房地产企业融资行为分析以万科地产为例
目 录
1 引言..1
2 文献回顾..1
2.1 国外研究2
2.2 国内研究3
2.2.1 融资概念6
2.2.2 融资现状6
2.2.3 融资方式6
2.2.2 融资策略6
3 万科地产融资现状.6
3.1 万科简介..6
3.2 来源分析..7
3.3 结构分析..8
4 万科地产融资过程中的问题.9
4.1 负债规模略有保守..9
4.2 股权结构相对分散..9
4.3 负债结构比较失衡..10
5 万科地产融资解决策略.10
5.1 加大股权融资力度，提高直接融资比例..10
5.2 加快债券融资发展，提高长期融资比例..10
5.3 增强公司盈利能力，提高内部融资比例..10
5.4 改善国内融资渠道，积极开拓境外融资..11
结论...12
致谢.13
参考文献...14
1 引言
房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。作为一个资金高度密集型的行业，房地产企业的融资在一定程度上决定了一个企业的生存与发展。然而，由于房地产企业具有高风险以及高负债率的一些特点，加之近年来，房地产企业之间的竞争日益激烈，国家宏观调控政策力度不断加强，也加剧了企业的融资风险。因此，研究房地产企业融资行为中存在的问题并采取相关措施进行融资具有十分重要的意义。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
2 文献回顾
2.1 国外研究
房地产投资信托(简称REITs)作为美国发展时间最长的一种研究，其相关理论也更加成熟。因此，美国对REITs研究的文献也显然更多，涉及到了REITs发展的各个方面，从REITs的整体介绍、发展历史以及政策变化对其影响到从定量的角度对REITs的分红收益率、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。
在衡量 REITs 的价值方面，Richard Imperiale 在《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》（Real Estate Investment TrustsNew strategies for Portfolio Management）一书中作了一些个人论述，也发表了自己的一些见解。该书是关于房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。
在此方面，Steve Bergsman（2006）也提出了自己的个人观点。他认为：虽然人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但是人们却认为房地产投资信托基金没有股票和债券有影响力。在他的文章中，还通过分析房地产投资信托基金与利率的关系，最后得出房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要的影响作用。
在此问题上，Robert Taggart(2004)在《管理投资》中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。
除了上述几个专家学者的研究之外，Brueggeman Fisher(2001)也对广泛运用的房地产金融工具作了分析和总结。Brueggeman Fisher研究了房地产融资行为的法律因素，区分了住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目融资类不同的融资方案和程序，着重阐述了房地产资本市场与证券的关系，并根据投资组合来分析房地产的投资业绩。
另外，作为亚洲经济大国，日本的商务环境部政策规划司副主任上杉一郎也提到，日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款，大公司就是通过发行股票和债券进行融资，日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式来开辟新的融资渠道。
此外，欧美等国家善于从公司的资本结构入手，通过确定企业的最有融资结构来分析融资策略。其融资理论主要有早期的企业融资理论、以MM 为中心的现代企业融资理论和主要研究企业最优融资结构取决于各种税收收益与破产成本之间平衡的平衡理论。
2.2 国内研究
随着经济的快速发展，我国房地产市场的日益成熟，融资问题已经成为了房地产企业发展的制约因素。因此，拓宽房地产企业的融资渠道，实现优胜略汰是我国房地产企业发展的必然趋势。融资渠道主要是指房地产筹措资金的方向，充分了解房地产企业的融资渠道有利于房地产企业正确的开拓和利用融资渠道，目前房地产的融资渠道主要包括两种，一种是内部融资，指企业将自身的留存收益和折旧转化成投资的过程。这种融资方式不会产生融资费用，其融资能力主要是取决于企业的利润水平。另一种是外部融资，指的是吸收其他经济主体的资金，转化成为自己的投资过程。
2.2.1 融资概念
对于一个企业来说，资金就是血液。拥有足够的资金，才可以保证自身的生存与发展。因此，企业融资则是一个企业必须面对的问题。
对于融资狭义概念的研究，吴红（2011）指出：融资，通常是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或见接地进行资金融通的活动.即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有状况、以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常的生产、经营管理需要的理财行为。
而从广义的概念上来说，王明华（2010）提出了自己的观点。他认为：房地产融资就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。从广义概念上讲，房地产企业融资是指在房地产开发、流通及消费的过程中，企业通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，其中包括资金的筹集、运用和清算。
上述就是关于房地产融资相关概念的研究，下面我将对目前我国的房地产企业融资现状进行分析与研究。
2.2.2 融资现状
房地产作为社会再生产过程中不可或缺的一部分,在国民经济中占据重要地位,是我国支撑GDP增长以及经济发展的重要力量。虽然目前我国的房地产企业大约有6万多家,但其中资质较高的企业却不是不多,大部分是中小房地产企业,其融资困难的问题更是亟待解决。
对于我国房地产企业目前的融资现状，杜光如（2010）等人认为：我国房地产开发企业的主要资金来源有三个:一是自有资金;二是银行贷款;三是定金与预收款。然而对于大多数中小房地产开发企业来说,自有资金极其有限;由于其在资产规模、企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍存在一定缺陷,银行考虑贷款的安全性等因素通常会无形中提高对中小房地产开发企业的贷款评审门槛;定金及预收款的融资往往受到政策及企业规模、声誉的影响。
对此，刘旦（2011）同样认为：房地产企业作为一种资金密集型的产业，相对于投资项目所需资金而言，房地产企业自身普遍存在着资金不足的问题，因此必然要依赖于金融体系的资金支持。然而，现阶段我国房地产企业融资模式相对单一，主要依赖银行贷款。这一融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。
1 引言..1
2 文献回顾..1
2.1 国外研究2
2.2 国内研究3
2.2.1 融资概念6
2.2.2 融资现状6
2.2.3 融资方式6
2.2.2 融资策略6
3 万科地产融资现状.6
3.1 万科简介..6
3.2 来源分析..7
3.3 结构分析..8
4 万科地产融资过程中的问题.9
4.1 负债规模略有保守..9
4.2 股权结构相对分散..9
4.3 负债结构比较失衡..10
5 万科地产融资解决策略.10
5.1 加大股权融资力度，提高直接融资比例..10
5.2 加快债券融资发展，提高长期融资比例..10
5.3 增强公司盈利能力，提高内部融资比例..10
5.4 改善国内融资渠道，积极开拓境外融资..11
结论...12
致谢.13
参考文献...14
1 引言
房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。作为一个资金高度密集型的行业，房地产企业的融资在一定程度上决定了一个企业的生存与发展。然而，由于房地产企业具有高风险以及高负债率的一些特点，加之近年来，房地产企业之间的竞争日益激烈，国家宏观调控政策力度不断加强，也加剧了企业的融资风险。因此，研究房地产企业融资行为中存在的问题并采取相关措施进行融资具有十分重要的意义。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
2 文献回顾
2.1 国外研究
房地产投资信托(简称REITs)作为美国发展时间最长的一种研究，其相关理论也更加成熟。因此，美国对REITs研究的文献也显然更多，涉及到了REITs发展的各个方面，从REITs的整体介绍、发展历史以及政策变化对其影响到从定量的角度对REITs的分红收益率、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。
在衡量 REITs 的价值方面，Richard Imperiale 在《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》（Real Estate Investment TrustsNew strategies for Portfolio Management）一书中作了一些个人论述，也发表了自己的一些见解。该书是关于房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。
在此方面，Steve Bergsman（2006）也提出了自己的个人观点。他认为：虽然人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但是人们却认为房地产投资信托基金没有股票和债券有影响力。在他的文章中，还通过分析房地产投资信托基金与利率的关系，最后得出房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要的影响作用。
在此问题上，Robert Taggart(2004)在《管理投资》中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。
除了上述几个专家学者的研究之外，Brueggeman Fisher(2001)也对广泛运用的房地产金融工具作了分析和总结。Brueggeman Fisher研究了房地产融资行为的法律因素，区分了住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目融资类不同的融资方案和程序，着重阐述了房地产资本市场与证券的关系，并根据投资组合来分析房地产的投资业绩。
另外，作为亚洲经济大国，日本的商务环境部政策规划司副主任上杉一郎也提到，日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款，大公司就是通过发行股票和债券进行融资，日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式来开辟新的融资渠道。
此外，欧美等国家善于从公司的资本结构入手，通过确定企业的最有融资结构来分析融资策略。其融资理论主要有早期的企业融资理论、以MM 为中心的现代企业融资理论和主要研究企业最优融资结构取决于各种税收收益与破产成本之间平衡的平衡理论。
2.2 国内研究
随着经济的快速发展，我国房地产市场的日益成熟，融资问题已经成为了房地产企业发展的制约因素。因此，拓宽房地产企业的融资渠道，实现优胜略汰是我国房地产企业发展的必然趋势。融资渠道主要是指房地产筹措资金的方向，充分了解房地产企业的融资渠道有利于房地产企业正确的开拓和利用融资渠道，目前房地产的融资渠道主要包括两种，一种是内部融资，指企业将自身的留存收益和折旧转化成投资的过程。这种融资方式不会产生融资费用，其融资能力主要是取决于企业的利润水平。另一种是外部融资，指的是吸收其他经济主体的资金，转化成为自己的投资过程。
2.2.1 融资概念
对于一个企业来说，资金就是血液。拥有足够的资金，才可以保证自身的生存与发展。因此，企业融资则是一个企业必须面对的问题。
对于融资狭义概念的研究，吴红（2011）指出：融资，通常是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或见接地进行资金融通的活动.即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有状况、以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常的生产、经营管理需要的理财行为。
而从广义的概念上来说，王明华（2010）提出了自己的观点。他认为：房地产融资就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。从广义概念上讲，房地产企业融资是指在房地产开发、流通及消费的过程中，企业通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，其中包括资金的筹集、运用和清算。
上述就是关于房地产融资相关概念的研究，下面我将对目前我国的房地产企业融资现状进行分析与研究。
2.2.2 融资现状
房地产作为社会再生产过程中不可或缺的一部分,在国民经济中占据重要地位,是我国支撑GDP增长以及经济发展的重要力量。虽然目前我国的房地产企业大约有6万多家,但其中资质较高的企业却不是不多,大部分是中小房地产企业,其融资困难的问题更是亟待解决。
对于我国房地产企业目前的融资现状，杜光如（2010）等人认为：我国房地产开发企业的主要资金来源有三个:一是自有资金;二是银行贷款;三是定金与预收款。然而对于大多数中小房地产开发企业来说,自有资金极其有限;由于其在资产规模、企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍存在一定缺陷,银行考虑贷款的安全性等因素通常会无形中提高对中小房地产开发企业的贷款评审门槛;定金及预收款的融资往往受到政策及企业规模、声誉的影响。
对此，刘旦（2011）同样认为：房地产企业作为一种资金密集型的产业，相对于投资项目所需资金而言，房地产企业自身普遍存在着资金不足的问题，因此必然要依赖于金融体系的资金支持。然而，现阶段我国房地产企业融资模式相对单一，主要依赖银行贷款。这一融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。
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