宅基地有偿退出机制探索以安吉县为例
随着社会经济的发展，城镇建设用地需求不断扩张，而城乡建设用地增减挂钩能够通过农地复垦置换城镇建设用地指标，缓解城镇用地压力。农户有偿自愿退出宅基地能够通过统一安置农户减少人均宅基地占有量，释放巨大空间潜力，同时有助于农民承包地的统一征收和管理，使农村土地资源得到高效利用。本文在总结国内农村宅基地有偿退出机制研究成果的基础上，通过对农民宅基地退出意愿影响因素调查的分析，得出退出补偿对农民宅基地退出的影响程度。在此基础上，通过分析浙江省安吉县美丽乡村建设过程中采取的宅基地有偿退出机制，对其中值得借鉴的内容进行提炼总结，针对其存在问题提出相应的政策建议。
目录
摘要3
关键词3
Abstract3
Key words3
引言（或绪论）3
一、农村宅基地有偿退出机制研究综述3
（一）研究背景3
（二）宅基地退出研究现状4
二、研究地区情况概述5
（一）安吉县概况5
（二）安吉县鄣吴镇征收集体土地房屋补偿安置办法5
1．房屋征收补偿标准的确定 5
2．土地房屋安置方式5
3．搬迁安置的各项奖励及结算方法6
4．集体土地范围内国有土地及他类用途房屋搬迁安置方式6
5．关于有限征收房屋的安置方式6
（三）安吉县宅基地退出现状7三、宅基地退出意愿影响因素分析7
四、有效经验及存在问题8
（一）有效经验8
1．被征地农民保障制度方面8
2．促进被征地农民就业方面8
3．持续发展农村集体经济方面8
（二）存在问题9
1．安置点配套建设未达标 9
2．安置区管理不到位9
五、政策建议9
（一）长期安置政策方面9
（二）退出补偿方面10
致谢10
参考文献11
宅基地有偿退出机制探索——以浙江省安吉县为例
引言
通过农户有偿自愿退出宅基地，安排农户集中居住，能够有效解决农村宅基地闲置问题，减少人均宅基地占用面积，释放大量空间。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
同时，对退出宅基地的农户进行统一安置，建设现代化的安置小区，有助于提高农户生活质量，推进城镇化发展。但当前我们在宅基地退出及农户集中安置的过程中还存在着如安置区建设落后等情况，亟待改进。
一、 农村宅基地有偿退出机制研究综述
（一）研究背景
改革开放推动了我国国民经济的高速发展，也使我国的城镇化水平得到了不断的提高，已从原来的初级阶段进入到高速发展阶段。党在十八次代表大会中明确将“推进城镇化”作为“着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题”的重大举措之一。城镇化率在不断提高的过程中对土地的需求也逐年增加，国家统计局的数据表明：2016年，我国的城镇化率达到57.35%。这表明我国已进入加速城市化阶段。在此背景下，必然会发生人口大规模迁移和大量农村土地非农化的现象。在这种人口和资源大量向城市富集的背景下，农村的宅基地本应该相应减少。但是在我国城市化进程中却发生了农村人口减少但同时农村宅基地不减反增的悖论，这种悖论最终会极大地制约农村宅基地的高效利用，如果要总结表现的话，有以下几点：①宅基地单户面积严重超标，韩立达在2009年对四川省20个村调查显示，农村实际的人均宅基地占有面积多数超过省级规定，部分村庄的实际面积甚至是标准面积的5倍以上；②农村大量宅基地闲置，因家庭成员增加、宅基地继承、监督不到位等情况造成一户人家拥有多处宅基地现象凸出；③农村宅基地废弃，主要表现为农村老化房屋由于拆迁成本较高，造成大量的土地废弃。然而，在当前缺少应对宅基地退出问题政策的条件下，宅基地整治中各利益相关方冲突不断突显。一方面我国农村的宅基地闲置问题较严重，另一方面通过占用耕地扩张建设用地的行为受到国家政策的严格限制，在此背景下，挖掘现有的农村建设用潜力并加以利用成为各级政府主要采取的缓解城市建设用地需求的做法。
《土地管理法实施条例》中有规定，集体土地被征收后，国家应给予相应的补偿。主要包括对于土地的补偿、对于失地农民的安置补助以及地上附着物和青苗补偿。其中，土地补偿费分发给农民集体；对于农户安置的补助费用鉴于现实情况可以支付给农民集体、雇佣农民的单位或没有得到安置的农民；对于地上附着物及青苗的补偿则可以通过两种计算标准补偿给农民，分别为按照地上附着物及青苗年产值的倍数和征用土地所在地区的综合地价。将这些费用支付完成后，土地的性质便由原来的集体所有土地变为国有土地。而在政府将土地进行挂牌交易，获取大量资金并带动当地房地产业、工业、商业的兴起之后，原本对于土地价值没有概念的农民意识到了自己土地的真正价值。看着原本属于自己的土地不断升值，对比土地现价与当时的征收价格，农民产生了巨大的心理落差。这种落差使农民越来越反感和抵触征地，最终导致全国范围内出现很多不良现象，如“钉子户”以及政府暴力拆除、强行拆除等。宅基地征收工作的推进也因此困难重重。
（二）宅基地退出研究现状
1．宅基地退出的必要性
农民住宅大多是单家独院，即使有少数的住户较集中的村落，也是无规则地七零八落散布在大片的耕地中间和林木深处，农民使用的宅地是本级集体组织的土地，浪费严重，利用率极低。而且交通和信息闭塞，其间的丰富资源得不到有效利用。这与社会主义市场经济的要求越来越显得不相适应。《土地管理法》规定“农村居民只能享有一处住宅”，使得居住条件恶劣的农村居民无法迁到较好条件的非本自然村的居住地，形成了条块分割，村庄零落，严重制约了当地经济的发展。农民迫切需要打破这种以自然村为居住环境的封闭圈，改善自己的居住条件。
付坚强、郭彩玲认为完善制度使农村居民退出宅基地使用权，有助于使宅基地使用权权能得到夯实，使土地的利用效率得以提高并能够集约利用土地等社会资源。张松梅认为对宅基地进行整理和改造，引导农民自愿有偿地退出他们的宅基地使用权，可以缓解城市建设用地紧缺的问题，推进城市化进一步发展并有助于推动工业向郊区转移，带动郊区经济。同时，实现农村宅基地退出，还有助于保护耕种用地的资源、缩小城乡差距实现城乡统筹发展、建设新农村、提高建设用地节约利用以及集约使用的水平。
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摘要3
关键词3
Abstract3
Key words3
引言（或绪论）3
一、农村宅基地有偿退出机制研究综述3
（一）研究背景3
（二）宅基地退出研究现状4
二、研究地区情况概述5
（一）安吉县概况5
（二）安吉县鄣吴镇征收集体土地房屋补偿安置办法5
1．房屋征收补偿标准的确定 5
2．土地房屋安置方式5
3．搬迁安置的各项奖励及结算方法6
4．集体土地范围内国有土地及他类用途房屋搬迁安置方式6
5．关于有限征收房屋的安置方式6
（三）安吉县宅基地退出现状7三、宅基地退出意愿影响因素分析7
四、有效经验及存在问题8
（一）有效经验8
1．被征地农民保障制度方面8
2．促进被征地农民就业方面8
3．持续发展农村集体经济方面8
（二）存在问题9
1．安置点配套建设未达标 9
2．安置区管理不到位9
五、政策建议9
（一）长期安置政策方面9
（二）退出补偿方面10
致谢10
参考文献11
宅基地有偿退出机制探索——以浙江省安吉县为例
引言
通过农户有偿自愿退出宅基地，安排农户集中居住，能够有效解决农村宅基地闲置问题，减少人均宅基地占用面积，释放大量空间。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
同时，对退出宅基地的农户进行统一安置，建设现代化的安置小区，有助于提高农户生活质量，推进城镇化发展。但当前我们在宅基地退出及农户集中安置的过程中还存在着如安置区建设落后等情况，亟待改进。
一、 农村宅基地有偿退出机制研究综述
（一）研究背景
改革开放推动了我国国民经济的高速发展，也使我国的城镇化水平得到了不断的提高，已从原来的初级阶段进入到高速发展阶段。党在十八次代表大会中明确将“推进城镇化”作为“着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题”的重大举措之一。城镇化率在不断提高的过程中对土地的需求也逐年增加，国家统计局的数据表明：2016年，我国的城镇化率达到57.35%。这表明我国已进入加速城市化阶段。在此背景下，必然会发生人口大规模迁移和大量农村土地非农化的现象。在这种人口和资源大量向城市富集的背景下，农村的宅基地本应该相应减少。但是在我国城市化进程中却发生了农村人口减少但同时农村宅基地不减反增的悖论，这种悖论最终会极大地制约农村宅基地的高效利用，如果要总结表现的话，有以下几点：①宅基地单户面积严重超标，韩立达在2009年对四川省20个村调查显示，农村实际的人均宅基地占有面积多数超过省级规定，部分村庄的实际面积甚至是标准面积的5倍以上；②农村大量宅基地闲置，因家庭成员增加、宅基地继承、监督不到位等情况造成一户人家拥有多处宅基地现象凸出；③农村宅基地废弃，主要表现为农村老化房屋由于拆迁成本较高，造成大量的土地废弃。然而，在当前缺少应对宅基地退出问题政策的条件下，宅基地整治中各利益相关方冲突不断突显。一方面我国农村的宅基地闲置问题较严重，另一方面通过占用耕地扩张建设用地的行为受到国家政策的严格限制，在此背景下，挖掘现有的农村建设用潜力并加以利用成为各级政府主要采取的缓解城市建设用地需求的做法。
《土地管理法实施条例》中有规定，集体土地被征收后，国家应给予相应的补偿。主要包括对于土地的补偿、对于失地农民的安置补助以及地上附着物和青苗补偿。其中，土地补偿费分发给农民集体；对于农户安置的补助费用鉴于现实情况可以支付给农民集体、雇佣农民的单位或没有得到安置的农民；对于地上附着物及青苗的补偿则可以通过两种计算标准补偿给农民，分别为按照地上附着物及青苗年产值的倍数和征用土地所在地区的综合地价。将这些费用支付完成后，土地的性质便由原来的集体所有土地变为国有土地。而在政府将土地进行挂牌交易，获取大量资金并带动当地房地产业、工业、商业的兴起之后，原本对于土地价值没有概念的农民意识到了自己土地的真正价值。看着原本属于自己的土地不断升值，对比土地现价与当时的征收价格，农民产生了巨大的心理落差。这种落差使农民越来越反感和抵触征地，最终导致全国范围内出现很多不良现象，如“钉子户”以及政府暴力拆除、强行拆除等。宅基地征收工作的推进也因此困难重重。
（二）宅基地退出研究现状
1．宅基地退出的必要性
农民住宅大多是单家独院，即使有少数的住户较集中的村落，也是无规则地七零八落散布在大片的耕地中间和林木深处，农民使用的宅地是本级集体组织的土地，浪费严重，利用率极低。而且交通和信息闭塞，其间的丰富资源得不到有效利用。这与社会主义市场经济的要求越来越显得不相适应。《土地管理法》规定“农村居民只能享有一处住宅”，使得居住条件恶劣的农村居民无法迁到较好条件的非本自然村的居住地，形成了条块分割，村庄零落，严重制约了当地经济的发展。农民迫切需要打破这种以自然村为居住环境的封闭圈，改善自己的居住条件。
付坚强、郭彩玲认为完善制度使农村居民退出宅基地使用权，有助于使宅基地使用权权能得到夯实，使土地的利用效率得以提高并能够集约利用土地等社会资源。张松梅认为对宅基地进行整理和改造，引导农民自愿有偿地退出他们的宅基地使用权，可以缓解城市建设用地紧缺的问题，推进城市化进一步发展并有助于推动工业向郊区转移，带动郊区经济。同时，实现农村宅基地退出，还有助于保护耕种用地的资源、缩小城乡差距实现城乡统筹发展、建设新农村、提高建设用地节约利用以及集约使用的水平。
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