城乡一体化下集体建设用地流转制度改革研究以无锡市为例
我国目前正处于城乡一体化发展的加速期，但由于集体建设用地流转制度不完备、经验缺乏，导致出现流转价格混乱、流转秩序不规范、流转市场不稳定等问题，农民利益受损，土地价值不能得到充分发挥，影响城乡一体化进程。文章立足于城乡一体化视角，基于对相关文献的梳理和比较，对相关概念进行了内涵界定，选取无锡市作为案例区，通过无锡市的调研情况分析了现行集体建设用地流转制度所存在的问题。最后通过总结发达国家的经验，讨论了在城乡一体化视角下集体建设用地流转的改革路径，提出了可能的政策建议。
目录
摘要 4
关键词 4
Abstract. 4
Key words 4
一、研究背景及意义 4
（一）研究背景 4
（二）研究意义 5
1、理论意义 5
2、现实意义 5
二、 概念界定与相关理论基础 5
（一）城乡一体化 5
（二）集体建设用地 5
（三）集体建设用地流转 6
三、调查研究区域情况 6
（一）区域基本情况 6
（二）无锡市集体建设用地流转现状调查 6
1、流转环境 6
2、流转方式 7
3、收益分配 7
四、集体建设用地流转中存在的问题 7
（一）集体建设用地产权不清晰 7
（二）相关法律缺位 7
（三）集体建设用地流转价格混乱 7
（四）收益分配制度不完善 8
（五）市场监管不到位 8
五、 推进集体建设用地流转制度改革研究的经验借鉴 8
（一）美国“产权明晰”的农地流转市场 8
（二）日本“法律与中介双管齐下”的农地流转市场 9
（三）法国“流转方式多样化”农地流转市场 9
六、推进集体建设用地流转制度改革建议 9
（一）推进农村土地产权制度改革创新 9
（二）加快集体建设用地流转法律的出台及完善 9
（三）建立完善的价格体系 10
（四）合理分配集体建设用地流转收益 10
（五）提高政 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
府对于市场的监管能力 10
七、结语 10
致谢 10
参考文献 11
城乡一体化下集体建设用地流转制度改革研究
——以无锡市为例
土地资源管理学生 陈羡洁
引言
一、研究背景及意义
（一）研究背景
如今，随着城市化进程、现代化发展的不断深入，社会经济发展对于建设用地的需求呈现出了大幅增长的态势。而集体建设用地流转制度的不断发展，为实现城乡一体化发展提供了用地保障[1]。立足于城乡一体化发展的视角，对集体建设用地流转制度改革进行研究，有助于开辟集体建设用地流转新路径，从而带动农村经济发展，加快推进农业现代化发展。因此，集体建设用地流转制度改革也将成为实现城乡一体化发展的重要课题[2]。
同时，近年来我国对于集体建设用地流转方面给予重视，并对其进行不断探索，相关政策如下图表所示：
/
（二）研究意义
1、理论意义
首先，我国全面建设小康社会的内在要求是推进城乡一体化发展。在统筹城乡发展，推进我国城乡一体化进程中，研究集体建设用地流转制度有着较为重要的理论意义，笔者通过对城乡一体化视角下的集体建设用地流转制度研究，从其内涵出发，结合国际经验，分析我国集体建设用地流转存在的问题，并以无锡市作为案例区，调研无锡市的集体建设用地流转管理，提出解决我国集体建设用地流转制度的可能性建议，探索在统筹城乡发展过程中，解决我国集体建设用地流转问题的实践路径，促进形成城乡一体化下的集体建设用地市场，同时也为集体建设用地流转政策的制定提供相关理论依据。
2、现实意义
从实践角度来说，本课题也具有相当的现实意义。在统筹城乡发展的过程中，我国集体建设用地流转存在多方面问题，如流转市场混乱、收益分配不科学合理、政府监管不到位以及相关法律法规缺位等，本文所提出的与现实相适应的可能性建议，一定程度上能解决我国目前集体建设用地流转中所存在的问题，缓解土地流转收益分配矛盾，实现农业现代化，促进社会协调发展。在未来很长一段时间，集体建设用地流转将对深化农村土地制度改革，发展农业经济，推动农村生产力的发展，统筹城乡发展，建设和谐社会起到关键作用。
概念界定与相关理论基础
（一）城乡一体化
英国著名的社会活动家、城市学家埃比尼泽.霍华德的“田园城市理论”，是第一次比较系统地提出了城乡一体化的思想，在该理论中，霍德华主张建设城乡融合型城市。他提出明日的田园城市是城乡一体化的新型社会，从而取代城乡之间对立的社会[3]。
加拿大地理学家麦吉创造出了一个合成词desakota，即desa（农村）、kota（城镇）合成为desakota，意为城乡一体化。他提出“城乡一体化地区”的概念，指的是一个将农业活动和非农业活动高度混合的地区[4]。
在中国，随着经济的增长，生产力的迅速发展，城乡一体化是指城市和乡村作为一个统一的整体，互相融合，并通过人口、技术、资本、资源等要素的自由流动和人为协调，达到经济一体化、社会一体化和空间融合的系统最优的状态。可以说，在当今中国，城乡一体化是一项至关重要的社会变革。
（二）集体建设用地
1986年，“农村建设用地”这一概念第一次在《中华人民共和国土地管理法》中被正式提出。集体建设用地是指乡（镇）村建设用地，乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。简单的说，就是农村集体经营性建设用地可以在市场上像商品一样买卖，但不能用于商品房开发。
集体建设用地大体分为三类：公益事业用地和公共设施用地、乡（镇）企业用地以及农村居民住宅用地即宅基地。集体建设用地流转，
（三）集体建设用地流转
农村集体建设用地流转，指的是在符合相关规定的前提下，农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过出让、出租、转让、转租等形式，将集体建设用地使用权有偿让与其他经济主体使用行为[5]。从流转主体而言，集体建设用地主要包括首次流转以及二次流转。
目录
摘要 4
关键词 4
Abstract. 4
Key words 4
一、研究背景及意义 4
（一）研究背景 4
（二）研究意义 5
1、理论意义 5
2、现实意义 5
二、 概念界定与相关理论基础 5
（一）城乡一体化 5
（二）集体建设用地 5
（三）集体建设用地流转 6
三、调查研究区域情况 6
（一）区域基本情况 6
（二）无锡市集体建设用地流转现状调查 6
1、流转环境 6
2、流转方式 7
3、收益分配 7
四、集体建设用地流转中存在的问题 7
（一）集体建设用地产权不清晰 7
（二）相关法律缺位 7
（三）集体建设用地流转价格混乱 7
（四）收益分配制度不完善 8
（五）市场监管不到位 8
五、 推进集体建设用地流转制度改革研究的经验借鉴 8
（一）美国“产权明晰”的农地流转市场 8
（二）日本“法律与中介双管齐下”的农地流转市场 9
（三）法国“流转方式多样化”农地流转市场 9
六、推进集体建设用地流转制度改革建议 9
（一）推进农村土地产权制度改革创新 9
（二）加快集体建设用地流转法律的出台及完善 9
（三）建立完善的价格体系 10
（四）合理分配集体建设用地流转收益 10
（五）提高政 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
府对于市场的监管能力 10
七、结语 10
致谢 10
参考文献 11
城乡一体化下集体建设用地流转制度改革研究
——以无锡市为例
土地资源管理学生 陈羡洁
引言
一、研究背景及意义
（一）研究背景
如今，随着城市化进程、现代化发展的不断深入，社会经济发展对于建设用地的需求呈现出了大幅增长的态势。而集体建设用地流转制度的不断发展，为实现城乡一体化发展提供了用地保障[1]。立足于城乡一体化发展的视角，对集体建设用地流转制度改革进行研究，有助于开辟集体建设用地流转新路径，从而带动农村经济发展，加快推进农业现代化发展。因此，集体建设用地流转制度改革也将成为实现城乡一体化发展的重要课题[2]。
同时，近年来我国对于集体建设用地流转方面给予重视，并对其进行不断探索，相关政策如下图表所示：
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（二）研究意义
1、理论意义
首先，我国全面建设小康社会的内在要求是推进城乡一体化发展。在统筹城乡发展，推进我国城乡一体化进程中，研究集体建设用地流转制度有着较为重要的理论意义，笔者通过对城乡一体化视角下的集体建设用地流转制度研究，从其内涵出发，结合国际经验，分析我国集体建设用地流转存在的问题，并以无锡市作为案例区，调研无锡市的集体建设用地流转管理，提出解决我国集体建设用地流转制度的可能性建议，探索在统筹城乡发展过程中，解决我国集体建设用地流转问题的实践路径，促进形成城乡一体化下的集体建设用地市场，同时也为集体建设用地流转政策的制定提供相关理论依据。
2、现实意义
从实践角度来说，本课题也具有相当的现实意义。在统筹城乡发展的过程中，我国集体建设用地流转存在多方面问题，如流转市场混乱、收益分配不科学合理、政府监管不到位以及相关法律法规缺位等，本文所提出的与现实相适应的可能性建议，一定程度上能解决我国目前集体建设用地流转中所存在的问题，缓解土地流转收益分配矛盾，实现农业现代化，促进社会协调发展。在未来很长一段时间，集体建设用地流转将对深化农村土地制度改革，发展农业经济，推动农村生产力的发展，统筹城乡发展，建设和谐社会起到关键作用。
概念界定与相关理论基础
（一）城乡一体化
英国著名的社会活动家、城市学家埃比尼泽.霍华德的“田园城市理论”，是第一次比较系统地提出了城乡一体化的思想，在该理论中，霍德华主张建设城乡融合型城市。他提出明日的田园城市是城乡一体化的新型社会，从而取代城乡之间对立的社会[3]。
加拿大地理学家麦吉创造出了一个合成词desakota，即desa（农村）、kota（城镇）合成为desakota，意为城乡一体化。他提出“城乡一体化地区”的概念，指的是一个将农业活动和非农业活动高度混合的地区[4]。
在中国，随着经济的增长，生产力的迅速发展，城乡一体化是指城市和乡村作为一个统一的整体，互相融合，并通过人口、技术、资本、资源等要素的自由流动和人为协调，达到经济一体化、社会一体化和空间融合的系统最优的状态。可以说，在当今中国，城乡一体化是一项至关重要的社会变革。
（二）集体建设用地
1986年，“农村建设用地”这一概念第一次在《中华人民共和国土地管理法》中被正式提出。集体建设用地是指乡（镇）村建设用地，乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。简单的说，就是农村集体经营性建设用地可以在市场上像商品一样买卖，但不能用于商品房开发。
集体建设用地大体分为三类：公益事业用地和公共设施用地、乡（镇）企业用地以及农村居民住宅用地即宅基地。集体建设用地流转，
（三）集体建设用地流转
农村集体建设用地流转，指的是在符合相关规定的前提下，农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过出让、出租、转让、转租等形式，将集体建设用地使用权有偿让与其他经济主体使用行为[5]。从流转主体而言，集体建设用地主要包括首次流转以及二次流转。
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