农村宅基地多元化退出机制研究以市武进区为例
农村改革是全面深化改革的重要内容。根据党中央、国务院的决策部署，农村各项改革正在扎实开展，一些重要改革事项试点工作正在有序推进。有关于农村宅基地多元化退出的研究逐渐深入。本篇文章通过对江苏省常州市武进区农村宅基地改革进行实地调查，从宅基地退出的改革背景入手，通过对村民自发退出以及政府主导退出这两方面进行调查研究，发现了农村宅基地多元化退出的诸多问题，诸如政策不完善，权属不明确等。本文基于对农村宅基地多元化退出机制的深入了解，发现了其中的诸多问题，并且针对农村宅基地多元化退出提出意见及建议。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、宅基地退出制度的改革背景2
（一）有关法律法规不健全2
（二）登记制度缺失2
（三）补偿不合理2
（四）缺乏正确引导3
二、宅基地多元化退出的主要模式3
（一）政府主导模式3
（二）村民主导模式3
三、政府主导模式的案例 4
（一）案例背景4
（二）案例简介4
（三）保障制度4
1.住房保障4
2.社会保障5
3.就业保障5
4.股权分红保障6
四、村民主导模式的案例 6
（一）案例简介6
（二）自愿有偿退出机制 6
1.引导机制6
2.激励机制6
3.资金管理及监督7
五、存在问题及对策建议 7
（一）总结7
（二）存在问题7
（三）对策建议8
致谢9
参考文献10 农村宅基地多元化退出机制研究——以江苏省常州市武进区为例
引言
引言：宅基地退出制度的根本核心就是宅基地退出，除了宅基地退出，对于农民的保障机制，以及宅基地退出后的后续问题的解决也是宅基地退出所关注的重要问题。［1］宅基地退出的主要目的是促进农村宅基地的顺利退出，对于农村发展进程具有重要意义，能够促进农村经济发展，推动城市化 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
进程，缩小贫富差距。［2］但是就目前来看，我国的宅基地退出进程迟缓，主要是因为我国的相关法律不完善，一系列问题由此产生，多数问题就是权属问题，宅基地有偿使用制度的缺失以及权属不明确，导致了一系列的问题，所以说就要更加深入了解及研究宅基地退出等问题，要从宅基地的背景入手，了解其根本问题，并从根本问题中去发现问题。
通过对于江苏省常州市武进区西湖街道以及湟里镇进行实地调研考察以及数据分析，运用了实地调查法，文献综述法以及网络调查法等方法。对于西湖街道的政府主导宅基地退出以及湟里镇西墅村的村民自发宅基地退出有了深入了解。并通过两者之间的比较发现了其中的异同，发现了农村宅基地多元化退出的一系列问题，并根据问题进行深入性探讨。
本文通过江苏省常州市武进区的两个试点进行分析,从宅基地改革的背景进行入手，对于构建宅基地多元化退出机制的问题进行深入探讨，首先对于政府主导模式的案例——武进区西湖街道聚新家园社区案例，其次对于村民主导模式的案例——武进区湟里镇案例进行研究，通过两个案例的对比，总结出农村宅基地多元化退出的相似之处，对比出不同之处，并针对一系列问题提出个人看法。
一、宅基地退出制度的改革背景
近年来，我国GDP的迅速增长，人民的生活水平大大提升，城市化进程也日益加快，农民退出宅基地去城市居住来满足自己日益提高的生活水平，这既改善了农民的生活条件，又推动了社会的发展，这样的生活方式已经被越来越多的农村人所接受。［3］宅基地资产化成为了一种趋势。但是与之相矛盾的是我国法律以及退出机制的欠缺导致宅基地退出效果并不是特别显著。
（一）法律法规障碍导致宅基地退出流转不畅
我国的相关法律例如物权法和土地管理法就已经对与宅基地的权益做出了相关规定，将其定性为一种有益物质。［4］有关法律规定，宅基地使用权人依法对其所在团体所有的土地享有使用和利用的权利，可以依法使用住宅以及其中的附属物。［5］可见，根据物权法规定，对于宅基地的占有以及对于宅基地的使用是宅基地使用权的两种功能，并且根据法律规定宅基地没有利益的处分权。此外，“使用”的延伸是有限的，也就是说，“房屋及其附属设施的建设依照法律”不能用于其他目的。法律还规定宅基地的使用，取得，行使和转让，这些等等适用于我国的法律法规。我国的《土地管理法》还规定，农民只能拥有一户宅基地，任何的出售以及出租行为是不符合法律规定的，是不会被国家承认的，这就是所谓的“一户一屋”的原则。［6］城镇居民禁止购买农村房屋，农村宅基地进入市场买卖交易更是被禁止的。因此，就目前宅基地使用权制度来看，只有农村内部成员即为农村经济组织的内部成员才有权转让农村宅基地的使用权。［7］
（二）宅基地登记制度缺失，权属不清
宅基地退出的前提条件就是要有清晰的界限和权属，从而确定接受赔偿的主体和数额标准。国土资源部在2010年颁发的文件中就有明确规定，急需尽快建立并且完善宅基地确立产权制度。这样做的目的就是为了规范农村宅基地建设，避免耕地被占用或被破坏及滥用，从而大大提高土地的集约利用程度，从而是促进社会和谐。在涉及土地拆迁占用以及有偿退出时，宅基地确权登记制度有利于明确所有权和补偿数额的确定，从更高的程度上说，可以更好的保障宅基地退出中村民的权益，维护社会的和谐稳定。然而目前我国现行法律法规中仍然没有明确的宅基地登记制度，现实中实际存在的农村住宅的买卖和租赁行为不可得到登记，土地所有权利和宅基地之上的房屋权属不明确，增加了农村土地管理的复杂度；其次，由于缺乏必要制度的限制和引导的保证，农村宅基地私下流转的双方的财产权益都得不到保障；另外，宅基地上房屋的买卖和租赁或宅基地使用权的流转价格往往大幅度低于土地市场价格，在伤害农民自身利益的同时，对土地市场的现行秩序势必也会有一定的影响。［8］
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、宅基地退出制度的改革背景2
（一）有关法律法规不健全2
（二）登记制度缺失2
（三）补偿不合理2
（四）缺乏正确引导3
二、宅基地多元化退出的主要模式3
（一）政府主导模式3
（二）村民主导模式3
三、政府主导模式的案例 4
（一）案例背景4
（二）案例简介4
（三）保障制度4
1.住房保障4
2.社会保障5
3.就业保障5
4.股权分红保障6
四、村民主导模式的案例 6
（一）案例简介6
（二）自愿有偿退出机制 6
1.引导机制6
2.激励机制6
3.资金管理及监督7
五、存在问题及对策建议 7
（一）总结7
（二）存在问题7
（三）对策建议8
致谢9
参考文献10 农村宅基地多元化退出机制研究——以江苏省常州市武进区为例
引言
引言：宅基地退出制度的根本核心就是宅基地退出，除了宅基地退出，对于农民的保障机制，以及宅基地退出后的后续问题的解决也是宅基地退出所关注的重要问题。［1］宅基地退出的主要目的是促进农村宅基地的顺利退出，对于农村发展进程具有重要意义，能够促进农村经济发展，推动城市化 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
进程，缩小贫富差距。［2］但是就目前来看，我国的宅基地退出进程迟缓，主要是因为我国的相关法律不完善，一系列问题由此产生，多数问题就是权属问题，宅基地有偿使用制度的缺失以及权属不明确，导致了一系列的问题，所以说就要更加深入了解及研究宅基地退出等问题，要从宅基地的背景入手，了解其根本问题，并从根本问题中去发现问题。
通过对于江苏省常州市武进区西湖街道以及湟里镇进行实地调研考察以及数据分析，运用了实地调查法，文献综述法以及网络调查法等方法。对于西湖街道的政府主导宅基地退出以及湟里镇西墅村的村民自发宅基地退出有了深入了解。并通过两者之间的比较发现了其中的异同，发现了农村宅基地多元化退出的一系列问题，并根据问题进行深入性探讨。
本文通过江苏省常州市武进区的两个试点进行分析,从宅基地改革的背景进行入手，对于构建宅基地多元化退出机制的问题进行深入探讨，首先对于政府主导模式的案例——武进区西湖街道聚新家园社区案例，其次对于村民主导模式的案例——武进区湟里镇案例进行研究，通过两个案例的对比，总结出农村宅基地多元化退出的相似之处，对比出不同之处，并针对一系列问题提出个人看法。
一、宅基地退出制度的改革背景
近年来，我国GDP的迅速增长，人民的生活水平大大提升，城市化进程也日益加快，农民退出宅基地去城市居住来满足自己日益提高的生活水平，这既改善了农民的生活条件，又推动了社会的发展，这样的生活方式已经被越来越多的农村人所接受。［3］宅基地资产化成为了一种趋势。但是与之相矛盾的是我国法律以及退出机制的欠缺导致宅基地退出效果并不是特别显著。
（一）法律法规障碍导致宅基地退出流转不畅
我国的相关法律例如物权法和土地管理法就已经对与宅基地的权益做出了相关规定，将其定性为一种有益物质。［4］有关法律规定，宅基地使用权人依法对其所在团体所有的土地享有使用和利用的权利，可以依法使用住宅以及其中的附属物。［5］可见，根据物权法规定，对于宅基地的占有以及对于宅基地的使用是宅基地使用权的两种功能，并且根据法律规定宅基地没有利益的处分权。此外，“使用”的延伸是有限的，也就是说，“房屋及其附属设施的建设依照法律”不能用于其他目的。法律还规定宅基地的使用，取得，行使和转让，这些等等适用于我国的法律法规。我国的《土地管理法》还规定，农民只能拥有一户宅基地，任何的出售以及出租行为是不符合法律规定的，是不会被国家承认的，这就是所谓的“一户一屋”的原则。［6］城镇居民禁止购买农村房屋，农村宅基地进入市场买卖交易更是被禁止的。因此，就目前宅基地使用权制度来看，只有农村内部成员即为农村经济组织的内部成员才有权转让农村宅基地的使用权。［7］
（二）宅基地登记制度缺失，权属不清
宅基地退出的前提条件就是要有清晰的界限和权属，从而确定接受赔偿的主体和数额标准。国土资源部在2010年颁发的文件中就有明确规定，急需尽快建立并且完善宅基地确立产权制度。这样做的目的就是为了规范农村宅基地建设，避免耕地被占用或被破坏及滥用，从而大大提高土地的集约利用程度，从而是促进社会和谐。在涉及土地拆迁占用以及有偿退出时，宅基地确权登记制度有利于明确所有权和补偿数额的确定，从更高的程度上说，可以更好的保障宅基地退出中村民的权益，维护社会的和谐稳定。然而目前我国现行法律法规中仍然没有明确的宅基地登记制度，现实中实际存在的农村住宅的买卖和租赁行为不可得到登记，土地所有权利和宅基地之上的房屋权属不明确，增加了农村土地管理的复杂度；其次，由于缺乏必要制度的限制和引导的保证，农村宅基地私下流转的双方的财产权益都得不到保障；另外，宅基地上房屋的买卖和租赁或宅基地使用权的流转价格往往大幅度低于土地市场价格，在伤害农民自身利益的同时，对土地市场的现行秩序势必也会有一定的影响。［8］
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