金融紧缩政策与房地产发展财务分析视角
金融政策如今在人们生活、生产中扮演着愈发重要的角色，渗透在经济发展中的各行各业。房地产行业作为国民经济的支柱型产业和资本密集型产业，更是与金融市场之间有着紧密的联系。随着我国房地产市场热度的不断攀升，房地产行业对于金融政策的敏感度越发提高，金融政策已成为调控房地产行业发展的重要手段。本文中以江苏房地产上市公司为例，通过对上市公司的财务数据进行整合分析，从微观角度阐释金融紧缩政策对房地产行业发展的影响，进而推断江苏省房地产行业发展的整体情况。探讨在我国最新金融政策下，江苏省该如何使房地产行业发展更加稳健，所以需分析其具体原因和找到相关解决对策。关键词 金融紧缩政策，房地产发展，财务分析，对策
目录
1 引言 1
1．1 研究背景 1
1.2 研究意义 1
2 概念及理论回顾 1
2.1 金融紧缩政策概念及相关研究 2
2.2 房地产业的概念 3
2.3财务分析概述及模型 4
2.3.1财务分析理论概述 4
2.3.2 财务分析模型 4
3 江苏省房地产业发展现状 6
3.1 江苏省房地产行业特点 6
3.2 金融政策对房地产行业的影响 6
4 房地产公司财务数据的分析模型 8
4.1 模型分析的内容 8
5 案例分析 9
5.1 数据分析 9
5.1.1 苏宁环球集团公司 9
5.1.2 新城控股集团股份有限公司 13
5.1.3 南京高科股份有限公司 15
5.2 利率变化分析 18
5.3 分析结果 18
6 建议 19
6.1 定位“住房不炒”，多方位供给 19
6.2 推动长效机制的建立健全，租购并举的住房制度 19
6.3 拓宽房地产企业融资通道 19
结论 20
致 谢 21
参 考 文 献 22
1 引言
1．1 研究背景
改革开放以来，我国国民经济 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
的增长一直处于直线上升阶段，其中房地产市场的蓬勃发展就是最好的例证。近几年来，随着人们对房地产的投资过热和房价的不断攀升，房地产的持续升温毋庸置疑成为了人们炙手可热的讨论话题。房地产行业作为国民经济的支柱型产业和资本密集投资的重要领域，在国民经济中占据重要地位。据调查研究表明，我国房地产企业的资金绝大部分来源于商业银行贷款。而对于愈发依赖银行贷款进行投资开发的房地产企业来说，其对金融政策的敏感度也愈发提高。这种房地产发展模式不仅会把市场风险集中到商业银行，而且会加剧银行信贷的膨胀。然而当房地产泡沫日益变大时，我国的国民经济面临的金融风险也就越来越大。在此严峻的形势下，国家出台了一系列宏观经济政策对其进行调控。
1.2 研究意义
伴随国家出台的各种宏观经济政策，我国房地产市场已由卖方市场过渡到买方市场，同行业间的竞争也越发激烈。为了获取更大利润，开发商们通过各种营销手段扰乱房地产市场秩序，最终造成房价的哄抬甚至泡沫化愈演愈烈。目前，营销手段的不断升级，有效地带动了消费者购买住宅的积极性，激发了房地产市场热点。但要建设平稳有序的房地产市场还需进一步完善与发展。本文将以三家在江苏省有房地产项目的上市企业为分析对象，根据其现有的财务数据进行模型分析，指出金融政策对房地产的具体影响，从而提出应对策略，目的是让江苏省房地产业在国家宏观经济的大环境下更稳健、更有秩序的发展，具有一定的现实意义。
2 概念及理论回顾
在宏观经济的大环境下，央行为了达到某种金融目的，会通过调节货币，利率和汇率水平，这些措施和政策总称为金融政策。国家会根据经济整体发展进度及社会对货币的需求问题分别实行金融宽松政策和金融紧缩政策。本文着重探讨金融紧缩政策对江苏省房地产发展的影响，通过对上市公司的财务数据进行模型分析，提出应对策略。以下是金融紧缩政策、房地产业和财务分析及模型的相关理论概述和研究。
2.1 金融紧缩政策概念及相关研究
2.1.1 金融紧缩政策概念
金融紧缩政策，即紧缩型的货币政策，是指中央银行采取削减货币供应的增长率的手段降低社会总需求水平。社会总需求大于总供给造成的经济增长过热，形成通货膨胀的压力时，央行通过紧缩银根，减少货币供应量，以抑制总需求的膨胀势头。在这种经济大环境下，取得信贷就会比较困难，利息率也会紧接着提高。货币的供应量，即全社会的总购买力是货币政策重点的调节对象，表现形式为：高速流通的现金和个人、企事业单位在银行的存款。
金融紧缩政策的具体措施主要体现在以下几个方面：减少货币发行；提高存款准备金率；提高贴现率；控制和调节对政府的贷款；在公开市场上抛售政策的债券等。
2.1.2 金融紧缩政策的相关研究
面对不断变换的经济大环境，货币政策对于房地产市场的调控效用依旧是有待进一步研究的课题。从2008年美国次贷危机带来的全球经济危机来看，房地产市场的泡沫破灭造成对宏观经济的巨大冲击，间接肯定了房价的大幅波动在金融危机中扮演着重要角色。但我国在这次金融危机中受损较小，赵进文和高辉（2009）认为主要原因是政府及时从信贷和利率会影响货币政策传导机制最终控制房价的角度采取有力措施，从侧面也反映出对房价的调控才是央行施行货币政策的内需之一。
货币政策和房地产价格波动的反应是互相的，目前对于这种观点存在两种声音。一方面是以欧美发达国家的政策制定者为一派的不反应派，一方面是Cecchetti、Frank Smets的积极派。不反应派的代表Bernanke and Gertler（2000）提出除非房价中包含未来对通货的预期，央行不应过分关注房价，紧盯房价泡沫的反映可能会在造成更大的经济波动。Filardo（2001）在研究中也发现，无论是否存在泡沫，货币政策都应对资产价格中包含通货预期信息的资产价格波动做出反应。由于货币政策在实践中对于房地产市场泡沫化的抑制的有效性还存在不确定性，因此，抑制房价的货币政策是否对其他经济体部门产生影响，利率的提高是否造成区域性房地产市场冲击等问题还需进一步研究。相反，以Cecchetti（2000）为代表的积极派首先同意了Bernanke观点的合理性，但认为货币政策还是要对房价波动进行直接干预才能有效控制房价，降低泡沫化的概率，从而减少对经济的冲击。Frank Smets选择从以央行稳定物价为目标前提的角度，讨论认为最优反应路径是房价波动对央行的通货膨胀的影响。若房价造成的通货膨胀预期升高，则应采取紧缩货币政策，反之亦然。
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1 引言 1
1．1 研究背景 1
1.2 研究意义 1
2 概念及理论回顾 1
2.1 金融紧缩政策概念及相关研究 2
2.2 房地产业的概念 3
2.3财务分析概述及模型 4
2.3.1财务分析理论概述 4
2.3.2 财务分析模型 4
3 江苏省房地产业发展现状 6
3.1 江苏省房地产行业特点 6
3.2 金融政策对房地产行业的影响 6
4 房地产公司财务数据的分析模型 8
4.1 模型分析的内容 8
5 案例分析 9
5.1 数据分析 9
5.1.1 苏宁环球集团公司 9
5.1.2 新城控股集团股份有限公司 13
5.1.3 南京高科股份有限公司 15
5.2 利率变化分析 18
5.3 分析结果 18
6 建议 19
6.1 定位“住房不炒”，多方位供给 19
6.2 推动长效机制的建立健全，租购并举的住房制度 19
6.3 拓宽房地产企业融资通道 19
结论 20
致 谢 21
参 考 文 献 22
1 引言
1．1 研究背景
改革开放以来，我国国民经济 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
的增长一直处于直线上升阶段，其中房地产市场的蓬勃发展就是最好的例证。近几年来，随着人们对房地产的投资过热和房价的不断攀升，房地产的持续升温毋庸置疑成为了人们炙手可热的讨论话题。房地产行业作为国民经济的支柱型产业和资本密集投资的重要领域，在国民经济中占据重要地位。据调查研究表明，我国房地产企业的资金绝大部分来源于商业银行贷款。而对于愈发依赖银行贷款进行投资开发的房地产企业来说，其对金融政策的敏感度也愈发提高。这种房地产发展模式不仅会把市场风险集中到商业银行，而且会加剧银行信贷的膨胀。然而当房地产泡沫日益变大时，我国的国民经济面临的金融风险也就越来越大。在此严峻的形势下，国家出台了一系列宏观经济政策对其进行调控。
1.2 研究意义
伴随国家出台的各种宏观经济政策，我国房地产市场已由卖方市场过渡到买方市场，同行业间的竞争也越发激烈。为了获取更大利润，开发商们通过各种营销手段扰乱房地产市场秩序，最终造成房价的哄抬甚至泡沫化愈演愈烈。目前，营销手段的不断升级，有效地带动了消费者购买住宅的积极性，激发了房地产市场热点。但要建设平稳有序的房地产市场还需进一步完善与发展。本文将以三家在江苏省有房地产项目的上市企业为分析对象，根据其现有的财务数据进行模型分析，指出金融政策对房地产的具体影响，从而提出应对策略，目的是让江苏省房地产业在国家宏观经济的大环境下更稳健、更有秩序的发展，具有一定的现实意义。
2 概念及理论回顾
在宏观经济的大环境下，央行为了达到某种金融目的，会通过调节货币，利率和汇率水平，这些措施和政策总称为金融政策。国家会根据经济整体发展进度及社会对货币的需求问题分别实行金融宽松政策和金融紧缩政策。本文着重探讨金融紧缩政策对江苏省房地产发展的影响，通过对上市公司的财务数据进行模型分析，提出应对策略。以下是金融紧缩政策、房地产业和财务分析及模型的相关理论概述和研究。
2.1 金融紧缩政策概念及相关研究
2.1.1 金融紧缩政策概念
金融紧缩政策，即紧缩型的货币政策，是指中央银行采取削减货币供应的增长率的手段降低社会总需求水平。社会总需求大于总供给造成的经济增长过热，形成通货膨胀的压力时，央行通过紧缩银根，减少货币供应量，以抑制总需求的膨胀势头。在这种经济大环境下，取得信贷就会比较困难，利息率也会紧接着提高。货币的供应量，即全社会的总购买力是货币政策重点的调节对象，表现形式为：高速流通的现金和个人、企事业单位在银行的存款。
金融紧缩政策的具体措施主要体现在以下几个方面：减少货币发行；提高存款准备金率；提高贴现率；控制和调节对政府的贷款；在公开市场上抛售政策的债券等。
2.1.2 金融紧缩政策的相关研究
面对不断变换的经济大环境，货币政策对于房地产市场的调控效用依旧是有待进一步研究的课题。从2008年美国次贷危机带来的全球经济危机来看，房地产市场的泡沫破灭造成对宏观经济的巨大冲击，间接肯定了房价的大幅波动在金融危机中扮演着重要角色。但我国在这次金融危机中受损较小，赵进文和高辉（2009）认为主要原因是政府及时从信贷和利率会影响货币政策传导机制最终控制房价的角度采取有力措施，从侧面也反映出对房价的调控才是央行施行货币政策的内需之一。
货币政策和房地产价格波动的反应是互相的，目前对于这种观点存在两种声音。一方面是以欧美发达国家的政策制定者为一派的不反应派，一方面是Cecchetti、Frank Smets的积极派。不反应派的代表Bernanke and Gertler（2000）提出除非房价中包含未来对通货的预期，央行不应过分关注房价，紧盯房价泡沫的反映可能会在造成更大的经济波动。Filardo（2001）在研究中也发现，无论是否存在泡沫，货币政策都应对资产价格中包含通货预期信息的资产价格波动做出反应。由于货币政策在实践中对于房地产市场泡沫化的抑制的有效性还存在不确定性，因此，抑制房价的货币政策是否对其他经济体部门产生影响，利率的提高是否造成区域性房地产市场冲击等问题还需进一步研究。相反，以Cecchetti（2000）为代表的积极派首先同意了Bernanke观点的合理性，但认为货币政策还是要对房价波动进行直接干预才能有效控制房价，降低泡沫化的概率，从而减少对经济的冲击。Frank Smets选择从以央行稳定物价为目标前提的角度，讨论认为最优反应路径是房价波动对央行的通货膨胀的影响。若房价造成的通货膨胀预期升高，则应采取紧缩货币政策，反之亦然。
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