明发财富中心1号写字楼场定位【字数：30282】
摘 要近年来，中国经济呈持续稳定增长趋势，在国家大环境下，城镇化率逐年上升，各地城市发展迅速。随着城市的发展和产业结构的升级调整，写字楼经济成为城市经济的重要组成部分，各地政府纷纷将写字楼建设作为城市经济发展的重要指标，未来写字楼在城市发展中的地位与作用也将越来越大。但是，写字楼市场受国家宏观调控政策影响较大，也时常出现市场定位不准、投资风险分析不足、建设过程中缺乏科学的具有指导性的理论支撑等问题，造成了一些项目“烂尾”、资金链断裂、市场滞销等问题。此时，就需要合理、精准的市场定位策划来规避这些问题，促进写字楼市场长久、持续发展。本文首先对南京明发财富中心写字楼项目的概况进行介绍；其次对项目宏观、中观及微观环境市场调研；再次从市场发展状况、市场供需、竞争楼盘、SWOT分析四个方面具体分析本项目；然后进行市场细分以得到目标市场；接着对本项目的客户群、产品、价格、形象、配套进行定位策划；最后，为保障项目能够顺利运营，分析影响项目运营的风险并拟采取对策进行防范。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目详情 1
1.2项目规划及周边配套 3
第二章 项目市场环境调研 5
2.1市场宏观环境调研 5
2.2市场中观环境调研 8
2.3市场微观环境调研 11
第三章 项目市场分析 12
3.1南京市写字楼市场发展状况 12
3.2市场需求供给分析 14
3.3竞争楼盘分析 18
3.4项目SWOT分析 26
第四章 项目市场细分与目标市场 30
4.1市场细分 30
4.2目标市场选择 35
第五章 项目市场定位 36
5.1项目客户群定位 36
5.2项目产品定位 37
5.3项目配套设施定位 42
5.4项目形象定位 44
5.5项目价格定位 45
第六章 项目运营风险及对策 48
6.1项目运营风险 48
6.2风险对策 49
结束语 50
致 谢 51
参考文献 52 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
附录A 53
第一章 项目概况
1.1项目详情
1.1.1项目名称
南京明发财富中心1号楼（写字楼）
1.1.2项目地理位置
南京明发财富中心位于南京市浦口区浦口大道6号（凤滁路与镇南河路交叉口东南200米），靠近浦口万汇城地铁站。地铁10号线与规划11号线交叉穿过地块东南角，位置优越。如图11所示。
图11 项目位置详图
该项目处于江北新区，往东离长江隧道仅1公里，通过隧道直达建邺区。临近浦口大道和浦滨路交汇处，而这两条道路都是城市主干道，若往浦口大道即可直达河西，约10分钟车程；经过浦滨路再通过扬子江隧道就能到达龙江；到南京市中心新街口路程大概只需30分钟车程；若需要乘火车，此地离南京站仅39分钟车程；到南京南站距离稍远，约需45分钟；到机场最快也仅需60分钟，出行较为便捷。且项目南侧和东侧均为城市绿化带，自然景观优良。如下图12所示。
综上可知，本项目具备了优越的区位交通和自然景观条件，区位优势显著。
图12 项目周边区域图
1.1.3项目建设单位基本信息
开发商：明发集团南京房地产开发有限公司
企业类型：有限责任公司
注册时间：20020712
注册资本：18000万美元
企业地址：南京市江北新区浦东北路5号总部商务广场3幢
经营范围：“明发城市广场”房地产项目的开发；自建商品房的销售、租赁及售后服务；以及房地产调研、策划、咨询。
集团简介：明发集团在1994年成立，主要业务为城市运营，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业的现代企业集团。经过15年的卓越发展，于2009年，明发集团成功地在香港上市，以此充分体现出了明发集团的综合实力之强，也为集团的长远发展奠定了牢固的基础。伴随着集团多年来良好的发展，至今明发集团已分布于20多座大中型城市，规模日趋壮大。
1.1.4其他参建单位
A区设计单位：南京长江都市建筑设计股份有限公司
BC区设计单位：天津喜邦建筑工程设计有限公司
监理单位：南京旭光建设监理有限公司
施工单位：江苏省建筑工程集团有限公司
1.2项目规划及周边配套
1.2.1项目规划信息
本课题主要研究1号写字楼（A1）市场定位，其为超高层办公楼，地下3层，地上35层，建筑总高度200.40m，结构高度168.15m，地上建筑面积5.62万㎡。建筑结构安全等级二级，抗震设防烈度为7度。总体相关规划如下表11所示。
表11 项目规划信息表
建筑单体
数量
建筑高度（m）
建筑楼层
结构类型
A区
A1（超高层办公）
1栋
200.40
地上35层
核心筒+框架
A2（高层酒店）
1栋
94.55
地上35层
核心筒+框架
B区
办公（B1B4）
4栋
99.40
地上35层
剪力墙结构
C区
酒店式公寓（C1C2）
2栋
99.40
地上35层
剪力墙结构
A、B、C三区整体连通地下室
地下三层
单层建筑面积约5万㎡
项目规划设计效果图如图13所示
图13 楼盘规划图
建筑类型：塔楼
产权年限：40年
占地面积：56,000?m2
建筑面积：560,000?m2
容积率：6.50
绿化率：20%
规划楼栋：7栋
物业类型：写字楼
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目详情 1
1.2项目规划及周边配套 3
第二章 项目市场环境调研 5
2.1市场宏观环境调研 5
2.2市场中观环境调研 8
2.3市场微观环境调研 11
第三章 项目市场分析 12
3.1南京市写字楼市场发展状况 12
3.2市场需求供给分析 14
3.3竞争楼盘分析 18
3.4项目SWOT分析 26
第四章 项目市场细分与目标市场 30
4.1市场细分 30
4.2目标市场选择 35
第五章 项目市场定位 36
5.1项目客户群定位 36
5.2项目产品定位 37
5.3项目配套设施定位 42
5.4项目形象定位 44
5.5项目价格定位 45
第六章 项目运营风险及对策 48
6.1项目运营风险 48
6.2风险对策 49
结束语 50
致 谢 51
参考文献 52 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
附录A 53
第一章 项目概况
1.1项目详情
1.1.1项目名称
南京明发财富中心1号楼（写字楼）
1.1.2项目地理位置
南京明发财富中心位于南京市浦口区浦口大道6号（凤滁路与镇南河路交叉口东南200米），靠近浦口万汇城地铁站。地铁10号线与规划11号线交叉穿过地块东南角，位置优越。如图11所示。
图11 项目位置详图
该项目处于江北新区，往东离长江隧道仅1公里，通过隧道直达建邺区。临近浦口大道和浦滨路交汇处，而这两条道路都是城市主干道，若往浦口大道即可直达河西，约10分钟车程；经过浦滨路再通过扬子江隧道就能到达龙江；到南京市中心新街口路程大概只需30分钟车程；若需要乘火车，此地离南京站仅39分钟车程；到南京南站距离稍远，约需45分钟；到机场最快也仅需60分钟，出行较为便捷。且项目南侧和东侧均为城市绿化带，自然景观优良。如下图12所示。
综上可知，本项目具备了优越的区位交通和自然景观条件，区位优势显著。
图12 项目周边区域图
1.1.3项目建设单位基本信息
开发商：明发集团南京房地产开发有限公司
企业类型：有限责任公司
注册时间：20020712
注册资本：18000万美元
企业地址：南京市江北新区浦东北路5号总部商务广场3幢
经营范围：“明发城市广场”房地产项目的开发；自建商品房的销售、租赁及售后服务；以及房地产调研、策划、咨询。
集团简介：明发集团在1994年成立，主要业务为城市运营，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业的现代企业集团。经过15年的卓越发展，于2009年，明发集团成功地在香港上市，以此充分体现出了明发集团的综合实力之强，也为集团的长远发展奠定了牢固的基础。伴随着集团多年来良好的发展，至今明发集团已分布于20多座大中型城市，规模日趋壮大。
1.1.4其他参建单位
A区设计单位：南京长江都市建筑设计股份有限公司
BC区设计单位：天津喜邦建筑工程设计有限公司
监理单位：南京旭光建设监理有限公司
施工单位：江苏省建筑工程集团有限公司
1.2项目规划及周边配套
1.2.1项目规划信息
本课题主要研究1号写字楼（A1）市场定位，其为超高层办公楼，地下3层，地上35层，建筑总高度200.40m，结构高度168.15m，地上建筑面积5.62万㎡。建筑结构安全等级二级，抗震设防烈度为7度。总体相关规划如下表11所示。
表11 项目规划信息表
建筑单体
数量
建筑高度（m）
建筑楼层
结构类型
A区
A1（超高层办公）
1栋
200.40
地上35层
核心筒+框架
A2（高层酒店）
1栋
94.55
地上35层
核心筒+框架
B区
办公（B1B4）
4栋
99.40
地上35层
剪力墙结构
C区
酒店式公寓（C1C2）
2栋
99.40
地上35层
剪力墙结构
A、B、C三区整体连通地下室
地下三层
单层建筑面积约5万㎡
项目规划设计效果图如图13所示
图13 楼盘规划图
建筑类型：塔楼
产权年限：40年
占地面积：56,000?m2
建筑面积：560,000?m2
容积率：6.50
绿化率：20%
规划楼栋：7栋
物业类型：写字楼
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jzgc/tmgc/359.html
