去库存政策对不同消费者的预期影响研究以温州市为例
1997年撤废住房福利分配制度，住房市场化货币化后，对政府对住房市场宏观调控等相关问题议论度居高不下。期间房地产市场几经高潮和低谷。习近平总书记在 2015年11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议上，提出了“供给侧结构性改革”的概念，会议部署有关供给侧改革的四项措施。措施其中之一事管房地产，即去库存。本文以去库存为切入点，对我国现今去库存政策给予归纳和整理，对去库存现状加以分析。论文研究发现，现在去库存仍存在房企拿地盲目，市场投机风气过盛，一二线重点城市房价哄抬等缺陷。论文结合我国现今经济新常态背景，提出规范土地一级市场、扩大投资渠道、完善民间借贷制度等意见。同时，本文以浙江省温州市为例，用问卷方式对房地产市场进行实证研究，得出去库存政策在浙江省温州市推行良好，居民购买意愿上升的结论。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
1 经济新常态与供给侧改革2
1.1 经济新常态背景2
1.2 深化供给侧改革现状2
2 去库存政策实施现状——以温州市为例 2
2.1 温州房地产市场发展与现状2
2.2 去库存政策在温实施现状4
3 温州市去库存政策对居民购房意愿的实证分析 4
3.1 问卷调查设计及数据收集4
3.2 统计描述4
3.3 样本统计分布7
3.4温州市居民购房意愿的分析8
4 结论与对策建议9
4.1结论9
4.2对策建议9
致谢10
参考文献10
附：去库存政策对消费者购房意愿影响的问卷调查12
去库存政策对不同消费者的预期影响研究
——以温州市为例
引言
引言“供给侧改革”提出于2015年11月10日的习近平总书记在中央财经领导小组会议上的讲话。“供给侧改革”正式确立成为未来较长时期内的宏观政策取向。而在当前我国经济面临的诸多问题中，对经济社会影响最大、牵涉层面最广、积累风险最多的经济问题之一正是商品 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
住宅库存过量。2015年以来，国内国际经济持续走低，全球产能过剩严重，债务危机风险提高。中央先后出台系列稳增长、防风险措施，经济总体保持稳定态势，下行压力仍然较大。我国经济进入新时期，产能过剩，供给端矛盾突出，需求端改革效益下降。预计短期内经济会继续下行，急需一系列有效措施稳住经济增长速度。消化供给端矛盾，解决内部库存，创新供给端，刺激经济新活力。房地产业作为我国国民经济的重要部口，受宏观经济不景气等方面影响，企业经营状况恶化，房地产开发企业的库存商品住宅达到历史高位。本文在于回顾供给侧改革理论基础，合理分析浙江省温州市去库存现状，从实践层面提炼更完整的理论，提出更为针对性、可操作的改革对策。
1 经济新常态与供给侧改革
1．1 经济新常态背景
2014 年，新常态在中国各界被高度重视，广泛流传。经济新常态常被描述为经济从高速增长转为中高速增长。经济结构不断优化升级。第三产业消费需求成为主体，居民收入占GDP 比例上升。发展成果惠及更广大民众等等。而这种趋势与现状很难精准地定义新常态的概念。与世界其他发达国家相比，中国从高速增长时期过渡到中高速增长类似与后工业时期。与中国国现阶段国情类似。而即使是中高速增长，其增长速度也远远超过世界大部分国家。因此不能简单地来概括，不过是一种发展状态向另一种状态过渡，所以不存在具体的时间长短与否，即新的正常状态。
1．2 供给侧改革
2015年以来，中国经济结构性分化问题日益突出。2015年11月习近平主席率先提出“供给侧结构性改革”。其后，中央领导不断强调“供给侧结构性改革”对于增强中国经济持续平稳发展的重要性。供给侧结构性改革成为我国适应和引领经济“新常态”的重要方略，是推动中国经济重塑发展动力的基础。2016年去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板成为重中之重。五大任务有序推进，但仍存一定的问题，需更多措施保障。
在经济上行期内，中国企业因原材料上涨预期，引进新技术，企业盈利状况良好，出口形势及企业前景看好等。导致各行各业库存量激增。库存量的冗余导致企业难以灵活运作，内部结构臃肿。去库存势在必得。而传统低效的去库存不能达到很好的解决多余库存，提高新产品核心竞争力的效果。消化过剩产能与库存，国民经济由高速发展转向中高速健康发展具有重要意义。只有消化了库存，积极转型创新，企业才能重新整装前进，经济才能回到增长的轨道。房地产作为国家支柱型产业，地方政府财政主要来源。推进城市化进程，城乡一体化，鼓励农民工进城消化其中一部分库存，对减轻政府企业压力至关重要。在这方面去库存与鼓励农村建设用地入市，取消农业户口等政策有异曲同工之妙。2016年是大力推进去库存的一年，效果卓然，部分二三线城市库存量应声锐减，随之带来库存告急房价飙升。而部分城市依旧难以去除商品房存量。为了稳重有进地消化空置住房，新政策和调控手段必不可少。房产作为一种特殊的商品，价格与需求的变动不完全符合价格曲线。而房价的影响因素颇多，区域价格受环境、交通、地域、房开品质等影响。同时可以通过政策影响潜在购房者的心理预期，进而或提前或延后他们的购房计划，从而带来区域房产的价格变化趋势。给刚需或投资型购房者以信号，再度影响他们的心理预期，为库存的消化打下良好基础。
2 去库存政策实施现状分析——以温州市为例
2．1 温州房地产市场发展与现状
温州市，位于浙江省东南部。位于瓯江下游，全市陆域面积约12065平方公里，海域面积11000平方公里。素有七山二水一分田之称，为南方丘陵地貌。全市共4个市辖区、5个县、2个县级市。温州建城2000余年，为瓯越一带，古称永嘉。文人辈出，如谢灵运、孙诒让。后因温州气候适宜四季如春，改为温州。温州是民营企业发展的前锋阵地，在改革开放初期，以“南有吴川，北有温州”享誉全国。温州人也被国人戏称为东方犹太人。民间资本雄厚，商业气氛活跃。
温州民营企业崛起，一大批温州本土商人运营的民间企业发展壮大，例如正泰集团，均瑶股份有限公司等。而小型民企与加工厂等更是层出不穷，温州人依靠勤劳与吃苦精神打下了第一桶金。二十世纪末二十一世纪初，温州几番经历民间借贷导致的资本动荡，实体经济遭受巨大打击。2003年后，温州人以小团体形式出现在众人面前，并有了新的名字——温州炒房团。买低卖高，在房源供给不足的温州市掀起了一股波澜。资本的投入让温州的房价脱离了放开房地产市场以来一直徘徊的在一两千左右的价位，开始上升。与如今大妈出国买金相似，炒房团广敛房源。房地产作为特殊的商品，即遵循价格规律又不尽相同，供不应求价格上升，价格越是上升，需求越大。2008年后，随着4万亿救市基金的投入。各行各业呈现表面发展红火状态。房地产市场首当其冲，附加温州本身存在的炒房现象，价格开始不受控制，一路飙升。造成特殊的大企业造房，小企业买房，坊间市井无不讨论房地产的现象。渐渐，温州市容不下这么多项目与规划，炒房现象向周围扩散。2008 年，浙江省启动小额贷款公司试点，全省共有 41 家小额贷款公司获批。到年底，温州民间借贷的规模已经达 600 亿元。实体经济在房地产疯狂发展的外表下正逐渐萎缩。2008 年起，温州知名的实体企业陆续进入房地产市场。2009年，温州有百余家规模以上的企业涉足楼市。在资本的推动下，地王频出，远远超过北上广。2008 年 12 月 9 日，《保持温州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》出台。又称作“二升一降”。提高个人住房公积金贷款最高额度由10万元。延长贷款最长期限至65 岁。对首次利用贷款购买商品房的购房者，住房公积金贷款最低首付比例由 30%降至 20%。企业互相担保，政府推波助澜，房价进入最后狂欢。温州第一高楼世贸大楼开建，绿城项目开盘后价格飞涨直逼十万每平米。至2011年，房市依然红火，购房预期一路看好。而此时，实体经济早已只剩一个空壳。资本外流严重，GDP连续三年浙江省倒数。2011 年 3 月，国务院发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。“温州版”限购政策随之发布。要求本地户籍家庭拥有两套房以上、非本地户籍拥有一套房和不能提供一年本地纳税证明的非本地家庭都不允许再购房。就像压死骆驼的最后一根稻草。原本一片看好的局势齐齐转衰，口风齐变，一夜之间风声鹤唳，手中的房产从聚宝盆变成了定时炸弹，人人都想扔出去却苦于没有接盘。 2011 年 8 月底，近 300 家担保公司出现代偿困难，全行业面临重挫。9 月，以温州大型企业负责人跑路和个别企业老板跳楼为标志，温州市企业信用风险大面积爆发，之后以圈层递进，逐步发展为企业资金链断裂、信贷担保链困局的区域性金融风险。2012至2013 年，大量企业倒闭，民间借贷危机向金融机构蔓延。温州银行业不良贷款率从 2011年6月末的0.36%增至2014年4月末的4%以上。实体经济早已受到波及，在温州36万家中小企业中仅2011年至少有 20%缩小运营规模或停业。“跑路”已是温州老板间司空见惯的现象。
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摘要1
关键词1
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Key words1
引言1
1 经济新常态与供给侧改革2
1.1 经济新常态背景2
1.2 深化供给侧改革现状2
2 去库存政策实施现状——以温州市为例 2
2.1 温州房地产市场发展与现状2
2.2 去库存政策在温实施现状4
3 温州市去库存政策对居民购房意愿的实证分析 4
3.1 问卷调查设计及数据收集4
3.2 统计描述4
3.3 样本统计分布7
3.4温州市居民购房意愿的分析8
4 结论与对策建议9
4.1结论9
4.2对策建议9
致谢10
参考文献10
附：去库存政策对消费者购房意愿影响的问卷调查12
去库存政策对不同消费者的预期影响研究
——以温州市为例
引言
引言“供给侧改革”提出于2015年11月10日的习近平总书记在中央财经领导小组会议上的讲话。“供给侧改革”正式确立成为未来较长时期内的宏观政策取向。而在当前我国经济面临的诸多问题中，对经济社会影响最大、牵涉层面最广、积累风险最多的经济问题之一正是商品 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
住宅库存过量。2015年以来，国内国际经济持续走低，全球产能过剩严重，债务危机风险提高。中央先后出台系列稳增长、防风险措施，经济总体保持稳定态势，下行压力仍然较大。我国经济进入新时期，产能过剩，供给端矛盾突出，需求端改革效益下降。预计短期内经济会继续下行，急需一系列有效措施稳住经济增长速度。消化供给端矛盾，解决内部库存，创新供给端，刺激经济新活力。房地产业作为我国国民经济的重要部口，受宏观经济不景气等方面影响，企业经营状况恶化，房地产开发企业的库存商品住宅达到历史高位。本文在于回顾供给侧改革理论基础，合理分析浙江省温州市去库存现状，从实践层面提炼更完整的理论，提出更为针对性、可操作的改革对策。
1 经济新常态与供给侧改革
1．1 经济新常态背景
2014 年，新常态在中国各界被高度重视，广泛流传。经济新常态常被描述为经济从高速增长转为中高速增长。经济结构不断优化升级。第三产业消费需求成为主体，居民收入占GDP 比例上升。发展成果惠及更广大民众等等。而这种趋势与现状很难精准地定义新常态的概念。与世界其他发达国家相比，中国从高速增长时期过渡到中高速增长类似与后工业时期。与中国国现阶段国情类似。而即使是中高速增长，其增长速度也远远超过世界大部分国家。因此不能简单地来概括，不过是一种发展状态向另一种状态过渡，所以不存在具体的时间长短与否，即新的正常状态。
1．2 供给侧改革
2015年以来，中国经济结构性分化问题日益突出。2015年11月习近平主席率先提出“供给侧结构性改革”。其后，中央领导不断强调“供给侧结构性改革”对于增强中国经济持续平稳发展的重要性。供给侧结构性改革成为我国适应和引领经济“新常态”的重要方略，是推动中国经济重塑发展动力的基础。2016年去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板成为重中之重。五大任务有序推进，但仍存一定的问题，需更多措施保障。
在经济上行期内，中国企业因原材料上涨预期，引进新技术，企业盈利状况良好，出口形势及企业前景看好等。导致各行各业库存量激增。库存量的冗余导致企业难以灵活运作，内部结构臃肿。去库存势在必得。而传统低效的去库存不能达到很好的解决多余库存，提高新产品核心竞争力的效果。消化过剩产能与库存，国民经济由高速发展转向中高速健康发展具有重要意义。只有消化了库存，积极转型创新，企业才能重新整装前进，经济才能回到增长的轨道。房地产作为国家支柱型产业，地方政府财政主要来源。推进城市化进程，城乡一体化，鼓励农民工进城消化其中一部分库存，对减轻政府企业压力至关重要。在这方面去库存与鼓励农村建设用地入市，取消农业户口等政策有异曲同工之妙。2016年是大力推进去库存的一年，效果卓然，部分二三线城市库存量应声锐减，随之带来库存告急房价飙升。而部分城市依旧难以去除商品房存量。为了稳重有进地消化空置住房，新政策和调控手段必不可少。房产作为一种特殊的商品，价格与需求的变动不完全符合价格曲线。而房价的影响因素颇多，区域价格受环境、交通、地域、房开品质等影响。同时可以通过政策影响潜在购房者的心理预期，进而或提前或延后他们的购房计划，从而带来区域房产的价格变化趋势。给刚需或投资型购房者以信号，再度影响他们的心理预期，为库存的消化打下良好基础。
2 去库存政策实施现状分析——以温州市为例
2．1 温州房地产市场发展与现状
温州市，位于浙江省东南部。位于瓯江下游，全市陆域面积约12065平方公里，海域面积11000平方公里。素有七山二水一分田之称，为南方丘陵地貌。全市共4个市辖区、5个县、2个县级市。温州建城2000余年，为瓯越一带，古称永嘉。文人辈出，如谢灵运、孙诒让。后因温州气候适宜四季如春，改为温州。温州是民营企业发展的前锋阵地，在改革开放初期，以“南有吴川，北有温州”享誉全国。温州人也被国人戏称为东方犹太人。民间资本雄厚，商业气氛活跃。
温州民营企业崛起，一大批温州本土商人运营的民间企业发展壮大，例如正泰集团，均瑶股份有限公司等。而小型民企与加工厂等更是层出不穷，温州人依靠勤劳与吃苦精神打下了第一桶金。二十世纪末二十一世纪初，温州几番经历民间借贷导致的资本动荡，实体经济遭受巨大打击。2003年后，温州人以小团体形式出现在众人面前，并有了新的名字——温州炒房团。买低卖高，在房源供给不足的温州市掀起了一股波澜。资本的投入让温州的房价脱离了放开房地产市场以来一直徘徊的在一两千左右的价位，开始上升。与如今大妈出国买金相似，炒房团广敛房源。房地产作为特殊的商品，即遵循价格规律又不尽相同，供不应求价格上升，价格越是上升，需求越大。2008年后，随着4万亿救市基金的投入。各行各业呈现表面发展红火状态。房地产市场首当其冲，附加温州本身存在的炒房现象，价格开始不受控制，一路飙升。造成特殊的大企业造房，小企业买房，坊间市井无不讨论房地产的现象。渐渐，温州市容不下这么多项目与规划，炒房现象向周围扩散。2008 年，浙江省启动小额贷款公司试点，全省共有 41 家小额贷款公司获批。到年底，温州民间借贷的规模已经达 600 亿元。实体经济在房地产疯狂发展的外表下正逐渐萎缩。2008 年起，温州知名的实体企业陆续进入房地产市场。2009年，温州有百余家规模以上的企业涉足楼市。在资本的推动下，地王频出，远远超过北上广。2008 年 12 月 9 日，《保持温州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》出台。又称作“二升一降”。提高个人住房公积金贷款最高额度由10万元。延长贷款最长期限至65 岁。对首次利用贷款购买商品房的购房者，住房公积金贷款最低首付比例由 30%降至 20%。企业互相担保，政府推波助澜，房价进入最后狂欢。温州第一高楼世贸大楼开建，绿城项目开盘后价格飞涨直逼十万每平米。至2011年，房市依然红火，购房预期一路看好。而此时，实体经济早已只剩一个空壳。资本外流严重，GDP连续三年浙江省倒数。2011 年 3 月，国务院发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。“温州版”限购政策随之发布。要求本地户籍家庭拥有两套房以上、非本地户籍拥有一套房和不能提供一年本地纳税证明的非本地家庭都不允许再购房。就像压死骆驼的最后一根稻草。原本一片看好的局势齐齐转衰，口风齐变，一夜之间风声鹤唳，手中的房产从聚宝盆变成了定时炸弹，人人都想扔出去却苦于没有接盘。 2011 年 8 月底，近 300 家担保公司出现代偿困难，全行业面临重挫。9 月，以温州大型企业负责人跑路和个别企业老板跳楼为标志，温州市企业信用风险大面积爆发，之后以圈层递进，逐步发展为企业资金链断裂、信贷担保链困局的区域性金融风险。2012至2013 年，大量企业倒闭，民间借贷危机向金融机构蔓延。温州银行业不良贷款率从 2011年6月末的0.36%增至2014年4月末的4%以上。实体经济早已受到波及，在温州36万家中小企业中仅2011年至少有 20%缩小运营规模或停业。“跑路”已是温州老板间司空见惯的现象。
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