三权分置下农用地经营权和承包权价格评估方法研究
研究目的研究“三权分置” 政策推行后的农用地经营权和承包权价格，为农用地在市场交易中不同权利状态下的价格确定提供参考。研究方法文献综述法，实证研究法。研究结果农用地经营权价格评估选择市场比较法，收益法；承包权的价格评估选择收益法、最低生活保障法。研究结论农用地经营权价格内涵是农用地经济生产价值的反映，根据期限长短分为出租价格和转让价格，分别选用市场比较法和收益法进行评估；农用地承包权价格内涵是农用地经济生产价值和社会保障价值的反映，社会保障价值是经济生产价值的衍生，通过收益法和最低生活保障法计算结果进行算术平均，求出农用地承包权价格。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 2
前言 2
一、绪论 2
（一）研究背景 2
（二）研究意义 2
1.现实意义 2
2.理论意义 3
（三）研究方法 3
1.文献综述法 3
2.实证研究 3
（四）技术路线图 3
（五）国内外研究综述 4
1.农用地价值界定 4
2.估价理论研究 5
3.估价方法研究 5
二、理论基础 7
（一）农用地内涵 7
（二）权利内涵 7
1.集体土地所有权 7
2.承包权 8
3.经营权 8
（三）农用地功能 8
1.生产功能 8
2.资产增值功能 8
3.生态功能 8
4.社会保障功能 9
5.社会稳定功能 9
6.其他功能 9
（四）农用地价值 9
1.生产价值 9
2.社会价值 9
3.生态价值 10
（五）农用地价格 10
（六）经营权和承包权价格内涵 10
1.经营权价格内涵 10
2.承包权价格内涵 10
三、评估方法研究 11
（一）经营权价格评估方法 11
（二）承 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
包权价格评估方法 11
四、实证研究 12
（一）经营权价格评估 12
1.旱地经营权价格 12
2.水田经营权价格 13
（二）承包权价格评估 13
1.经济生产价格 13
2.社会保障价格 14
3.承包权价格 14
五、结语 14
致谢 14
参考文献 14
附录 16
“三权分置”下农用地经营权和承包权价格评估方法研究
引言
前言
农用地是人类重要的资源之一。在我国，农用地是农民重要的生活资源，不仅直接影响农民的生活水平，也是作为农民基本的生存保障。二十一世纪以来，农用地的利用被广泛关注。一方面，农用地对农民生活水平的提高起到的作用越来越小，农民工的数量的越来越多，由此导致农用地荒废数量也在与日俱增；另一方面，传统的小户耕作方式，使农用地的规模效益不能发挥。因此，农民自发的农地流转现象开始增多。“三权分置”政策的提出，正是为了保障农民的基本生活能力，保护经营者的相关权益，另一方面，可以促进农用地进行规模经营。然而，在促进这一过程的推进中，需要明确农用地不同权利状态下的价格问题。本文研究的目的是，通过梳理农用地的价值和农用地的功能，对“三权分置”下农用地具有不同的权利内涵进行分析归纳，把不同的权利内容与价值功能进行对应，再以具体的评估方法为农用地所含权利内容时所具有的价值功能进行量化计算，从而总结出“三权分置”下农用地的估价方法。
一、绪论
（一）研究背景
在上世纪五十年代后期，，我国农村土地的集体所有权开始形成，直到1962年，我国在法律层面上确立了农村土地“三级所有，队为基础”的政策。集体所有权的权利状态与职能关系紧密结合，土地的使用由集体统一进行调配。在六十年代到七十年代之间，农村的土地是归村集体所拥有，由于每一个农户家庭构成上的差异而导致的集体劳动成果在进行分配时显得不够合理，农户对待集体土地的劳动缺乏积极性，因而产生的结果是：农村土地的经济效益低，无法满足农民的基本生活需求。1978年，安徽省小岗村的大包干形式得到了肯定，拉开了中国农村改革开放的序幕，为随后的家庭联产承包责任制的诞生奠定了坚实的基础。这次改革，激励了农民生产积极性，极大的提高了土地经济效益，保证了农民基本生活。自二十世纪九十年代开始至今，农民依靠种地已经无法承受日益上涨的生活需求，伴随改革开放，城市经济迅速发展了起来，部分农民开始进城务工，而农村土地的利用率逐渐下降，经济效益变低。农民为了取得土地承包经营权的相关利益，开始将土地进行流转，而缺乏完善的法律制度进行保障，所以在流转过程中出现了很多的问题。再者，农村土地承包经营权对农民起到了社会保障方面的作用，农民的承包权如果进行出让，农民的生活保障问题也随之而产生。第三，在农用地日益稀少的形势下，农用地科学利用、规模经营变的尤为重要。基于上述问题，农村土地改革势在必行，由此我国提出了“三权分置”制度构想。三权分置的目的是维持集体所有权不动摇，稳定农民土地承包权，保护土地经营权，从而促进流转，优化规模经营，进一步推动农用地合理利用，不损害相关权利主体的利益。然而在三权分置操作的过程中，涉及农用地价格问题，国内对农用地价格的研究虽然非常完善，但是基于三权分置前提的研究并不多见。因此本文研究目的是为三权分置前提下的农用地价格研究提出自己的评估思路
（二）研究意义
1.现实意义
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 2
前言 2
一、绪论 2
（一）研究背景 2
（二）研究意义 2
1.现实意义 2
2.理论意义 3
（三）研究方法 3
1.文献综述法 3
2.实证研究 3
（四）技术路线图 3
（五）国内外研究综述 4
1.农用地价值界定 4
2.估价理论研究 5
3.估价方法研究 5
二、理论基础 7
（一）农用地内涵 7
（二）权利内涵 7
1.集体土地所有权 7
2.承包权 8
3.经营权 8
（三）农用地功能 8
1.生产功能 8
2.资产增值功能 8
3.生态功能 8
4.社会保障功能 9
5.社会稳定功能 9
6.其他功能 9
（四）农用地价值 9
1.生产价值 9
2.社会价值 9
3.生态价值 10
（五）农用地价格 10
（六）经营权和承包权价格内涵 10
1.经营权价格内涵 10
2.承包权价格内涵 10
三、评估方法研究 11
（一）经营权价格评估方法 11
（二）承 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
包权价格评估方法 11
四、实证研究 12
（一）经营权价格评估 12
1.旱地经营权价格 12
2.水田经营权价格 13
（二）承包权价格评估 13
1.经济生产价格 13
2.社会保障价格 14
3.承包权价格 14
五、结语 14
致谢 14
参考文献 14
附录 16
“三权分置”下农用地经营权和承包权价格评估方法研究
引言
前言
农用地是人类重要的资源之一。在我国，农用地是农民重要的生活资源，不仅直接影响农民的生活水平，也是作为农民基本的生存保障。二十一世纪以来，农用地的利用被广泛关注。一方面，农用地对农民生活水平的提高起到的作用越来越小，农民工的数量的越来越多，由此导致农用地荒废数量也在与日俱增；另一方面，传统的小户耕作方式，使农用地的规模效益不能发挥。因此，农民自发的农地流转现象开始增多。“三权分置”政策的提出，正是为了保障农民的基本生活能力，保护经营者的相关权益，另一方面，可以促进农用地进行规模经营。然而，在促进这一过程的推进中，需要明确农用地不同权利状态下的价格问题。本文研究的目的是，通过梳理农用地的价值和农用地的功能，对“三权分置”下农用地具有不同的权利内涵进行分析归纳，把不同的权利内容与价值功能进行对应，再以具体的评估方法为农用地所含权利内容时所具有的价值功能进行量化计算，从而总结出“三权分置”下农用地的估价方法。
一、绪论
（一）研究背景
在上世纪五十年代后期，，我国农村土地的集体所有权开始形成，直到1962年，我国在法律层面上确立了农村土地“三级所有，队为基础”的政策。集体所有权的权利状态与职能关系紧密结合，土地的使用由集体统一进行调配。在六十年代到七十年代之间，农村的土地是归村集体所拥有，由于每一个农户家庭构成上的差异而导致的集体劳动成果在进行分配时显得不够合理，农户对待集体土地的劳动缺乏积极性，因而产生的结果是：农村土地的经济效益低，无法满足农民的基本生活需求。1978年，安徽省小岗村的大包干形式得到了肯定，拉开了中国农村改革开放的序幕，为随后的家庭联产承包责任制的诞生奠定了坚实的基础。这次改革，激励了农民生产积极性，极大的提高了土地经济效益，保证了农民基本生活。自二十世纪九十年代开始至今，农民依靠种地已经无法承受日益上涨的生活需求，伴随改革开放，城市经济迅速发展了起来，部分农民开始进城务工，而农村土地的利用率逐渐下降，经济效益变低。农民为了取得土地承包经营权的相关利益，开始将土地进行流转，而缺乏完善的法律制度进行保障，所以在流转过程中出现了很多的问题。再者，农村土地承包经营权对农民起到了社会保障方面的作用，农民的承包权如果进行出让，农民的生活保障问题也随之而产生。第三，在农用地日益稀少的形势下，农用地科学利用、规模经营变的尤为重要。基于上述问题，农村土地改革势在必行，由此我国提出了“三权分置”制度构想。三权分置的目的是维持集体所有权不动摇，稳定农民土地承包权，保护土地经营权，从而促进流转，优化规模经营，进一步推动农用地合理利用，不损害相关权利主体的利益。然而在三权分置操作的过程中，涉及农用地价格问题，国内对农用地价格的研究虽然非常完善，但是基于三权分置前提的研究并不多见。因此本文研究目的是为三权分置前提下的农用地价格研究提出自己的评估思路
（二）研究意义
1.现实意义
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