国有土地房屋拆迁补偿办法应用于农村宅基地补偿的局限性与途径分析以吴江区为例
随着社会经济的快速发展和城市化进程不断推进，越来越多的农村集体土地因为“公共利益”的需要被国家征收。农村宅基地作为农民生活的住所，它的拆迁补偿问题成为土地资源矛盾的重点和难点。目前，国家已出台城市国有土地上房屋拆迁管理条例。参考国有土地上房屋拆迁管理办法，是完善集体土地上房屋拆迁补偿规定的潜在路径之一。本文通过对吴江区的研究发现，由于农村集体土地自身的特殊性，将国有土地房屋拆迁补偿办法直接应用到农村宅基地补偿，会引发补偿标准不合理、拆迁纠纷频发、安置困难等问题，面临着土地性质不同、法律依据有别、补偿标准难统一等局限。应该借鉴国有土地房屋拆迁的管理和部分补偿标准安置方式，加快完善我国农村宅基地拆迁补偿政策。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words2
一、引言2
二、研究区域选择3
（一）吴江区经济社会发展概况3
（二）吴江区近年城乡房屋拆迁情况4
（三）吴江区农村宅基地拆迁存在的问题4
1．补偿安置滞后 4
2．农民与农民之间的补偿标准差异大5
3．适用对象不确定5
4．农民拆迁后生活缺乏长期保障5
三、吴江区城市房屋与农村宅基地拆迁补偿政策比较6
（一）吴江区城乡房屋拆迁补偿政策发展历程6
1.吴江区城市房屋拆迁补偿政策发展历程 6
2.吴江区农村房屋拆迁补偿政策发展历程6
（二）吴江区城乡房屋拆迁土地性质和权属比较7
1．都是公民的不动产财产权7
2．都是公民的住宅权7
3．内涵上的差异7
（1）主体虚位8
（2）权能残缺8
4．国有土地上房屋权利和宅基地上房屋权利和比较8
（1）土地来源和期限不同8
（2）权利主体不同8
（3）流转限制不同8
（4）适用法律不同8
（三）吴江区城乡房屋拆迁补偿的法律依据比较9
1．城镇房屋拆迁补偿的法律依据 9
2．宅基地征收补偿的法律依据9
（四）吴江区 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
城乡房屋拆迁补偿方式与标准比较9
1.吴江区城乡房屋补偿标准比较 9
2.吴江区城乡拆迁安置方式比较10
四、吴江区城市房屋拆迁补偿政策应用于农村宅基地拆迁补偿的局限性分析11
（一）城乡补偿标准存在较大差距11
1．房屋补偿金 11
2．区位补偿金11
（二）城乡安置方式选择差异明显11
（三）城乡拆迁补偿对象特征不同12
（四）城乡房屋面积差异大12
五、完善吴江区农村宅基地拆迁补偿政策建议12
（一）规范农村宅基地征收拆迁管理流程12（二）改进农村宅基地征收拆迁补偿标准与安置方式12
1.房屋补偿价格 12
2.区位补偿价格13
3.安置补偿方式 13
4.安置面积计算13
致谢13
参考文献14
国有土地房屋拆迁补偿办法应用于农村宅基地补偿的局限性与途径分析——以吴江区为例
引言
引言
中国人安土重迁，对中国人来说，房子不仅是居住的地方，也是家的象征。只有拥有属于自己的房子，才会对一个地区有归属感。房子对中国人来说有着非同一般的意义，这是由于中国从古至今流传的居家理念。对中国人来说，有一套属于自己的住宅，不仅是有了一个现实意义上的家，更是有了一个心灵的家。
自改革开放以来，城镇化进程不断加快，城市化水平不断提高，经济水平不断发展，城市人口持续增长，国家对土地的需求越来越大。农村城市化的过程实际上就是农村集体土地所有权性质转换的过程（郑浩澜，2001）。据统计，我国2011年农村人口与总人口比重达48.73%，这是中国历史上第一次农村人口数量低于城镇人口，这标志着我国城镇化水平进入了一个新的阶段，对我国的城镇化进程具有里程碑式的意义。
图1 20102016年中国农村人口占总人口比重
数据来源:中国经济网www.ce.cn
随着城市面积的扩大，城市人口的增加，城市对土地的需求量越来越大，为了“公共利益”的需要，大量的集体土地及其房屋被政府征收，用作经济建设等用途（Blume L, Rubinfeld D., Shapiro P.，1994）。土地既是重要的生产资料，也是广大农民的安身立命之本（忻梅,李慧勤，2007），还是最重要的环境资源（覃卉，2006）。土地既具有资源属性，又具有资产属性（柴涛修等，2008）。征地能够帮助地方政府解决财政问题，吸引投资，推动地方经济发展，推动城市化进程（丁日成，2007）。然而，因为我国农村征收体系尚未成熟的缘故，法律法规还不够完善，在农村实际征收过程中，还有许多不规范的地方。国家征收了农民的土地和住宅，却没有给农民合理公正的补偿，引起了农民的不满，进而出现了许多拆迁纠纷。农村宅基地房屋征收补偿纠纷的频频发生，应该引起足够的重视。因为这不仅有损政府的正面形象和公信力度，也妨碍了整个国家和社会的和谐稳定。
从法律层面上讲，城市房屋拆迁补偿管理一直在不断完善，并领先于农村宅基地征收过程中的房屋拆迁管理。2011年我国出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，与《城市房屋拆迁管理条例》相比，条例修改了征地依据、征地补偿标准和方式、征地程序以及法律救济手段等方面的内容，进一步规范了城镇房屋拆迁管理工作，更深一层次的完善了对被征收人的权利保障。城市国有土地上房屋征收和农村宅基地上房屋征收有很多相同点和不同点，究其根本是城乡房屋的土地性质、法律依据、补偿标准等造成的。城镇房屋拆迁是将房屋看作独立的征收对象，而农村房屋征收是把宅基地上的房屋看作地上附着物，因此在补偿标准和手段上就有极大的不同。有关农村集体土地房屋拆迁补偿的规定散见与《宪法》、《土地管理法》、《物权法》等有关法律文件中，虽然《土地管理法》明确规定了在征收集体土地过程中，必须对农村土地的土地使用权进行合理公正的补偿，但是没有制定一个在全国范围内统一的补偿标准，因此全国各地农村拆迁补偿各不相同，地方政府在实际农村拆迁中多少都有参照城镇房屋拆迁补偿的痕迹，这种做法掩盖了农村房屋拆迁的特殊性。我国应加快速度制定农村房屋拆迁补偿安置法律法规，保障农民的权力不受侵犯（焦志勇，2006）。与城市房屋拆迁相比，农村宅基地征收时发生的房屋拆迁矛盾尚未得到很好地解决，农民作为弱势群体，他们的利益仍然存在被侵犯的风险。如果可以将国有土地上房屋拆迁补偿办法应用到农村宅基地补偿，也许会对于我国完善制定针对集体土地征收的法律规范，保障农民利益，促进社会经济稳定和谐发展具有重要价值。由于农村房屋拆迁和城市房屋拆迁存在本质区别，分析将国有土地房屋拆迁补偿应用于农村宅基地补偿可能存在局限性，并提出相应的实现路径与对策建议，正是本文的研究出发点与目标。
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摘要1
关键词1
Abstract1
Key words2
一、引言2
二、研究区域选择3
（一）吴江区经济社会发展概况3
（二）吴江区近年城乡房屋拆迁情况4
（三）吴江区农村宅基地拆迁存在的问题4
1．补偿安置滞后 4
2．农民与农民之间的补偿标准差异大5
3．适用对象不确定5
4．农民拆迁后生活缺乏长期保障5
三、吴江区城市房屋与农村宅基地拆迁补偿政策比较6
（一）吴江区城乡房屋拆迁补偿政策发展历程6
1.吴江区城市房屋拆迁补偿政策发展历程 6
2.吴江区农村房屋拆迁补偿政策发展历程6
（二）吴江区城乡房屋拆迁土地性质和权属比较7
1．都是公民的不动产财产权7
2．都是公民的住宅权7
3．内涵上的差异7
（1）主体虚位8
（2）权能残缺8
4．国有土地上房屋权利和宅基地上房屋权利和比较8
（1）土地来源和期限不同8
（2）权利主体不同8
（3）流转限制不同8
（4）适用法律不同8
（三）吴江区城乡房屋拆迁补偿的法律依据比较9
1．城镇房屋拆迁补偿的法律依据 9
2．宅基地征收补偿的法律依据9
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城乡房屋拆迁补偿方式与标准比较9
1.吴江区城乡房屋补偿标准比较 9
2.吴江区城乡拆迁安置方式比较10
四、吴江区城市房屋拆迁补偿政策应用于农村宅基地拆迁补偿的局限性分析11
（一）城乡补偿标准存在较大差距11
1．房屋补偿金 11
2．区位补偿金11
（二）城乡安置方式选择差异明显11
（三）城乡拆迁补偿对象特征不同12
（四）城乡房屋面积差异大12
五、完善吴江区农村宅基地拆迁补偿政策建议12
（一）规范农村宅基地征收拆迁管理流程12（二）改进农村宅基地征收拆迁补偿标准与安置方式12
1.房屋补偿价格 12
2.区位补偿价格13
3.安置补偿方式 13
4.安置面积计算13
致谢13
参考文献14
国有土地房屋拆迁补偿办法应用于农村宅基地补偿的局限性与途径分析——以吴江区为例
引言
引言
中国人安土重迁，对中国人来说，房子不仅是居住的地方，也是家的象征。只有拥有属于自己的房子，才会对一个地区有归属感。房子对中国人来说有着非同一般的意义，这是由于中国从古至今流传的居家理念。对中国人来说，有一套属于自己的住宅，不仅是有了一个现实意义上的家，更是有了一个心灵的家。
自改革开放以来，城镇化进程不断加快，城市化水平不断提高，经济水平不断发展，城市人口持续增长，国家对土地的需求越来越大。农村城市化的过程实际上就是农村集体土地所有权性质转换的过程（郑浩澜，2001）。据统计，我国2011年农村人口与总人口比重达48.73%，这是中国历史上第一次农村人口数量低于城镇人口，这标志着我国城镇化水平进入了一个新的阶段，对我国的城镇化进程具有里程碑式的意义。
图1 20102016年中国农村人口占总人口比重
数据来源:中国经济网www.ce.cn
随着城市面积的扩大，城市人口的增加，城市对土地的需求量越来越大，为了“公共利益”的需要，大量的集体土地及其房屋被政府征收，用作经济建设等用途（Blume L, Rubinfeld D., Shapiro P.，1994）。土地既是重要的生产资料，也是广大农民的安身立命之本（忻梅,李慧勤，2007），还是最重要的环境资源（覃卉，2006）。土地既具有资源属性，又具有资产属性（柴涛修等，2008）。征地能够帮助地方政府解决财政问题，吸引投资，推动地方经济发展，推动城市化进程（丁日成，2007）。然而，因为我国农村征收体系尚未成熟的缘故，法律法规还不够完善，在农村实际征收过程中，还有许多不规范的地方。国家征收了农民的土地和住宅，却没有给农民合理公正的补偿，引起了农民的不满，进而出现了许多拆迁纠纷。农村宅基地房屋征收补偿纠纷的频频发生，应该引起足够的重视。因为这不仅有损政府的正面形象和公信力度，也妨碍了整个国家和社会的和谐稳定。
从法律层面上讲，城市房屋拆迁补偿管理一直在不断完善，并领先于农村宅基地征收过程中的房屋拆迁管理。2011年我国出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，与《城市房屋拆迁管理条例》相比，条例修改了征地依据、征地补偿标准和方式、征地程序以及法律救济手段等方面的内容，进一步规范了城镇房屋拆迁管理工作，更深一层次的完善了对被征收人的权利保障。城市国有土地上房屋征收和农村宅基地上房屋征收有很多相同点和不同点，究其根本是城乡房屋的土地性质、法律依据、补偿标准等造成的。城镇房屋拆迁是将房屋看作独立的征收对象，而农村房屋征收是把宅基地上的房屋看作地上附着物，因此在补偿标准和手段上就有极大的不同。有关农村集体土地房屋拆迁补偿的规定散见与《宪法》、《土地管理法》、《物权法》等有关法律文件中，虽然《土地管理法》明确规定了在征收集体土地过程中，必须对农村土地的土地使用权进行合理公正的补偿，但是没有制定一个在全国范围内统一的补偿标准，因此全国各地农村拆迁补偿各不相同，地方政府在实际农村拆迁中多少都有参照城镇房屋拆迁补偿的痕迹，这种做法掩盖了农村房屋拆迁的特殊性。我国应加快速度制定农村房屋拆迁补偿安置法律法规，保障农民的权力不受侵犯（焦志勇，2006）。与城市房屋拆迁相比，农村宅基地征收时发生的房屋拆迁矛盾尚未得到很好地解决，农民作为弱势群体，他们的利益仍然存在被侵犯的风险。如果可以将国有土地上房屋拆迁补偿办法应用到农村宅基地补偿，也许会对于我国完善制定针对集体土地征收的法律规范，保障农民利益，促进社会经济稳定和谐发展具有重要价值。由于农村房屋拆迁和城市房屋拆迁存在本质区别，分析将国有土地房屋拆迁补偿应用于农村宅基地补偿可能存在局限性，并提出相应的实现路径与对策建议，正是本文的研究出发点与目标。
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