是合乎税收法律法规的前提下，纳税主体对企业经济活动的一系列提前安排，达到少缴纳的目的[3]。
结合以上观点，税收筹划的概念可以表述为：“税收筹划是纳税人在法律规定许可的范围内，凭借法律赋予的正当权利，通过对投资、筹资、经营、理财等活动的事先安排与规划，以达到减少税款缴纳或递延税款缴纳目的的一系列谋划活动[4]。”
2.2 税收筹划的特征
税收筹划所具有的特征，体现在其合法性、时效性、综合筹划性和目的性等方面[5]。
合法性：纳税人的税收筹划行为须在国家法律法规许可的范围之内进行。许可的范围是对税收征纳过程中征纳双方权利和义务的规范，是一种特定的法律关系[5]。纳税人可以在合法范围内，通过安排合理的经营与财务活动来减轻自己的税收负担。另外，纳税人的合法筹划行为是顺应国家税收立法精神和一定时期宏观调控政策要求，从另一角度也可表述为“不违法”。
时效性：税收筹划是在纳税义务发生之前所做的事先筹划和安排，根据相关情况、数据预测所做出的超前设计。例如，根据对未来收益情况的预测决定企业组织形式的选择。另外，国家税收制度政策会随着经济、社会发展状况和政府宏观调控目标的调整而变化，由此决定纳税人针对某项税收政策而做出的税收筹划方案也具有明显的时效性[5]。例如，纳税思路的开拓和方案的设计是随着税收政策法规的变化而不断调整的。
综合筹划性：税收筹划是纳税人财务规划的一个重要组成部分，以总体财务利益的最大化为目标。另外，纳税人在经营、投资、理财中面临的应交税种不止一个，而且有的是相互关联的，因此，不能仅限于个别税种税负的高低。还有，综合筹划的成本比应最大。
目的性：税收是国家控制的一个重要的经济杠杆，国家可以通过税收优惠政策，多征或减征，引导纳税人采取符合政策导向的行为，以实现国家宏观经济调整或治理社会的目的。
3 税收筹划的相关理论
税收筹划原理主要从以下三部分内容来探讨，为税收筹划提供理论支持。
3.1 有效税收筹划理论
早期的税收筹划理论，目标是纳税最小化，没有考虑筹划的成本。现代税收筹划的理论是有效税收筹划，在筹划的过程中不仅要考虑显性税收还要考虑隐性税收，就是因选择的筹划方案而放弃税收优惠带来的机会成本。还有，也要考虑税收筹划的成本，筹划方案带来的企业重组成本，这些增加的成本是否可以通过筹划减少的税额而减掉[6]。
目录
1 引言 1
2 税收筹划基本概述 1
2.1 税收筹划的概念 1
2.2 税收筹划的特征 1
3 税收筹划的相关理论 2
3.1 有效税收筹划理论 2
3.2 节税类型理论 3
3.3 税制要素筹划理论 3
4 A房地产企业税收筹划现状及分析 3
4.1 房地产企业涉税情况 3
4.2 A房地产企业的税负分析 5
4.3 A房地产企业税收筹划现状及分析 8
5 A房地产企业税收筹划的各业务环节 10
5.1 前期准备环节的税收筹划方案 11
5.2 开发建设环节的税收筹划方案 12
5.3 销售交易环节的税收筹划方案 13
5.4 持有环节的税收筹划 15
结论 17
致谢 18
参考文献 19
表1 房地产企业开发环节涉及税种表 5
表2 A房地产企业20152017年的税种金额 6
表3 A房地产企业20152017年各个税种占总额比重 6
表4 A房地产企业20152017年各个税种占主营业务收入比重 7
表5 三家企业20152017年应交税金占主营业务收入比重 7
表6 各个项目面积和销售状况 11
表7 各个项目成本费用汇总 11
表8 房屋两种不同 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
方式的税收情况 16
1 引言
由于房地产企业的经济快速增长，其在国民经济中的地位越来越重要。房地产企业由于特殊的行业状况，所占用的资金、成本很大，包括原材料、人力成本、税收等，而房地产开发企业成本却持续增加，对于企业来说，经营压力非常巨大。一方面，对于房地产开发企业来说，税收筹划有助于减少企业的税负，实现税后利益最大化。税收筹划的目标是税后收益最大化，要求企业在进行决策、经营、投资、控制等经济活动时，考虑各种活动所引起的税收成本，根据优惠政策进行最优选择，来降低企业的纳税基础，减少税款的支出。另一方面，税收筹划也有助于提升企业的经营管理和会计核算水平。税收筹划是在服从企业发展战略的框架下，根据筹划需要，调整投资方向、营销策略，及时协调企业内外关系，将有助于提升企业的经营管理水平。因此，科学的税收筹划不仅能提升房地产企业的经济效益和市场竞争力，对于房地产企业的长远发展也有着重要作用。
2 税收筹划基本概述
2.1 税收筹划的概念
国外的学者Meigs在1984年指出，税收筹划是在经济活动发生之前，通过合理而又合法的安排自己的纳税活动，达到减少税负的目的[1]。这是首次从学术的观点阐述了税收筹划的概念。
国内的学者张中秀教授在2001年指出，税收筹划是指纳税人通过合法的方式和税负转嫁方式来少税负的一种安排[2]。而盖地教授2007年指出，税收筹划是合乎税收法律法规的前提下，纳税主体对企业经济活动的一系列提前安排，达到少缴纳的目的[3]。
结合以上观点，税收筹划的概念可以表述为：“税收筹划是纳税人在法律规定许可的范围内，凭借法律赋予的正当权利，通过对投资、筹资、经营、理财等活动的事先安排与规划，以达到减少税款缴纳或递延税款缴纳目的的一系列谋划活动[4]。”
2.2 税收筹划的特征
税收筹划所具有的特征，体现在其合法性、时效性、综合筹划性和目的性等方面[5]。
合法性：纳税人的税收筹划行为须在国家法律法规许可的范围之内进行。许可的范围是对税收征纳过程中征纳双方权利和义务的规范，是一种特定的法律关系[5]。纳税人可以在合法范围内，通过安排合理的经营与财务活动来减轻自己的税收负担。另外，纳税人的合法筹划行为是顺应国家税收立法精神和一定时期宏观调控政策要求，从另一角度也可表述为“不违法”。
时效性：税收筹划是在纳税义务发生之前所做的事先筹划和安排，根据相关情况、数据预测所做出的超前设计。例如，根据对未来收益情况的预测决定企业组织形式的选择。另外，国家税收制度政策会随着经济、社会发展状况和政府宏观调控目标的调整而变化，由此决定纳税人针对某项税收政策而做出的税收筹划方案也具有明显的时效性[5]。例如，纳税思路的开拓和方案的设计是随着税收政策法规的变化而不断调整的。
综合筹划性：税收筹划是纳税人财务规划的一个重要组成部分，以总体财务利益的最大化为目标。另外，纳税人在经营、投资、理财中面临的应交税种不止一个，而且有的是相互关联的，因此，不能仅限于个别税种税负的高低。还有，综合筹划的成本比应最大。
目的性：税收是国家控制的一个重要的经济杠杆，国家可以通过税收优惠政策，多征或减征，引导纳税人采取符合政策导向的行为，以实现国家宏观经济调整或治理社会的目的。
3 税收筹划的相关理论
税收筹划原理主要从以下三部分内容来探讨，为税收筹划提供理论支持。
3.1 有效税收筹划理论
早期的税收筹划理论，目标是纳税最小化，没有考虑筹划的成本。现代税收筹划的理论是有效税收筹划，在筹划的过程中不仅要考虑显性税收还要考虑隐性税收，就是因选择的筹划方案而放弃税收优惠带来的机会成本。还有，也要考虑税收筹划的成本，筹划方案带来的企业重组成本，这些增加的成本是否可以通过筹划减少的税额而减掉[6]。
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