房地产企业融资渠道多元化分析以绿城房地产集团为例(附件)
摘 要近十年房地产行业凭借着中国人民对于购房的热忱与国家政策的支持和鼓励一直创造着GDP水平的神话，使得房地产一度成为我国经济体系的脊梁骨，支撑着国民经济的持续性攀升。2008年到2015年国家通过一系列的政策以平息房价的疯涨，其中包括提高房地产行业的银行贷款利率。然而在国家采用的宏观调控的情况下，房地产企业为了避免其资金链的断裂，越来越多的企业充分运用各种方法来筹集资金。使得融资渠道呈现出多样化的趋势。本文以“绿城房地产集团”为例，从其财务状况入手分析在房地产发展的大环境之下其融资情况的变化趋势得出其自身融资存在的问题和面临的挑战，进一步提出优化房地产企业融资渠道多元化的建议和对策。
目 录
1 绪论
1.1 研究目的及意义 1
1.1.1 研究目的 1
1.1.2 研究意义 1
1.2 国内外研究现状 2
1.2.1 国外研究现状 2
1.2.2 国内研究现状 2
1.2.3 研究现状评述 3
2 融资理论基础
2.1 融资的定义???? 4
2.2 融资渠道概述 4
2.2.1 内源融资 4
2.2.2 外源融资 5
2.3 融资优序理论 5
3 房地产企业融资现状
3.1 房地产企业的发展现状 7
3.2 房地产企业融资渠道多元化现状 7
4 绿城房地产集团融资渠道多元化分析
4.1 绿城房地产集团概述 9
4.2 绿城房地产集团融资渠道多元化现状 9
4.2.1 上市融资和债券融资 9
4.2.2 信托贷款和关联融资 9
4.2.3 股权融资频繁 10
4.3 绿城房地产集团融资存在的问题 10
4.3.1 高负债融资方式，融资成本高 10
4.3.2 股权融资，分散股权 10
4.3.3 银行贷款为主，自有资金少 11
5 优化绿城房地产集团融资渠道的对策及建议
5.1 合理优化资本结构，提高资本使用效率 12
5.2 采用多元化 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
的融资模式，分散风险 12
5.3 提高自有资金比例，增强企业偿债能力 12
5.4 完善房地产法律法规，增强企业合法性 13
总结 14
参考文献 15
致 谢 17
1 绪论
1.1 研究目的及意义
1.1.1 研究目的
随着金融市场和市场经济的高速发展，企业资金来源也呈现出多元化的发展趋势，形成了多元化的融资渠道。在面对如此复杂的环境中，房地产企业发展仍不乐观。主要表现为以下几个方面：
第一，融资压力大。做房地产本身就需要融资大量的资金才能维持企业的长久发展。而本身融资导致的融资压力相对较大、管理层所面临的偿还风险有所增加是必然的。
第二，融资渠道单一。不管是对于任何行业融资的形式总是需要多元化，以适当的比例将内源融资与外源融资相结合，更好的提高融资的效率，降低融资成本。对于房地产企业来说，仍然采用向银行筹集资金的方式来实现进一步发展。说明房地产开发企业多采用外源融资，而忽略了内源融资的必要性。从进一步使其融资渠道更加单一化。
显而易见，对于房地产这么一个炙手可热的行业而言，如何降低融资成本，提高融资的效率，解决融资压力大、融资渠道单一的问题则成为资金融通、企业可持续发展的关键性目标，这同时也是融资渠道多元化研究的主要目的。
1.1.2 研究意义
资金对于一个企业而言，无疑是维持其企业的生存和发展的血液，血液在体内流通不畅也就意味着生命受到了威胁，而企业经济的运行情况间接且强有力的影响着国家的宏观经济。因此做好“融资渠道多元化分析”等于为国家宏观经济的发展尽一份力；对于企业自身而言，好的融资策略、融资结构能够提升企业抵御风险的能力，“融资渠道多元化分析”有利于企业通过融资成本的控制、融资方案的选择，降低资产负债率、提高融资效率，更好的满足企业自身经营的需要、解决资金流转的问题，更大意义上增强企业对内外部环境的把控能力，提高企业的核心竞争力和在整个行业中的价值。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
基于现在研究水平来看，美国是世界上研究房地产企业的专家，其各项研究都位于世界先列。Sirmans(2011)在其所著的《Real Estate Finance》 一书中强调从金融的角度入手，进而研究房地产企业的融资。内容涉及外部环境及金融财务基础的分析，并提出了相关的金融方法及金融工具，以及如何进行房地产企业的融资决策[1]。美国学者Brueggeman Fisher (2009) 对收益类房地产、住宅类房地产和计划中的项目类融资方案和程序进行了较为明显的区分，也着重研究了房地产融资中的法律因素[2]，Durand(2010)根据投资组合的情况来分析房地产投资业绩，重点阐述了房地产资本市场与证券的微妙关系。NickFrench(2012) 对房地产的探究主要是从投资这一角度进行的[3]。
但是，对于这些针对企业融资渠道的剖析中，充分研究房地产金融理论知识及金融工具的发展，其次研究房地产所应用的各种排列组合。这些研究并没有以合法的理论依据为基础，导致研究具有局限性，应从企业本身为研究对象运用合理的理论知识来研究，使其研究的内容满足于企业自身的状况。
1.2.2 国内研究现状
在国家宏观调控的氛围下，我国房地产企业较多运用向银行借贷大量资金为主。而对银行等金融机构来说，数额较大、回收期较长的房地产贷款资金也会增加其资金风险。
李燕(2011)对我国规模较大的上市房地产企业进行了资产负债的分析，她持有这样的观点，从2006年以来，我国房地产企业的短期债务融资起初是下降而后又开始上升，长期借款过度依赖银行系统，鉴于此种情况，应深化金融体制改革，进一步拓宽房地产企业的融资渠道[4]。
齐晓玲(2011)运用比较分析的方法，在与发达国家房地产融资方式对比的基础上，分析我国房地产金融市场所存在的问题，认为应该加快进行金融改革，完善适应多渠道的融资市场，在拓宽融资渠道的同时注意防范与房地产行业相关的金融风险[5]。
张哲(2012)也指出，银行等金融机构在我国房地产市场中扮演着重要的角色，也带动了中国的房地产行业的快速发展，但是，我国房地产开发企业对银行过度依赖，房地产开发企业直接融资所占比重很小[6]。
冀实(2012)所整理的数据表明，1997年到2011年之间，房地产企业开发贷款中金融贷款的比例由最初的24%下降到了 15%，与此同时，非银行金融机构的贷款在2005年为159亿元，2010年这一数字增加到了 1231. 5亿元。存在利用外资反复这一情况，在其他方面资金来源中，预收款及定金大约占其他资金来源的60%70%[7]。
郭金琴，徐群（2014）指出我国房地产企业融资难度加大，也加剧了企业融资风险。文章从分析企业融资风险的相关概念入手，剖析了我国房地产企业融资风险的成因，同时说明我国房地产企业融资风险的监测，进而提出我国房地产企业进行融资风险防范的相关措施[8]。
高忆梅（2014）提出在国家宏观经济调控下，房地产流动性逐渐下降以及外源融资的逐步撤离，使得房地产融资越来越难。房地产企业作为资金流动最强的领域，融资能力的强弱以及融资风险的防范直接影响着房地产企业以后的发展[9] 。
目 录
1 绪论
1.1 研究目的及意义 1
1.1.1 研究目的 1
1.1.2 研究意义 1
1.2 国内外研究现状 2
1.2.1 国外研究现状 2
1.2.2 国内研究现状 2
1.2.3 研究现状评述 3
2 融资理论基础
2.1 融资的定义???? 4
2.2 融资渠道概述 4
2.2.1 内源融资 4
2.2.2 外源融资 5
2.3 融资优序理论 5
3 房地产企业融资现状
3.1 房地产企业的发展现状 7
3.2 房地产企业融资渠道多元化现状 7
4 绿城房地产集团融资渠道多元化分析
4.1 绿城房地产集团概述 9
4.2 绿城房地产集团融资渠道多元化现状 9
4.2.1 上市融资和债券融资 9
4.2.2 信托贷款和关联融资 9
4.2.3 股权融资频繁 10
4.3 绿城房地产集团融资存在的问题 10
4.3.1 高负债融资方式，融资成本高 10
4.3.2 股权融资，分散股权 10
4.3.3 银行贷款为主，自有资金少 11
5 优化绿城房地产集团融资渠道的对策及建议
5.1 合理优化资本结构，提高资本使用效率 12
5.2 采用多元化 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
的融资模式，分散风险 12
5.3 提高自有资金比例，增强企业偿债能力 12
5.4 完善房地产法律法规，增强企业合法性 13
总结 14
参考文献 15
致 谢 17
1 绪论
1.1 研究目的及意义
1.1.1 研究目的
随着金融市场和市场经济的高速发展，企业资金来源也呈现出多元化的发展趋势，形成了多元化的融资渠道。在面对如此复杂的环境中，房地产企业发展仍不乐观。主要表现为以下几个方面：
第一，融资压力大。做房地产本身就需要融资大量的资金才能维持企业的长久发展。而本身融资导致的融资压力相对较大、管理层所面临的偿还风险有所增加是必然的。
第二，融资渠道单一。不管是对于任何行业融资的形式总是需要多元化，以适当的比例将内源融资与外源融资相结合，更好的提高融资的效率，降低融资成本。对于房地产企业来说，仍然采用向银行筹集资金的方式来实现进一步发展。说明房地产开发企业多采用外源融资，而忽略了内源融资的必要性。从进一步使其融资渠道更加单一化。
显而易见，对于房地产这么一个炙手可热的行业而言，如何降低融资成本，提高融资的效率，解决融资压力大、融资渠道单一的问题则成为资金融通、企业可持续发展的关键性目标，这同时也是融资渠道多元化研究的主要目的。
1.1.2 研究意义
资金对于一个企业而言，无疑是维持其企业的生存和发展的血液，血液在体内流通不畅也就意味着生命受到了威胁，而企业经济的运行情况间接且强有力的影响着国家的宏观经济。因此做好“融资渠道多元化分析”等于为国家宏观经济的发展尽一份力；对于企业自身而言，好的融资策略、融资结构能够提升企业抵御风险的能力，“融资渠道多元化分析”有利于企业通过融资成本的控制、融资方案的选择，降低资产负债率、提高融资效率，更好的满足企业自身经营的需要、解决资金流转的问题，更大意义上增强企业对内外部环境的把控能力，提高企业的核心竞争力和在整个行业中的价值。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
基于现在研究水平来看，美国是世界上研究房地产企业的专家，其各项研究都位于世界先列。Sirmans(2011)在其所著的《Real Estate Finance》 一书中强调从金融的角度入手，进而研究房地产企业的融资。内容涉及外部环境及金融财务基础的分析，并提出了相关的金融方法及金融工具，以及如何进行房地产企业的融资决策[1]。美国学者Brueggeman Fisher (2009) 对收益类房地产、住宅类房地产和计划中的项目类融资方案和程序进行了较为明显的区分，也着重研究了房地产融资中的法律因素[2]，Durand(2010)根据投资组合的情况来分析房地产投资业绩，重点阐述了房地产资本市场与证券的微妙关系。NickFrench(2012) 对房地产的探究主要是从投资这一角度进行的[3]。
但是，对于这些针对企业融资渠道的剖析中，充分研究房地产金融理论知识及金融工具的发展，其次研究房地产所应用的各种排列组合。这些研究并没有以合法的理论依据为基础，导致研究具有局限性，应从企业本身为研究对象运用合理的理论知识来研究，使其研究的内容满足于企业自身的状况。
1.2.2 国内研究现状
在国家宏观调控的氛围下，我国房地产企业较多运用向银行借贷大量资金为主。而对银行等金融机构来说，数额较大、回收期较长的房地产贷款资金也会增加其资金风险。
李燕(2011)对我国规模较大的上市房地产企业进行了资产负债的分析，她持有这样的观点，从2006年以来，我国房地产企业的短期债务融资起初是下降而后又开始上升，长期借款过度依赖银行系统，鉴于此种情况，应深化金融体制改革，进一步拓宽房地产企业的融资渠道[4]。
齐晓玲(2011)运用比较分析的方法，在与发达国家房地产融资方式对比的基础上，分析我国房地产金融市场所存在的问题，认为应该加快进行金融改革，完善适应多渠道的融资市场，在拓宽融资渠道的同时注意防范与房地产行业相关的金融风险[5]。
张哲(2012)也指出，银行等金融机构在我国房地产市场中扮演着重要的角色，也带动了中国的房地产行业的快速发展，但是，我国房地产开发企业对银行过度依赖，房地产开发企业直接融资所占比重很小[6]。
冀实(2012)所整理的数据表明，1997年到2011年之间，房地产企业开发贷款中金融贷款的比例由最初的24%下降到了 15%，与此同时，非银行金融机构的贷款在2005年为159亿元，2010年这一数字增加到了 1231. 5亿元。存在利用外资反复这一情况，在其他方面资金来源中，预收款及定金大约占其他资金来源的60%70%[7]。
郭金琴，徐群（2014）指出我国房地产企业融资难度加大，也加剧了企业融资风险。文章从分析企业融资风险的相关概念入手，剖析了我国房地产企业融资风险的成因，同时说明我国房地产企业融资风险的监测，进而提出我国房地产企业进行融资风险防范的相关措施[8]。
高忆梅（2014）提出在国家宏观经济调控下，房地产流动性逐渐下降以及外源融资的逐步撤离，使得房地产融资越来越难。房地产企业作为资金流动最强的领域，融资能力的强弱以及融资风险的防范直接影响着房地产企业以后的发展[9] 。
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