农村宅基地有偿退出机制的研究以市武进区为例
农村宅基地制度是我国一项非常重要的基本制度。但在实践中，农村宅基地使用权制度的运行中却存在着很大的问题，出现了宅基地面积超标、住宅闲置现象普遍、宅基地隐形交易等一系列问题。与此同时，在城市化的快速推进过程中也出现了城乡建设用地双扩张现象，因此，迫切需要完善农村宅基地退出机制，并探索多样化的补偿机制，以利于农村宅基地的管理，促进农村建设用地集约节约利用。
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
引言 3
一、农村宅基地使用现状 4
（一）人均面积超标、一户多宅 4
（二）空心村 4
（三）退出中不规范现象广泛存在 4
（四）地下市场交易频发，流转不规范 5
二、宅基地退出和补偿中存在的主要问题 5
（一）宅基地退出和补偿标准缺失 5
1、缺乏农村房屋拆迁补偿标准. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2、缺乏统一的宅基地置换标准. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
（二）节余建设用地指标收益分配机制缺失 5
（三）农村宅基地退出与城镇住房保障衔接与转化机制缺失 6
三、从文本分析法角度分析常州市武进区宅基地有偿退出机制 6
（一）研究区基本概况 7
（二）研究内容 7
（三）研究方法 7
1、前期准备. . . . .. . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. .. . . . . . . . . . . . 7
2、数据预处理. . . . . . . . . . .. . . . . . *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
. . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . 7
3、数据分类编码统计. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . 7 4、计量分析结果. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .8
（四）推进情况 8
（五）成效及反思 8
1、充分发挥了民间资本的优势. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8
2、统筹各项工作，提高土地利用效益. . . . . . . . . . .. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3、要完善保障机制. . . . .. . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . 8
四、农村宅基地退出机制的体系构建 8
（一）制定科学合理的多样化补偿标准 8
（二）建立规范合理的节余指标利用及分配机制 9
（三）探索农村宅基地退出与城镇住房保障衔接与转换机制 9
致谢 10
参考文献 11
农村宅基地有偿退出机制的研究——以常州市武进区为例
引言
引言
目前，随着我国学者对宅基地流转市场的研究日渐深入，针对宅基地有偿退出机制的研究也成为当下城乡一体化发展背景下的一个热点方向。而在国外，由于大部分是实行的是市场经济体制，只要前提是土地所有者是明确的,交易是在自由的环境下进行的，就可以对土地进行流转，因此国外大部分学者几乎不怎么使用土地流转这个名词。目前的研究主要是针对土地市场方面,Macmillan(2000)从经济学角度分析土地市场,通过公开市场来对土地进行自由交易，财政部门对于在市场交易中出现的土地利用的动荡，必须积极支持政府，以此来解决市场失效，弥补市场缺陷。Anka Lisec et al.(2008)认为模式化的交易是农村土地交易程序简化和优化的基础,因此也有利于农村土地交易市场的发展。关于宅基地的流转，我们要尽量使得市场规则简化与模式化，并严格遵守。
随着我国城镇化和工业化进程的加快，宅基地流转出现了一系列的问题：其一是由于我国城镇当前土地资源稀缺；二是对于农村大量闲置的宅基地，没有形成有效的宅基地退出机制，并且农民很难能够申请到自我建房需求的宅基地。因此，及早建立起一套完善的农村宅基地退出机制，探索出一条符合我国国情的退出机制，引导农户积极参与到退出过程中，对进一步完善宅基地退出机制，促进城乡一体化发展，节约集约利用农村闲置的土地，盘活大量闲置土地，形成新的建设用地格局具有重大的现实意义。
一直以来，我国农村宅基地实行的制度主要包括“无偿取得”、“一户一宅”、“法定面积”以及“限制流转”等，这些都是在我国计划经济体制下根据我国农村宅基地现行的制度来维护农民的基本权益，对于农民的生存以及社会的和谐稳定都具有积极的作用。然而，我国农民劳动力逐步向城镇转移，城镇化以及工业化也在进行大规模的转移，暴露了农村宅基地利用过程中的诸多问题，具体主要包括：一是由于宅基地闲置导致土地利用率低，也就造成了土地资源的浪费；二是宅基地退出机制的不完善，使得宅基地退出没有相关法律法规来遵循，进而导致很多“隐形市场”的出现，进行宅基地非法转让与非法占有的活动。所以说，对于宅基地的整理与改造，不仅可以使得农民遵循法规与市场来退出宅基地，而且可以有效解决闲置宅基地的土地资源的合理利用，进一步推进我国城市化、工业化与现代化进程。宅基地的退出，不仅在一定程度上保护了我国耕地资源，而且对于统筹城乡规划、建设社会主义新农村、提高建设用地集约利用以及实现生态可持续发展等具有重要的意义。与此同时，宅基地的置换也改善了我国农村居民的住房环境和生活水平，促进了市郊农民消费的升级发展，对建设社会主义新农村具有深远的意义。
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
引言 3
一、农村宅基地使用现状 4
（一）人均面积超标、一户多宅 4
（二）空心村 4
（三）退出中不规范现象广泛存在 4
（四）地下市场交易频发，流转不规范 5
二、宅基地退出和补偿中存在的主要问题 5
（一）宅基地退出和补偿标准缺失 5
1、缺乏农村房屋拆迁补偿标准. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2、缺乏统一的宅基地置换标准. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
（二）节余建设用地指标收益分配机制缺失 5
（三）农村宅基地退出与城镇住房保障衔接与转化机制缺失 6
三、从文本分析法角度分析常州市武进区宅基地有偿退出机制 6
（一）研究区基本概况 7
（二）研究内容 7
（三）研究方法 7
1、前期准备. . . . .. . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. .. . . . . . . . . . . . 7
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3、数据分类编码统计. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . 7 4、计量分析结果. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .8
（四）推进情况 8
（五）成效及反思 8
1、充分发挥了民间资本的优势. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8
2、统筹各项工作，提高土地利用效益. . . . . . . . . . .. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3、要完善保障机制. . . . .. . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . 8
四、农村宅基地退出机制的体系构建 8
（一）制定科学合理的多样化补偿标准 8
（二）建立规范合理的节余指标利用及分配机制 9
（三）探索农村宅基地退出与城镇住房保障衔接与转换机制 9
致谢 10
参考文献 11
农村宅基地有偿退出机制的研究——以常州市武进区为例
引言
引言
目前，随着我国学者对宅基地流转市场的研究日渐深入，针对宅基地有偿退出机制的研究也成为当下城乡一体化发展背景下的一个热点方向。而在国外，由于大部分是实行的是市场经济体制，只要前提是土地所有者是明确的,交易是在自由的环境下进行的，就可以对土地进行流转，因此国外大部分学者几乎不怎么使用土地流转这个名词。目前的研究主要是针对土地市场方面,Macmillan(2000)从经济学角度分析土地市场,通过公开市场来对土地进行自由交易，财政部门对于在市场交易中出现的土地利用的动荡，必须积极支持政府，以此来解决市场失效，弥补市场缺陷。Anka Lisec et al.(2008)认为模式化的交易是农村土地交易程序简化和优化的基础,因此也有利于农村土地交易市场的发展。关于宅基地的流转，我们要尽量使得市场规则简化与模式化，并严格遵守。
随着我国城镇化和工业化进程的加快，宅基地流转出现了一系列的问题：其一是由于我国城镇当前土地资源稀缺；二是对于农村大量闲置的宅基地，没有形成有效的宅基地退出机制，并且农民很难能够申请到自我建房需求的宅基地。因此，及早建立起一套完善的农村宅基地退出机制，探索出一条符合我国国情的退出机制，引导农户积极参与到退出过程中，对进一步完善宅基地退出机制，促进城乡一体化发展，节约集约利用农村闲置的土地，盘活大量闲置土地，形成新的建设用地格局具有重大的现实意义。
一直以来，我国农村宅基地实行的制度主要包括“无偿取得”、“一户一宅”、“法定面积”以及“限制流转”等，这些都是在我国计划经济体制下根据我国农村宅基地现行的制度来维护农民的基本权益，对于农民的生存以及社会的和谐稳定都具有积极的作用。然而，我国农民劳动力逐步向城镇转移，城镇化以及工业化也在进行大规模的转移，暴露了农村宅基地利用过程中的诸多问题，具体主要包括：一是由于宅基地闲置导致土地利用率低，也就造成了土地资源的浪费；二是宅基地退出机制的不完善，使得宅基地退出没有相关法律法规来遵循，进而导致很多“隐形市场”的出现，进行宅基地非法转让与非法占有的活动。所以说，对于宅基地的整理与改造，不仅可以使得农民遵循法规与市场来退出宅基地，而且可以有效解决闲置宅基地的土地资源的合理利用，进一步推进我国城市化、工业化与现代化进程。宅基地的退出，不仅在一定程度上保护了我国耕地资源，而且对于统筹城乡规划、建设社会主义新农村、提高建设用地集约利用以及实现生态可持续发展等具有重要的意义。与此同时，宅基地的置换也改善了我国农村居民的住房环境和生活水平，促进了市郊农民消费的升级发展，对建设社会主义新农村具有深远的意义。
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