多种出行方式的通达性与房价关联性分析(附件)
经济发展，时代进步，物价也都随之上涨，房价长期居高不下。影响房价的因素有很多，本文主要分析交通的通达性和淮安房价的具体关联性。首先列举不同的预测房价的方法，然后做出优劣比较，最终决定要采用的方法。紧接着，针对淮安城市，本文筛选并最终选用出影响房价的7个特征向量，采用线性回归分析和半对数回归分析法进行分析。并对计算结果进行验证与评估。最终找到淮安的交通与淮安房价的具体关联，给出详细结论，并为别人提供参考。关键词 淮安，房价，通达性，关联性分析
目录
1 绪论 1
1.1 研究背景和意义 1
1.2 国内外现状 1
1.3 研究内容及方法 2
1.4 研究思路 3
1.5 研究思路图 3
2 出行方式通达性对房价影响的方法使用 5
2.1 住房价格测算方法综述 5
2.2 房价测算方法的比较 8
2.3 出行方式对房价影响使用的函数 8
3 出行方式通达性对房价影响使用的数据调查 9
3.1 淮安概况 9
3.2 样本数据的获得 10
4 以淮安为例分析出行方式的通达性对房价的影响 15
4.1 线性回归模型分析 15
4.2 半对数回归分析优化 18
5 淮安出行方式通达性对房价影响的政策建议 20
5.1 增设有轨电车线路 20
5.2 建设新的轨道交通 20
结论 22
致谢 24
参考文献 25
1 绪论
1.1 研究背景和意义
随着经济的发展和人民生活水平的提高，便利的交通运输不仅在发达国家，而且在发展中国家的交通条件中都有很大的影响。为了改善人们在出行过程中遇到的通达性低的问题，通过建设城市轨道交通来增加交通的通达性是各国选择的重要手段[7]。建设新的轨道交通，可以增加沿线地区的交通通达性，而且对轨道交通影响下的房价走势具有非常重要的实践和理论意义。首先，对国家和城市都会带来很大的利益，其次是能够改善整个城市的道路网，减少道路拥堵情况，带动城市以及区域 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
整体的发展，然后给也带来了巨大的便利性。城市的居民，通过交通的分布，地区的交通通达性，可以选择多个地区来买房购房，有多重选择。
我国人口基数大，而总的国土面积是一定的，这样就导致土地资源很是稀缺，所以房价上涨的快，而且长期居高不下。交通的发展，可以大大的加快人们生活的节奏，降低在路程上的的时间。研究交通与房价的关联性，可以明确交通对房价的具体影响；让城市的规划人员有一丝的参考。明确发展交通的方向，不仅可以降低其他道路的压力，还可以带动其沿线的房价上升[11]，带来更多的利润，为城市的飞速发展提供资金的来源。
1.2 国内外现状
1.2.1 国外现状
在国外的房地产这个领域，相比较我们国家，一些发达国家起步早，涉足的早，经过长期的摸爬滚打，他们早已很成熟。这就为国外的学者朋友们去研究交通和房价的关联性提供了极大的优先条件，所以，国外学者朋友们很早就开始有了这方面的研究以及相关成果，并且分析出了不同的结论[3]，方便了我们的借鉴。
曾在20世纪70年代左右，韦伯就抛砖引玉，提出了交通和房价的关系，由于地铁的建设，对地铁周边一条线的住宅以及其他功能性房价造成了影响，使人口逐渐像这条线进行搬迁，导致三藩市的市中心土地价值或多或少有了一定的降低[2]。
在21世纪10年代左右，荷兰多位学者为我们再次提供了前车之鉴。他们就以荷兰的房地产作为研究对象，通过对目标区域交通以及房价数据的大量调研，运用特征价格模型进行具体的量化分析，得到的结果是，交通越发达的地方房价相对越高，反之则越低[5]。
1.2.2 国内现状
由于我国发展的相对发达国家较慢，在房地产和交通等方面也有稍微的落后，所以我国学者对于交通和房价的关联性的见解发表的也不是很早，还不够完善。
在21实际10年代左右，有学者对西安地铁对房价的影响进行了调研分析，数据结果显示，城市的交通对周边及沿线的房价有着很大的影响，交通便捷与否和住房附近出行方式的通达性都成为人们购房的前提考虑条件。在市中心附近的区域，交通可以说是很方便，这样就使房价会增高，另一方面，有高就有低，远离市中心的交通就相对不方便，对人们的出行和生活造成诸多影响，价格会有明显的降低。甚至一些正在建设的交通，附近的房价都会凭此上升。
2013年左右，以广州的地铁为研究对象，通过对其沿线房价数据的大量收集，学者归纳出结论，住宅靠近地铁的距离和房价成反比关系，也就是越靠近地铁站，价格就越高，越远离，价格就越低。增长幅度大约是0.026，也就是当时的475元每平方米左右[2]，通过对这些数据的筛选和总结，得出该地铁对其沿线的房价影响很大。
2014年左右，重庆的一号轨道交通被作为研究对象，经过分析表明，靠近轨道交通的房价高，远离轨道交通的房价低，而且这种趋势，在离市中心越远的地方，体现的越是突出。
尽管我国在这个领域的研究没有国外的早，但是随着时间的发展，我们也在不断的深入，我国大量的学者也借鉴了前人的成果，在此基础上，做出了很多的分析，得出了不同的研究理论。让我国在此领域也有了很深的造诣。
1.3 研究内容及方法
本文研究的主要内容是分析出淮安多种出行方式的通达性和淮安本地房价之间的具体关联性，要研究二者之间的关联性首先要明白二者的含义，通达性在早些时期就有定义，但并不完善，直到60年代的数量革命，通达性的定义才能够清楚展示。Mithell和Rapakin认为，在城市化地区内部，通达性通过不同活动之间的相互作用及其导致的交通行为来定义，他在给定的交通条件下，一个地方的活动能够从另外一些地方接近的容易程度来衡量。因而，通达性能够表示某一地域内不同地点之间的联系[1]。房价就是房屋的价格。出行方式通达性的高低是否能影响房价的升降，升的幅度是多少，降的幅度是多少，都是本文要研究的内容
度量通达性的方法有很多种，最基本的是距离度量法。它使用空间距离、时间距离或经济距离来判断通达性。
本文就以时间距离来度量出行方式的通达性和房价的关联性分析，以淮安的万达作为市区的距离取点，选取淮安有轨电车沿线的多个小区的房价及多种出行方式到达市区的时间，通过时间长短的比较来判断出行方式的通达性，然后将各种出行方式用到的最短时间作为特征变量带入本文分析用到的特征价格模型，分析出各个出行方式对房价的具体影响以及各种出行方式之间的权重关系。
目录
1 绪论 1
1.1 研究背景和意义 1
1.2 国内外现状 1
1.3 研究内容及方法 2
1.4 研究思路 3
1.5 研究思路图 3
2 出行方式通达性对房价影响的方法使用 5
2.1 住房价格测算方法综述 5
2.2 房价测算方法的比较 8
2.3 出行方式对房价影响使用的函数 8
3 出行方式通达性对房价影响使用的数据调查 9
3.1 淮安概况 9
3.2 样本数据的获得 10
4 以淮安为例分析出行方式的通达性对房价的影响 15
4.1 线性回归模型分析 15
4.2 半对数回归分析优化 18
5 淮安出行方式通达性对房价影响的政策建议 20
5.1 增设有轨电车线路 20
5.2 建设新的轨道交通 20
结论 22
致谢 24
参考文献 25
1 绪论
1.1 研究背景和意义
随着经济的发展和人民生活水平的提高，便利的交通运输不仅在发达国家，而且在发展中国家的交通条件中都有很大的影响。为了改善人们在出行过程中遇到的通达性低的问题，通过建设城市轨道交通来增加交通的通达性是各国选择的重要手段[7]。建设新的轨道交通，可以增加沿线地区的交通通达性，而且对轨道交通影响下的房价走势具有非常重要的实践和理论意义。首先，对国家和城市都会带来很大的利益，其次是能够改善整个城市的道路网，减少道路拥堵情况，带动城市以及区域 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
整体的发展，然后给也带来了巨大的便利性。城市的居民，通过交通的分布，地区的交通通达性，可以选择多个地区来买房购房，有多重选择。
我国人口基数大，而总的国土面积是一定的，这样就导致土地资源很是稀缺，所以房价上涨的快，而且长期居高不下。交通的发展，可以大大的加快人们生活的节奏，降低在路程上的的时间。研究交通与房价的关联性，可以明确交通对房价的具体影响；让城市的规划人员有一丝的参考。明确发展交通的方向，不仅可以降低其他道路的压力，还可以带动其沿线的房价上升[11]，带来更多的利润，为城市的飞速发展提供资金的来源。
1.2 国内外现状
1.2.1 国外现状
在国外的房地产这个领域，相比较我们国家，一些发达国家起步早，涉足的早，经过长期的摸爬滚打，他们早已很成熟。这就为国外的学者朋友们去研究交通和房价的关联性提供了极大的优先条件，所以，国外学者朋友们很早就开始有了这方面的研究以及相关成果，并且分析出了不同的结论[3]，方便了我们的借鉴。
曾在20世纪70年代左右，韦伯就抛砖引玉，提出了交通和房价的关系，由于地铁的建设，对地铁周边一条线的住宅以及其他功能性房价造成了影响，使人口逐渐像这条线进行搬迁，导致三藩市的市中心土地价值或多或少有了一定的降低[2]。
在21世纪10年代左右，荷兰多位学者为我们再次提供了前车之鉴。他们就以荷兰的房地产作为研究对象，通过对目标区域交通以及房价数据的大量调研，运用特征价格模型进行具体的量化分析，得到的结果是，交通越发达的地方房价相对越高，反之则越低[5]。
1.2.2 国内现状
由于我国发展的相对发达国家较慢，在房地产和交通等方面也有稍微的落后，所以我国学者对于交通和房价的关联性的见解发表的也不是很早，还不够完善。
在21实际10年代左右，有学者对西安地铁对房价的影响进行了调研分析，数据结果显示，城市的交通对周边及沿线的房价有着很大的影响，交通便捷与否和住房附近出行方式的通达性都成为人们购房的前提考虑条件。在市中心附近的区域，交通可以说是很方便，这样就使房价会增高，另一方面，有高就有低，远离市中心的交通就相对不方便，对人们的出行和生活造成诸多影响，价格会有明显的降低。甚至一些正在建设的交通，附近的房价都会凭此上升。
2013年左右，以广州的地铁为研究对象，通过对其沿线房价数据的大量收集，学者归纳出结论，住宅靠近地铁的距离和房价成反比关系，也就是越靠近地铁站，价格就越高，越远离，价格就越低。增长幅度大约是0.026，也就是当时的475元每平方米左右[2]，通过对这些数据的筛选和总结，得出该地铁对其沿线的房价影响很大。
2014年左右，重庆的一号轨道交通被作为研究对象，经过分析表明，靠近轨道交通的房价高，远离轨道交通的房价低，而且这种趋势，在离市中心越远的地方，体现的越是突出。
尽管我国在这个领域的研究没有国外的早，但是随着时间的发展，我们也在不断的深入，我国大量的学者也借鉴了前人的成果，在此基础上，做出了很多的分析，得出了不同的研究理论。让我国在此领域也有了很深的造诣。
1.3 研究内容及方法
本文研究的主要内容是分析出淮安多种出行方式的通达性和淮安本地房价之间的具体关联性，要研究二者之间的关联性首先要明白二者的含义，通达性在早些时期就有定义，但并不完善，直到60年代的数量革命，通达性的定义才能够清楚展示。Mithell和Rapakin认为，在城市化地区内部，通达性通过不同活动之间的相互作用及其导致的交通行为来定义，他在给定的交通条件下，一个地方的活动能够从另外一些地方接近的容易程度来衡量。因而，通达性能够表示某一地域内不同地点之间的联系[1]。房价就是房屋的价格。出行方式通达性的高低是否能影响房价的升降，升的幅度是多少，降的幅度是多少，都是本文要研究的内容
度量通达性的方法有很多种，最基本的是距离度量法。它使用空间距离、时间距离或经济距离来判断通达性。
本文就以时间距离来度量出行方式的通达性和房价的关联性分析，以淮安的万达作为市区的距离取点，选取淮安有轨电车沿线的多个小区的房价及多种出行方式到达市区的时间，通过时间长短的比较来判断出行方式的通达性，然后将各种出行方式用到的最短时间作为特征变量带入本文分析用到的特征价格模型，分析出各个出行方式对房价的具体影响以及各种出行方式之间的权重关系。
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