剩余收入法对市城镇居民住房负担的测度与评价
近年我国大多城市都显现出了房价超出居民负担能力范围的问题,究其原因是我国住房市场发展迅猛，房价快速上涨，中低收入家庭住房负担加重。本文将影响住房支付能力的四个因素:价格因素、收入因素、利率因素、制度政策因素相结合，并对收入进行分级，利用剩余收入法计算差值（年剩余收入与年还款额之差），以此来评估南京市城镇居民的住房支付能力。基于研究结果，结合我国国情，建议提高低收入家庭收入，健全住房保障体系，加强住房调控。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract.. 1
Key words 1
一、引言 1
1.1研究背景 1
1.2理论意义 1
1.3现实意义 2
二、国内外研究综述 2
三、研究方法 3
3.1住房承受能力测算与估计 3
3.2剩余收入法的应用 4
四、数据来源与实证结果分析 4
4.1基本假设与模型设定 4
4.2数据来源与结果分析 5
五、主要结论及政策建议 7
5.1主要结论 8
5.2政策建议 8
致谢 9
参考文献 10
基于剩余收入法对南京市城镇居民住房负担的测度与评价
土地资源管理学生 陈晓飞
引言
引言
随着我国城市化水平的不断提高和经济快速发展城镇居民的住宅需求意愿也有所增加。南京拥有众多高校及就业机会，情况尤为突出。例如准备定居于此的各高校毕业生以及外来务工人员，及本地居民更换住宅等。然而需求越多住房涨幅越大，根据2015年度易居房地产研究院发布的有关数据计算出南京的房价支出比为11.3，意味着整个家庭11.3年不吃不喝才足够买一套房。高房价的背后是中低收入家庭耗尽积蓄，压缩非住房消费，生活质量差强人意。但是高收入家庭却以此为投资良机大量购房，不良商家趁机炒房，迫使越来越多的中低收入人群成为房奴甚至无房可住。贫富差距如此之大的南京市居民，各个收入阶层的住房支付能力如何？能在不断上涨的房价中正常生活？这是我们课题需要深究的问题。
1.1研究背景
自住房 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
分配消失在人们视野之后住房便成为普通工薪阶层重中之重的民生问题，但是住房市场化以来问题不断，合适的方法以及后续的建议便成为相关学者的研究重点。现在政府制定住房政策的重要参考也是根据相关学者对本地居民住房支付能力的评估，所以系统的研究住房问题迫在眉睫。南京市经济发展迅速，各项经济指标均处于国家前列，经济发达的同时，南京的幸福指数又如何，住房便是关乎民生幸福的重要指标。但是房价上涨迅速，人们能否在高房价的压力下感觉到经济发展所带来的幸福感，政府还应该提出哪些政策制度来解决目前的住房问题，而问题本质是什么，哪种研究方法才能探求出问题本质，这些都是急于解决的问题。
1.2理论意义
我国住房商品化不足三十年，重点研究也只是近些年，而国外对住房负担能力的研究起步很早，理论相对成熟。由于基本国情和各类数据的不同，仅仅借鉴国外的研究方法会导致研究的偏差以及政策方向的错误，基于此需要筛选出符合我国国情的分析方法和指标。但是我国相关学者长期以房价支出比为研究住房负担能力的核心手段，方法单一且对住房支付能力相关的各类指标缺乏系统研究，对其概念解释也没有得出统一结论。本课题立于研究现状，综合各个方法，最终选择基于剩余收入法对南京市城镇居民住房负担的测度与评价，并提出积极建议。
1.3现实意义
经济快速发展的同时，各类社会问题也接踵而至，但其中住房供求矛盾尤为突出，一度成为社会热点问题。居民住房支付能力研究可以对居民实际购房能力的探索在横向和纵向进一步拓宽，即不仅有困难程度的指数，又可以具体测算出住房支付能力有困难的家庭数量，对于政府的宏观调控和个人合理消费住房意义重大。
一方面，研究南京市城镇居民住房支付能力，能为市政府完善住房保障体系提供重要信息。另一方面，对当地居民住房消费能力进行估算，有助于房地产公司的投资方向的确定。当居民住房支出能力弱时，对住宅的消费能力也会呈现出疲态，市场交易显现出一定疲态，此时房地产公司可以放缓开发脚步，并且房地产企业所开发住房的户型、面积差异等也可根据居民住房支出能力的大小来决策。并且研究南京市城镇居民住房支付能力，还可以引导居民理性消费住房，为各个收入阶层的人群提供科学购房建议。住房对于普通人来说一个长期的消费品，但对于投资者来说是一个短期并且高风险高回报的投资品。正因为对于普通居民的长期性，科学的购房决策对一般居民而言至关重要，居民可以进行合理住房消费通过结合住房支付能力的趋势和家庭的实际条件，营造一个供求合理的市场环境。
二、国内外研究综述
住房问题不仅仅是经济问题更是民生问题。由于1988年之前我国住房市场是分配住房时代，影响了我国房地产市场正常发展。我国开始住房商品化的进程是从1988年一月国务院颁布的《关于在全国城镇分批推行住房制度改革实施方案》之后至今[1]。
上世纪八十年代末，欧美等发达国家，他们的居民住房负担能力已经取代一些传统的住房问题例如住房供给不足、住房质量差、邻里关系紧张、居住方面的种族隔离与歧视等重要性弱化，新涌现出的住房问题成为大多数发达国家住房研究与政府制定住房计划时主要关注的焦点问题[2]。而我国由于市场化时间短，在二十一世纪之初才出现住房负担问题，郝东阳（2013）通过弹性指数，对各个年龄段居住支出进行测算，发现支出弹性（0.610.77）均低于1，且与年龄呈正相关关系，意在表明居住不论任何年龄均属于生活必需消费[3]。张传勇（2012）认为房价的上涨使低收入阶层相比于高收入阶层所承受的住房负担更重[4]。刘洁（2011）测算出河北省城镇中等收入居民的住房保障收入线标准将会不断提高，且中等收入家庭中缺乏完全住房支付能力的规模将越来越大，到2015年三分之一的中等收入家庭中将会缺乏住房支付能力，到2020年比重将达到45.10%[5]。住房对于任何人都是必不可少的，但是中低产阶级的人群住房负担愈加沉重，故对城镇居民住房负担进行分析研究。
“住房支付能力” 自上世纪八十年代起就频繁应用于国内外学术研究和政策指导当中，但不同的学者似乎都有一套自己的定义[6]。对于住房负担能力学术研究最初根源为19世纪关于家庭预算的研究，在19世纪末、20世纪初的交替时期，厂这些关于住房支出与家庭收入之间的关系已经被概括成简单的一条经验表达式—工薪家庭一周的工资支付一月的住房租金(one weeks wage for one months rent)而用于实际应用中[2]。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract.. 1
Key words 1
一、引言 1
1.1研究背景 1
1.2理论意义 1
1.3现实意义 2
二、国内外研究综述 2
三、研究方法 3
3.1住房承受能力测算与估计 3
3.2剩余收入法的应用 4
四、数据来源与实证结果分析 4
4.1基本假设与模型设定 4
4.2数据来源与结果分析 5
五、主要结论及政策建议 7
5.1主要结论 8
5.2政策建议 8
致谢 9
参考文献 10
基于剩余收入法对南京市城镇居民住房负担的测度与评价
土地资源管理学生 陈晓飞
引言
引言
随着我国城市化水平的不断提高和经济快速发展城镇居民的住宅需求意愿也有所增加。南京拥有众多高校及就业机会，情况尤为突出。例如准备定居于此的各高校毕业生以及外来务工人员，及本地居民更换住宅等。然而需求越多住房涨幅越大，根据2015年度易居房地产研究院发布的有关数据计算出南京的房价支出比为11.3，意味着整个家庭11.3年不吃不喝才足够买一套房。高房价的背后是中低收入家庭耗尽积蓄，压缩非住房消费，生活质量差强人意。但是高收入家庭却以此为投资良机大量购房，不良商家趁机炒房，迫使越来越多的中低收入人群成为房奴甚至无房可住。贫富差距如此之大的南京市居民，各个收入阶层的住房支付能力如何？能在不断上涨的房价中正常生活？这是我们课题需要深究的问题。
1.1研究背景
自住房 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
分配消失在人们视野之后住房便成为普通工薪阶层重中之重的民生问题，但是住房市场化以来问题不断，合适的方法以及后续的建议便成为相关学者的研究重点。现在政府制定住房政策的重要参考也是根据相关学者对本地居民住房支付能力的评估，所以系统的研究住房问题迫在眉睫。南京市经济发展迅速，各项经济指标均处于国家前列，经济发达的同时，南京的幸福指数又如何，住房便是关乎民生幸福的重要指标。但是房价上涨迅速，人们能否在高房价的压力下感觉到经济发展所带来的幸福感，政府还应该提出哪些政策制度来解决目前的住房问题，而问题本质是什么，哪种研究方法才能探求出问题本质，这些都是急于解决的问题。
1.2理论意义
我国住房商品化不足三十年，重点研究也只是近些年，而国外对住房负担能力的研究起步很早，理论相对成熟。由于基本国情和各类数据的不同，仅仅借鉴国外的研究方法会导致研究的偏差以及政策方向的错误，基于此需要筛选出符合我国国情的分析方法和指标。但是我国相关学者长期以房价支出比为研究住房负担能力的核心手段，方法单一且对住房支付能力相关的各类指标缺乏系统研究，对其概念解释也没有得出统一结论。本课题立于研究现状，综合各个方法，最终选择基于剩余收入法对南京市城镇居民住房负担的测度与评价，并提出积极建议。
1.3现实意义
经济快速发展的同时，各类社会问题也接踵而至，但其中住房供求矛盾尤为突出，一度成为社会热点问题。居民住房支付能力研究可以对居民实际购房能力的探索在横向和纵向进一步拓宽，即不仅有困难程度的指数，又可以具体测算出住房支付能力有困难的家庭数量，对于政府的宏观调控和个人合理消费住房意义重大。
一方面，研究南京市城镇居民住房支付能力，能为市政府完善住房保障体系提供重要信息。另一方面，对当地居民住房消费能力进行估算，有助于房地产公司的投资方向的确定。当居民住房支出能力弱时，对住宅的消费能力也会呈现出疲态，市场交易显现出一定疲态，此时房地产公司可以放缓开发脚步，并且房地产企业所开发住房的户型、面积差异等也可根据居民住房支出能力的大小来决策。并且研究南京市城镇居民住房支付能力，还可以引导居民理性消费住房，为各个收入阶层的人群提供科学购房建议。住房对于普通人来说一个长期的消费品，但对于投资者来说是一个短期并且高风险高回报的投资品。正因为对于普通居民的长期性，科学的购房决策对一般居民而言至关重要，居民可以进行合理住房消费通过结合住房支付能力的趋势和家庭的实际条件，营造一个供求合理的市场环境。
二、国内外研究综述
住房问题不仅仅是经济问题更是民生问题。由于1988年之前我国住房市场是分配住房时代，影响了我国房地产市场正常发展。我国开始住房商品化的进程是从1988年一月国务院颁布的《关于在全国城镇分批推行住房制度改革实施方案》之后至今[1]。
上世纪八十年代末，欧美等发达国家，他们的居民住房负担能力已经取代一些传统的住房问题例如住房供给不足、住房质量差、邻里关系紧张、居住方面的种族隔离与歧视等重要性弱化，新涌现出的住房问题成为大多数发达国家住房研究与政府制定住房计划时主要关注的焦点问题[2]。而我国由于市场化时间短，在二十一世纪之初才出现住房负担问题，郝东阳（2013）通过弹性指数，对各个年龄段居住支出进行测算，发现支出弹性（0.610.77）均低于1，且与年龄呈正相关关系，意在表明居住不论任何年龄均属于生活必需消费[3]。张传勇（2012）认为房价的上涨使低收入阶层相比于高收入阶层所承受的住房负担更重[4]。刘洁（2011）测算出河北省城镇中等收入居民的住房保障收入线标准将会不断提高，且中等收入家庭中缺乏完全住房支付能力的规模将越来越大，到2015年三分之一的中等收入家庭中将会缺乏住房支付能力，到2020年比重将达到45.10%[5]。住房对于任何人都是必不可少的，但是中低产阶级的人群住房负担愈加沉重，故对城镇居民住房负担进行分析研究。
“住房支付能力” 自上世纪八十年代起就频繁应用于国内外学术研究和政策指导当中，但不同的学者似乎都有一套自己的定义[6]。对于住房负担能力学术研究最初根源为19世纪关于家庭预算的研究，在19世纪末、20世纪初的交替时期，厂这些关于住房支出与家庭收入之间的关系已经被概括成简单的一条经验表达式—工薪家庭一周的工资支付一月的住房租金(one weeks wage for one months rent)而用于实际应用中[2]。
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