商品住宅价格对城市人口迁入影响
随着我国城市化进程加快，大城市的生活水平、就业环境、经济发展水平等优越条件使得越来越多的人口倾向于迁移到大城市生活，同时带来了住宅市场的需求量增加，导致当前部分城市商品住宅价格非理性上涨，房价问题成了最大的民生问题，国家为保障居民最基本的居住权出台多项政策对住宅市场进行调控。住房价格作为生活成本对迁入人口的迁移决策影响显得尤为重要。本文通过对过往文献的综述，回顾人口迁移、商品住宅市场等理论，进行分析商品住宅价格对迁入人口的影响机制，再结合南京市近十年的相关数据建立模型进行实证研究。最后在此基础上，总结得出商品住宅价格与迁入人口关系较为显著，且随着商品住宅价格上升一定程度上抑制了潜在迁入者的进入，并且使得迁入人数下降。并提出相关的几点建议合理推进人口城市化，建立完善保障住房体系，合理调整土地供应结构，在未来增强住宅市场与人口迁移的研究。
目录
引言 4
一、相关概念 5
（一）商品住宅价格 5
（二）商品住宅价格的构成 5
（三）迁入人口 5
二、商品住宅价格对城市迁入人口的影响分析 5
（一）商品住宅供求关系及价格与迁入人口的联系 5
（二）迁入成本分析 5
（三）迁入决策分析 6
（四）模型构建 6
三、实证分析 6
（一）南京市商品住宅价格与人口概况 6
1.南京市商品住宅市场发展状况 6
2.南京市商品住宅价格变动情况 8
3.南京市人口状况 9
（二）数据来源 10
（三）结果与分析 11
四、结论与建议 12
（一）结论 12
（二）相关建议 12
参考文献 13
致谢 14
商品住宅价格对城市人口迁入影响
引言
引言
“衣食住行”一直是人类生活的四大最为基本的要素，随着社会经济水平的高速发展，人均收入显著提高，其中“住”作为人民生活的保障，现在无疑是四大基本要素之首。自1996年我国土地制度改革，土地市场化以来，我国的城市房地产业高速发展，在诸多方面因素的影响下，大部分地区商品住宅价格 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
呈现出整体向上增长趋势，甚至部分大规模城市住宅价格上涨超过了居民收入增长可以支付的能力。房价的快速上涨不仅会导致需求萎缩和市场波动，也会加重居民购房负担，进而影响到国民经济和社会的稳定发展。商品住宅价格是指完全市场化的住宅交易价格，同时也是地产价格与房产价格的统一。
我国因为特殊国情导致房地产业起步较晚，在90年代我国实行“福利分房”制度，住宅市场主要是以计划经济为主导。所以我国在此方面研究甚少，许多国外的学者研究商品住宅价格对人口迁移的影响起步较早，他们做了很多关于此方面的定性和定量分析研究，观点是低房价导致人口迁入高，高房价则阻碍人口迁移以及人口迁出率高。Bover.O.Muellbauer（1989）认为一般情况下，高住宅价格将限制移民进入。Stuart A.Gabriel（1992）运用Logistic模型进行估计，发现住宅价格差异是决定家用移动的重要因素。Katherine A.Kiel（1994）提出住宅价格增值会影响城市家庭迁移。Stuart A.Gabriel（1999）认为，在加利福尼亚，迁入人口的增加是其住宅价格变化的主因。与国外研究住宅价格对人口迁移的影响不同，国内主要研究商品住宅价格对于人口结构的影响，有关于商品住宅价格与人口迁移关系研究不足。并且学者们观点不一。李艳琴（2016）在硕士论文当中选取31个省、自治区、直辖市数据分析得出东部地区高房价对人口流出影响不强，且随距离越远人口迁移数量越少。邱春琳（2016）选取珠三角地区数据为样本，通过灰色关联度分析法分析得出迁移人口数的增长对住宅商品房价格变动存在正向影响。陈志强（2015）研究中实证发现在东部地区商品住宅价格与人口迁移的关系呈现负相关。
探讨商品住宅价格对对城市迁入人口的影响，分析商品住宅价格是否对人口迁移具有抑制作用，为城市人口迁入以及国内的商品住宅市场发展提供合理的建议。
一、相关概念
（一）商品住宅价格
我国房地产市场因国情原因发展时间较为短暂，自1998年住房制度改革，商品住宅价格便一路上涨，只有在2008年全球爆发金融危机使得我国商品住宅价格有所下降，但总体来看，我国的商品住宅价格对应着我国经济的高速增长，并且房地产市场也成为我国国民经济增长的支柱产业。房地产市场在近年以来投资热度高涨，多地商品住宅价格非理性上升，国家连续出台政策进行调控，迁移人口做出迁移决策的考虑因素中住宅成本占有很大比例，应此研究商品住宅价格对迁入人口影响机制来促进城镇化进度非常有意义。
商品住宅价格可以理解为销售价格、评估价格、成交价格等多种含义，在本文当中研究商品住宅价格对于城市迁入人口的影响，因此选取商品住宅房屋销售价格（商品住宅价格销售总额与销售面积之比）来作为测度。
（二）商品住宅价格的构成
依照马克思著名的生产价格理论来说，商品住宅价格可以看作为商品住宅价值的货币化体现，并以价值为中心，受供求关系的影响，商品住宅价格可以用C+V+M的公式表示；C表示住宅生产过程中所耗费的物化劳动的花销，也包括在流通过程中部分所消耗的生产资料等物化劳动；V表示劳动者在生产过程中为自身所创造的价值，也包括流通过程中创造的价值；M表示劳动者通过劳动为社会所新创造的价值。在整个房地产开发过程中，其价格的构成主要有土地成本、房屋开发和销售成本、利润和税费这几大要素，可以用以下公式简化表示：房地产商品的价格=地价+开发商合理利润+建筑材料成本+销售成本+税费。
（三）迁入人口
人类的迁移行为非常复杂，涉及到多方面因素。不同的学者都对于人口迁移有着自己的理解。当前多数人所接受的人口迁移定义是，“两个地理位置之间的人口地理流动或者是空间流动，并且永久居住地发生变动由迁入地到迁出地。”这个定义出自于《多种语言人口学辞典》。在国内，多数学者引用周春山对人口迁居的定义，即“人口迁居指城市中以住宅位置改变为标志的、城市低于范围内的人口移动。”
从我国户籍制度上来讲，迁移人口的定义是指在流动到某地区之后得到永久居留权的人口，在本文中研究的是商品住宅价格对城市迁入人口的影响，因为迁移人口直接影响商品住宅市场刚性需求，所以可直接引用户籍统计当中的迁移人口指标。
二、商品住宅价格对城市迁入人口的影响分析
目录
引言 4
一、相关概念 5
（一）商品住宅价格 5
（二）商品住宅价格的构成 5
（三）迁入人口 5
二、商品住宅价格对城市迁入人口的影响分析 5
（一）商品住宅供求关系及价格与迁入人口的联系 5
（二）迁入成本分析 5
（三）迁入决策分析 6
（四）模型构建 6
三、实证分析 6
（一）南京市商品住宅价格与人口概况 6
1.南京市商品住宅市场发展状况 6
2.南京市商品住宅价格变动情况 8
3.南京市人口状况 9
（二）数据来源 10
（三）结果与分析 11
四、结论与建议 12
（一）结论 12
（二）相关建议 12
参考文献 13
致谢 14
商品住宅价格对城市人口迁入影响
引言
引言
“衣食住行”一直是人类生活的四大最为基本的要素，随着社会经济水平的高速发展，人均收入显著提高，其中“住”作为人民生活的保障，现在无疑是四大基本要素之首。自1996年我国土地制度改革，土地市场化以来，我国的城市房地产业高速发展，在诸多方面因素的影响下，大部分地区商品住宅价格 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
呈现出整体向上增长趋势，甚至部分大规模城市住宅价格上涨超过了居民收入增长可以支付的能力。房价的快速上涨不仅会导致需求萎缩和市场波动，也会加重居民购房负担，进而影响到国民经济和社会的稳定发展。商品住宅价格是指完全市场化的住宅交易价格，同时也是地产价格与房产价格的统一。
我国因为特殊国情导致房地产业起步较晚，在90年代我国实行“福利分房”制度，住宅市场主要是以计划经济为主导。所以我国在此方面研究甚少，许多国外的学者研究商品住宅价格对人口迁移的影响起步较早，他们做了很多关于此方面的定性和定量分析研究，观点是低房价导致人口迁入高，高房价则阻碍人口迁移以及人口迁出率高。Bover.O.Muellbauer（1989）认为一般情况下，高住宅价格将限制移民进入。Stuart A.Gabriel（1992）运用Logistic模型进行估计，发现住宅价格差异是决定家用移动的重要因素。Katherine A.Kiel（1994）提出住宅价格增值会影响城市家庭迁移。Stuart A.Gabriel（1999）认为，在加利福尼亚，迁入人口的增加是其住宅价格变化的主因。与国外研究住宅价格对人口迁移的影响不同，国内主要研究商品住宅价格对于人口结构的影响，有关于商品住宅价格与人口迁移关系研究不足。并且学者们观点不一。李艳琴（2016）在硕士论文当中选取31个省、自治区、直辖市数据分析得出东部地区高房价对人口流出影响不强，且随距离越远人口迁移数量越少。邱春琳（2016）选取珠三角地区数据为样本，通过灰色关联度分析法分析得出迁移人口数的增长对住宅商品房价格变动存在正向影响。陈志强（2015）研究中实证发现在东部地区商品住宅价格与人口迁移的关系呈现负相关。
探讨商品住宅价格对对城市迁入人口的影响，分析商品住宅价格是否对人口迁移具有抑制作用，为城市人口迁入以及国内的商品住宅市场发展提供合理的建议。
一、相关概念
（一）商品住宅价格
我国房地产市场因国情原因发展时间较为短暂，自1998年住房制度改革，商品住宅价格便一路上涨，只有在2008年全球爆发金融危机使得我国商品住宅价格有所下降，但总体来看，我国的商品住宅价格对应着我国经济的高速增长，并且房地产市场也成为我国国民经济增长的支柱产业。房地产市场在近年以来投资热度高涨，多地商品住宅价格非理性上升，国家连续出台政策进行调控，迁移人口做出迁移决策的考虑因素中住宅成本占有很大比例，应此研究商品住宅价格对迁入人口影响机制来促进城镇化进度非常有意义。
商品住宅价格可以理解为销售价格、评估价格、成交价格等多种含义，在本文当中研究商品住宅价格对于城市迁入人口的影响，因此选取商品住宅房屋销售价格（商品住宅价格销售总额与销售面积之比）来作为测度。
（二）商品住宅价格的构成
依照马克思著名的生产价格理论来说，商品住宅价格可以看作为商品住宅价值的货币化体现，并以价值为中心，受供求关系的影响，商品住宅价格可以用C+V+M的公式表示；C表示住宅生产过程中所耗费的物化劳动的花销，也包括在流通过程中部分所消耗的生产资料等物化劳动；V表示劳动者在生产过程中为自身所创造的价值，也包括流通过程中创造的价值；M表示劳动者通过劳动为社会所新创造的价值。在整个房地产开发过程中，其价格的构成主要有土地成本、房屋开发和销售成本、利润和税费这几大要素，可以用以下公式简化表示：房地产商品的价格=地价+开发商合理利润+建筑材料成本+销售成本+税费。
（三）迁入人口
人类的迁移行为非常复杂，涉及到多方面因素。不同的学者都对于人口迁移有着自己的理解。当前多数人所接受的人口迁移定义是，“两个地理位置之间的人口地理流动或者是空间流动，并且永久居住地发生变动由迁入地到迁出地。”这个定义出自于《多种语言人口学辞典》。在国内，多数学者引用周春山对人口迁居的定义，即“人口迁居指城市中以住宅位置改变为标志的、城市低于范围内的人口移动。”
从我国户籍制度上来讲，迁移人口的定义是指在流动到某地区之后得到永久居留权的人口，在本文中研究的是商品住宅价格对城市迁入人口的影响，因为迁移人口直接影响商品住宅市场刚性需求，所以可直接引用户籍统计当中的迁移人口指标。
二、商品住宅价格对城市迁入人口的影响分析
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