房地产行业资金周转状况分析以万科房地产公司为例
目 录
1 引言 1
1.1 研究背景及意义 1
1.2 研究思路 1
1.3 研究方法 1
2 房地产行业资金周转概述 2
2.1 房地产行业资金周转定义 2
2.2 房地产行业资金周转的特点 2
2.3 房地产行业资金周转的现状 4
3 万科房地产资金周转状况分析 5
3.1 万科房地产简介 5
3.2 万科房地产资金周转的现状 6
3.3 万科房地产资金周转问题成因 8
3.4 万科房地产资金周转问题解决策略 9
4 完善房地产行业资金周转的策略 11
4.1 加强资金管理与财务控制 11
4.2 加速资金周转 提高资金使用效率 12
4.3 加强资金预算 13
4.4 减少资金占用 防止盲目囤地 13
结 论 14
致 谢 15
参考文献 16
1 引言
1.1 研究背景及意义
近些年来，房地产经济的发展非常迅猛，成为当今我国经济的重要组成部分之一，众所周知，房地产与社会的经济发展有着很大的关系，该行业经济发展的好与坏不仅影响着国家的经济，还对其自身发展也有着重大影响。因此，许多商业人士和政府官员都十分关注房地产行业的发展状况，并且采取了相应的措施，为房地产的长远发展努力着奋斗着。
万科房地产公司在1984年5月成立。1988年参与房地产行业并且改为股份制公司，在1991年深圳交易所上市。他是一家房地产龙头企业，以开发中高档城市居民住宅为主。万科起初采用多元化发展战略，业务包括商业，工业制造，大众传播和贸 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
易等。1992年以公共住房为主要业务, 1992年到2001年由多元化向专业化的转变, 使得企业远离了非地产业务，并确定了扩大中心城市规模的发展策略。同时, 万科房地产通过多方面的融资渠道获得大量的资金来周转企业。在企业领导者的带领下，万科房地产专注于住宅开发，组建专业化的团队并建立完善的管理，树立了自己独特的品牌，以自身的企业文化享誉业内。
1.2 研究思路
论文首先阐述房地产行业资金周转的概况，概括了房地产行业资金周转的特点，对国内房地产的状况进行问题分析和探讨。其次，以万科房地产公司为例，针对万科房地产的发展情况和资金周转的状况提出相应建议，借鉴中外学者的研究与成果，对我国房地产资金周转状况进行分析，分析该行业问题的成因，最后提出一些解决问题的具体途径和建议，为逐步提高房地产行业资金周转的水平、带动经济发展提供一个良好借鉴。
1.3 研究方法
本课题的研究方法主要有文献检索法和实证研究法。通过参考近期国内外的文献资料，结合当前的行业现状，总结归纳可行的理论知识，对相关资料进行整理与分析。实证资料主要来万科房地产近年来的资金周转状况以及网上相关的相关报道。在此基础上，结合自己在生活中的实践经验，最终将资料归纳整合并在此基础上完成论文。
2 房地产行业资金周转概述
2.1 房地产行业资金周转定义
房地产行业的资金通过经营活动不断循环流转，经历了资金的筹集、使用和回流三大环节，这与普通行业的周转过程相似。房地产行业在整个经营运转过程中会受到很多外部因素的影响，使得行业的资金流转有别于一般行业。在房地产行业资金循环过程中，项目开发准备阶段需要大量现金集中投入上地市场，从获得土地使用权到项目开发建设直至产品销售回笼资金的资金周转期较长。同时，企业还受到土地开发政策法规和银行贷款政策的制约和限制。在项目建设期间，企业可能面临物价上涨、预算超支、供应不足等不确定因素带来的风险，因此需要企业拥有强大的流动资金来保证项目如期顺利地完成。在销售过程中，资金的快速回笼和缩短资金的周转期是至关重要的，合理的预售制度和对银行按揭的实行也是如此。但最大的难度就是对收支的控制，因为收入与支出存在不稳定与不确定性。
2.2 房地产行业资金周转的特点
房地产行业在高投入，高风险的经营活动中，涉及范围广，周期长[1]，它的资金管理具有鲜明的行业特点，是复杂的、具有风险的、易受国家政策影响的一个管理活动。
流动性看，房地产投资期限一般比较长，在当今金融市场上，企业通过正确的运
营方式进行资本流通，获取更大的效益；开放性看，增加行业的竞争力，打破地域的歧视，扩大行业投资，通过国内与国外大企业的联盟，加速房地产行业资金周转；增值性性看，加速资金周转以增值为核心，重视投入投出，提高房地产行业的效益来实实现企业价值最大化；扩张性看，房地产企业资金的来源不单单是内部资源，更大程度上是外部资金的支持，使企业内部资金与社会资金相结合，获取更大利益。
房地产开发程序繁琐复杂：首先需要房地产公司前期的精密策划确定项目，其次需要和其他公司洽谈协商，进行物资的采购，接着完成建筑建设，最后进行商品出售。
房地产投资量大：一个房地产开发项目的准备阶段就需要投入大量资金来购买前期材料，其中购置中的费用就占整个房地产开发投资的平均比重为17%，然而项目投入的货币资金多以生产资金、库存的形态长期占用，变现能力较弱，这就需要房地产企业以完善的资金管理作后盾，以保障巨额资金运作的顺畅，最终实现企业的经济效益，这些都增加了企业资金管理的复杂程度[2]。
2009至2014我国房地产投资占社会固定资产投资比例 表1
年度 指标单位 全社会固定资产投资总额 房地产开发企业建设投资总规模 房地产开发企业本年土地购置费用 土地占房地产投资额比例 房地产开发投资占社会固定资产投资总额比例
2009年 亿元 224598.8 36242 6023.7 17% 16%
2010年 亿元 278121.9 48259 9999.9 21% 17%
2011年 亿元 311021.9 61797 11413 18% 20%
2012年 亿元 364835 71804 7410 10% 20%
2013年 亿元 446294.1 86013.38 13501.73 16% 19%
2014年 亿元 451067.6 95035.61 17458.53 18% 21%
数据来源：中国统计局
财务关系复杂：房地产行业有着复杂的财务关系，具体表现为与各类投资者、被拆迁的单位和居民、材料供应商、施工单位、勘察设计院、购房客户等存在着大量的资金往来结算关系。房地产行业投入巨大的资金进行与消费者、其他行业的应收应付预收预付的款项来往，复杂的财务关系都给房地产行业的资金管理增加了难度，决定了它是一项复杂的管理活动。
（3）四个“V”形状规整有序，象征万科创造新型建筑模式，提高住宅质量水准，为此减少环境污染和材料浪费。?
（4）四个“V”相互呼应循环，代表万科坚持可持续发展经营理念，积极承担社会责任。?
（5）四个“V”鲜艳活泼，寓意万科员工自信乐观性格特征。?
4.4 减少资金占用 防止盲目囤地
房地产行业的快速成长，使得该行业不断地开发，企业利用自己的流动资金去囤地。一方面盲目囤地的行为长期占用企业资金，并且将会招致土地管理部门的处罚，甚至可能暂停土地交易权利，另一方面项目不能按时完工，房产不能按时交付到消费者手中都会使企业资金同流受阻，甚至面对退房危机[18]。因此，房地产企业应当站在整个企业发展战略的角度，规划企业未来定期间内的项目投资，并以此为依据购入合适地域的地块，而不是盲目跟风。同时，企业需要对自己的项目进行监督与检查，处理好建设期内的各种关系，解决施工中出现的问题.及时支付工程中所要支付的费用，保证工程顺利进行。
1 引言 1
1.1 研究背景及意义 1
1.2 研究思路 1
1.3 研究方法 1
2 房地产行业资金周转概述 2
2.1 房地产行业资金周转定义 2
2.2 房地产行业资金周转的特点 2
2.3 房地产行业资金周转的现状 4
3 万科房地产资金周转状况分析 5
3.1 万科房地产简介 5
3.2 万科房地产资金周转的现状 6
3.3 万科房地产资金周转问题成因 8
3.4 万科房地产资金周转问题解决策略 9
4 完善房地产行业资金周转的策略 11
4.1 加强资金管理与财务控制 11
4.2 加速资金周转 提高资金使用效率 12
4.3 加强资金预算 13
4.4 减少资金占用 防止盲目囤地 13
结 论 14
致 谢 15
参考文献 16
1 引言
1.1 研究背景及意义
近些年来，房地产经济的发展非常迅猛，成为当今我国经济的重要组成部分之一，众所周知，房地产与社会的经济发展有着很大的关系，该行业经济发展的好与坏不仅影响着国家的经济，还对其自身发展也有着重大影响。因此，许多商业人士和政府官员都十分关注房地产行业的发展状况，并且采取了相应的措施，为房地产的长远发展努力着奋斗着。
万科房地产公司在1984年5月成立。1988年参与房地产行业并且改为股份制公司，在1991年深圳交易所上市。他是一家房地产龙头企业，以开发中高档城市居民住宅为主。万科起初采用多元化发展战略，业务包括商业，工业制造，大众传播和贸 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
易等。1992年以公共住房为主要业务, 1992年到2001年由多元化向专业化的转变, 使得企业远离了非地产业务，并确定了扩大中心城市规模的发展策略。同时, 万科房地产通过多方面的融资渠道获得大量的资金来周转企业。在企业领导者的带领下，万科房地产专注于住宅开发，组建专业化的团队并建立完善的管理，树立了自己独特的品牌，以自身的企业文化享誉业内。
1.2 研究思路
论文首先阐述房地产行业资金周转的概况，概括了房地产行业资金周转的特点，对国内房地产的状况进行问题分析和探讨。其次，以万科房地产公司为例，针对万科房地产的发展情况和资金周转的状况提出相应建议，借鉴中外学者的研究与成果，对我国房地产资金周转状况进行分析，分析该行业问题的成因，最后提出一些解决问题的具体途径和建议，为逐步提高房地产行业资金周转的水平、带动经济发展提供一个良好借鉴。
1.3 研究方法
本课题的研究方法主要有文献检索法和实证研究法。通过参考近期国内外的文献资料，结合当前的行业现状，总结归纳可行的理论知识，对相关资料进行整理与分析。实证资料主要来万科房地产近年来的资金周转状况以及网上相关的相关报道。在此基础上，结合自己在生活中的实践经验，最终将资料归纳整合并在此基础上完成论文。
2 房地产行业资金周转概述
2.1 房地产行业资金周转定义
房地产行业的资金通过经营活动不断循环流转，经历了资金的筹集、使用和回流三大环节，这与普通行业的周转过程相似。房地产行业在整个经营运转过程中会受到很多外部因素的影响，使得行业的资金流转有别于一般行业。在房地产行业资金循环过程中，项目开发准备阶段需要大量现金集中投入上地市场，从获得土地使用权到项目开发建设直至产品销售回笼资金的资金周转期较长。同时，企业还受到土地开发政策法规和银行贷款政策的制约和限制。在项目建设期间，企业可能面临物价上涨、预算超支、供应不足等不确定因素带来的风险，因此需要企业拥有强大的流动资金来保证项目如期顺利地完成。在销售过程中，资金的快速回笼和缩短资金的周转期是至关重要的，合理的预售制度和对银行按揭的实行也是如此。但最大的难度就是对收支的控制，因为收入与支出存在不稳定与不确定性。
2.2 房地产行业资金周转的特点
房地产行业在高投入，高风险的经营活动中，涉及范围广，周期长[1]，它的资金管理具有鲜明的行业特点，是复杂的、具有风险的、易受国家政策影响的一个管理活动。
流动性看，房地产投资期限一般比较长，在当今金融市场上，企业通过正确的运
营方式进行资本流通，获取更大的效益；开放性看，增加行业的竞争力，打破地域的歧视，扩大行业投资，通过国内与国外大企业的联盟，加速房地产行业资金周转；增值性性看，加速资金周转以增值为核心，重视投入投出，提高房地产行业的效益来实实现企业价值最大化；扩张性看，房地产企业资金的来源不单单是内部资源，更大程度上是外部资金的支持，使企业内部资金与社会资金相结合，获取更大利益。
房地产开发程序繁琐复杂：首先需要房地产公司前期的精密策划确定项目，其次需要和其他公司洽谈协商，进行物资的采购，接着完成建筑建设，最后进行商品出售。
房地产投资量大：一个房地产开发项目的准备阶段就需要投入大量资金来购买前期材料，其中购置中的费用就占整个房地产开发投资的平均比重为17%，然而项目投入的货币资金多以生产资金、库存的形态长期占用，变现能力较弱，这就需要房地产企业以完善的资金管理作后盾，以保障巨额资金运作的顺畅，最终实现企业的经济效益，这些都增加了企业资金管理的复杂程度[2]。
2009至2014我国房地产投资占社会固定资产投资比例 表1
年度 指标单位 全社会固定资产投资总额 房地产开发企业建设投资总规模 房地产开发企业本年土地购置费用 土地占房地产投资额比例 房地产开发投资占社会固定资产投资总额比例
2009年 亿元 224598.8 36242 6023.7 17% 16%
2010年 亿元 278121.9 48259 9999.9 21% 17%
2011年 亿元 311021.9 61797 11413 18% 20%
2012年 亿元 364835 71804 7410 10% 20%
2013年 亿元 446294.1 86013.38 13501.73 16% 19%
2014年 亿元 451067.6 95035.61 17458.53 18% 21%
数据来源：中国统计局
财务关系复杂：房地产行业有着复杂的财务关系，具体表现为与各类投资者、被拆迁的单位和居民、材料供应商、施工单位、勘察设计院、购房客户等存在着大量的资金往来结算关系。房地产行业投入巨大的资金进行与消费者、其他行业的应收应付预收预付的款项来往，复杂的财务关系都给房地产行业的资金管理增加了难度，决定了它是一项复杂的管理活动。
（3）四个“V”形状规整有序，象征万科创造新型建筑模式，提高住宅质量水准，为此减少环境污染和材料浪费。?
（4）四个“V”相互呼应循环，代表万科坚持可持续发展经营理念，积极承担社会责任。?
（5）四个“V”鲜艳活泼，寓意万科员工自信乐观性格特征。?
4.4 减少资金占用 防止盲目囤地
房地产行业的快速成长，使得该行业不断地开发，企业利用自己的流动资金去囤地。一方面盲目囤地的行为长期占用企业资金，并且将会招致土地管理部门的处罚，甚至可能暂停土地交易权利，另一方面项目不能按时完工，房产不能按时交付到消费者手中都会使企业资金同流受阻，甚至面对退房危机[18]。因此，房地产企业应当站在整个企业发展战略的角度，规划企业未来定期间内的项目投资，并以此为依据购入合适地域的地块，而不是盲目跟风。同时，企业需要对自己的项目进行监督与检查，处理好建设期内的各种关系，解决施工中出现的问题.及时支付工程中所要支付的费用，保证工程顺利进行。
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