南通市达欣工程股份有限公司成本管理研究
目 录
1 引言1
2 成本管理相关概念与理论1
2.1 成本管理相关概念1
2.2 成本管理相关理论2
2.3 房地产开发企业成本管理概述2
3 南通市达欣工程股份有限公司成本管理现状分析3
3.1 南通市达欣工程股份有限公司简介3
3.2 南通市达欣工程股份有限公司项目开发中成本的构成4
3.3 南通市达欣工程股份有限公司成本管理流程及成本控制的现状5
4 南通市达欣工程股份有限公司成本管理存在的问题7
4.1 有关成本管理流程的问题7
4.2 有关成本控制的问题8
4.3 公司组织机构不完善10
5 提高南通市达欣工程股份有限公司成本管理水平的对策10
5.1 基于供应链管理思想完善项目成本管理流程10
5.2 实施项目全面成本控制11
5.3 完善公司组织机构 13
结论14
致谢15
参考文献16
表1 南通市达欣工程股份有限公司成本构成情况 4
图1 南通市达欣工程股份有限公司组织机构图 4
1 引言
随着房地产市场的稳定和发展，房地产业已逐渐发展成为国民经济的支柱产业，房价也已成为中国目前最热门的话题。从“利润=销售收入－成本费用”这一公式来看，成本费用对房地产业的利润额起着至关重要的作用。目前，房地产开发企业重销售收入而忽视成本费用，在这种重收入轻成本的管理模式下房地产开发企业盈利水平日趋下降，房地产开发企业面临着日益激烈的竞争。因此，研究房地产开发企业的成本管理问题，不仅能够促进 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
房地产企业自身的可持续发展而且在一定程度上能够带动国民经济健康发展，带来社会效益。
国内外学者通过研究表明目前房地产开发企业成本管理意识不强，成本管理体系不全面。本文通过调查研究南通市达欣工程股份有限公司成本管理现状，发现公司成本管理流程不完善，项目开发阶段成本控制不到位以及公司组织机构不完善，基于公司项目开发环节的关联性提出了基于供应链管理的成本管理流程，并对公司各个阶段的成本控制问题提出了相应的对策，最后也对优化公司的组织结构提出了建议。
2 成本管理相关概念与理论
2.1 成本管理相关概念
2.1.1 成本管理的概念
成本管理是指对企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学管理工作。其主要目的是降低成本费用，提高企业的经济效益。其涉及到企业管理的各个方面，做到了事前有预测、决策和计划、事中有核算和控制，事后有分析和考核的完整的成本管理循环，是一种全方位的管理措施[1]。
2.2.2 成本管理理论的概念
成本管理理论就是运用管理学的理论和方法，对企业资源的耗费和使用进行预算和控制的理论、程序和方法的总称。它源于一定的社会经济环境，并由当时社会生产力的发展状况所决定。21世纪以来经营环境的变化使得传统的成本管理模式面临挑战，成本管理的重心也由事中的成本控制进一步扩展到事前的成本预测、计划阶段，并与企业发展战略相匹配，形成了一种新型的成本管理模式—战略成本管理，它标志着成本管理理论日趋成熟。2.2 成本管理相关理论
成本管理包括目标成本管理、作业成本管理和供应链成本管理。
2.2.1 目标成本管理
目标成本管理是在企业预算的基础上，根据企业的经营目标，在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上，进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。它以管理为核心，核算为手段，效益为目的，对成本进行事前测定、日常控制和事后考核，从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本管理体系，以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的，因而深受企业的青睐。
2.2.2 作业成本管理
作业成本管理是以提高客户价值、增加企业利润为目的，基于作业成本法的新型集中化管理方法。它通过对作业成本的确认、计量，计算产品成本，同时将成本计算深入到作业层次，追踪企业所有作业活动并动态反映，进行成本链分析，包括动因分析、作业分析等，为企业决策提供准确信息；指导企业有效地执行必要的作业，消除和精简不能创造价值的作业，从而达到降低成本，提高效率的目的。
2.2.3 供应链成本管理
供应链成本管理是对企业采购、生产、销售过程中为支撑供应链运转所发生的一切物料成本、劳动成本、运输成本、设备成本等的管理。供应链成本管理可以说是以成本为手段的管理方法，也是有效管理供应链的一种新丝路。供应链成本管理是一种跨企业的成本管理，其视野超越了企业内部，将成本的含义延伸到了整个供应链上，其目标是优化、降低整个供应链上的总成本。
2.3 房地产开发企业成本管理概述
2.2.1 房地产开发企业的界定
房地产开发企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
进行自主经营、独立核算的经济组织。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。
房地产开发企业具有以下特征：经营对象的不可移动性、业务形态的服务性、经营活动的资金和人才的密集性、经营活动过程的行业限制。
2.3.2 房地产开发的程序
一般情况下，一个完整的房地产开发项目的实施过程大致包括以下内容：项目立项、项目可行性研究报告、取得建设项目选址意见书、取得建设用地规划许可证、取得土地使用权、勘察、规划设计、取得建设工程规划许可证、施工图设计、招投标、开工前的准备工作、取得建设工程施工许可证、施工、取得销售许可证、进行房屋销售、竣工验收、房屋交付使用等[2]。
2.3.3 房地产开发企业成本管理的特殊性
房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由计划资源编制、成本估算、成本控制所构成。
房地产企业成本管理的特殊性主要表现在以下三个方面：一是产品层次具有明显的异质性，没有两个完全相同的房地产产品，不易比较；二是由于房地产地域性，不能采用规模化生产而行销各地，不同地域产品不易比较；三是房地产开发周期较长，即使同一企业开发同样的产品，成本差异也会很大；最后不同房地产企业开发策略不同，即使开发同样产品也很难照搬成本[3]。
（1）公司根据投资部门提供的土地信息讨论决定项目具体的定位；
（2）根据讨论决定的最优选址由各方案小组确定方案交由公司讨论；
（3）公司根据各讨论小组提供的方案做比较，在确保方案可行的前提下选择成本最小的投资项目，以最小化成本。
南通达欣工程公司在投资决策分析阶段的成本控制手段主要采取的是岗位职责分工制，公司方案小组按照个自的职能设计比较方案，最后确定成本最小方案，这使得公司在投资决策分析阶段的成本最小化，对整个项目的成本控制起到了铺垫作用。
3.3.2 项目设计规划阶段的成本管理流程及成本控制
1 引言1
2 成本管理相关概念与理论1
2.1 成本管理相关概念1
2.2 成本管理相关理论2
2.3 房地产开发企业成本管理概述2
3 南通市达欣工程股份有限公司成本管理现状分析3
3.1 南通市达欣工程股份有限公司简介3
3.2 南通市达欣工程股份有限公司项目开发中成本的构成4
3.3 南通市达欣工程股份有限公司成本管理流程及成本控制的现状5
4 南通市达欣工程股份有限公司成本管理存在的问题7
4.1 有关成本管理流程的问题7
4.2 有关成本控制的问题8
4.3 公司组织机构不完善10
5 提高南通市达欣工程股份有限公司成本管理水平的对策10
5.1 基于供应链管理思想完善项目成本管理流程10
5.2 实施项目全面成本控制11
5.3 完善公司组织机构 13
结论14
致谢15
参考文献16
表1 南通市达欣工程股份有限公司成本构成情况 4
图1 南通市达欣工程股份有限公司组织机构图 4
1 引言
随着房地产市场的稳定和发展，房地产业已逐渐发展成为国民经济的支柱产业，房价也已成为中国目前最热门的话题。从“利润=销售收入－成本费用”这一公式来看，成本费用对房地产业的利润额起着至关重要的作用。目前，房地产开发企业重销售收入而忽视成本费用，在这种重收入轻成本的管理模式下房地产开发企业盈利水平日趋下降，房地产开发企业面临着日益激烈的竞争。因此，研究房地产开发企业的成本管理问题，不仅能够促进 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
房地产企业自身的可持续发展而且在一定程度上能够带动国民经济健康发展，带来社会效益。
国内外学者通过研究表明目前房地产开发企业成本管理意识不强，成本管理体系不全面。本文通过调查研究南通市达欣工程股份有限公司成本管理现状，发现公司成本管理流程不完善，项目开发阶段成本控制不到位以及公司组织机构不完善，基于公司项目开发环节的关联性提出了基于供应链管理的成本管理流程，并对公司各个阶段的成本控制问题提出了相应的对策，最后也对优化公司的组织结构提出了建议。
2 成本管理相关概念与理论
2.1 成本管理相关概念
2.1.1 成本管理的概念
成本管理是指对企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学管理工作。其主要目的是降低成本费用，提高企业的经济效益。其涉及到企业管理的各个方面，做到了事前有预测、决策和计划、事中有核算和控制，事后有分析和考核的完整的成本管理循环，是一种全方位的管理措施[1]。
2.2.2 成本管理理论的概念
成本管理理论就是运用管理学的理论和方法，对企业资源的耗费和使用进行预算和控制的理论、程序和方法的总称。它源于一定的社会经济环境，并由当时社会生产力的发展状况所决定。21世纪以来经营环境的变化使得传统的成本管理模式面临挑战，成本管理的重心也由事中的成本控制进一步扩展到事前的成本预测、计划阶段，并与企业发展战略相匹配，形成了一种新型的成本管理模式—战略成本管理，它标志着成本管理理论日趋成熟。2.2 成本管理相关理论
成本管理包括目标成本管理、作业成本管理和供应链成本管理。
2.2.1 目标成本管理
目标成本管理是在企业预算的基础上，根据企业的经营目标，在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上，进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。它以管理为核心，核算为手段，效益为目的，对成本进行事前测定、日常控制和事后考核，从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本管理体系，以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的，因而深受企业的青睐。
2.2.2 作业成本管理
作业成本管理是以提高客户价值、增加企业利润为目的，基于作业成本法的新型集中化管理方法。它通过对作业成本的确认、计量，计算产品成本，同时将成本计算深入到作业层次，追踪企业所有作业活动并动态反映，进行成本链分析，包括动因分析、作业分析等，为企业决策提供准确信息；指导企业有效地执行必要的作业，消除和精简不能创造价值的作业，从而达到降低成本，提高效率的目的。
2.2.3 供应链成本管理
供应链成本管理是对企业采购、生产、销售过程中为支撑供应链运转所发生的一切物料成本、劳动成本、运输成本、设备成本等的管理。供应链成本管理可以说是以成本为手段的管理方法，也是有效管理供应链的一种新丝路。供应链成本管理是一种跨企业的成本管理，其视野超越了企业内部，将成本的含义延伸到了整个供应链上，其目标是优化、降低整个供应链上的总成本。
2.3 房地产开发企业成本管理概述
2.2.1 房地产开发企业的界定
房地产开发企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
进行自主经营、独立核算的经济组织。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。
房地产开发企业具有以下特征：经营对象的不可移动性、业务形态的服务性、经营活动的资金和人才的密集性、经营活动过程的行业限制。
2.3.2 房地产开发的程序
一般情况下，一个完整的房地产开发项目的实施过程大致包括以下内容：项目立项、项目可行性研究报告、取得建设项目选址意见书、取得建设用地规划许可证、取得土地使用权、勘察、规划设计、取得建设工程规划许可证、施工图设计、招投标、开工前的准备工作、取得建设工程施工许可证、施工、取得销售许可证、进行房屋销售、竣工验收、房屋交付使用等[2]。
2.3.3 房地产开发企业成本管理的特殊性
房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由计划资源编制、成本估算、成本控制所构成。
房地产企业成本管理的特殊性主要表现在以下三个方面：一是产品层次具有明显的异质性，没有两个完全相同的房地产产品，不易比较；二是由于房地产地域性，不能采用规模化生产而行销各地，不同地域产品不易比较；三是房地产开发周期较长，即使同一企业开发同样的产品，成本差异也会很大；最后不同房地产企业开发策略不同，即使开发同样产品也很难照搬成本[3]。
（1）公司根据投资部门提供的土地信息讨论决定项目具体的定位；
（2）根据讨论决定的最优选址由各方案小组确定方案交由公司讨论；
（3）公司根据各讨论小组提供的方案做比较，在确保方案可行的前提下选择成本最小的投资项目，以最小化成本。
南通达欣工程公司在投资决策分析阶段的成本控制手段主要采取的是岗位职责分工制，公司方案小组按照个自的职能设计比较方案，最后确定成本最小方案，这使得公司在投资决策分析阶段的成本最小化，对整个项目的成本控制起到了铺垫作用。
3.3.2 项目设计规划阶段的成本管理流程及成本控制
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