土地供应量对房价的影响研究以北京近郊六个区为例
研究目的分析城市扩张中土地供给的方式、数量、结构对房价及其波动的影响机制，系统地认识土地供给与房价的关系，对如何影响房地产市场以及调控房价提供理论基础。研究方法文献综述法，模型构建法，时效分析法。研究结果土地供应数量与房价呈负相关的关系，且土地供应数量滞后房价约1年左右。研究结论调控房价的最佳方式是调节市场供需以及市场需求，而不应当只注重土地方面的调控，但同时也不能忽视土地供应与房价之间的关系，通过制定科学性的计划，使土地供应更加合理。
目录
摘要 3
引言 4
一、土地供应对房价的作用机制分析 5
（一）土地供应量对房价的作用 5
1．土地供应量对房屋供应量的影响 6
2．土地供应量对地价的影响 6
（二）土地供应结构对房价的作用 7
1．不同商品房用地供应类型的影响 7
2．保障性用地供应的影响 7
（三）土地供应方式对房价的作用 8
1．“招拍挂”土地供应方式影响房价的机制 8
2．不同出让方式对于房屋价格的影响 8
二、研究方法 9
（一）logistic模型 9
（二）时效相关分析法 9
三、实证研究 10
（一）研究区概况与数据获取 10
（二）结果分析 10
1.土地供应数量对房价的影响研究 10
2. 土地供应数量与房价的滞后性研究 12
四、结论及相关对策建议 13
（一）主要研究结论 13
（二）政策建议 13
致谢 15
参考文献： 15
土地供应量对房价的影响研究
——以北京近郊六个区为例
引言
引言
当前国内城市扩张的速度不断加快，关于房地产市场，国家一直倡导按照市场机制运行，由于市场化的作用，使得各个地区房价急剧增长，土地供给和房价之间的关系逐渐成为各方关注的焦点。在城市化的过程中，土地在供应方面也有一定的引领城市的发展的用途，充分的土地供应可以维持并加速城市的有序扩张。在城 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
市土地扩张的过程中，主要表现为城市用地的扩张，其最直观的表现为土地供应。土地供应量、结构、方式不同会导致人在买房的时候做出不同的选择，以及影响政府如何使用土地，影响供给与需求的关系，最后影响房价。因此，对城市扩张中土地供给的方式、数量、结构对房价及其波动的影响机制进行分析，综合的了解土地的供给与房屋价格的关系，这对引导房价及影响房地产交易提供基本依据。
国外学者Neng Lai和Ko Wang把香港作为研究区域，研究城市扩张中土地供应的数量对房屋价格产生的影响[14]，他们把土地供应数量、住房供应量、住房销售均价等几项指标相互比较，通过对比后指出，即使是增加土地供应量，住房供应明也不会得到明显提升，这也意谓着，土地供给市场与房地产市场之间的联通渠道存在障碍，由于房地产市场供给不稳定，导致房价出现大幅度的升降。Neng Lai等通过研究指出，香港地区的土地供应量与房价之间并不存在显著联系，但是因为研究基础数据存在差异，一些学生认为土地供应与房价之间存在关联，Ruijue Peng[5]等将19651990年间香港地区土地供应量及住宅均相关数据作为样本，从存量及流量等两个方面着手，采用定量分析法研究两者之间的关系，进而指出土地供应量对房价有着十分显著的影响。土地供应管制可以通过规划及限制供给影响房价，房价之所以会上涨很大程度上是因为政府所采取的土地供给政策[6]。对于这一观点，国外大部分学者均表示支持，Quigley John M[7]认为房价上涨时，相比于其他区域，管制区的变动性明显较差，管制区内的房价明显高于其他区域，管制时间与房价之间也存在关联，政府进行管制的时间越久，区域内房价波动就越剧烈。Gordon Tracy[8]主要搜集了从1962年到1990年间，与美国房地产相关的数据资料，并对其进行整理与研究，指出当政府加强土地供应管制时，房产均价偏高，所以他认为，土地管制会提高房价。
国内也有许多学者进行了此方面的研究，张诗琪[9]等主要从经济学的角度进行研究，具体研究政府在土地供应方面采取的政策，对房地产市场所造成的系列影响，他们将35个大中城市的面板数据作为基础样本，建立模型，然后运用模型进行分析，进而得出：市场供求关系对房价的影响效果比较明显，而土地出让政策并没有影响房屋价格。况伟大[10]为深入分析房价与土地价格之间的相互作用，构建出一个专门的模型，分析基于Cournot空间竞争的房屋价格及土地价格之间的关系，研究结果表明，如果区域内市场供给量明显超出了需求，土地价格就会明显地影响房屋价格，并且这种影响作用呈负向，如果情况相反，两者间的关系则为正向，除此以外，他还采用行Granger相关因果对中国住宅用地价格与住宅销售价格之间的关系进行了检验，结果表明在短时间内，房屋价格与土地价格之间存在显著影响，从更长时间的角度来看，土地价价格甚至还是房屋价格的Granger因。温修春[11]等则主要采用对比的方法，系统性地分析土地价格与房地产价格，指出政府一旦限制土地供应，土地的价格就会升高，而房价也会因此上升。关于土地价格与房地产价格，国内学者也进行了大量的研究，大部分学者将研究重点放在土地供应的结构上，探讨分析供应结构对房价所造成的影响。张庆佳等指出[12]，如果想维持房地产市场平稳发展，就必须确保平稳良性地供给土地，唯有如此才能不断优化房地产市场的结构，使房地产价格始终保持在健康稳定的状态。张庆佳[12]、兰宜生[13]等还指出，土地供应对房价有着决定性的作用，政府应当从土地价格、土地面积以及土地位置等多个方面着手，和市场进行接轨，通过对土地供应结构进行调整，使房价始终保持平稳。吴海洋[14]则认为，要想调整房地产结构，不断进行优化，就必须调整土地的供应结构，通过对土地的供应结构进行合理的调整，还可以让国家经济始终保持平稳发展，就土地供给方式及土地价格波动的情况而言，刘禹麒[15]等等均指出，变革供应方式仅仅只是对土地收益分配进行调整，并不会直接作用于房地产的价格。贾伟召[16]等将江苏省作为研究目标，指出在实施“招拍挂”策略之后，经营性用地的价格增幅十分明显，但这与房产价格增长之间并不存在直接关系。主要对调整土地供给方式之前，土地价格、房屋价格相关指数，以及土地供给方式调整之后，两项指数的变化进行了研究，指出变革土地供应方式会在一定程度上影响房价，但这种作用并不明显。丁军[18]主要运用Granger因果关系以及协整理论，研究土地价格与房屋价格之间在关系，并且结合实际案例进行验证，指出导致土地价格与房屋价格上升的主要原因是土地供给的具体方式。
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摘要 3
引言 4
一、土地供应对房价的作用机制分析 5
（一）土地供应量对房价的作用 5
1．土地供应量对房屋供应量的影响 6
2．土地供应量对地价的影响 6
（二）土地供应结构对房价的作用 7
1．不同商品房用地供应类型的影响 7
2．保障性用地供应的影响 7
（三）土地供应方式对房价的作用 8
1．“招拍挂”土地供应方式影响房价的机制 8
2．不同出让方式对于房屋价格的影响 8
二、研究方法 9
（一）logistic模型 9
（二）时效相关分析法 9
三、实证研究 10
（一）研究区概况与数据获取 10
（二）结果分析 10
1.土地供应数量对房价的影响研究 10
2. 土地供应数量与房价的滞后性研究 12
四、结论及相关对策建议 13
（一）主要研究结论 13
（二）政策建议 13
致谢 15
参考文献： 15
土地供应量对房价的影响研究
——以北京近郊六个区为例
引言
引言
当前国内城市扩张的速度不断加快，关于房地产市场，国家一直倡导按照市场机制运行，由于市场化的作用，使得各个地区房价急剧增长，土地供给和房价之间的关系逐渐成为各方关注的焦点。在城市化的过程中，土地在供应方面也有一定的引领城市的发展的用途，充分的土地供应可以维持并加速城市的有序扩张。在城 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
市土地扩张的过程中，主要表现为城市用地的扩张，其最直观的表现为土地供应。土地供应量、结构、方式不同会导致人在买房的时候做出不同的选择，以及影响政府如何使用土地，影响供给与需求的关系，最后影响房价。因此，对城市扩张中土地供给的方式、数量、结构对房价及其波动的影响机制进行分析，综合的了解土地的供给与房屋价格的关系，这对引导房价及影响房地产交易提供基本依据。
国外学者Neng Lai和Ko Wang把香港作为研究区域，研究城市扩张中土地供应的数量对房屋价格产生的影响[14]，他们把土地供应数量、住房供应量、住房销售均价等几项指标相互比较，通过对比后指出，即使是增加土地供应量，住房供应明也不会得到明显提升，这也意谓着，土地供给市场与房地产市场之间的联通渠道存在障碍，由于房地产市场供给不稳定，导致房价出现大幅度的升降。Neng Lai等通过研究指出，香港地区的土地供应量与房价之间并不存在显著联系，但是因为研究基础数据存在差异，一些学生认为土地供应与房价之间存在关联，Ruijue Peng[5]等将19651990年间香港地区土地供应量及住宅均相关数据作为样本，从存量及流量等两个方面着手，采用定量分析法研究两者之间的关系，进而指出土地供应量对房价有着十分显著的影响。土地供应管制可以通过规划及限制供给影响房价，房价之所以会上涨很大程度上是因为政府所采取的土地供给政策[6]。对于这一观点，国外大部分学者均表示支持，Quigley John M[7]认为房价上涨时，相比于其他区域，管制区的变动性明显较差，管制区内的房价明显高于其他区域，管制时间与房价之间也存在关联，政府进行管制的时间越久，区域内房价波动就越剧烈。Gordon Tracy[8]主要搜集了从1962年到1990年间，与美国房地产相关的数据资料，并对其进行整理与研究，指出当政府加强土地供应管制时，房产均价偏高，所以他认为，土地管制会提高房价。
国内也有许多学者进行了此方面的研究，张诗琪[9]等主要从经济学的角度进行研究，具体研究政府在土地供应方面采取的政策，对房地产市场所造成的系列影响，他们将35个大中城市的面板数据作为基础样本，建立模型，然后运用模型进行分析，进而得出：市场供求关系对房价的影响效果比较明显，而土地出让政策并没有影响房屋价格。况伟大[10]为深入分析房价与土地价格之间的相互作用，构建出一个专门的模型，分析基于Cournot空间竞争的房屋价格及土地价格之间的关系，研究结果表明，如果区域内市场供给量明显超出了需求，土地价格就会明显地影响房屋价格，并且这种影响作用呈负向，如果情况相反，两者间的关系则为正向，除此以外，他还采用行Granger相关因果对中国住宅用地价格与住宅销售价格之间的关系进行了检验，结果表明在短时间内，房屋价格与土地价格之间存在显著影响，从更长时间的角度来看，土地价价格甚至还是房屋价格的Granger因。温修春[11]等则主要采用对比的方法，系统性地分析土地价格与房地产价格，指出政府一旦限制土地供应，土地的价格就会升高，而房价也会因此上升。关于土地价格与房地产价格，国内学者也进行了大量的研究，大部分学者将研究重点放在土地供应的结构上，探讨分析供应结构对房价所造成的影响。张庆佳等指出[12]，如果想维持房地产市场平稳发展，就必须确保平稳良性地供给土地，唯有如此才能不断优化房地产市场的结构，使房地产价格始终保持在健康稳定的状态。张庆佳[12]、兰宜生[13]等还指出，土地供应对房价有着决定性的作用，政府应当从土地价格、土地面积以及土地位置等多个方面着手，和市场进行接轨，通过对土地供应结构进行调整，使房价始终保持平稳。吴海洋[14]则认为，要想调整房地产结构，不断进行优化，就必须调整土地的供应结构，通过对土地的供应结构进行合理的调整，还可以让国家经济始终保持平稳发展，就土地供给方式及土地价格波动的情况而言，刘禹麒[15]等等均指出，变革供应方式仅仅只是对土地收益分配进行调整，并不会直接作用于房地产的价格。贾伟召[16]等将江苏省作为研究目标，指出在实施“招拍挂”策略之后，经营性用地的价格增幅十分明显，但这与房产价格增长之间并不存在直接关系。主要对调整土地供给方式之前，土地价格、房屋价格相关指数，以及土地供给方式调整之后，两项指数的变化进行了研究，指出变革土地供应方式会在一定程度上影响房价，但这种作用并不明显。丁军[18]主要运用Granger因果关系以及协整理论，研究土地价格与房屋价格之间在关系，并且结合实际案例进行验证，指出导致土地价格与房屋价格上升的主要原因是土地供给的具体方式。
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