以房养老模式的法律分析及可行性研究
摘 要随着人口老龄化现象的不断加剧，养老问题，逐渐成为我国在发展过程中所面临的主要问题之一，其不仅需要我国相关政策的大力支持，同时也需要人们养老意识的提高，真正做到老有所依。以房养老模式，起源于荷兰，并在美国得到了不断的发展和完善，被广泛应用于世界各国之间，而我国的以房养老模式引入时间相对较晚，在传统养老模式的作用下，所认同的居民也相对较少，截止到2015年9月，全国范围内仅有不足30人签约了此模式，这主要是由于受到了传统观念的影响，使大部分老年人仍缺少对以房养老模式的深刻理解。因此，本文将对以房养老模式进行法律分析，并从社会、理论以及技术层面，对模式的可行性进行了分析，以此来提出推行以房养老模式的对策和建议，加强人们对其认知度的提升，促进我国养老模式的现代化转型。
目 录
ABSTRACT 3
第一章 以房养老模式概述
伴随社会的快速发展，人们的思维模式也发生了转变，传统的养老模式已经无法适应当前社会的发展需求，并在一定程度上阻碍了我国的健康发展。以房养老模式概念的提出，在国内外引起了巨大的关注，尤其是在国外，受到了高度的重视和广泛的应用。2014年，我国正式提出了将以房养老模式予以应用的相关建议，并以我国部分城市为试点进行开展，以此来实现对养老模式的现代化改革。目前，我国的以房养老模式虽仍处于试行阶段，老年居民对其的关注程度依然相对较低，但通过我国法律政策的出台，不仅可以为以房养老模式的推进产生积极的影响，同时也将进一步为我国的居民提供基础保障，以此来避免“空巢老人”情况的出现，提升我国当前的养老水平。
1.1以房养老模式的概念
以房养老，作为一种新型的养老模式，主要是指一种住房倒按揭现象，即通过老年人对其所拥有房产的出租或抵押，并通过接受养老机构的服务帮助，或接受一定养老金帮助而达到养老目的的养老途径。其主要利用了现有资源，实现对住房生命周期与老年居民之间的生存余命之间的差异进行换算和对等，通过相关机构对当前的固定资产进行套现，以为老年人提供长期的收入保障，确保其老有所依。目前，我国的以房养老模式主要以部分城市为试点进行运行，适用于我国60周岁以上，并拥有房屋完全产权的老年人才可办理。
从经济学角度来看，以房养老模式就是通过对住宅的生命周期进行参考，并根据其家
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庭生命周期进行结合，将二者之间的差异进行考量，通过计算和规划，以实现家庭价值的最大化发挥，实现对其配置的完善和优化，利用房屋建筑的基本形式，将其内在的经济价值进行转移和流动，以此来确保养老作用的发挥，为我国的老年居民提供更多的生活保障。由此可见，以房养老模式的应用，不仅可以实现对老年居民的基础资金保障，同时也将发挥出其最大的配置优化价值，从真正意义上实现对我国养老模式的现代化改革。
1.2以房养老项目的发展历程
以房养老项目起源于荷兰，并在美国的广泛应用中得以成熟和完善，其作为西方国家内常见的养老模式，被应用于多个国家内。美国作为以房养老模式的主要开拓者，于二十世纪六十年代引进后，就得到了广泛的应用，并通过对其模式的不断完善和优化，形成了三种主要的以房养老贷款抵押模式，主要包括保险示范计划、房屋保有人计划以及财务自由计划。
而我国所引用以房养老模式，起源于2003年，由某房地产商总裁提出了反向抵押贷款的概念，并希望建立起现代化的养老模式。早在2004年，我国就有相关政府工作人员提出了开展以房养老模式的建议，并计划以我国部分城市为试点进行运行，向我国的老年人推行住房反向抵押贷款的保险模式。通过不断是审核和考量，我国于2014年6月出台了相关政策以支持以房养老模式的试点运行，于同年至2016年6月期间，正式开始在我国北京、上海、广州以及武汉四个城市进行了实施，虽然目前尚未取得较好的成果，但所参与以房养老模式的老年居民，普遍认为其效果较好，自身的生活水平得到了有效的提升和保障。
1.3以房养老的政策解读
据统计，我国目前60岁以上的老人已高达1.77亿，这样的数据要求我国不得不加强对养老模式的完善和改革，才能确保适应当前人口老龄化的发展趋势。以房养老模式，主要是一种金融性的养老方式，其目前在我国仍处于初期探索阶段，许多相关的制度和政策还不够完善。“2014年所提出的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，不仅可以使我国老年人的养老问题得到妥善解决，杜绝了“空巢老人”现象的发生，同时也有利于我国保险机构的发展，促进老年居民生活质量水平的稳定提升。”我国民政部的相关负责人曾表示，此文件的提出是积极应对我国当前人口老龄化的主要途径，其可以为我国的发展产生综合性的影响，比如拉动经济内需、促进服务业发展等。同时，目前以房养老模式已经在国外得到了快速的应用和发展，通过对部分成熟方法的借鉴和学习，可以进一步促进我国以房养老模式的顺利开展，尤其是文件中所提出的试点运行模式，不仅适合我国地域范围较广，全面推广存在困难性的基本特点，同时也有利于对以房养老模式的探索，通过对其不断的完善，建立起适合我国发展的养老模式，增加我国老年人的自主选择权利，是当前社会发展的必然需求。
伴随社会的全面发展，改革开放深化落实，党和政府对于社会养老保障的重视程度逐步强化，我国社会养老保障改革实践获得了良好的反馈效果，但是由于诸多方面因素的影响，如考虑人口老龄化问题严峻，老年人对于生活水平的要求不断提升等，我国养老保障制度依然存在诸多问题。因此，面对全新的发展形势，探索多元化养老保障制度的构建势在必行。以房养老是一种适应社会发展的养老保障模式，现以A市为例分析推行向以房养老模式的客观必然性。
1.4社会老龄化加剧
A市是省会城市，属于中等水平的城市，也是我国人口密集城市，根据2010年全国人口普查数据显示，A市城市总人口数量已经超过1000万，截止到2015年年底A市常住人口数量为1049.9万人次，其中60岁以上人口数量已经为145万，已经超过总人口数量的10%。根据国际上对于老龄社会的界定标准，如果某一地区60岁以上人口数量超过总人口数量的10%，65岁以上人口数量超过总人口数量的7%，只要人口比重满足其中一项条件，我们就可以认定为该地区已经步入老龄化社会，按照国际标准，A市已经进入老龄化社会，同时由于A是本属于中等收入水平城市，这就表明其在“未富先老”的行列当中。
未富先老是我国现代化建设过程中面临的非常严峻的问题，世界上步入老龄化社会的国家和地区并不罕见，如日本、新加坡等都已经步入步入老龄化社会，但是其经济已经发展到了一定的水平。如表31所示，美国在20世纪中期已经步入老龄化社会，但是其当时人均GDP就已经达到1881美元，而我国21世纪初期开始步入老龄化社会，但是人均GDP仅为855美元，与美国、新加坡、日本等国相差甚远，这就说明落后的经济发展现状却需要承担相当大的养老压力，那么，在国家经济能力不足于达到社会养老的情况下，为了满足老年人群日益提高的物质文化需求，就需要寻求多元化的养老路径。基于社会老龄化程度严峻的社会背景，以房养老在一定程度上丰富了我国养老保障的模式，所以推行以房养老模式是应对社会老龄化程度日益加深的需要。
目 录
ABSTRACT 3
第一章 以房养老模式概述
伴随社会的快速发展，人们的思维模式也发生了转变，传统的养老模式已经无法适应当前社会的发展需求，并在一定程度上阻碍了我国的健康发展。以房养老模式概念的提出，在国内外引起了巨大的关注，尤其是在国外，受到了高度的重视和广泛的应用。2014年，我国正式提出了将以房养老模式予以应用的相关建议，并以我国部分城市为试点进行开展，以此来实现对养老模式的现代化改革。目前，我国的以房养老模式虽仍处于试行阶段，老年居民对其的关注程度依然相对较低，但通过我国法律政策的出台，不仅可以为以房养老模式的推进产生积极的影响，同时也将进一步为我国的居民提供基础保障，以此来避免“空巢老人”情况的出现，提升我国当前的养老水平。
1.1以房养老模式的概念
以房养老，作为一种新型的养老模式，主要是指一种住房倒按揭现象，即通过老年人对其所拥有房产的出租或抵押，并通过接受养老机构的服务帮助，或接受一定养老金帮助而达到养老目的的养老途径。其主要利用了现有资源，实现对住房生命周期与老年居民之间的生存余命之间的差异进行换算和对等，通过相关机构对当前的固定资产进行套现，以为老年人提供长期的收入保障，确保其老有所依。目前，我国的以房养老模式主要以部分城市为试点进行运行，适用于我国60周岁以上，并拥有房屋完全产权的老年人才可办理。
从经济学角度来看，以房养老模式就是通过对住宅的生命周期进行参考，并根据其家
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
庭生命周期进行结合，将二者之间的差异进行考量，通过计算和规划，以实现家庭价值的最大化发挥，实现对其配置的完善和优化，利用房屋建筑的基本形式，将其内在的经济价值进行转移和流动，以此来确保养老作用的发挥，为我国的老年居民提供更多的生活保障。由此可见，以房养老模式的应用，不仅可以实现对老年居民的基础资金保障，同时也将发挥出其最大的配置优化价值，从真正意义上实现对我国养老模式的现代化改革。
1.2以房养老项目的发展历程
以房养老项目起源于荷兰，并在美国的广泛应用中得以成熟和完善，其作为西方国家内常见的养老模式，被应用于多个国家内。美国作为以房养老模式的主要开拓者，于二十世纪六十年代引进后，就得到了广泛的应用，并通过对其模式的不断完善和优化，形成了三种主要的以房养老贷款抵押模式，主要包括保险示范计划、房屋保有人计划以及财务自由计划。
而我国所引用以房养老模式，起源于2003年，由某房地产商总裁提出了反向抵押贷款的概念，并希望建立起现代化的养老模式。早在2004年，我国就有相关政府工作人员提出了开展以房养老模式的建议，并计划以我国部分城市为试点进行运行，向我国的老年人推行住房反向抵押贷款的保险模式。通过不断是审核和考量，我国于2014年6月出台了相关政策以支持以房养老模式的试点运行，于同年至2016年6月期间，正式开始在我国北京、上海、广州以及武汉四个城市进行了实施，虽然目前尚未取得较好的成果，但所参与以房养老模式的老年居民，普遍认为其效果较好，自身的生活水平得到了有效的提升和保障。
1.3以房养老的政策解读
据统计，我国目前60岁以上的老人已高达1.77亿，这样的数据要求我国不得不加强对养老模式的完善和改革，才能确保适应当前人口老龄化的发展趋势。以房养老模式，主要是一种金融性的养老方式，其目前在我国仍处于初期探索阶段，许多相关的制度和政策还不够完善。“2014年所提出的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，不仅可以使我国老年人的养老问题得到妥善解决，杜绝了“空巢老人”现象的发生，同时也有利于我国保险机构的发展，促进老年居民生活质量水平的稳定提升。”我国民政部的相关负责人曾表示，此文件的提出是积极应对我国当前人口老龄化的主要途径，其可以为我国的发展产生综合性的影响，比如拉动经济内需、促进服务业发展等。同时，目前以房养老模式已经在国外得到了快速的应用和发展，通过对部分成熟方法的借鉴和学习，可以进一步促进我国以房养老模式的顺利开展，尤其是文件中所提出的试点运行模式，不仅适合我国地域范围较广，全面推广存在困难性的基本特点，同时也有利于对以房养老模式的探索，通过对其不断的完善，建立起适合我国发展的养老模式，增加我国老年人的自主选择权利，是当前社会发展的必然需求。
伴随社会的全面发展，改革开放深化落实，党和政府对于社会养老保障的重视程度逐步强化，我国社会养老保障改革实践获得了良好的反馈效果，但是由于诸多方面因素的影响，如考虑人口老龄化问题严峻，老年人对于生活水平的要求不断提升等，我国养老保障制度依然存在诸多问题。因此，面对全新的发展形势，探索多元化养老保障制度的构建势在必行。以房养老是一种适应社会发展的养老保障模式，现以A市为例分析推行向以房养老模式的客观必然性。
1.4社会老龄化加剧
A市是省会城市，属于中等水平的城市，也是我国人口密集城市，根据2010年全国人口普查数据显示，A市城市总人口数量已经超过1000万，截止到2015年年底A市常住人口数量为1049.9万人次，其中60岁以上人口数量已经为145万，已经超过总人口数量的10%。根据国际上对于老龄社会的界定标准，如果某一地区60岁以上人口数量超过总人口数量的10%，65岁以上人口数量超过总人口数量的7%，只要人口比重满足其中一项条件，我们就可以认定为该地区已经步入老龄化社会，按照国际标准，A市已经进入老龄化社会，同时由于A是本属于中等收入水平城市，这就表明其在“未富先老”的行列当中。
未富先老是我国现代化建设过程中面临的非常严峻的问题，世界上步入老龄化社会的国家和地区并不罕见，如日本、新加坡等都已经步入步入老龄化社会，但是其经济已经发展到了一定的水平。如表31所示，美国在20世纪中期已经步入老龄化社会，但是其当时人均GDP就已经达到1881美元，而我国21世纪初期开始步入老龄化社会，但是人均GDP仅为855美元，与美国、新加坡、日本等国相差甚远，这就说明落后的经济发展现状却需要承担相当大的养老压力，那么，在国家经济能力不足于达到社会养老的情况下，为了满足老年人群日益提高的物质文化需求，就需要寻求多元化的养老路径。基于社会老龄化程度严峻的社会背景，以房养老在一定程度上丰富了我国养老保障的模式，所以推行以房养老模式是应对社会老龄化程度日益加深的需要。
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