房地产限购政策对消费者行为的影响
房地产业与人们的生活息息相关，也是国家经济的支柱。近年来，随着城镇化进程加快和经济的飞速增长，我国房地产市场呈现迅猛发展的态势。为维护房地产市场的稳定发展，遏制房价过快上涨，各地相继出台了住房限购政策。限购政策成为了调控我国部分重点城市房地产市场最重要的手段之一。 本文选择了近年来房地产业发展较快的并具有一定代表性的“新一线”城市——南京市来作为范例，首先从限购政策和消费者行为两个方面对国内外的相关文献进行了系统整理，其次以消费者为研究对象，将消费者以消费目的的不同分为两种类型,根据“限购令”的特点，通过对问卷调查进行描述性统计分别探究住房限购政策对两类消费者住房消费行为的影响。本研究结论可以为房地产市场调控政策提供改进建议。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、绪论1
（一）研究背景1
1.住房限购政策的实施背景 1
2．南京市住房限购政策2
（二）研究目的及问题2
1．研究目的 2
2．研究问题2
（三）研究意义2
二、文献综述2
（一）消费者行为研究的相关理论 2
1.消费者行为影响因素3
2.房地产消费行为影响因素 4
（二）房地产限购政策国内外研究情况4
1.房地产限购政策对房价的影响4
2.房地产限购政策对消费者的影响5
3.房地产限购政策对其他市场的影响5
（三）文献评述6
三、 研究变量及测度6
四、 问卷调查及描述性统计7
（一）消费者购房目的的描述性统计分析 7
（二）人口统计变量的描述性统计分析8（三)消费者对于住宅限购令执行情况评价的描述性统计分析9
（四)消费者心理活动的描述性统计分析10
（五)消费者购房行为的描述性统计分析 11
五、 总结及建议11
致谢13
参考文献14
房地产限购政策对消费者行为的影响 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
——以南京市为例
引言
一、 绪论
（一）研究背景
1．住房限购政策的实施背景
房地产业的发展是决定国家经济发展的重要因素，因为房地产业的繁荣能够带动关联产业如建筑业，化工业，金融业等的发展。自进入21世纪以来，我国的经济飞速增长，随着城市化率的节节升高，住宅价格也在不断攀升。然而，过高的房价会带来一系列的问题，例如城乡之间财富不均等情况的加剧以及居民非住房消费的减少。因此政府需要对房地产市场做出政策干预，维护房地产市场以及整个经济的稳固发展。房地产限购政策以政府强制介入经济市场，直接减少需求的方式来遏制房地产市场的投机行为和房价快速上涨，在我国，限购政策被应用于众多的一、二线城市，甚至部分三、四线城市，是我国现行的最重要的房地产市场调控手段。
南京市住房限购政策
本文选取的研究地区为我国最重要的二线城市之一南京市，早在2011年年初，南京曾第一次实行过住房限购令。但在2014年年中，因为受到限贷政策等影响，房价骤跌，住房库存上升至五万套，南京市政府立即取消了住房限购政策，房市逐渐开始回归火爆。时隔两年，为了应对住房市场整体出现的供不应求的矛盾，在2016年9月25日南京市又一次启动了住房限购政策，并于2017年3月进行了进一步的完善。根据南京市市政府颁布的新政，不得向已拥有1套住房的外地户籍居民家庭出售住房，主城区内不得向已拥有2套及以上住房的南京市户籍居民出售住房（包括新建住房及二手房），非主城区（高淳区、溧水区及六合区）住房对南京市户籍居民不限购。
研究目的及问题
1．研究目的
我们知道，住房市场牵动着经济和民生，健康发展的房地产市场是社会稳定的一个重要基础。本研究将站在消费者的角度上来分析住房限购政策，从消费者行为上入手，比较分析区域制度、经济和社会因素作用下，限购政策对房地产市场的影响，以期为创新房地产调控模式及稳固房地产市场健康发展提供参考。
2.研究问题
为了达成研究目的，本研究将试图借鉴消费者行为的理论，着眼于以下四个问题：
（1）结合南京的区域、经济、制度环境，剖析消费者行为成因。
（2）分析限购政策与消费者需求及态度的联系，进一步分析消费者行为的影响及对房地产市场的影响。
（3）研究人口统计特征对于住房消费的影响及强度。
（4）根据上述研究结果，提出进一步完善房地产市场调控的政策建议。
（三）研究意义
通过研究房地产限购政策对于消费者行为的影响，一方面有助于剖析限购政策对于房地产市场带来的影响及变化，同时，也有助于分析现有的房地产调控政策存在的的不足，从而为更具针对性地进行宏观调控房地产市场提供参考。南京作为我国重要的二线城市之一，在2017年出台了全新的房地产限购政策，通过以南京地区为例来研究限购政策对消费者行为的影响，可为当地甚至我国众多二三线城市因地制宜地维护房地产市场稳固发展提供有效的政策参考。
二、 文献综述
（一）消费者行为研究的相关理论
消费者行为是指消费者根据自己的需求和条件，应对不断变化的社会经济环境，进行的一系列反应。
1.消费者行为影响因素
叶天泉等（2005）认为消费者行为受到外部因素和内部因素的影响。外部因素包括社会因素（经济，社会，政策，技术等）、营销因素（商家在产品组合、价格、渠道等方面进行的营销激励措施）；内部因素包括文化因素(消费者在其所处生活环境和社会阶级中形成的价值观）、群体因素（消费者接触的亲友、同事、邻里等相关群体的行为）、个人因素（个人年龄、性别、职业、经济状况、生活方式等）及心理因素（消费动机和感受等）。[1] Frank Kardes 提出了较为简单的理论模型，在他的理论模型中，他认为消费者行为是消费者对环境刺激作出的反应，这些反应是由相关变量引起的，这些变量有个人变量、环境变量、人与环境互动变量等 [2]Philip Kotler提出了“刺激 反应”理论[3]，这个理论认为消费者行为就是当消费者受到一些因素的刺激后做出的反应，而这些刺激因素主要是外部环境因素和企业营销因素。他还认为，当消费者受到刺激后，会因自己的个人特性以及决策的过程而产生最后的消费者行为，消费者行为是人们可以看到的最终结果，然而个人特性和决策过程的作用机理是人们无法知晓的，因此产生了所谓的“黑箱效应”。Roger Blackwell的模型则更加具体。他构建了两个消费者使用行为影响因素的理论模型。在他的第一个模型中，他认为取得、消费和处理这三个连续的过程组成了消费者行为，影响消费者行为的外部因素和内部因素被统一称作”消费者影响因素”，而营销影响因素被单独命名为“组织影响因素”，这两大类因素共同影响着消费者的消费需求，从而影响着消费者行为。他的另一个模型则是第一个模型的细化。[2]
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、绪论1
（一）研究背景1
1.住房限购政策的实施背景 1
2．南京市住房限购政策2
（二）研究目的及问题2
1．研究目的 2
2．研究问题2
（三）研究意义2
二、文献综述2
（一）消费者行为研究的相关理论 2
1.消费者行为影响因素3
2.房地产消费行为影响因素 4
（二）房地产限购政策国内外研究情况4
1.房地产限购政策对房价的影响4
2.房地产限购政策对消费者的影响5
3.房地产限购政策对其他市场的影响5
（三）文献评述6
三、 研究变量及测度6
四、 问卷调查及描述性统计7
（一）消费者购房目的的描述性统计分析 7
（二）人口统计变量的描述性统计分析8（三)消费者对于住宅限购令执行情况评价的描述性统计分析9
（四)消费者心理活动的描述性统计分析10
（五)消费者购房行为的描述性统计分析 11
五、 总结及建议11
致谢13
参考文献14
房地产限购政策对消费者行为的影响 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
——以南京市为例
引言
一、 绪论
（一）研究背景
1．住房限购政策的实施背景
房地产业的发展是决定国家经济发展的重要因素，因为房地产业的繁荣能够带动关联产业如建筑业，化工业，金融业等的发展。自进入21世纪以来，我国的经济飞速增长，随着城市化率的节节升高，住宅价格也在不断攀升。然而，过高的房价会带来一系列的问题，例如城乡之间财富不均等情况的加剧以及居民非住房消费的减少。因此政府需要对房地产市场做出政策干预，维护房地产市场以及整个经济的稳固发展。房地产限购政策以政府强制介入经济市场，直接减少需求的方式来遏制房地产市场的投机行为和房价快速上涨，在我国，限购政策被应用于众多的一、二线城市，甚至部分三、四线城市，是我国现行的最重要的房地产市场调控手段。
南京市住房限购政策
本文选取的研究地区为我国最重要的二线城市之一南京市，早在2011年年初，南京曾第一次实行过住房限购令。但在2014年年中，因为受到限贷政策等影响，房价骤跌，住房库存上升至五万套，南京市政府立即取消了住房限购政策，房市逐渐开始回归火爆。时隔两年，为了应对住房市场整体出现的供不应求的矛盾，在2016年9月25日南京市又一次启动了住房限购政策，并于2017年3月进行了进一步的完善。根据南京市市政府颁布的新政，不得向已拥有1套住房的外地户籍居民家庭出售住房，主城区内不得向已拥有2套及以上住房的南京市户籍居民出售住房（包括新建住房及二手房），非主城区（高淳区、溧水区及六合区）住房对南京市户籍居民不限购。
研究目的及问题
1．研究目的
我们知道，住房市场牵动着经济和民生，健康发展的房地产市场是社会稳定的一个重要基础。本研究将站在消费者的角度上来分析住房限购政策，从消费者行为上入手，比较分析区域制度、经济和社会因素作用下，限购政策对房地产市场的影响，以期为创新房地产调控模式及稳固房地产市场健康发展提供参考。
2.研究问题
为了达成研究目的，本研究将试图借鉴消费者行为的理论，着眼于以下四个问题：
（1）结合南京的区域、经济、制度环境，剖析消费者行为成因。
（2）分析限购政策与消费者需求及态度的联系，进一步分析消费者行为的影响及对房地产市场的影响。
（3）研究人口统计特征对于住房消费的影响及强度。
（4）根据上述研究结果，提出进一步完善房地产市场调控的政策建议。
（三）研究意义
通过研究房地产限购政策对于消费者行为的影响，一方面有助于剖析限购政策对于房地产市场带来的影响及变化，同时，也有助于分析现有的房地产调控政策存在的的不足，从而为更具针对性地进行宏观调控房地产市场提供参考。南京作为我国重要的二线城市之一，在2017年出台了全新的房地产限购政策，通过以南京地区为例来研究限购政策对消费者行为的影响，可为当地甚至我国众多二三线城市因地制宜地维护房地产市场稳固发展提供有效的政策参考。
二、 文献综述
（一）消费者行为研究的相关理论
消费者行为是指消费者根据自己的需求和条件，应对不断变化的社会经济环境，进行的一系列反应。
1.消费者行为影响因素
叶天泉等（2005）认为消费者行为受到外部因素和内部因素的影响。外部因素包括社会因素（经济，社会，政策，技术等）、营销因素（商家在产品组合、价格、渠道等方面进行的营销激励措施）；内部因素包括文化因素(消费者在其所处生活环境和社会阶级中形成的价值观）、群体因素（消费者接触的亲友、同事、邻里等相关群体的行为）、个人因素（个人年龄、性别、职业、经济状况、生活方式等）及心理因素（消费动机和感受等）。[1] Frank Kardes 提出了较为简单的理论模型，在他的理论模型中，他认为消费者行为是消费者对环境刺激作出的反应，这些反应是由相关变量引起的，这些变量有个人变量、环境变量、人与环境互动变量等 [2]Philip Kotler提出了“刺激 反应”理论[3]，这个理论认为消费者行为就是当消费者受到一些因素的刺激后做出的反应，而这些刺激因素主要是外部环境因素和企业营销因素。他还认为，当消费者受到刺激后，会因自己的个人特性以及决策的过程而产生最后的消费者行为，消费者行为是人们可以看到的最终结果，然而个人特性和决策过程的作用机理是人们无法知晓的，因此产生了所谓的“黑箱效应”。Roger Blackwell的模型则更加具体。他构建了两个消费者使用行为影响因素的理论模型。在他的第一个模型中，他认为取得、消费和处理这三个连续的过程组成了消费者行为，影响消费者行为的外部因素和内部因素被统一称作”消费者影响因素”，而营销影响因素被单独命名为“组织影响因素”，这两大类因素共同影响着消费者的消费需求，从而影响着消费者行为。他的另一个模型则是第一个模型的细化。[2]
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