分税制改革对房地产市场发展影响研究
:我国从1994年开始实行分税制改革，针对财权和事权在中央和地方政府间进行了划分，在社会各个方面都有深入的影响。1998年住房制度改革之后，我国房地产市场进入快速发展阶段，房地产业的发展不仅关乎经济增长，还影响到人民的生活问题。本文试图从制度层面研究分税制改革对房地产市场发展的影响及其内在影响机制。基于此，本文运用1999年-2012年全国省级面板数据进行检验。结果表明，分税制改革是影响房地产市场发展的制度性因素，其通过土地财政这一中间变量影响房地产销售价格。政策建议是完善政府财政税收体系改革并且建立科学全面的政府激励考核体系。
目录
摘要 1
Abstract： 1
一、绪论 2
（一）研究背景 2
（二）文章结构和研究方法 3
二、相关理论和文献综述 4
（一）相关理论 4
（二）文献综述 4
三、分税制改革和房地产市场影响机制理论分析 7
（一）中国房地产市场发展概述 7
（二）分税制改革与房地产市场的关系 11
（三）理论分析及假设 12
四、分税制改革对房地产市场的影响机制的实例验证 13
（一）模型选取 13
（二）变量的选取 13
（三）数据来源 14
（四）静态面板实证检验 14
五、相关政策建议 16
（一）完善财政体系改革 16
（二）建立科学全面的政府激励考核体系 16
致谢 16
参考文献： 17
分税制改革对房地产市场发展影响研究
引言
一、绪论
（一）研究背景
我国房地产市场自1998年住房制度改革后进入了快速发展阶段。借鉴其他发达国家发展经验，大部分国家的房地产市场都会经历周期性波动。资料显示，以美国为例，其房地产市场周期在18年左右，其中下降期大概为8年，上升期为10年左右；而日本房地产市场上升期为6到7年，下降期为3至4年，整体波动周期为10年左右（郭克莎，2014）；相比于美国和日本，欧洲国家的房地产市场波动周期介于上述两者之间，整体长度大 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
概处于10到15年之间，上升期可达8年以上，下降期为4到7年。
由于国情和发展阶段不同，从整体发展过程角度来看，我国房地产市场自1998年起，经历了近20年的扩张阶段。我国于2003年正式颁布“18号”文件，文件中明确将将房地产业确立为我国“支柱产业”。中国房地产业开始在全国迅猛发展，房地产开发投资规模、商品房销售面积和价格大幅度上涨。这期间，我国房地产市场曾在2008年下行调整，一年间我国70个大中城市中50个城市的房地产销售价格出现环比下降的现象，二手房住房的销售价格也同时在52个城市出现环比下降（陈晨，2009）。我国房地产市场下行的原因主要由于应对世界范围的经济危机，我国开始实施紧缩的金融政策。同年11月，国务院推出“四万亿元”经济刺激计划以及对房地产税及贷款利率进行调整，2009年2013年，我国发布“国四条”、“国十条”、“新国八条”等政策对市场进行调控，但我国房地产市场继续增长势头。这些调控主要是用行政手段对购房进行限制，并没有从触碰影响房地产市场发展的根本问题，房地产的“火”不灭反而越燃越旺。我国整个宏观经济环境在2014年一整年都处于较为低迷的状态，房地产业也迎来了发展的低谷时期，2014年全国商品房销售面积同比下降6%。为此，从中央到地方都采取了一系列调控措施，对房地产市场加以调整，如个别城市降低购房门槛，贷款政策逐渐放松。2014年下半年房地产市场回热，在下一年再次进入快速发展阶段。2015年我国京深沪等一线城市房价大幅度上涨并保持一定增长幅度持续上升，伴随着一线城市的发展，二线城市房价也开始直线上升，但于此同时，去库存也是我国发地产调控的基调。2016年上半年我国整体房地产市场继续保持快速增长，1月到3月间房地产总体开发投资规模同比增长约62%，总投资额已达17677亿元，3月的增速和前两个月相比增加了约3.2%，当月的房地产开发投资增幅扩大了1.2%，10月伊始，我国迎来19城调控潮，各大城市楼市逐渐降温。
1999年到2014年，我国全国商品房平均销售价格从2053元/平方米上升到6324元/平房米，2014年房地产开发企业商品房销售面积已达12亿平方米。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，不仅对国民经济的增长，对民众的民生问题均产生了十分重要的影响。而目前我国房地产市场并没有健康发展，而是处于极度不平衡的状态，房地产泡沫将会极大的影响人民生活，影响民生安全。因此研究房地产市场影响机制十分必要。
在房地产市场研究中，对房价影响因素的问题研究颇多。影响房价的因素主要包括三个方面：一是房地产自身市场结构，表现为市场需求和供给对价格的影响；二是投机和金融因素对房价所造成的浮动；三是从政府宏观调控角度出发，研究政府出台的限购、银行利率对房地产市场的影响。但这三种原因主要是房地产市场的直接影响因素，更有学者从制度的角度出发，探索房价上涨的根本原因。有研究表明，1994年我国住房制度改革直接催生了“土地财政”的产生并且使财政分权规模扩大，而地方政府的土地财政主要为当地土地出让金和其他土地收入的总和。政府过度依赖土地财政和不断扩张的中央地方分权度是影响我国房价持续上涨的其他关键因素。因此，研究分税制改革和房地产市场发展的相关性以及其影响机制十分有必要。
（二）研究内容和研究方法
1. 研究思路
本文将对房地产市场影响因素的文献进行论述分析，从理论的角度分析分税制改革对房地产市场的影响机制，再基于全国面板数据进行实证检验，从而得出分税制改革对房地产市场发展的相关性和影响机制，并在研究结论的基础上对我国房地产市场发展和政府宏观调控提出相关建议。
本文核心内容为分析研究分税制改革如何影响房地产市场主要是商品房的销售价格。在以往的研究中，分税制改革对房价的影响主要有两种机制：一是地方政府为了提高本地的地方生产总值或其他经济指标有很强的动机去促使和维护城镇房价上涨，以获取高额的土地财政收入。二是，地方政府往往不会配合中央政府的房价调控政策，因为他们缺少激励政策。本文中将会对两种影响机制进行着重探讨，在实证研究中，将会在全国层面选取1999年到2012年全国省级面板数据进行分析验证。通过对无关变量的排除，期望得出严谨的研究结果。
目录
摘要 1
Abstract： 1
一、绪论 2
（一）研究背景 2
（二）文章结构和研究方法 3
二、相关理论和文献综述 4
（一）相关理论 4
（二）文献综述 4
三、分税制改革和房地产市场影响机制理论分析 7
（一）中国房地产市场发展概述 7
（二）分税制改革与房地产市场的关系 11
（三）理论分析及假设 12
四、分税制改革对房地产市场的影响机制的实例验证 13
（一）模型选取 13
（二）变量的选取 13
（三）数据来源 14
（四）静态面板实证检验 14
五、相关政策建议 16
（一）完善财政体系改革 16
（二）建立科学全面的政府激励考核体系 16
致谢 16
参考文献： 17
分税制改革对房地产市场发展影响研究
引言
一、绪论
（一）研究背景
我国房地产市场自1998年住房制度改革后进入了快速发展阶段。借鉴其他发达国家发展经验，大部分国家的房地产市场都会经历周期性波动。资料显示，以美国为例，其房地产市场周期在18年左右，其中下降期大概为8年，上升期为10年左右；而日本房地产市场上升期为6到7年，下降期为3至4年，整体波动周期为10年左右（郭克莎，2014）；相比于美国和日本，欧洲国家的房地产市场波动周期介于上述两者之间，整体长度大 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
概处于10到15年之间，上升期可达8年以上，下降期为4到7年。
由于国情和发展阶段不同，从整体发展过程角度来看，我国房地产市场自1998年起，经历了近20年的扩张阶段。我国于2003年正式颁布“18号”文件，文件中明确将将房地产业确立为我国“支柱产业”。中国房地产业开始在全国迅猛发展，房地产开发投资规模、商品房销售面积和价格大幅度上涨。这期间，我国房地产市场曾在2008年下行调整，一年间我国70个大中城市中50个城市的房地产销售价格出现环比下降的现象，二手房住房的销售价格也同时在52个城市出现环比下降（陈晨，2009）。我国房地产市场下行的原因主要由于应对世界范围的经济危机，我国开始实施紧缩的金融政策。同年11月，国务院推出“四万亿元”经济刺激计划以及对房地产税及贷款利率进行调整，2009年2013年，我国发布“国四条”、“国十条”、“新国八条”等政策对市场进行调控，但我国房地产市场继续增长势头。这些调控主要是用行政手段对购房进行限制，并没有从触碰影响房地产市场发展的根本问题，房地产的“火”不灭反而越燃越旺。我国整个宏观经济环境在2014年一整年都处于较为低迷的状态，房地产业也迎来了发展的低谷时期，2014年全国商品房销售面积同比下降6%。为此，从中央到地方都采取了一系列调控措施，对房地产市场加以调整，如个别城市降低购房门槛，贷款政策逐渐放松。2014年下半年房地产市场回热，在下一年再次进入快速发展阶段。2015年我国京深沪等一线城市房价大幅度上涨并保持一定增长幅度持续上升，伴随着一线城市的发展，二线城市房价也开始直线上升，但于此同时，去库存也是我国发地产调控的基调。2016年上半年我国整体房地产市场继续保持快速增长，1月到3月间房地产总体开发投资规模同比增长约62%，总投资额已达17677亿元，3月的增速和前两个月相比增加了约3.2%，当月的房地产开发投资增幅扩大了1.2%，10月伊始，我国迎来19城调控潮，各大城市楼市逐渐降温。
1999年到2014年，我国全国商品房平均销售价格从2053元/平方米上升到6324元/平房米，2014年房地产开发企业商品房销售面积已达12亿平方米。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，不仅对国民经济的增长，对民众的民生问题均产生了十分重要的影响。而目前我国房地产市场并没有健康发展，而是处于极度不平衡的状态，房地产泡沫将会极大的影响人民生活，影响民生安全。因此研究房地产市场影响机制十分必要。
在房地产市场研究中，对房价影响因素的问题研究颇多。影响房价的因素主要包括三个方面：一是房地产自身市场结构，表现为市场需求和供给对价格的影响；二是投机和金融因素对房价所造成的浮动；三是从政府宏观调控角度出发，研究政府出台的限购、银行利率对房地产市场的影响。但这三种原因主要是房地产市场的直接影响因素，更有学者从制度的角度出发，探索房价上涨的根本原因。有研究表明，1994年我国住房制度改革直接催生了“土地财政”的产生并且使财政分权规模扩大，而地方政府的土地财政主要为当地土地出让金和其他土地收入的总和。政府过度依赖土地财政和不断扩张的中央地方分权度是影响我国房价持续上涨的其他关键因素。因此，研究分税制改革和房地产市场发展的相关性以及其影响机制十分有必要。
（二）研究内容和研究方法
1. 研究思路
本文将对房地产市场影响因素的文献进行论述分析，从理论的角度分析分税制改革对房地产市场的影响机制，再基于全国面板数据进行实证检验，从而得出分税制改革对房地产市场发展的相关性和影响机制，并在研究结论的基础上对我国房地产市场发展和政府宏观调控提出相关建议。
本文核心内容为分析研究分税制改革如何影响房地产市场主要是商品房的销售价格。在以往的研究中，分税制改革对房价的影响主要有两种机制：一是地方政府为了提高本地的地方生产总值或其他经济指标有很强的动机去促使和维护城镇房价上涨，以获取高额的土地财政收入。二是，地方政府往往不会配合中央政府的房价调控政策，因为他们缺少激励政策。本文中将会对两种影响机制进行着重探讨，在实证研究中，将会在全国层面选取1999年到2012年全国省级面板数据进行分析验证。通过对无关变量的排除，期望得出严谨的研究结果。
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