工业用地租赁制供给及其政策研究
研究目的分析现行工业用地租金制定及实行中存在的问题，针对问题提出建议，促进工业用地租赁内容的完善。研究方法文献法，数理统计分析法和比较法。研究结果通过对近几年我国工业用地租赁部分成交数据汇总分析，并对租金采用收益还原法进行换算后发现现行工业用地租金较低，且在租金制定过程中未考虑用地来源（新增或现有建设用地）、供应土地规模、用地单位使用土地预期产生污染轻重等问题。研究结论（1）完善工业用地租赁方面法律法规，制定标准最低租赁地价制度;（2）减少新增建设用地供应，鼓励利用现有建设用地;（3）限制大规模土地供应，实行分期供应;（4）区分污染程度不同项目对应地价，限制重污染用地供给。
目录
摘要4
关键词4
Abstract4
Key words4
一、研究背景及意义4
（一）选题背景及重大现实意义 4
（二）研究思路和方法 5
（三）研究文献综述 5
1．有关租赁制和出让制结合的研究5
2．有关租赁制运行方式的研究5
3．有关推行租赁制存在问题的研究6
4．文献述评6
（四）研究内容 6
（五）研究技术路线、创新与不足 6
1．研究技术路线6
2．研究创新点7
3．研究的不足7
二、基础理论及国内外工业用地租赁模式借鉴 7
（一）生产要素分配理论 7
（二）工业用地地租地价理论分析 7
1．土地的绝对地租理论7
2．土地的级差地租理论土地集约利用7
3．土地的价格形成7
（三）国内外工业用地租赁制的实施方式 7
三、江苏省工业用地租赁制的现状分析 8
（一）江苏省工业用地供应及利用现状分析 8
（二）江苏省工业用地租赁制概况（江苏省工业用地租赁成交案例实证分析） 8
1．租赁数据的收集与选取8
2．租赁研究的内容8
四、江苏省工业用地租赁制存在问题11
（一）租赁价格普遍较低，对土地集约利用造成影响11
（二）新增建设用地与 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
现有建设用地租赁价格相差不大，没有形成区分 11（三）轻、重污染行业对应工业用地租赁价格相差不大，对生态发展不利11
（四）大、中、小规模供地对应租赁价格没有形成区分，滋生土地浪费现象12
五、完善工业用地租赁制的对策建议12
（一）完善工业用地租赁方面法律法规，制定标准最低租赁地价制度12
（二）减少新增建设用地供应，鼓励利用现有建设用地12
（三）限制大规模土地供应，实行分期供应土地13
（四）根据污染程度不同制定区分性租赁价，限制重污染用地供给13
致谢 13
参考文献 13
工业用地租赁制供给及其政策研究
引言
一、研究背景及意义
（一）选题背景和重大现实意义
2006年9月,在《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中,工业用地出让明确了最低价标准，并且一律采取 “招拍挂”方式出让。自此，学界开始展开关于租赁制对工业用地的效率问题的思考，有关工业用地租赁制的研究渐渐增多。2014年，国土资源部印发的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》中提出：“实行新增工业用地弹性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁”。同年，部分省市先后发布了关于改革工业用地供给方式的政策意见（表一）。通过这一系列的政策意见不难看出，国家对工业用地供应方面的相关问题愈加重视，在工业用地出让制的弊端逐渐显现的情形下，探索新型的工业用地供给方式迫在眉睫。从相关的方案及意见中可以看出，国家目前鼓励改革完善工业用地供给方式，提倡采取多种供给形式的创新型工业用地供给方式，而工业用地租赁这一供给模式在近年所发布的政策文件中以短期租赁、长期租赁、先租后让等形式被提出，研究国内工业用地租赁制供给改革具备现实意义。
表1 部分省市2016年对于工业用地租赁暂行规定办法
政策文件
行政区域
时间
主要内容
《关于实施工业用地先租后让提高土地利用效率的试行办法》
海宁市
2015年6月14日
明确先租后让标准、程序
《合肥市工业用地租让结合暂行规定》
合肥市
（[2016] 70号）
明确租赁和出让年限标准。
《南通市市区工业用地先租后让暂行办法》
南通市
2016年8月7日
明确工业用地租赁期限一般不超过5年
《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》
上海市
（[2016] 23号）
鼓励采取租赁方式使用土地
《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》
深圳市
2016年10月20日
明确重点产业项目用地可以采取“带产业项目”挂牌租赁方式供应。
（二）研究思路和方法
本文通过收集2011年到2016年江苏省200余个工业用地租赁案例，进而对收集的案例根据相关内容的完整度、信息的详细性等方面进行筛选，得到共100个各方面信息相对完整、内容相对全面的工业用地租赁案例。通过汇总各案例中相关的租赁金额，根据收益法对租金进行还原，还原为对应的出让价格，进而与其级别对应的最低出让价格进行对比分析，同时分析租赁价格是否考虑到用地企业的行业分类、成交土地来源（新增建设用地或现有建设用地）、租赁成交面积等方面内容，从而分析租赁过程中租金制定所存在的问题，通过对存在的问题进行分析，进而提出完善工业用地租赁制的对策建议。
（三）研究文献综述
有关工业用地租赁制的专门研究不是很多，但在有关土地租赁制等问题的研究中多有涉及。其多是通过对现有工业用地供应方式存在的问题或进行租赁制及出让制的利弊分析，提出实现租赁制的必要性及实施建议；或是借鉴国外工业用地供给措施的经验，以采用出让和租赁并行的方式来完善我国工业用地的供给方式；或将租赁制细分为工业厂房出租和其他方式（国有土地租赁模式），以丰富我国工业用地供给方式和选择范围。
1．有关租赁制和出让制结合的研究
有关将租赁制作为丰富工业用地供给方式的手段的研究，多是采用通过租赁制和出让制的利弊分析，或是借鉴国内外发达地区采用的土地使用制度，进而提出将租赁制作为工业用地供给的手段之一并加以推行，从而丰富工业用地供给方式。
目录
摘要4
关键词4
Abstract4
Key words4
一、研究背景及意义4
（一）选题背景及重大现实意义 4
（二）研究思路和方法 5
（三）研究文献综述 5
1．有关租赁制和出让制结合的研究5
2．有关租赁制运行方式的研究5
3．有关推行租赁制存在问题的研究6
4．文献述评6
（四）研究内容 6
（五）研究技术路线、创新与不足 6
1．研究技术路线6
2．研究创新点7
3．研究的不足7
二、基础理论及国内外工业用地租赁模式借鉴 7
（一）生产要素分配理论 7
（二）工业用地地租地价理论分析 7
1．土地的绝对地租理论7
2．土地的级差地租理论土地集约利用7
3．土地的价格形成7
（三）国内外工业用地租赁制的实施方式 7
三、江苏省工业用地租赁制的现状分析 8
（一）江苏省工业用地供应及利用现状分析 8
（二）江苏省工业用地租赁制概况（江苏省工业用地租赁成交案例实证分析） 8
1．租赁数据的收集与选取8
2．租赁研究的内容8
四、江苏省工业用地租赁制存在问题11
（一）租赁价格普遍较低，对土地集约利用造成影响11
（二）新增建设用地与 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
现有建设用地租赁价格相差不大，没有形成区分 11（三）轻、重污染行业对应工业用地租赁价格相差不大，对生态发展不利11
（四）大、中、小规模供地对应租赁价格没有形成区分，滋生土地浪费现象12
五、完善工业用地租赁制的对策建议12
（一）完善工业用地租赁方面法律法规，制定标准最低租赁地价制度12
（二）减少新增建设用地供应，鼓励利用现有建设用地12
（三）限制大规模土地供应，实行分期供应土地13
（四）根据污染程度不同制定区分性租赁价，限制重污染用地供给13
致谢 13
参考文献 13
工业用地租赁制供给及其政策研究
引言
一、研究背景及意义
（一）选题背景和重大现实意义
2006年9月,在《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中,工业用地出让明确了最低价标准，并且一律采取 “招拍挂”方式出让。自此，学界开始展开关于租赁制对工业用地的效率问题的思考，有关工业用地租赁制的研究渐渐增多。2014年，国土资源部印发的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》中提出：“实行新增工业用地弹性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁”。同年，部分省市先后发布了关于改革工业用地供给方式的政策意见（表一）。通过这一系列的政策意见不难看出，国家对工业用地供应方面的相关问题愈加重视，在工业用地出让制的弊端逐渐显现的情形下，探索新型的工业用地供给方式迫在眉睫。从相关的方案及意见中可以看出，国家目前鼓励改革完善工业用地供给方式，提倡采取多种供给形式的创新型工业用地供给方式，而工业用地租赁这一供给模式在近年所发布的政策文件中以短期租赁、长期租赁、先租后让等形式被提出，研究国内工业用地租赁制供给改革具备现实意义。
表1 部分省市2016年对于工业用地租赁暂行规定办法
政策文件
行政区域
时间
主要内容
《关于实施工业用地先租后让提高土地利用效率的试行办法》
海宁市
2015年6月14日
明确先租后让标准、程序
《合肥市工业用地租让结合暂行规定》
合肥市
（[2016] 70号）
明确租赁和出让年限标准。
《南通市市区工业用地先租后让暂行办法》
南通市
2016年8月7日
明确工业用地租赁期限一般不超过5年
《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》
上海市
（[2016] 23号）
鼓励采取租赁方式使用土地
《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》
深圳市
2016年10月20日
明确重点产业项目用地可以采取“带产业项目”挂牌租赁方式供应。
（二）研究思路和方法
本文通过收集2011年到2016年江苏省200余个工业用地租赁案例，进而对收集的案例根据相关内容的完整度、信息的详细性等方面进行筛选，得到共100个各方面信息相对完整、内容相对全面的工业用地租赁案例。通过汇总各案例中相关的租赁金额，根据收益法对租金进行还原，还原为对应的出让价格，进而与其级别对应的最低出让价格进行对比分析，同时分析租赁价格是否考虑到用地企业的行业分类、成交土地来源（新增建设用地或现有建设用地）、租赁成交面积等方面内容，从而分析租赁过程中租金制定所存在的问题，通过对存在的问题进行分析，进而提出完善工业用地租赁制的对策建议。
（三）研究文献综述
有关工业用地租赁制的专门研究不是很多，但在有关土地租赁制等问题的研究中多有涉及。其多是通过对现有工业用地供应方式存在的问题或进行租赁制及出让制的利弊分析，提出实现租赁制的必要性及实施建议；或是借鉴国外工业用地供给措施的经验，以采用出让和租赁并行的方式来完善我国工业用地的供给方式；或将租赁制细分为工业厂房出租和其他方式（国有土地租赁模式），以丰富我国工业用地供给方式和选择范围。
1．有关租赁制和出让制结合的研究
有关将租赁制作为丰富工业用地供给方式的手段的研究，多是采用通过租赁制和出让制的利弊分析，或是借鉴国内外发达地区采用的土地使用制度，进而提出将租赁制作为工业用地供给的手段之一并加以推行，从而丰富工业用地供给方式。
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