土地征收过程中土地增值收益分配问题研究
征地制度改革是我国当前城乡土地管理制度改革的关键内容之一，在征地制度的改革中，土地增值收益的合理分配起着关键作用，中央文件中也多次强调农民在土地增值收益分配中的比例要有所提高。在此背景下，本文通过对国内外土地增值收益分配的相关研究进行总结，剖析目前我国土地增值收益分配现状，并对土地增值收益分配机制进行探讨。在理论研究的基础上，运用实证分析方法，计算土地增值收益分配中不同利益主体的实际获益情况，遵循“公私兼顾”的土地增值收益分配理论与原则，根据相应的理论研究和现状分析提出合理的土地增值收益分配措施与建议,包括提高农民的土地征收补偿标准、减少政府财政对于土地出让的依赖以及完善土地增值税等税收制度，对我国农村土地征收过程中土地增值收益分配问题提供了积极的借鉴。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、导论 2（一）选题背景及意义 2
（二）国内外研究概况 2
1．我国现行的征地补偿标准2
2．土地增值收益概念2
3．国内研究概况2
4．国外研究概况3
（三）研究目标和内容 3
1．研究目标3
2．研究内容3
3．拟解决的关键4
（四）研究方法与技术路线 4
1．研究方法4
2．技术路线4
二、土地增值收益分配理论依据5
（一）相关概念界定 5
1. 土地征收5
2. 土地增值收益5
3. 土地增值收益分配5
（二）理论基础 5
1．地租理论5
2．地价理论6
3．土地增值收益分配理论6
（三）小结 6
三、 土地增值收益形成机制 6
（一）土地增值收益产生环节分析 6
1．征地环节的土地增值收益7
2．土地使用权出让环节的土地增值收益7
3．开发环节的土地增值收益7
（二）小结 7
目录
四、土地增值收益分配的现状 7（一）我国目前土地增值收益分配情况 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
分析 7
1．农民为利益主体的土地增值收益分配情况7
2．政府为利益主体的土地增值收益分配情况8
3．开发商为利益主体的土地增值收益分配情况8
（二）土地征收过程中土地增值收益分配实证分析——以南京市为例 9
1. 南京市土地与经济概况9
2. 南京市土地征收补偿标准情况9
3. 南京市土地征收中土地增值收益分配分析9
4. 南京市三种土地增值收益分配对比分析 10
五、土地增值收益分配的问题分析以及解决建议11
（一）针对农民获得土地增值收益的问题分析与政策建议11
1. 提高货币补偿标准 11
2. 补偿方式的多样化 11
（二）针对政府获得土地增值收益的问题分析与政策建议11
1. 减少地方财政对土地出让金的依赖 11
2. 严格控制土地出让金收入与使用 12
3. 建立完善土地税费体系 12
（三）针对开发商获得土地增值收益的问题分析与政策建议12
1. 完善土地增值税等税收制度 12
2. 开发商直接参与征地补偿 12
3. 促进土地增值收益二次分配 13
六、结论12
致谢13
参考文献13
图1技术路线5
图2土地增值收益产生关系7
表1我国土地出让收入占地方财政收入的比重8
表2南京市土地增值I10
表3南京市土地增值II 10
表4南京市土地增值III10
表5南京市土地增值比例情况 10
土地征收过程中土地增值收益分配问题研究
引言
一、 导论
（一）选题背景及意义
征地是城市增加建设用地的主要途径，虽然征地确保了城镇的经济建设，但是却对农村居民造成了一定的伤害，农业部提供的数据显示，2003年以来，在信访总量中关于征地等问题的信访量比例超过50%（冀县卿，钱忠好,2007）。许多农民认为我国的现行土地征收补偿标准偏低，孔祥智（2008）通过调查发现，农民在土地被征收之后实际得到的补偿标准每亩16402.5元，与其意愿接受的补偿标准平均值为每亩79287元相比，后者高于前者五倍左右。这表明失地农民对现有的征地补偿标准并不满意。在此背景下，我国一直在进行征地制度改革，其中“如何科学的制定征地的补偿标准”成为了一个关键点也是一个难点。程文仕，曹春等（2006）表明用意愿调查法测算的最终征地区片综合地价比案例比较修正法测算的地价略高，体现了现行征地补偿标准偏低的现象并要适当提高现行征地补偿标准。通过上述文献表明当前农民的受偿意愿价格普遍要高于现行征地补偿标准的。
土地征收补偿和失地农民的保障问题不但影响土地征收能否顺利进行，还影响到我国的城镇化进程。在当前的土地增值收益分配中，农村集体组织、地方政府和用地企业可以得到的增值收益占比分别问25%、25%和45%左右，而农村土地原使用权所有者则仅能占到5％～10％ (晋洪涛，史清华等，2010)。通过数据说明在土地增值收益分配过程中农民获得的收益较少，使得收益分配存在不公平现象。所以，在土地征收过程中，提高对失地农民的补偿标准较为关键。通过分析征收中土地增值的形成原因，对土地增值收益分配问题进行研究，有利于提高土地征收补偿标准，从而保障农民的土地权益。
（二）国内外研究概况
1.我国现行的征地补偿标准
2004年我国《土地管理法》第47条规定，征地补偿范围包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费。补偿标准为征收前3 年农业平均年产值的610倍；安置补助标准为征收前3 年农业平均年产值的46倍。遇有特殊情况经省级政府批准, 可以增加安置补助费, 但是两者加起来不得超过30倍。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、导论 2（一）选题背景及意义 2
（二）国内外研究概况 2
1．我国现行的征地补偿标准2
2．土地增值收益概念2
3．国内研究概况2
4．国外研究概况3
（三）研究目标和内容 3
1．研究目标3
2．研究内容3
3．拟解决的关键4
（四）研究方法与技术路线 4
1．研究方法4
2．技术路线4
二、土地增值收益分配理论依据5
（一）相关概念界定 5
1. 土地征收5
2. 土地增值收益5
3. 土地增值收益分配5
（二）理论基础 5
1．地租理论5
2．地价理论6
3．土地增值收益分配理论6
（三）小结 6
三、 土地增值收益形成机制 6
（一）土地增值收益产生环节分析 6
1．征地环节的土地增值收益7
2．土地使用权出让环节的土地增值收益7
3．开发环节的土地增值收益7
（二）小结 7
目录
四、土地增值收益分配的现状 7（一）我国目前土地增值收益分配情况 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
分析 7
1．农民为利益主体的土地增值收益分配情况7
2．政府为利益主体的土地增值收益分配情况8
3．开发商为利益主体的土地增值收益分配情况8
（二）土地征收过程中土地增值收益分配实证分析——以南京市为例 9
1. 南京市土地与经济概况9
2. 南京市土地征收补偿标准情况9
3. 南京市土地征收中土地增值收益分配分析9
4. 南京市三种土地增值收益分配对比分析 10
五、土地增值收益分配的问题分析以及解决建议11
（一）针对农民获得土地增值收益的问题分析与政策建议11
1. 提高货币补偿标准 11
2. 补偿方式的多样化 11
（二）针对政府获得土地增值收益的问题分析与政策建议11
1. 减少地方财政对土地出让金的依赖 11
2. 严格控制土地出让金收入与使用 12
3. 建立完善土地税费体系 12
（三）针对开发商获得土地增值收益的问题分析与政策建议12
1. 完善土地增值税等税收制度 12
2. 开发商直接参与征地补偿 12
3. 促进土地增值收益二次分配 13
六、结论12
致谢13
参考文献13
图1技术路线5
图2土地增值收益产生关系7
表1我国土地出让收入占地方财政收入的比重8
表2南京市土地增值I10
表3南京市土地增值II 10
表4南京市土地增值III10
表5南京市土地增值比例情况 10
土地征收过程中土地增值收益分配问题研究
引言
一、 导论
（一）选题背景及意义
征地是城市增加建设用地的主要途径，虽然征地确保了城镇的经济建设，但是却对农村居民造成了一定的伤害，农业部提供的数据显示，2003年以来，在信访总量中关于征地等问题的信访量比例超过50%（冀县卿，钱忠好,2007）。许多农民认为我国的现行土地征收补偿标准偏低，孔祥智（2008）通过调查发现，农民在土地被征收之后实际得到的补偿标准每亩16402.5元，与其意愿接受的补偿标准平均值为每亩79287元相比，后者高于前者五倍左右。这表明失地农民对现有的征地补偿标准并不满意。在此背景下，我国一直在进行征地制度改革，其中“如何科学的制定征地的补偿标准”成为了一个关键点也是一个难点。程文仕，曹春等（2006）表明用意愿调查法测算的最终征地区片综合地价比案例比较修正法测算的地价略高，体现了现行征地补偿标准偏低的现象并要适当提高现行征地补偿标准。通过上述文献表明当前农民的受偿意愿价格普遍要高于现行征地补偿标准的。
土地征收补偿和失地农民的保障问题不但影响土地征收能否顺利进行，还影响到我国的城镇化进程。在当前的土地增值收益分配中，农村集体组织、地方政府和用地企业可以得到的增值收益占比分别问25%、25%和45%左右，而农村土地原使用权所有者则仅能占到5％～10％ (晋洪涛，史清华等，2010)。通过数据说明在土地增值收益分配过程中农民获得的收益较少，使得收益分配存在不公平现象。所以，在土地征收过程中，提高对失地农民的补偿标准较为关键。通过分析征收中土地增值的形成原因，对土地增值收益分配问题进行研究，有利于提高土地征收补偿标准，从而保障农民的土地权益。
（二）国内外研究概况
1.我国现行的征地补偿标准
2004年我国《土地管理法》第47条规定，征地补偿范围包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费。补偿标准为征收前3 年农业平均年产值的610倍；安置补助标准为征收前3 年农业平均年产值的46倍。遇有特殊情况经省级政府批准, 可以增加安置补助费, 但是两者加起来不得超过30倍。
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