南通市房地产企业税收筹划问题及对策研究(附件)
税收是我国进行市场经济环境调整的重要手段和方法，税收筹划是在法律允许的范围内,根据政府的税收政策导向,通过业务活动的预先计划或安排税收方案的优化选择,以尽可能减轻税收负担,获得正当税收利益的行为。本文从房地产税收筹划的理论基础入手，分析税收筹划的特点及方法，特别是“营改增”对房地产税收筹划的影响。然后通过对南通市房地产业以及税收情况研究，分析其研究的可行性和必要性，发现南通市房地产业纳税过程中存在的问题，针对南通市房地产业存在的问题提出解决建议。关键词 房地产，税收筹划，营改增，南通市
目 录
1 绪论 1
2 房地产税收筹划理论基础 1
2.1 税收筹划的概述 1
2.2 房地产行业概况 3
2.3 税收筹划对房地产业的影响因素 5
2.4 “营改增”对房地产业税收筹划影响 6
3 南通市房地产业税收筹划研究 9
3.1 南通市房地产业现状研究 9
3.2 南通市税收情况分析 11
3.3 南通市房地产业案例介绍 12
3.4 南通市房地产业税收筹划的必要性分析 15
3.5 南通市房地产业税收筹划的可行性研究 16
4 南通市房地产业税收筹划难点及对策研究 16
4.1 南通市房地产业税收筹划难点分析 16
4.2 南通市房地产业对策研究 18
结论 20
致谢 21
参考文献 22
图1 2012年2016年国内生产总值及房地产业增加图 4
图2 南通市房地产开发投资趋势图 9
图3 南通市商品房销售统计图9
图4 南通市2016年税收占比图14
表1 2017年全国税收情况表 3
表2 南通市各项税收情况表 11
表3 南通市增值税税收情况表 11
表4 南通市营业税税收情况表 12
表5 中南控股集团有限公司利润表 14
1 绪论
作为中国经济发展的重 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
要产业，房地产业引起了很多关注。在中国经济快速发展的同时，房地产业的税收筹划政策也在不断变化，特别是“营改增”政策，给房地产业带来了税收红利的同时，也给企业带来了很多问题。本文通过对南通市房地产业情况以及税收研究发现，以南通房地产龙头企业中南控股集团有限公司为切入点，发现南通市的房地产业税收筹划仍然存在诸多问题，例如市场需求两级分化、增值税抵扣压力过大、南通市房地产管理及财务人员税务筹划概念认知不全面等问题，“营改增”政策也并未对南通市房地产业带来税收红利。通过分析，我认为，解决以上问题，必须从房地产业内部入手，全面提高管理者以及税务筹划工作人员自身素质，在合法合理的前提下，制定税收优惠方案。
2 房地产税收筹划理论基础
2．1 税收筹划的概述
2.1.1 税收筹划的概念
税收是中国市场进行经济与环境的调整的重要手段和方法。税收管理为国家治理方面提供了最基本的财政保障，是确保经济效益，政治稳定，政治稳定和各级政府机构正常运转的重要手段。这也是促进现代市场体系和社会正义建设的重要手段。税收筹划属于法律允许的范围，在政府的税收政策指导下，通过业务活动的预先规划或优化税收计划，尽量减少税收负担并获得合法的税收优惠。[1]。
2.1.2 税收筹划的发展概况
自1949年中华人民共和国成立以来，在国民经济迅速增长的同时，中国税收政策也发生了一系列的变化，主要分成四个阶段。
第一阶段，中国完善了中外合资经营企业所得税法的对外税收政策和“利税改革”政策，使得税收在财政收入中的比重逐渐增大。
第二阶段，中国通过并实施了“关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定”，确定了以增值税为主体的商品和服务税收制度。针对所得税制改革，调整了其他税收，初步建立了适应我国市场经济的税制，进一步促进了税收征收管和机构改革的完善。
第三阶段，中国实施了多年来进行了最广泛，最有活力和最深远的改革。现阶段，中国已经建立了财政体制分类的基本框架，调动了各方积极性，国家财力显著增强。中央政府调控能力增强，促进了地区协调发展，抑制了地方盲目投资，对促进经济和社会发展起到了重要作用。
近年来，我国开始了第四阶段的税收改革，实施了七步改革措施：第一步是在上海开办一个运输业和一些现代服务业的试营点。第二步是将上海改革试点分批延伸至北京等11个省市；第三步将试点在全国推开；第四步包括铁路运输和邮政服务为试点;第五步是将电信业作为试点;第六步，全面推进试点改革，增加建筑业，房地产业，金融业，生活服务业等试点项目。第七步将17%、13%、11%、6%四档税率简并至17%、11%、6%三档。自2016年起，营业税由增值税正式取代。从今年5月1日起，中国按照第三级标准，将增值税税率降低至16％，10％和6％。同时，我们还统一了小型企业的标准，将符合先进制造业和装备制造业等现代服务业要求的企业和电网企业，进行税额返还处理 [2]。
这四项改革对中国的税收筹划产生了深远的影响，并进一步改善了中国的税收政策。
2.1.3 我国房地产业现有税种及结构分析
税收政策发展至今，我国税务结构也相对稳定。到目前为止，除了增值税，所得税和土地增值税以外，房地产业还涉及10多种税种，包括契税，印花税，资源税等相关税种这些税种在房地产开发建设、转让处置、使用持有等环节当中都充分发挥了其价值[3]。
增值税是中国为纳税人或个人销售商品，提供税务服务和为家庭提供服务的个人收取税收的流转税。中国交通运输，邮政，电信，现代服务业和进出口货物行业的部门和个人都以其应税消费额计算税款并进行税款抵扣，“营改增”后，我国将建筑工程和房地产业经营活动都纳入增值税范围内，房地产在房地产销售或出租时，可以扣除所得到的进项税额。
目 录
1 绪论 1
2 房地产税收筹划理论基础 1
2.1 税收筹划的概述 1
2.2 房地产行业概况 3
2.3 税收筹划对房地产业的影响因素 5
2.4 “营改增”对房地产业税收筹划影响 6
3 南通市房地产业税收筹划研究 9
3.1 南通市房地产业现状研究 9
3.2 南通市税收情况分析 11
3.3 南通市房地产业案例介绍 12
3.4 南通市房地产业税收筹划的必要性分析 15
3.5 南通市房地产业税收筹划的可行性研究 16
4 南通市房地产业税收筹划难点及对策研究 16
4.1 南通市房地产业税收筹划难点分析 16
4.2 南通市房地产业对策研究 18
结论 20
致谢 21
参考文献 22
图1 2012年2016年国内生产总值及房地产业增加图 4
图2 南通市房地产开发投资趋势图 9
图3 南通市商品房销售统计图9
图4 南通市2016年税收占比图14
表1 2017年全国税收情况表 3
表2 南通市各项税收情况表 11
表3 南通市增值税税收情况表 11
表4 南通市营业税税收情况表 12
表5 中南控股集团有限公司利润表 14
1 绪论
作为中国经济发展的重 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
要产业，房地产业引起了很多关注。在中国经济快速发展的同时，房地产业的税收筹划政策也在不断变化，特别是“营改增”政策，给房地产业带来了税收红利的同时，也给企业带来了很多问题。本文通过对南通市房地产业情况以及税收研究发现，以南通房地产龙头企业中南控股集团有限公司为切入点，发现南通市的房地产业税收筹划仍然存在诸多问题，例如市场需求两级分化、增值税抵扣压力过大、南通市房地产管理及财务人员税务筹划概念认知不全面等问题，“营改增”政策也并未对南通市房地产业带来税收红利。通过分析，我认为，解决以上问题，必须从房地产业内部入手，全面提高管理者以及税务筹划工作人员自身素质，在合法合理的前提下，制定税收优惠方案。
2 房地产税收筹划理论基础
2．1 税收筹划的概述
2.1.1 税收筹划的概念
税收是中国市场进行经济与环境的调整的重要手段和方法。税收管理为国家治理方面提供了最基本的财政保障，是确保经济效益，政治稳定，政治稳定和各级政府机构正常运转的重要手段。这也是促进现代市场体系和社会正义建设的重要手段。税收筹划属于法律允许的范围，在政府的税收政策指导下，通过业务活动的预先规划或优化税收计划，尽量减少税收负担并获得合法的税收优惠。[1]。
2.1.2 税收筹划的发展概况
自1949年中华人民共和国成立以来，在国民经济迅速增长的同时，中国税收政策也发生了一系列的变化，主要分成四个阶段。
第一阶段，中国完善了中外合资经营企业所得税法的对外税收政策和“利税改革”政策，使得税收在财政收入中的比重逐渐增大。
第二阶段，中国通过并实施了“关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定”，确定了以增值税为主体的商品和服务税收制度。针对所得税制改革，调整了其他税收，初步建立了适应我国市场经济的税制，进一步促进了税收征收管和机构改革的完善。
第三阶段，中国实施了多年来进行了最广泛，最有活力和最深远的改革。现阶段，中国已经建立了财政体制分类的基本框架，调动了各方积极性，国家财力显著增强。中央政府调控能力增强，促进了地区协调发展，抑制了地方盲目投资，对促进经济和社会发展起到了重要作用。
近年来，我国开始了第四阶段的税收改革，实施了七步改革措施：第一步是在上海开办一个运输业和一些现代服务业的试营点。第二步是将上海改革试点分批延伸至北京等11个省市；第三步将试点在全国推开；第四步包括铁路运输和邮政服务为试点;第五步是将电信业作为试点;第六步，全面推进试点改革，增加建筑业，房地产业，金融业，生活服务业等试点项目。第七步将17%、13%、11%、6%四档税率简并至17%、11%、6%三档。自2016年起，营业税由增值税正式取代。从今年5月1日起，中国按照第三级标准，将增值税税率降低至16％，10％和6％。同时，我们还统一了小型企业的标准，将符合先进制造业和装备制造业等现代服务业要求的企业和电网企业，进行税额返还处理 [2]。
这四项改革对中国的税收筹划产生了深远的影响，并进一步改善了中国的税收政策。
2.1.3 我国房地产业现有税种及结构分析
税收政策发展至今，我国税务结构也相对稳定。到目前为止，除了增值税，所得税和土地增值税以外，房地产业还涉及10多种税种，包括契税，印花税，资源税等相关税种这些税种在房地产开发建设、转让处置、使用持有等环节当中都充分发挥了其价值[3]。
增值税是中国为纳税人或个人销售商品，提供税务服务和为家庭提供服务的个人收取税收的流转税。中国交通运输，邮政，电信，现代服务业和进出口货物行业的部门和个人都以其应税消费额计算税款并进行税款抵扣，“营改增”后，我国将建筑工程和房地产业经营活动都纳入增值税范围内，房地产在房地产销售或出租时，可以扣除所得到的进项税额。
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