农村宅基地换房中农民权益问题研究
在推进城镇化的新时期，社会各界不断把焦点放到土地问题这个难题上。然而，现阶段我国社会的经济依旧受到了城镇建设用地不足而造成的一定程度威胁，特别是我国农村存在的土地利用的低效率、细碎化。为解决这一问题，于是“宅基地换房”这项新制度应运而生，社会各界又再一次将目光放到农户权益的保护上。随着各类有关失地农民维权的报道事件不断涌现，探讨如何改善宅基地换房现状、加强宅基地换房中农民权益的保护成为了新阶段的重点。文章通过梳理宅基地换房开展后政府发布的政策性文件。以及在现实中，列举普遍存在的农民受到公权侵害的现状，利用相关理论结合分析农户在换房过程中权利受损的原因，并针对不同群体提出有助于改善社会现状的建议。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 1
一、宅基地换房的内涵及理论 2
（一）相关概念界定 2
1．宅基地使用权的内涵 2
2．宅基地换房的内涵 2
（二）宅基地换房的理论应用 3
1．土地级差收益理论 3
2．资源配置优化理论 3
3．利益平衡理论 3
二、宅基地换房的实践情况与实例分析 4
（一）宅基地换房制度政策依据 4
（二）宅基地换房制度实践情况 4
1．天津市华明镇模式的现状 4
2．天津华明镇换房模式简析 4
三、宅基地换房中农民权益保障现状及分析 5
（一）农民受到强迫进行土地流转 5
（二）换房办法存在争议 5
（三）土地增值收益分配不合理 6
（四）社会保障制度不够完善 6
1．农民住房权保障力度不够 6
2．农民发展权保障力度不足 6
四、农民在换房过程中权益受损的原因及对策 7
（一）原因分析 7
1．新制度的法律法规不够完善 7
2．土地征用补偿方式不够合理 7
3．换房征地过程公开度不足 7
4．农地产权界定模糊 7
5．农民群体自身法律知识普及率低 8 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
（二）相关政策建议 8
1．完善宅基地换房法律法规 8
2．规范政府的行政执法流程 8
3．改变增值收益分配方式 8
4．规范土地产权认定 8
5．完善失地农民社保体系 8
6．提高土地利益相关的法律普及 9
致谢 9
参考文献 9
农村宅基地换房中农民权益问题研究
引言
我国正处在城镇化快速发展的新时期，随着城乡建设的广度和深度不断提升，各个社会角色间的矛盾问题也逐渐涌现。特别是在农村拆迁、农地置换等新时期的改革过程中，农民群体的权利和利益却不断受到侵害，这一现象已引起各方的高度关注。其中，宅基地换房作为一项涉及拆迁置换的改革新尝试，目的本在于改善农民落后居住环境，利用整合后的农村土地建设新型小城镇组织农民上楼居住，与此同时进行大规模的土地复垦，提高土地利用效率，为城镇化建设提供一定的用地指标。然而，政策实践的过程中，却出现了强拆、强行集中居住等违背农民意愿的行为，农民生活财产等利益遭受挑战时有发生。因此，为维护农民的权益，维护社会公平，对宅基地换房政策进行研究，分析政府、集体和农户在换房过程中的存在问题，将有利于对三方主体提出建议，从而更好地实现政策初衷维护农民权益
一、 宅基地换房的内涵及理论
（一）相关概念界定
1．宅基地使用权的内涵
宅基地换房需利用农户的宅基地使用权进行置换，因此对于这种形式的使用权的理解可以说是分析这项政策的先决条件。物权法规定，这种权利农民可通过集体土地上房屋及附属建筑物取得。[1]
和其他用益物权不同，这种使用权和所有权相互分离。城镇居民不具备这样的条件，而农村居民不仅可以通过集体经济组织获取，还无需承担经济费用，只需拥有集体组织成员身份即可。其次，宅基地使用权分配的单位为户，虽然每户仅能拥有一处宅基地，但是具体的分配面积可根据实际情况和不同地区的规定进行计算。
因此由于无偿取得性，宅基地被广大农户视作生产生活的一种保障。一定程度上，这是国家对先前农民土地无偿收归集体后的补给，同时有助于城市和农村的差距有所减小，也算是城镇化和新农村建设一齐推动的时期给农民群体提供的特殊社会福利。
宅基地的使用和所有权物权分离，宪法规定宅基地所有权属于经济集体所有，而农户有的仅仅是使用权，其中宅基地的所有权期限相关法律没有给出规定期限。但是，由于我国的公民可以将房屋作为遗产继承给下一代，因此，只有当使用权出现了按照法律规定需被回收的情况时，才会被集体收回，否则农民将无期限享有。
宅基地作为政府保障农民居住的特殊形式，并不是市场配置的产物，所以我国法律规定其权利限定性行使。宅基地有限处分权的设置为最主要限制，也就是说宅基地的使用权和地上构建物的抵押不被允许。
宅基地的流转仅仅局限于集体经济组织的农户之间，一旦一方放弃了宅基地使用权，将土地流转后就失去再次申请宅基地的权利。除了处分权外，收益权和宅基地的占有使用权农民仍依法享有，农户可以根据自身需要在规定的宅基地上建造住房，或依法建造与生活相关的必要设施，也可以开展以家庭为单位的小规模经济活动作为家庭生活经济来源。[2]
2.宅基地换房的内涵
宅基地换房的初衷是把城市和农村在建设发展过程中的用地指标相互协调，它的内涵是在现有的国家政策框架内，耕地面积不减少，现有的承保责任制不改变，农户的意愿得到充分的尊重的基础上，规划并建设包含当地特征、生态宜居产业集聚的小规模城镇。[3]农村居民使用其宅基地的使用权和原先在宅基地上搭建的建筑物通过对应当地的置换制度方式换取政府新建的小型城镇住房或其他的方式的补贴。其原先拥有的宅基地由集体收回，通过政府和公开招商的企业单位对土地进行重新整理，提高利用率，经过整理的土地在补偿小城镇的建设用地后，结余的土地可进行再流转等利用，其产生的大量增值收益部分则用于弥补前期建设成本，和投入到基础设施建设及福利制度建立等造福农民的缺口部分。
宅基地换房的优势体现在，首先，在耕地质量数量不改变的情况下，农民在进入小城镇居住的生活环境有很大的改善，集约后的农村土地有利于发展现代化农业，提高利用效率。[6]此外，通过整理如今细碎的小密度农村房屋为高密度的小城镇安置房，一方面可以解决城市用地不足的问题，另外也可以缓解城乡统筹建设中资金周转困难的窘境。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 1
一、宅基地换房的内涵及理论 2
（一）相关概念界定 2
1．宅基地使用权的内涵 2
2．宅基地换房的内涵 2
（二）宅基地换房的理论应用 3
1．土地级差收益理论 3
2．资源配置优化理论 3
3．利益平衡理论 3
二、宅基地换房的实践情况与实例分析 4
（一）宅基地换房制度政策依据 4
（二）宅基地换房制度实践情况 4
1．天津市华明镇模式的现状 4
2．天津华明镇换房模式简析 4
三、宅基地换房中农民权益保障现状及分析 5
（一）农民受到强迫进行土地流转 5
（二）换房办法存在争议 5
（三）土地增值收益分配不合理 6
（四）社会保障制度不够完善 6
1．农民住房权保障力度不够 6
2．农民发展权保障力度不足 6
四、农民在换房过程中权益受损的原因及对策 7
（一）原因分析 7
1．新制度的法律法规不够完善 7
2．土地征用补偿方式不够合理 7
3．换房征地过程公开度不足 7
4．农地产权界定模糊 7
5．农民群体自身法律知识普及率低 8 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
（二）相关政策建议 8
1．完善宅基地换房法律法规 8
2．规范政府的行政执法流程 8
3．改变增值收益分配方式 8
4．规范土地产权认定 8
5．完善失地农民社保体系 8
6．提高土地利益相关的法律普及 9
致谢 9
参考文献 9
农村宅基地换房中农民权益问题研究
引言
我国正处在城镇化快速发展的新时期，随着城乡建设的广度和深度不断提升，各个社会角色间的矛盾问题也逐渐涌现。特别是在农村拆迁、农地置换等新时期的改革过程中，农民群体的权利和利益却不断受到侵害，这一现象已引起各方的高度关注。其中，宅基地换房作为一项涉及拆迁置换的改革新尝试，目的本在于改善农民落后居住环境，利用整合后的农村土地建设新型小城镇组织农民上楼居住，与此同时进行大规模的土地复垦，提高土地利用效率，为城镇化建设提供一定的用地指标。然而，政策实践的过程中，却出现了强拆、强行集中居住等违背农民意愿的行为，农民生活财产等利益遭受挑战时有发生。因此，为维护农民的权益，维护社会公平，对宅基地换房政策进行研究，分析政府、集体和农户在换房过程中的存在问题，将有利于对三方主体提出建议，从而更好地实现政策初衷维护农民权益
一、 宅基地换房的内涵及理论
（一）相关概念界定
1．宅基地使用权的内涵
宅基地换房需利用农户的宅基地使用权进行置换，因此对于这种形式的使用权的理解可以说是分析这项政策的先决条件。物权法规定，这种权利农民可通过集体土地上房屋及附属建筑物取得。[1]
和其他用益物权不同，这种使用权和所有权相互分离。城镇居民不具备这样的条件，而农村居民不仅可以通过集体经济组织获取，还无需承担经济费用，只需拥有集体组织成员身份即可。其次，宅基地使用权分配的单位为户，虽然每户仅能拥有一处宅基地，但是具体的分配面积可根据实际情况和不同地区的规定进行计算。
因此由于无偿取得性，宅基地被广大农户视作生产生活的一种保障。一定程度上，这是国家对先前农民土地无偿收归集体后的补给，同时有助于城市和农村的差距有所减小，也算是城镇化和新农村建设一齐推动的时期给农民群体提供的特殊社会福利。
宅基地的使用和所有权物权分离，宪法规定宅基地所有权属于经济集体所有，而农户有的仅仅是使用权，其中宅基地的所有权期限相关法律没有给出规定期限。但是，由于我国的公民可以将房屋作为遗产继承给下一代，因此，只有当使用权出现了按照法律规定需被回收的情况时，才会被集体收回，否则农民将无期限享有。
宅基地作为政府保障农民居住的特殊形式，并不是市场配置的产物，所以我国法律规定其权利限定性行使。宅基地有限处分权的设置为最主要限制，也就是说宅基地的使用权和地上构建物的抵押不被允许。
宅基地的流转仅仅局限于集体经济组织的农户之间，一旦一方放弃了宅基地使用权，将土地流转后就失去再次申请宅基地的权利。除了处分权外，收益权和宅基地的占有使用权农民仍依法享有，农户可以根据自身需要在规定的宅基地上建造住房，或依法建造与生活相关的必要设施，也可以开展以家庭为单位的小规模经济活动作为家庭生活经济来源。[2]
2.宅基地换房的内涵
宅基地换房的初衷是把城市和农村在建设发展过程中的用地指标相互协调，它的内涵是在现有的国家政策框架内，耕地面积不减少，现有的承保责任制不改变，农户的意愿得到充分的尊重的基础上，规划并建设包含当地特征、生态宜居产业集聚的小规模城镇。[3]农村居民使用其宅基地的使用权和原先在宅基地上搭建的建筑物通过对应当地的置换制度方式换取政府新建的小型城镇住房或其他的方式的补贴。其原先拥有的宅基地由集体收回，通过政府和公开招商的企业单位对土地进行重新整理，提高利用率，经过整理的土地在补偿小城镇的建设用地后，结余的土地可进行再流转等利用，其产生的大量增值收益部分则用于弥补前期建设成本，和投入到基础设施建设及福利制度建立等造福农民的缺口部分。
宅基地换房的优势体现在，首先，在耕地质量数量不改变的情况下，农民在进入小城镇居住的生活环境有很大的改善，集约后的农村土地有利于发展现代化农业，提高利用效率。[6]此外，通过整理如今细碎的小密度农村房屋为高密度的小城镇安置房，一方面可以解决城市用地不足的问题，另外也可以缓解城乡统筹建设中资金周转困难的窘境。
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