万科智汇坊社区营销策划【字数：22757】
摘 要人口老龄化社会的来临，使得养老地产行业变成朝阳产业，房地产行业的竞争也越来越激烈。房地产开发商若想取得胜利，就必须在项目的营销策划做功课。制定科学合理的营销方案不仅能促进项目的销售而且能提升房地产企业的综合实力。本文使用定性与定量、理论与实践相结合的方法，对智汇坊社区项目进行了系统的营销策划，借助各种营销策略组合让使项目在房地产竞争中脱颖而出。本文首先调查了房地产市场环境和项目的市场供需情况，接着运用SWOT分析法，分析了项目的优势、劣势、机遇与挑战，接着进行市场细分和市场定位，然后运用4P理论从产品、价格、渠道、促销四个点对项目的营销策略进行了详细的说明，最后是对智汇坊社区项目策略实施的控制和保障。本文撰写的营销策划能够促使本项目在营销过程中大放异彩，为开发商和消费者带来“双赢”的效果。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1上海万科智汇坊社区项目位置及周边环境 1
1.2上海万科智汇坊社区规划设计 3
第二章 房地产市场环境分析 5
2.1房地产宏观市场分析与预测 5
2.2房地产中观市场分析与预测 10
2.3 项目所在区域分析 15
第三章 万科智汇坊社区市场分析 16
3.1项目市场供需分析 16
3.2国内外养老地产经营分析 18
3.3项目的竞争楼盘分析 21
3.4项目的SWOT分析 23
第四章 智汇坊社区市场定位 28
4.1项目市场细分 28
4.2项目的目标市场确定 30
4.3万科智汇坊项目定位 30
第五章 智汇坊社区营销策略 31
5.1社区的产品策略 31
5.2住宅的价格策略 37
5.3住宅的渠道策略 39
结束语 40
致谢 41
参考文献 42
附录 43
第一章 项目概况
1.1上海万科智汇坊社区项目位置及周边环境
万科智汇坊社区位于万科城市花园内，通过对小区内万科活动中心的改造，加入新的养老设施设备，为小区老人提供优质养老服务， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
它也是国内开发商第一次在已有的老小区内进行的一次大胆尝试。上海万科智汇坊位于上海市闵行区七莘路3333弄，是一个社区内嵌入式的养老服务中心，智汇坊总占地面积600㎡，建筑面积1200㎡，建设场地地形平整，设施设备完善。项目的区位如下图11所示。
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图11万科智汇坊社区地理位置图
上海万科智汇坊社区的周边设施建设齐全，有罗华国际家居生活广场、巴黎春天百货、凯德七宝购物广场、华商时代广场，商业气氛浓厚，购物十分方便快捷。项目附近有复旦万科实验学校、上海闵行区万科双语学校、学大教育（七宝校区），文化底蕴厚重。上海万科智汇坊社区交通便利，公交有87路、748路、七宝2路、虹桥枢纽4路、803路、闵行33路A线等，交通通达度高，上下班出入方便。智汇坊社区镶嵌于城市花园内，地理位置优越，交通十分方便，周边已经落实的各种优质资源，使得上海万科智汇坊社区有了更广阔的发展空间。如下图12所示即为万科智汇坊社区。
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图12 万科智汇坊社区大样图
由于万科智汇坊社区位于万科城市花园内，智汇坊的基础社区已经非常完善，小区居民多是本地人，也有来自上海市中心拆迁来的住户，小区里也有来自港澳台的同胞。小区内风景极佳，有各种风格的草坪、各种各样的雕塑、优美的人工湖、恬静淡雅的河上桥。小区住户的资金实力雄厚，更加注重生活的品质，但是小区建设于1994年，小区里均为多层住宅，没有电梯，这样也更增加了老年人生活的难度，也增加了养老社区的可行性。 1.2万科智汇坊社区设计与规划
智汇坊社区项目以“O2 Life氧气生活”为设计理念，围绕绿色健康、自然环保、人文关怀三个主题展开，在自然与人文中寻找一个平衡点，提供一处 Naturalhome ，始于心灵，鉴于生活。 从设计理念出发，室内装修采用绿色主题，营造一个活力四射的氛围，这样对老年人的健康更有帮助。
智汇坊社区是国内开发商第一次在老小区内进行养老项目的大胆尝试，上海万科副总经理许青川表示要将养老产业做大做强，在国内树立一个优秀的庞大形象，满足老年人的老年需求，给老年人创造一个美好的晚年生活。万科智汇坊主要有两种经营模式，一是日间托付，二是短期托付，日间托付主要是餐饮和娱乐，而短期托付在护理方面做的更周到。智汇坊的优点在于不仅在老人护理上做到优秀，还在人文情怀方面做到完美，不需要远离家门，让老人在一个熟知的环境里，尽情享受老年生活，老人的心态也会非常放松，还可以和老朋友做一些有助于健康的娱乐活动。老人们白天可以在社区里享受服务，晚上可以回到家里和子女聊天。而短期托付则更多是为了那些子女出差，出门旅游，老人无人照看的情况，老人在家无人照料，生活和行动都极其不方便，在智汇坊社区里，社区的工作人员会给老人提供全天候照顾。社区总平面图设计如下图12和13所示。
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图12社区一层平面设计图
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图13社区二层平面设计图
万科智汇坊的规划设计简单明了，从老年人的角度出发，努力为老年人营造一个舒适健康的养老环境。各种房间的设计规划会在后续的策略中说明。 第二章 房地产市场环境分析
2.1房地产宏观市场分析与预测
2.1.1我国人口环境分析
我国人口数量在世界上第一无二，算上港澳台同胞人数达到了14亿多，相比2017年，人口数量增加了500多万，2018全年，我国出生的婴儿数量为1523万人，死亡人口数也达到了900多万人。
在城乡构造层面，中国大陆2018年城镇人口数比去年增加了1800万人，人口数达到了8亿3137万人。乡村常住人口与2017年相比减少1200万人，人口数达到5亿6350万人。由此可见，城镇居民人口数量远远超过乡村人口数量，这也侧面反映出我国城市化发展的速度之快。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1上海万科智汇坊社区项目位置及周边环境 1
1.2上海万科智汇坊社区规划设计 3
第二章 房地产市场环境分析 5
2.1房地产宏观市场分析与预测 5
2.2房地产中观市场分析与预测 10
2.3 项目所在区域分析 15
第三章 万科智汇坊社区市场分析 16
3.1项目市场供需分析 16
3.2国内外养老地产经营分析 18
3.3项目的竞争楼盘分析 21
3.4项目的SWOT分析 23
第四章 智汇坊社区市场定位 28
4.1项目市场细分 28
4.2项目的目标市场确定 30
4.3万科智汇坊项目定位 30
第五章 智汇坊社区营销策略 31
5.1社区的产品策略 31
5.2住宅的价格策略 37
5.3住宅的渠道策略 39
结束语 40
致谢 41
参考文献 42
附录 43
第一章 项目概况
1.1上海万科智汇坊社区项目位置及周边环境
万科智汇坊社区位于万科城市花园内，通过对小区内万科活动中心的改造，加入新的养老设施设备，为小区老人提供优质养老服务， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
它也是国内开发商第一次在已有的老小区内进行的一次大胆尝试。上海万科智汇坊位于上海市闵行区七莘路3333弄，是一个社区内嵌入式的养老服务中心，智汇坊总占地面积600㎡，建筑面积1200㎡，建设场地地形平整，设施设备完善。项目的区位如下图11所示。
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图11万科智汇坊社区地理位置图
上海万科智汇坊社区的周边设施建设齐全，有罗华国际家居生活广场、巴黎春天百货、凯德七宝购物广场、华商时代广场，商业气氛浓厚，购物十分方便快捷。项目附近有复旦万科实验学校、上海闵行区万科双语学校、学大教育（七宝校区），文化底蕴厚重。上海万科智汇坊社区交通便利，公交有87路、748路、七宝2路、虹桥枢纽4路、803路、闵行33路A线等，交通通达度高，上下班出入方便。智汇坊社区镶嵌于城市花园内，地理位置优越，交通十分方便，周边已经落实的各种优质资源，使得上海万科智汇坊社区有了更广阔的发展空间。如下图12所示即为万科智汇坊社区。
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图12 万科智汇坊社区大样图
由于万科智汇坊社区位于万科城市花园内，智汇坊的基础社区已经非常完善，小区居民多是本地人，也有来自上海市中心拆迁来的住户，小区里也有来自港澳台的同胞。小区内风景极佳，有各种风格的草坪、各种各样的雕塑、优美的人工湖、恬静淡雅的河上桥。小区住户的资金实力雄厚，更加注重生活的品质，但是小区建设于1994年，小区里均为多层住宅，没有电梯，这样也更增加了老年人生活的难度，也增加了养老社区的可行性。 1.2万科智汇坊社区设计与规划
智汇坊社区项目以“O2 Life氧气生活”为设计理念，围绕绿色健康、自然环保、人文关怀三个主题展开，在自然与人文中寻找一个平衡点，提供一处 Naturalhome ，始于心灵，鉴于生活。 从设计理念出发，室内装修采用绿色主题，营造一个活力四射的氛围，这样对老年人的健康更有帮助。
智汇坊社区是国内开发商第一次在老小区内进行养老项目的大胆尝试，上海万科副总经理许青川表示要将养老产业做大做强，在国内树立一个优秀的庞大形象，满足老年人的老年需求，给老年人创造一个美好的晚年生活。万科智汇坊主要有两种经营模式，一是日间托付，二是短期托付，日间托付主要是餐饮和娱乐，而短期托付在护理方面做的更周到。智汇坊的优点在于不仅在老人护理上做到优秀，还在人文情怀方面做到完美，不需要远离家门，让老人在一个熟知的环境里，尽情享受老年生活，老人的心态也会非常放松，还可以和老朋友做一些有助于健康的娱乐活动。老人们白天可以在社区里享受服务，晚上可以回到家里和子女聊天。而短期托付则更多是为了那些子女出差，出门旅游，老人无人照看的情况，老人在家无人照料，生活和行动都极其不方便，在智汇坊社区里，社区的工作人员会给老人提供全天候照顾。社区总平面图设计如下图12和13所示。
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图12社区一层平面设计图
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图13社区二层平面设计图
万科智汇坊的规划设计简单明了，从老年人的角度出发，努力为老年人营造一个舒适健康的养老环境。各种房间的设计规划会在后续的策略中说明。 第二章 房地产市场环境分析
2.1房地产宏观市场分析与预测
2.1.1我国人口环境分析
我国人口数量在世界上第一无二，算上港澳台同胞人数达到了14亿多，相比2017年，人口数量增加了500多万，2018全年，我国出生的婴儿数量为1523万人，死亡人口数也达到了900多万人。
在城乡构造层面，中国大陆2018年城镇人口数比去年增加了1800万人，人口数达到了8亿3137万人。乡村常住人口与2017年相比减少1200万人，人口数达到5亿6350万人。由此可见，城镇居民人口数量远远超过乡村人口数量，这也侧面反映出我国城市化发展的速度之快。
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