东中西部典型城市人口结构对商品住宅价格的影响研究
研究目的针对房价不断上涨的社会现象，探究我国典型城市人口结构变化对商品住宅价格影响的机制，从该角度提出控制房价的政策性建议。研究方法文献资料法、主成分分析法和比较分析法。研究结果（1）上海、西安房价受人口自然因素影响最大，武汉受人口社会经济因素影响最大；（2）人口自然因素、人口地域因素、人口社会经济因素对当地房价影响作用上海大于西安大于武汉；（3）男性人口、死亡率、农村人口数、准予结婚人数对房价的影响在三个城市中存在差异。研究结论在不同城市人口结构对商品住宅价格的影响因素及表现强度各不相同，故而在对房价进行分析及调控时应差异化对待。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引 言 1
一、人口结构对商品住宅价格的影响因素理论分析 3
（一）人口结构对商品住宅价格的影响因素分析 3
（二）指标体系的构建 3
二、研究方法与数据来源 4
（一）研究方法与实验步骤 4
1.研究方法 4
2实验步骤 4
（二）数据来源 5
1.人口结构指标数据的获取 5
2.商品住宅价格数据的获取 5
三、上海、武汉、西安典型城市实证分析 5
（一）上海市人口结构对商品住宅价格影响分析 5
（二）武汉市人口结构对商品住宅价格影响分析 7
（三）西安市人口结构对商品住宅价格影响分析 9
四、人口结构对商品住宅价格影响的典型城市对比分析 11
（一）人口自然因素对于东中西部典型城市的影响分析 12
（二）人口地域因素对于东中西部典型城市的影响分析 12
（三）人口社会经济因素对于东中西部典型城市的影响分析 13
五、研究结论与差别化政策建议 13
（一）研究结论 13
1.东中西部典型城市人口结构对商品住宅价格的影响 13
2. 人口自然因素对于东中西部典型城市的影响 13
3人口地域因素对于东中西部典型城市的影响 13
4人口社会经济因素对于东中西 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
部典型城市的影响 13
（二）差别化政策建议 14
1.以上海为代表的东部城市 14
2.以武汉为代表的中部城市 14
3.以西安为代表的西部城市 14
致 谢 15
参考文献 15
我国东中西部典型城市人口结构对商品住宅价格的影响研究
引言
引言
我国作为一个人口大国，随着城市发展建设产生的住房需求量也尤为庞大，住宅是人类生活的必需品，城市居民的住房问题不仅是经济问题，同时也是亟待解决的“民生问题”。房价的水涨船高让广大社会群众的权益难以得到保障，制定有效缓解房价不断上涨的相应政策刻不容缓。
作为住宅的消费者和使用者，人对商品住宅价格变动有直接影响。因为经济发展水平与城市发展规模的差异性，我国东、中、西部典型城市人口结构对商品住宅价格的影响作用有着明显的差异。鉴于此，准确了解我国中东西部典型城市人口要素的变化，才能够更好的分析我国不同区位城市的商品住宅市场，进而理性的把握我国的商品住宅市场的变化波动。通过研究人口自然要素、人口社会经济要素、人口地域要素的变化，从以人为核心的城市化进程中分析我国东中西部典型城市商品住宅市场，对于未来我国制定有关调控房价的政策有十分重要的意义。
影响人口性别结构的主要因素包括出生率、死亡率、人口迁移、文化因素、社会经济因素、政治因素等。人口性别构成对人口自身增长率有着直接的影响，人口性别结构不平衡造成结婚率降低将影响婴儿出生率，进而影响未来二十年后该批人口对住宅的绝对需求。我国传统的婚姻观念和现代女性对待婚姻的看法，使得适婚年龄人口中男性有较大的买房压力，成为对住宅真正的刚性需求。有关学者的研究表明，人口数量与住宅销售价格指数关联度最高，其次是人均教育年限相关系数。随着收入水平的提高，对居住环境要求也更高，住房改善性需求大，促进住宅价格上涨。国外学者较早研究人口的收入和就业因素对住宅价格影响，利用经验分析得出就业的增长会导致住宅价格更高，同时表明无房的弱势群体收入提高对房地产价值提升作用高于有房族收入提高所产生的作用[15]。
关于住宅价格和人口迁移，国内外学者对他们的相互关系进行了比较详尽的研究。外地人才的涌入使常住人口增加，引起住房需求上涨，拉高房价[6]。吸引迁入者的是迁入地的就业机会，人口迁出与住宅供应和住宅价格显著相关[7]符合社会生产力发展要求的人口迁移，对于促进社会经济的发展和人口变动起到积极的作用，从而对住宅市场产生一定影响。过高的房价又会对人口迁移产生阻力作用，尤其是对人才引进产生不利影响[8]。从这样的角度来看，住宅市场也以理解为是人口迁移的约束条件，特别是区域内上升的房价和高比例的住宅自有率阻碍了人口迁入率，但人口迁出率受住宅市场影响不大[9]。一般来说，在城市化时期的房价总是呈上涨趋势的,城市化水平的高低对住宅价格高低影响显著[10]。
有关学者在城市化对住宅价格影响的定量分析中，通过回归分析得出与城市住宅价格的相关性最密切的是人口城市化水平，人口规模和城市首位度，说明城市人口的聚集程度是影响城市住宅价格的最大因素。当前中国城镇化对住房需求的刺激作用仍然较大，城镇化的快速推进使得平均每年约1786万农村居民转变为城镇居民，占所有新增城镇居民的85%左右，居于绝对主导地位。中国城镇化进入加速期，大量人口转移到城镇，由此促进了城镇住房的需求使房价提高，中国城镇化进程推动了住房需求的不断增加，导致了房价的上涨[1113]。
城市居民作为商品住宅的需求者与使用者，对商品住宅的价格变化有举足轻重的影响作用。在城市发展建设始终走在我国前列的上海、武汉、西安等我国东中西部典型城市，外来人口定居、人口流动、聚集等现象日益频繁且尤为显著。鉴于此，本文试图从上海、武汉、西安近年来的人口结构变化入手，研究我国东中西部典型城市商品住宅价格受人口结构变化的影响机制与差异。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引 言 1
一、人口结构对商品住宅价格的影响因素理论分析 3
（一）人口结构对商品住宅价格的影响因素分析 3
（二）指标体系的构建 3
二、研究方法与数据来源 4
（一）研究方法与实验步骤 4
1.研究方法 4
2实验步骤 4
（二）数据来源 5
1.人口结构指标数据的获取 5
2.商品住宅价格数据的获取 5
三、上海、武汉、西安典型城市实证分析 5
（一）上海市人口结构对商品住宅价格影响分析 5
（二）武汉市人口结构对商品住宅价格影响分析 7
（三）西安市人口结构对商品住宅价格影响分析 9
四、人口结构对商品住宅价格影响的典型城市对比分析 11
（一）人口自然因素对于东中西部典型城市的影响分析 12
（二）人口地域因素对于东中西部典型城市的影响分析 12
（三）人口社会经济因素对于东中西部典型城市的影响分析 13
五、研究结论与差别化政策建议 13
（一）研究结论 13
1.东中西部典型城市人口结构对商品住宅价格的影响 13
2. 人口自然因素对于东中西部典型城市的影响 13
3人口地域因素对于东中西部典型城市的影响 13
4人口社会经济因素对于东中西 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
部典型城市的影响 13
（二）差别化政策建议 14
1.以上海为代表的东部城市 14
2.以武汉为代表的中部城市 14
3.以西安为代表的西部城市 14
致 谢 15
参考文献 15
我国东中西部典型城市人口结构对商品住宅价格的影响研究
引言
引言
我国作为一个人口大国，随着城市发展建设产生的住房需求量也尤为庞大，住宅是人类生活的必需品，城市居民的住房问题不仅是经济问题，同时也是亟待解决的“民生问题”。房价的水涨船高让广大社会群众的权益难以得到保障，制定有效缓解房价不断上涨的相应政策刻不容缓。
作为住宅的消费者和使用者，人对商品住宅价格变动有直接影响。因为经济发展水平与城市发展规模的差异性，我国东、中、西部典型城市人口结构对商品住宅价格的影响作用有着明显的差异。鉴于此，准确了解我国中东西部典型城市人口要素的变化，才能够更好的分析我国不同区位城市的商品住宅市场，进而理性的把握我国的商品住宅市场的变化波动。通过研究人口自然要素、人口社会经济要素、人口地域要素的变化，从以人为核心的城市化进程中分析我国东中西部典型城市商品住宅市场，对于未来我国制定有关调控房价的政策有十分重要的意义。
影响人口性别结构的主要因素包括出生率、死亡率、人口迁移、文化因素、社会经济因素、政治因素等。人口性别构成对人口自身增长率有着直接的影响，人口性别结构不平衡造成结婚率降低将影响婴儿出生率，进而影响未来二十年后该批人口对住宅的绝对需求。我国传统的婚姻观念和现代女性对待婚姻的看法，使得适婚年龄人口中男性有较大的买房压力，成为对住宅真正的刚性需求。有关学者的研究表明，人口数量与住宅销售价格指数关联度最高，其次是人均教育年限相关系数。随着收入水平的提高，对居住环境要求也更高，住房改善性需求大，促进住宅价格上涨。国外学者较早研究人口的收入和就业因素对住宅价格影响，利用经验分析得出就业的增长会导致住宅价格更高，同时表明无房的弱势群体收入提高对房地产价值提升作用高于有房族收入提高所产生的作用[15]。
关于住宅价格和人口迁移，国内外学者对他们的相互关系进行了比较详尽的研究。外地人才的涌入使常住人口增加，引起住房需求上涨，拉高房价[6]。吸引迁入者的是迁入地的就业机会，人口迁出与住宅供应和住宅价格显著相关[7]符合社会生产力发展要求的人口迁移，对于促进社会经济的发展和人口变动起到积极的作用，从而对住宅市场产生一定影响。过高的房价又会对人口迁移产生阻力作用，尤其是对人才引进产生不利影响[8]。从这样的角度来看，住宅市场也以理解为是人口迁移的约束条件，特别是区域内上升的房价和高比例的住宅自有率阻碍了人口迁入率，但人口迁出率受住宅市场影响不大[9]。一般来说，在城市化时期的房价总是呈上涨趋势的,城市化水平的高低对住宅价格高低影响显著[10]。
有关学者在城市化对住宅价格影响的定量分析中，通过回归分析得出与城市住宅价格的相关性最密切的是人口城市化水平，人口规模和城市首位度，说明城市人口的聚集程度是影响城市住宅价格的最大因素。当前中国城镇化对住房需求的刺激作用仍然较大，城镇化的快速推进使得平均每年约1786万农村居民转变为城镇居民，占所有新增城镇居民的85%左右，居于绝对主导地位。中国城镇化进入加速期，大量人口转移到城镇，由此促进了城镇住房的需求使房价提高，中国城镇化进程推动了住房需求的不断增加，导致了房价的上涨[1113]。
城市居民作为商品住宅的需求者与使用者，对商品住宅的价格变化有举足轻重的影响作用。在城市发展建设始终走在我国前列的上海、武汉、西安等我国东中西部典型城市，外来人口定居、人口流动、聚集等现象日益频繁且尤为显著。鉴于此，本文试图从上海、武汉、西安近年来的人口结构变化入手，研究我国东中西部典型城市商品住宅价格受人口结构变化的影响机制与差异。
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