农村宅基地退出收益共享机制研究桥林星甸的调查分析
随着城市化进程的推进，许多农村土地变为非农用地。其中，农村宅基地的退出是目前保护耕地、减缓城乡建设用地紧张和农村建设用地浪费的好方法，并且它也成为了各地政府取得预算外收入的重要途径。桥林新城是南京江北新区的组成部分，它由新的桥林街道和星甸街道组成。自2010年以来，浦口区开始大力推进万顷良田建设工程和城乡建设用地增减挂钩工作，该工作以土地整理项目为基础，目的是增加耕地面积、提高耕地质量，同时优化土地利用的布局，使农村居民点由自然状态向合理规划的形态转变，提高农村居民的生活质量。本文通过对桥林星甸的实地调查，揭示其宅基地退出的收益共享关系，意图寻找合理的农村宅基地退出收益共享机制。
目录
摘要3
关键词3
Abstract3
Key words3
引言3
一、农村宅基地退出收益共享研究综述4
（一）理论基础4
1．农村宅基地退出4
2．土地增值收益4
（二）收益共享5
（三）综合评述 5
二、研究区域概况5
（一）区域概况5
（二）桥林星甸宅基地退出概况6
三、成本收益分析6
（一）政府成本收益分析6
1．政府成本6
2．政府收益6
（二）农户成本收益分析7
1．农户成本7
2．农户收益7
四、现状与问题7
五、对策与建议8
致谢9
参考文献10
农村宅基地退出收益共享机制研究
——基于桥林星甸的调查分析
引言
随着我国城镇化的快速发展，农村人口进城务工导致空置、闲置宅基地呈上升趋势，大量农用土地转为非农用地。宅基地退出已经变成目前保护耕地、增加城市建设用地指标数量和减少农村建设用地空置的好方法。于是，建立农村宅基地的退出机制及补偿机制有利于农村土地的合理利用、促使农村建设用地集约、节约型利用。而且在宅基地退出过程当中，土地的价格因用途变化、投资和稀缺性增大等产生了巨大增量，在这个过程中，政府、集体、农户等相关利益主体均参与了增值利益的分配。其中，根据各种数据 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
显示农户的地位相对较弱，“失地”问题不仅对农户自身的生活质量造成不利影响，这一问题也已然变成了制约建设和谐社会的瓶颈。为了解决掉这些问题,首先要做的就是处理好宅基地退出过程中的利益分配工作。
一、 农村宅基地退出收益共享研究综述
（一）理论基础
1．农村宅基地退出
2015年我国国家统计局数据显示，我国城镇化率已达56.1%，我国城镇化建设已经进入一个城镇主导的新阶段，怎样在城镇化率快速发展的同时，提高城市化的质量，已然成为一个紧要的问题。2012 年，在我国中央经济工作会议上正式提出了“新型城镇化道路”，并开始不断深入推进，促进其发展。《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》 中提出了“以人的城镇化为核心”的发展理念。所以，在新型城镇化的大背景下，农村宅基地随着农民工进城工作，其空置、闲置数量呈上升趋势，这不但造成了土地浪费，并且在一定程度上与“以人的城镇化为核心”这一发展理念相悖。所以为了减少土地浪费和提高“人的城镇化”程度，农村宅基地退出表现出了不可逆转的态势。
目前，我国已有的法律和法规对于宅基地使用权做出了相关解释和规定，其内容主要有：农村宅基所有权主体是农村集体，归农户使用，但农户和集体不得自由交易、出租和流转宅基地；宅基地面积应符合当地标准；禁止城镇居民向农村居民购买农村宅基地，农村居民把宅基地和房屋转让给城镇居民也不被允许等。在这些法律法规中，对于宅基地只零散的做出了一些原则性规定，具体的可实现性不强。然而，目前为止，除却个别农村土地改革试点地区，颁布了与宅基地退出相关的法律条文和规定规外，我国全国性的法律法规对于宅基地使用权的失去却并有作出任何规定，这意味着，关于宅基地使用权退出，全国性法律中没有具体的规定。如果把国家对宅基地使用权的征收也算作宅基地使用权退出的话，那么，《土地管理法》中的第六十五条对于宅基地收回制度是的确是有所确立，并且划分了好几种宅基地使用权退出的情形。但它对宅基地退出所触及的退出程序、政策界限等倒没有制定出相对应的规定，也没有明晰宅基地退出补偿标准等有关问题，可操作性非常低，这就造成了农村宅基地一直处于增量供给状态，而对于它的流转利用几乎没有的一种现象。
2．土地增值收益
土地因用途改变等原因会发生土地增值，其价值都会提高，价格也会上涨。耿未名认为土地增值的来源有以下五种情况：土地进行生产要素投入导致直接的投资增值；规划、政策法规等因外部效应导致间接投资增值；土地因其稀缺性、位置固定形成的土地供求市场增值；社会经济发展中，国家内部的和谐安稳、投资者对于经济的乐观预期导致的普遍性社会增值；土地用途的改变和提高土地利用效率导致的效益性增值[12]。邓宏乾将土地增值分为了因生产性因素（资金、劳动力）的投入形成的增值以及因非生产性因素（土地稀缺性、政策等）的附加引起的增值[13]。张远索则认为引起农村集体土地增值的方式多种多样，但现在，我国所谓的农村土地增值的情形，多是指土地用途改变导致的土地自然增值[15]。
然而土地的增值收益应该归谁，一直都有争议。一般有以下三种看法：一种是“涨价归私”，这种观点认为土地自然增值应该全数为原本的土地所有者所拥有，有学者认为“农村土地转变成城市建设用地之后，因为城市基础设施以及交通基础设施的附加而造成的土地价值上涨部分，应该为农村集体所拥有，但政府可以通过税收手段来调节数额，使集体所得不至于高得不合理”；另一种是“涨价归公”，持这种看法的学者认为土地的增值部分大头应该是国家所有；还有一种是由周诚教授首创提出的“公私兼顾”，他认为在充分补偿失地农民之后，其剩余部分应当归中央政府所有[2]。
（二）收益共享
收益共享属于收入分配范畴。从经济学层面来说，收益共享是各利益相关者的收入如何进行分配；从政治学层面来说，收益共享指各利益相关者能够在话语权平等的基础上协商并取得自身利益的最大化。刘尚希等学者觉得公众资源的收益共享合理化不会自觉地形成，而是需要一连串的制度来保证。张贤明等认为对于改革发展成果的共享程度和共享状态应同等关注，即全社会都能从经济社会发展中普遍受益，同时又要保障个体的人格尊严。由此可以看出，收益共享在经济层面上注重收益分配的均衡程度，在政治层面上注重平等的话语权。
目录
摘要3
关键词3
Abstract3
Key words3
引言3
一、农村宅基地退出收益共享研究综述4
（一）理论基础4
1．农村宅基地退出4
2．土地增值收益4
（二）收益共享5
（三）综合评述 5
二、研究区域概况5
（一）区域概况5
（二）桥林星甸宅基地退出概况6
三、成本收益分析6
（一）政府成本收益分析6
1．政府成本6
2．政府收益6
（二）农户成本收益分析7
1．农户成本7
2．农户收益7
四、现状与问题7
五、对策与建议8
致谢9
参考文献10
农村宅基地退出收益共享机制研究
——基于桥林星甸的调查分析
引言
随着我国城镇化的快速发展，农村人口进城务工导致空置、闲置宅基地呈上升趋势，大量农用土地转为非农用地。宅基地退出已经变成目前保护耕地、增加城市建设用地指标数量和减少农村建设用地空置的好方法。于是，建立农村宅基地的退出机制及补偿机制有利于农村土地的合理利用、促使农村建设用地集约、节约型利用。而且在宅基地退出过程当中，土地的价格因用途变化、投资和稀缺性增大等产生了巨大增量，在这个过程中，政府、集体、农户等相关利益主体均参与了增值利益的分配。其中，根据各种数据 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
显示农户的地位相对较弱，“失地”问题不仅对农户自身的生活质量造成不利影响，这一问题也已然变成了制约建设和谐社会的瓶颈。为了解决掉这些问题,首先要做的就是处理好宅基地退出过程中的利益分配工作。
一、 农村宅基地退出收益共享研究综述
（一）理论基础
1．农村宅基地退出
2015年我国国家统计局数据显示，我国城镇化率已达56.1%，我国城镇化建设已经进入一个城镇主导的新阶段，怎样在城镇化率快速发展的同时，提高城市化的质量，已然成为一个紧要的问题。2012 年，在我国中央经济工作会议上正式提出了“新型城镇化道路”，并开始不断深入推进，促进其发展。《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》 中提出了“以人的城镇化为核心”的发展理念。所以，在新型城镇化的大背景下，农村宅基地随着农民工进城工作，其空置、闲置数量呈上升趋势，这不但造成了土地浪费，并且在一定程度上与“以人的城镇化为核心”这一发展理念相悖。所以为了减少土地浪费和提高“人的城镇化”程度，农村宅基地退出表现出了不可逆转的态势。
目前，我国已有的法律和法规对于宅基地使用权做出了相关解释和规定，其内容主要有：农村宅基所有权主体是农村集体，归农户使用，但农户和集体不得自由交易、出租和流转宅基地；宅基地面积应符合当地标准；禁止城镇居民向农村居民购买农村宅基地，农村居民把宅基地和房屋转让给城镇居民也不被允许等。在这些法律法规中，对于宅基地只零散的做出了一些原则性规定，具体的可实现性不强。然而，目前为止，除却个别农村土地改革试点地区，颁布了与宅基地退出相关的法律条文和规定规外，我国全国性的法律法规对于宅基地使用权的失去却并有作出任何规定，这意味着，关于宅基地使用权退出，全国性法律中没有具体的规定。如果把国家对宅基地使用权的征收也算作宅基地使用权退出的话，那么，《土地管理法》中的第六十五条对于宅基地收回制度是的确是有所确立，并且划分了好几种宅基地使用权退出的情形。但它对宅基地退出所触及的退出程序、政策界限等倒没有制定出相对应的规定，也没有明晰宅基地退出补偿标准等有关问题，可操作性非常低，这就造成了农村宅基地一直处于增量供给状态，而对于它的流转利用几乎没有的一种现象。
2．土地增值收益
土地因用途改变等原因会发生土地增值，其价值都会提高，价格也会上涨。耿未名认为土地增值的来源有以下五种情况：土地进行生产要素投入导致直接的投资增值；规划、政策法规等因外部效应导致间接投资增值；土地因其稀缺性、位置固定形成的土地供求市场增值；社会经济发展中，国家内部的和谐安稳、投资者对于经济的乐观预期导致的普遍性社会增值；土地用途的改变和提高土地利用效率导致的效益性增值[12]。邓宏乾将土地增值分为了因生产性因素（资金、劳动力）的投入形成的增值以及因非生产性因素（土地稀缺性、政策等）的附加引起的增值[13]。张远索则认为引起农村集体土地增值的方式多种多样，但现在，我国所谓的农村土地增值的情形，多是指土地用途改变导致的土地自然增值[15]。
然而土地的增值收益应该归谁，一直都有争议。一般有以下三种看法：一种是“涨价归私”，这种观点认为土地自然增值应该全数为原本的土地所有者所拥有，有学者认为“农村土地转变成城市建设用地之后，因为城市基础设施以及交通基础设施的附加而造成的土地价值上涨部分，应该为农村集体所拥有，但政府可以通过税收手段来调节数额，使集体所得不至于高得不合理”；另一种是“涨价归公”，持这种看法的学者认为土地的增值部分大头应该是国家所有；还有一种是由周诚教授首创提出的“公私兼顾”，他认为在充分补偿失地农民之后，其剩余部分应当归中央政府所有[2]。
（二）收益共享
收益共享属于收入分配范畴。从经济学层面来说，收益共享是各利益相关者的收入如何进行分配；从政治学层面来说，收益共享指各利益相关者能够在话语权平等的基础上协商并取得自身利益的最大化。刘尚希等学者觉得公众资源的收益共享合理化不会自觉地形成，而是需要一连串的制度来保证。张贤明等认为对于改革发展成果的共享程度和共享状态应同等关注，即全社会都能从经济社会发展中普遍受益，同时又要保障个体的人格尊严。由此可以看出，收益共享在经济层面上注重收益分配的均衡程度，在政治层面上注重平等的话语权。
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