江岛新天地项目定位策划【字数：18471】
指导教师 陈红霞 程义超 摘 要随着我国经济的快速发展，居民消费水平不断提高，对商业设施的需求也越来越大，许多房地产商正把目光投向商业地产方向。由于我国商业地产发展不成熟，项目前期的定位不准确，直接导致了项目的失败。因此，对商业地产项目进行定位是有着重大意义的。本文首先对江岛新天地项目的项目概况进行介绍，提出项目建设的设想，其次分析房地产市场的宏观环境、中观环境和微观环境，结合国内政治环境、经济科技环境，南京市经济发展状况和人口因素，再运用SWOT分析法分析项目内部的优势、劣势和外部的机会、威胁，通过对市场进行细分，寻找项目的目标市场，为项目制定具体的客户、功能、业态、产品、价格及市场定位。最后，为保障企业能够顺利实施完成这个项目，提出了稳定资金流，保障资金周转；规避风险，加大人才培养力度以及组织管理保障等措施。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2项目背景 3
第二章 市场调查分析 4
2.1房地产项目宏观环境分析 4
2.2房地产项目中观环境分析 9
2.3房地产项目微观环境分析 12
2.4房地产项目的SWOT分析 21
第三章 市场细分 22
3.1人口细分 22
3.2地理位置细分 23
3.3行为细分 24
3.4选择目标市场 25
第四章 项目定位设计 26
4.1客户定位 26
4.2功能定位 27
4.3业态定位 28
4.4产品定位 29
4.5价格定位 29
4.6市场定位 32
第五章 项目顺利实施的保证 33
5.1资金链条稳定 33
5.2规避风险 33
5.3组织机构以及管理制度保障 33
结束语 35
致 谢 36
参考文献 37
附录： 38
第一章 项目概况
1.1项目介绍
1.1.1项目名称< *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
br /> 南京江岛新天地项目
1.1.2项目规划条件
土地性质：商业用地
用地面积：2.9万平方米
容积率：2.28
建筑高度：<=30米
绿地率：25%
出让年限：40年
1.1.3项目建设单位
企业名称：中新南京生态科技岛开发有限公司
企业类型：有限责任公司
成立时间：2009年5月22日
注册资本：28300万美元
经营范围：对高科技产业及居住等配套设施从事土地开发整理；城市基础设施建设，公共设施的运营和维护；酒店、旅店的经营和管理；餐饮及娱乐服务；咨询和管理服务；园林绿化工程施工、养护。
1.1.4项目建设地点
南京江岛新天地位于江苏省南京市建邺区环岛东路99号，江岛新天地总建筑面积6.6万方，面朝夹江，距离河西仅隔一段200米左右的夹江，背靠江北新区，乘坐10号线往雨山路方向，很快即可抵达江心洲站。从二号口穿洲公路（东）出来之后，沿着仁恒绿洲走，步行不久即可抵达。如图11所示。
日本顶级设计团队Pinhole设计的江岛新天地，从远处眺望，它像是一座游轮，宏伟壮观。江岛新天地一共有6层，地下二层是停车场，给外来消费者停车使用，地下一层是餐饮区，有丰富的食品和各类饮品，地上一层是对外开放的功能区，主要有观景处和会议室，地上二层是服饰品牌店，通过灯光及艺术装置表现风情，3F地上三层为休闲娱乐区，供消费者游玩。地上四层设有屋面花园。 /
图11 南京江岛新天地项目位置图
/
图12 南京江岛新天地项目效果图
1.1.5项目周边环境情况
1项目周边的社区配套服务
主要出行方式：步行、共享单车、公交车、地铁、家用轿车
交通设施：南京公交486路、地铁10号线、在建的有轨电车、在建的长江五桥
教育设施：南京市洲岛家园幼儿园、洲岛家园配套小学、南京市生态科技岛小学，在建的10所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中
医疗设施：台宝儿童医院、江苏省老年医院（分院）
商业银行：紫金农商银行、工商银行、建设银行、南京银行
购物中心：购好超市、华润苏果、世纪华联
休闲娱乐：体能乐园、大乐汇亲子演艺乐园
公园：万景园
运动健身：洲岛家园悦江苑运动中心
2项目周边环境
项目周边环境优美，面朝夹江，背靠江北新区，拥有“城市之中，尘嚣之外”
的天然地理优势，将大江风光、城市风光、田园风光融为一体，来江岛新天地休闲娱乐能够使人心情舒畅，享受到慢生活。
1.2项目背景
1.2.1项目所在区域发展情况
南京江岛新天地所处的江心洲距市中心直线距离6.5公里，江心洲在地理位置上有着重要意义：跨江的枢纽点、沿江开发的政策。当地政府采取了相应行动：增加江心洲旅游活动、加大基础设施的建设，拉动消费者消费，提高经济收入。江心洲现在已经被中国政府和新加坡政府联合整体开发为新加坡南京生态科技岛。
1.2.2项目建设的设想
南京江岛新天地在江心洲农业旅游的熏陶下受益匪浅，优美的环境、较高的知名度、齐全的配套设施、游客消费者的需求各方面都在促使着更多商业化内容的推出，结合这些良好的基础能够有力的促进其商贸业的发展，更好的打造一个面向年轻群体和家庭的休闲娱乐场所。 第二章 市场调查分析
2.1房地产项目宏观环境分析
房地产宏观调控是指国家对房地产市场进行指导，达到社会供需平衡，从而不仅降低国民经济的安全风险，并且房地产经济也得到发展。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2项目背景 3
第二章 市场调查分析 4
2.1房地产项目宏观环境分析 4
2.2房地产项目中观环境分析 9
2.3房地产项目微观环境分析 12
2.4房地产项目的SWOT分析 21
第三章 市场细分 22
3.1人口细分 22
3.2地理位置细分 23
3.3行为细分 24
3.4选择目标市场 25
第四章 项目定位设计 26
4.1客户定位 26
4.2功能定位 27
4.3业态定位 28
4.4产品定位 29
4.5价格定位 29
4.6市场定位 32
第五章 项目顺利实施的保证 33
5.1资金链条稳定 33
5.2规避风险 33
5.3组织机构以及管理制度保障 33
结束语 35
致 谢 36
参考文献 37
附录： 38
第一章 项目概况
1.1项目介绍
1.1.1项目名称< *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
br /> 南京江岛新天地项目
1.1.2项目规划条件
土地性质：商业用地
用地面积：2.9万平方米
容积率：2.28
建筑高度：<=30米
绿地率：25%
出让年限：40年
1.1.3项目建设单位
企业名称：中新南京生态科技岛开发有限公司
企业类型：有限责任公司
成立时间：2009年5月22日
注册资本：28300万美元
经营范围：对高科技产业及居住等配套设施从事土地开发整理；城市基础设施建设，公共设施的运营和维护；酒店、旅店的经营和管理；餐饮及娱乐服务；咨询和管理服务；园林绿化工程施工、养护。
1.1.4项目建设地点
南京江岛新天地位于江苏省南京市建邺区环岛东路99号，江岛新天地总建筑面积6.6万方，面朝夹江，距离河西仅隔一段200米左右的夹江，背靠江北新区，乘坐10号线往雨山路方向，很快即可抵达江心洲站。从二号口穿洲公路（东）出来之后，沿着仁恒绿洲走，步行不久即可抵达。如图11所示。
日本顶级设计团队Pinhole设计的江岛新天地，从远处眺望，它像是一座游轮，宏伟壮观。江岛新天地一共有6层，地下二层是停车场，给外来消费者停车使用，地下一层是餐饮区，有丰富的食品和各类饮品，地上一层是对外开放的功能区，主要有观景处和会议室，地上二层是服饰品牌店，通过灯光及艺术装置表现风情，3F地上三层为休闲娱乐区，供消费者游玩。地上四层设有屋面花园。 /
图11 南京江岛新天地项目位置图
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图12 南京江岛新天地项目效果图
1.1.5项目周边环境情况
1项目周边的社区配套服务
主要出行方式：步行、共享单车、公交车、地铁、家用轿车
交通设施：南京公交486路、地铁10号线、在建的有轨电车、在建的长江五桥
教育设施：南京市洲岛家园幼儿园、洲岛家园配套小学、南京市生态科技岛小学，在建的10所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中
医疗设施：台宝儿童医院、江苏省老年医院（分院）
商业银行：紫金农商银行、工商银行、建设银行、南京银行
购物中心：购好超市、华润苏果、世纪华联
休闲娱乐：体能乐园、大乐汇亲子演艺乐园
公园：万景园
运动健身：洲岛家园悦江苑运动中心
2项目周边环境
项目周边环境优美，面朝夹江，背靠江北新区，拥有“城市之中，尘嚣之外”
的天然地理优势，将大江风光、城市风光、田园风光融为一体，来江岛新天地休闲娱乐能够使人心情舒畅，享受到慢生活。
1.2项目背景
1.2.1项目所在区域发展情况
南京江岛新天地所处的江心洲距市中心直线距离6.5公里，江心洲在地理位置上有着重要意义：跨江的枢纽点、沿江开发的政策。当地政府采取了相应行动：增加江心洲旅游活动、加大基础设施的建设，拉动消费者消费，提高经济收入。江心洲现在已经被中国政府和新加坡政府联合整体开发为新加坡南京生态科技岛。
1.2.2项目建设的设想
南京江岛新天地在江心洲农业旅游的熏陶下受益匪浅，优美的环境、较高的知名度、齐全的配套设施、游客消费者的需求各方面都在促使着更多商业化内容的推出，结合这些良好的基础能够有力的促进其商贸业的发展，更好的打造一个面向年轻群体和家庭的休闲娱乐场所。 第二章 市场调查分析
2.1房地产项目宏观环境分析
房地产宏观调控是指国家对房地产市场进行指导，达到社会供需平衡，从而不仅降低国民经济的安全风险，并且房地产经济也得到发展。
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