农户参与农房抵押贷款意愿的影响因素分析以潍坊市为例
通过对山东省潍坊市农户的实地调研，运用统计分析法和二元Logistic回归模型分析法，研究探讨了农户参与农房抵押贷款的意愿以及影响农户参与行为的相关因素，为相关政策的制定和试点的推广提供对策建议。研究结果表明①超过半数的被访农户表示如果有资金需要，会考虑参与农房抵押贷款；②关于参与意愿的影响因素方面，非农就业程度、对相关政策的了解、近三年家庭资金短缺情况等变量对农户参与农房抵押贷款有着显著的正面影响，而本村房屋转让出租情况有着显著的负面影响；③自身偿还能力、政策细节及稳定性、贷款利率以及相关金融机构正规性是农户在参与农房抵押贷款时较为关注的方面。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言2
一、数据来源与描述统计分析3
（一）数据来源3
（二）描述统计分析4
1. 被调查农户基本特征4
2. 被调查农户参与意愿及原因分析4
3. 农户参与农房抵押贷款时的关注点以及资金用途5
二、农户参与农房抵押贷款意愿的影响因素分析5
（一）模型设定5
（二）变量选取6
（三）结果分析6
三、主要结论与政策建议8
（一）主要结论8
（二）政策建议8
致谢10
参考文献11
附录A 调查问卷12
表1 调查样本情况3
表2 样本农户参与农房抵押贷款意愿4
表3 自变量的描述、赋值及预期作用方向6
表4 基于样本模型估计结果6
农户参与农房抵押贷款意愿的影响因素分析
——以山东省潍坊市为例
引言
引言
近些年来三农问题越来越受到国家的重视，国家不断全面深化农村改革，赋予农民更多权利和实惠便利，提高农民的生活水平，促进社会主义新农村的建设。随着这些年农村经济的加速发展和农村改革的深入推进，农民对于发展资金的诉求也愈加强烈。但是从目前情况来看，农民拥有的经济实力仍然较为薄弱，仅仅依靠较为有限的积累仍然无法满足当前较大的资金需要；此外， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
受现行制度的约束，农民可以获取资金的渠道十分有限，农户持续增收较为困难，农民融资难成为了制约农村发展的一大阻碍，农村金融需求被深度压抑[]。因此如何利用农户手中有限的重要资产，破解农民资金难题，已经成为学者们研究关注的热点。
宅基地是农户依法从集体经济组织处无偿获得并用于建造住房及附属设施的土地，而农房是附着在宅基地上的自建住房，宅基地及农房是国家为维护社会稳定而赋予农民的基本生活保障。长期以来，我国房产抵押一贯遵循“房地一体”等原则，即房屋抵押时，房屋所有权和房屋所占的土地使用权必须要同时抵押[]。农房附着在宅基地之上，因此农户在进行农房抵押贷款时不可避免的要考虑宅基地使用权问题。而目前我国对于农村宅基地流转、抵押的限制十分严格，《物权法》明确规定“宅基地不得抵押”，农房抵押在现行制度和法律规定下的阻碍重重。虽然在保障农民基本生活及维护社会安定等方面做出了巨大贡献，但是随着近些年城乡统筹发展的不断迈进，现行制度也显现出了一些矛盾和缺陷。
根据中国现行的法律规定，允许城镇居民自由地进行流转、抵押、担保房产而不允许农村居民自由处分其宅基地及房屋，因此有学者认为这实际上是剥夺了农村与城镇居民在财产上的平等权利[]。平等正义应该是农地农房抵押的基础性原则，无论在法律上宅基地和农房的抵押是否能够得到肯定性评价，国家都应当在制度设计和立法上给予城乡同等的权利和关怀[]。随着我国城乡统筹发展的不断推进，这种二元化结构的矛盾也日益突显。同时由于近些年农民非农化的日益显现，政府应当重视农民对于农房等资产发挥变现功能的需求[]。因此早前国内已有部分地区率先尝试农房抵押融资模式，积极探寻农村新型融资渠道，力图打破农村经济的发展瓶颈，相关改革经验也为后来国家试点政策的制定和实施提供了有力的借鉴。
近些年，国家也在逐步努力探索推进相关的新型试点政策，2014年中央一号文件中第一次提出“选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”[]，积极为农民开拓新型有效的融资渠道；2015年中央一号文件又提出了“推进农村金融体制改革。做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款试点工作 []。”2016年中央一号文件继续提出“在风险可控前提下，稳妥有序推进农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点”[]。而2017年中央一号文件则进一步指出“深入推进承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点，探索开展大型农机具、农业生产设施抵押贷款业务[]。”结合这几年的中央一号文件，农房抵押试点政策的实施从开始的“慎重稳妥”到“稳妥有序”再到“深入推进”，可以看出国家在相关方面的探索已经初步成形并在不断优化，改革步伐也在扎实稳重的基础上更加有力地向前迈进。农房抵押已经不只是一种简单的农村融资方式,而是一种逐步放宽对农民财产的过分限制,唤醒农村巨大的沉睡资本,深入挖掘并发挥出农民资产增值潜力的制度信号[]。
在国家努力研究探索相关试点政策的同时，学术界也在不断对相关问题进行讨论。近几年，学者们从产权制度改革、相关试点经验总结、当前发展障碍等多种角度针对农村产权抵押政策的改革和发展进行了讨论研究。针对土地产权制度改革的需要，叶剑平等通过对2008年中国17省份农村土地使用权调查研究认为，目前放开农地抵押客观条件已经初步具备，建议明确允许农地抵押，唤醒农村巨大的沉睡资本[]。立法方面，方帅、何叶彩以我国现行法律为根据，对农房抵押的法律问题、抵押登记问题和抵押实现问题进行了分析，指出我国当前的“房地一体”模式以及宅基地使用权的制度限制使得农房抵押面临较大阻碍[]。金瓯以温州市为例从产权缔约的角度分析农房抵押的未来发展，提出为了控制并防范风险,地方政府可以通过利用财政资金建立风险基金的方式来全额承担农房抵押贷款的政策损失，并适当地分担金融机构的坏账损失[]。张树基从金融机构的角度出发，分析农村合作银行开展农房抵押贷款的必要性以及出现的问题，其中法律障碍，农村合作银行曾因办理农房抵押贷款而出现不良资产的经历以及农房变现难等成为了影响金融机构参与农房抵押积极性的原因[]。王悦、霍学喜对农房抵押贷款中存在的信用、法律、市场、道德和操作等五方面的风险及其成因进行了分析，提出了应加速农房产权改革进程、构建完善的政策支农机制以及强化金融机构内部管理[]。刘炎周等从农民分化和代际差异的角度分析农民对于农房抵押的接受度，认为相对于老一代农民保守的价值取向和对于土地的强烈情怀，新生代农民对于风险型的农房抵押贷款有着更为强烈的接受意愿[]。
同时，也有部分学者对于土地抵押担保的相关政策的可行性提出了不同的看法。国外学者Atwood基于对发展中国家的产权形成的实证研究基础上，认为即使拥有健全完善的产权登记基础，由于本国当前农村金融体系尚处于欠发达的状态，土地较少能够作为抵押品获得融资，当前土地产权制度对于金融制度不具备较大吸引力[]。Deininger则通过研究发现，大农场或较大的农业生产基地以土地产权作为抵押品而进行的相关融资所获得的贷款通常具有规模经济性，而普通的小农户却很难能够通过正规的农村金融市场获得贷款[]。在宅基地和农房确权登记方面，确权登记是农户产权的有力保障，但目前许多地区存在着一户多宅、建设面积超出规定等情况，同时相关确权登记的标准缺失都使得农房确权工作难上加难[]。除此以外，贺雪峰认为宅基地及农房作为农民的基本生活保障，如果“抵押、担保、转让”出去了，农民就失去了进城或创业失败的保险，因此对待农房抵押要慎之又慎[]。
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摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言2
一、数据来源与描述统计分析3
（一）数据来源3
（二）描述统计分析4
1. 被调查农户基本特征4
2. 被调查农户参与意愿及原因分析4
3. 农户参与农房抵押贷款时的关注点以及资金用途5
二、农户参与农房抵押贷款意愿的影响因素分析5
（一）模型设定5
（二）变量选取6
（三）结果分析6
三、主要结论与政策建议8
（一）主要结论8
（二）政策建议8
致谢10
参考文献11
附录A 调查问卷12
表1 调查样本情况3
表2 样本农户参与农房抵押贷款意愿4
表3 自变量的描述、赋值及预期作用方向6
表4 基于样本模型估计结果6
农户参与农房抵押贷款意愿的影响因素分析
——以山东省潍坊市为例
引言
引言
近些年来三农问题越来越受到国家的重视，国家不断全面深化农村改革，赋予农民更多权利和实惠便利，提高农民的生活水平，促进社会主义新农村的建设。随着这些年农村经济的加速发展和农村改革的深入推进，农民对于发展资金的诉求也愈加强烈。但是从目前情况来看，农民拥有的经济实力仍然较为薄弱，仅仅依靠较为有限的积累仍然无法满足当前较大的资金需要；此外， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
受现行制度的约束，农民可以获取资金的渠道十分有限，农户持续增收较为困难，农民融资难成为了制约农村发展的一大阻碍，农村金融需求被深度压抑[]。因此如何利用农户手中有限的重要资产，破解农民资金难题，已经成为学者们研究关注的热点。
宅基地是农户依法从集体经济组织处无偿获得并用于建造住房及附属设施的土地，而农房是附着在宅基地上的自建住房，宅基地及农房是国家为维护社会稳定而赋予农民的基本生活保障。长期以来，我国房产抵押一贯遵循“房地一体”等原则，即房屋抵押时，房屋所有权和房屋所占的土地使用权必须要同时抵押[]。农房附着在宅基地之上，因此农户在进行农房抵押贷款时不可避免的要考虑宅基地使用权问题。而目前我国对于农村宅基地流转、抵押的限制十分严格，《物权法》明确规定“宅基地不得抵押”，农房抵押在现行制度和法律规定下的阻碍重重。虽然在保障农民基本生活及维护社会安定等方面做出了巨大贡献，但是随着近些年城乡统筹发展的不断迈进，现行制度也显现出了一些矛盾和缺陷。
根据中国现行的法律规定，允许城镇居民自由地进行流转、抵押、担保房产而不允许农村居民自由处分其宅基地及房屋，因此有学者认为这实际上是剥夺了农村与城镇居民在财产上的平等权利[]。平等正义应该是农地农房抵押的基础性原则，无论在法律上宅基地和农房的抵押是否能够得到肯定性评价，国家都应当在制度设计和立法上给予城乡同等的权利和关怀[]。随着我国城乡统筹发展的不断推进，这种二元化结构的矛盾也日益突显。同时由于近些年农民非农化的日益显现，政府应当重视农民对于农房等资产发挥变现功能的需求[]。因此早前国内已有部分地区率先尝试农房抵押融资模式，积极探寻农村新型融资渠道，力图打破农村经济的发展瓶颈，相关改革经验也为后来国家试点政策的制定和实施提供了有力的借鉴。
近些年，国家也在逐步努力探索推进相关的新型试点政策，2014年中央一号文件中第一次提出“选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”[]，积极为农民开拓新型有效的融资渠道；2015年中央一号文件又提出了“推进农村金融体制改革。做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款试点工作 []。”2016年中央一号文件继续提出“在风险可控前提下，稳妥有序推进农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点”[]。而2017年中央一号文件则进一步指出“深入推进承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点，探索开展大型农机具、农业生产设施抵押贷款业务[]。”结合这几年的中央一号文件，农房抵押试点政策的实施从开始的“慎重稳妥”到“稳妥有序”再到“深入推进”，可以看出国家在相关方面的探索已经初步成形并在不断优化，改革步伐也在扎实稳重的基础上更加有力地向前迈进。农房抵押已经不只是一种简单的农村融资方式,而是一种逐步放宽对农民财产的过分限制,唤醒农村巨大的沉睡资本,深入挖掘并发挥出农民资产增值潜力的制度信号[]。
在国家努力研究探索相关试点政策的同时，学术界也在不断对相关问题进行讨论。近几年，学者们从产权制度改革、相关试点经验总结、当前发展障碍等多种角度针对农村产权抵押政策的改革和发展进行了讨论研究。针对土地产权制度改革的需要，叶剑平等通过对2008年中国17省份农村土地使用权调查研究认为，目前放开农地抵押客观条件已经初步具备，建议明确允许农地抵押，唤醒农村巨大的沉睡资本[]。立法方面，方帅、何叶彩以我国现行法律为根据，对农房抵押的法律问题、抵押登记问题和抵押实现问题进行了分析，指出我国当前的“房地一体”模式以及宅基地使用权的制度限制使得农房抵押面临较大阻碍[]。金瓯以温州市为例从产权缔约的角度分析农房抵押的未来发展，提出为了控制并防范风险,地方政府可以通过利用财政资金建立风险基金的方式来全额承担农房抵押贷款的政策损失，并适当地分担金融机构的坏账损失[]。张树基从金融机构的角度出发，分析农村合作银行开展农房抵押贷款的必要性以及出现的问题，其中法律障碍，农村合作银行曾因办理农房抵押贷款而出现不良资产的经历以及农房变现难等成为了影响金融机构参与农房抵押积极性的原因[]。王悦、霍学喜对农房抵押贷款中存在的信用、法律、市场、道德和操作等五方面的风险及其成因进行了分析，提出了应加速农房产权改革进程、构建完善的政策支农机制以及强化金融机构内部管理[]。刘炎周等从农民分化和代际差异的角度分析农民对于农房抵押的接受度，认为相对于老一代农民保守的价值取向和对于土地的强烈情怀，新生代农民对于风险型的农房抵押贷款有着更为强烈的接受意愿[]。
同时，也有部分学者对于土地抵押担保的相关政策的可行性提出了不同的看法。国外学者Atwood基于对发展中国家的产权形成的实证研究基础上，认为即使拥有健全完善的产权登记基础，由于本国当前农村金融体系尚处于欠发达的状态，土地较少能够作为抵押品获得融资，当前土地产权制度对于金融制度不具备较大吸引力[]。Deininger则通过研究发现，大农场或较大的农业生产基地以土地产权作为抵押品而进行的相关融资所获得的贷款通常具有规模经济性，而普通的小农户却很难能够通过正规的农村金融市场获得贷款[]。在宅基地和农房确权登记方面，确权登记是农户产权的有力保障，但目前许多地区存在着一户多宅、建设面积超出规定等情况，同时相关确权登记的标准缺失都使得农房确权工作难上加难[]。除此以外，贺雪峰认为宅基地及农房作为农民的基本生活保障，如果“抵押、担保、转让”出去了，农民就失去了进城或创业失败的保险，因此对待农房抵押要慎之又慎[]。
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