某房地产项目的全寿命周期的研究项目定位阶段(附件)
摘 要房地产业是我国国民经济的支柱型产业，越来越多的企业开始注重房地产的项目策划，尤其是房地产项目定位的作用。通过科学详细的项目定位，可以使得项目拥有最好的项目定位方案，从而推进福东苑项目的全寿命周期研究。通过市场调查分析、项目SWOT分析、项目周边的竞争性楼盘对比以及市场细分定位等多方面对福东苑项目的定位进行研究，并阐述了房地产企业在这些决策过程所面临的问题与解决方案。首先，宏观地分析了我国的房地产市场状况，再从地方经济、政策等角度分析张家港市以及城北区的房地产环境。然后，详细分析了项目所在区域内的竞争性楼盘，并对福东苑项目进行SWOT分析。最后，从目标客户群定位、户型定位、产品定位、价格定位等角度，对项目进行细分定位。
目 录
第一章 项目定位背景 1
1.1项目概况 1
1.2张家港城北区概况 2
第二章 项目市场分析 5
2.1经济环境分析 5
2.2政策环境分析 6
2.3城市条件分析 7
2.4房地产市场分析 11
2.5区域性竞争楼盘分析 15
第三章 项目SWOT分析 26
3.1 SWOT分析法 26
3.2项目SWOT分析 26
3.3 SWOT整合分析 28
第四章 项目定位分析 30
4.1项目目标客户群定位 30
4.2项目产品定位 36
4.3项目户型定位 39
4.4项目价格定位 39
4.5其他定位 42
总结语 44
致 谢 45
参考文献 46
附录一 总图..........................................................................................47附录二 户型图......................................................................................47
第一章 项目定位背景
1.1项
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
目概况
1.1.1福东苑项目现状
随着我国经济持续快速发展和人们生活水平不断提高，为进一步推进张家港市的城镇建设，改善居住条件及基础设施状况，张家港市悦丰投资开发建设有限公司投资建设福东苑安置房建设项目，项目包括居住用地和部分商用配套设施。
福东苑项目位于江苏省张家港市福新路南侧、长安路西侧、滨河路东侧（项目地理位置见图1—1），本工程项目总用地面积为33158.87㎡，总建筑面积为83869.57㎡，其中地上建筑面积为66193.11㎡，其中包括住宅、商业用房、物管用房、门卫、其他配套用户、配电房、架空层。项目主出入口设置于北侧的福新路，共布置8幢住宅，层数分别为11层、17层和21层，在地块沿长安路沿街布置两层商业、社区用房。同时福东苑项目建设水、电、气等公用设施；道路、广场、绿化景观等。项目总体绿化率为35.60%。
图1—1 项目地理位置
1.1.2福东苑项目简介
福东苑项目总建筑面积为83869.57㎡，绿化率35.60%。福东苑项目由3栋11—17层小高层建筑组成。住宅户型有四类为：三室二厅、三室一厅、两室一厅、一室二厅，户型建筑面积为75㎡—144㎡不等，南北通风，采光良好。楼层的层高为3米，顶层的层高是3.20—3.60米。另外，住宅底层为4.50—4.80米高全开放通透式架空层，住宅临街面为商业门面。
此外，福东苑项目的主要技术经济指标参见下表1—1。
表1—1 项目主要技术经济指标
项目
指标
地块区位
江苏省张家港市福新路南侧、长安路西侧、滨河路东侧
用地性质
商住用地
总用地面积
33153.87㎡
总建筑面积
83869.57㎡
其中
地上建筑面积
66193.11㎡
其中
住宅
60971.15㎡
商业用房
3566.94㎡
物管用房
585.37㎡
门卫
83.53㎡
其他
986.12㎡
地下建筑面积
17676.46㎡
容积率
1.98
绿化率
35.60%
建筑密度
22.27%
住宅总套数
504套
机动车停车位
388个
注：容积率计算时不包含地下车库面积。
1.2张家港城北区概况
张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，北滨长江，与南通、如皋、靖江相望；南近太湖，与无锡、苏州相邻；东连常熟、太仓，距离上海98公里；西接江阴、常州，距离南京200公里，是沿海和长江两大经济开发带交汇的新兴港口城市，详细概况参见表1—2。
表1—2 张家港整体概况
房地产市场
张家港本地人口占到70%，张家港有大量的拆迁户，所以改善居住环境和投资的客户居多。整体市场的需求量还是比较乐观的。
整体定位
张家港的地理位置得天独厚，是沿海到内陆的必经之路，进可以到沿海和其他国家，退可以到内陆。位置的不可替代性加上张家港政府对于港内经济的重视，未来的发展潜力不可估量。
交通
张家港作为区域性交通的枢纽，是沟通长江南北和苏、皖、浙的重要交通节点。
产业结构
张家港是一个以传统行业为核心的城市，主要有冶金和纺织两大支柱型产业。同时，这两项支柱型产业也吸引了更多的高端客源来到张家港。项目所在地的杨舍城区是张家港市的主要经济、行政以及文化中心，是张家港市的生活、生产服务中心，同时也是高新技术产业的基地。
张家港经济技术开发区即城北区，属于张家港市城市规划的中心城区，现致力于打造“现代化滨江港口城市，高品质文明宜居城市”。为安置居民提供良好的居住和生活环境，推动张家港市城镇化进程，张家港市悦丰投资开发建设有限公司开发张家港经济技术开发区福东苑一期、二期安置房建设项目，安置即将拆迁的永协村居民。
福东苑项目处于张家港市中心城区的城北区。提起城北区，港城本地人总会不自觉地将它撇出市中心的范围。但事实上，随着城北道路体系的逐步完善和沙洲湖的进一步开发，城北已经逐步纳入城市中心体系。从西到东，有西二环路、国泰路、港城大道、长安路、东环路、华昌路、东二环路多条城市干道将城北区域与市区中心衔接得更加紧密（详情参见图1—2 张家港市中心城区规划结构图）。
目 录
第一章 项目定位背景 1
1.1项目概况 1
1.2张家港城北区概况 2
第二章 项目市场分析 5
2.1经济环境分析 5
2.2政策环境分析 6
2.3城市条件分析 7
2.4房地产市场分析 11
2.5区域性竞争楼盘分析 15
第三章 项目SWOT分析 26
3.1 SWOT分析法 26
3.2项目SWOT分析 26
3.3 SWOT整合分析 28
第四章 项目定位分析 30
4.1项目目标客户群定位 30
4.2项目产品定位 36
4.3项目户型定位 39
4.4项目价格定位 39
4.5其他定位 42
总结语 44
致 谢 45
参考文献 46
附录一 总图..........................................................................................47附录二 户型图......................................................................................47
第一章 项目定位背景
1.1项
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
目概况
1.1.1福东苑项目现状
随着我国经济持续快速发展和人们生活水平不断提高，为进一步推进张家港市的城镇建设，改善居住条件及基础设施状况，张家港市悦丰投资开发建设有限公司投资建设福东苑安置房建设项目，项目包括居住用地和部分商用配套设施。
福东苑项目位于江苏省张家港市福新路南侧、长安路西侧、滨河路东侧（项目地理位置见图1—1），本工程项目总用地面积为33158.87㎡，总建筑面积为83869.57㎡，其中地上建筑面积为66193.11㎡，其中包括住宅、商业用房、物管用房、门卫、其他配套用户、配电房、架空层。项目主出入口设置于北侧的福新路，共布置8幢住宅，层数分别为11层、17层和21层，在地块沿长安路沿街布置两层商业、社区用房。同时福东苑项目建设水、电、气等公用设施；道路、广场、绿化景观等。项目总体绿化率为35.60%。
图1—1 项目地理位置
1.1.2福东苑项目简介
福东苑项目总建筑面积为83869.57㎡，绿化率35.60%。福东苑项目由3栋11—17层小高层建筑组成。住宅户型有四类为：三室二厅、三室一厅、两室一厅、一室二厅，户型建筑面积为75㎡—144㎡不等，南北通风，采光良好。楼层的层高为3米，顶层的层高是3.20—3.60米。另外，住宅底层为4.50—4.80米高全开放通透式架空层，住宅临街面为商业门面。
此外，福东苑项目的主要技术经济指标参见下表1—1。
表1—1 项目主要技术经济指标
项目
指标
地块区位
江苏省张家港市福新路南侧、长安路西侧、滨河路东侧
用地性质
商住用地
总用地面积
33153.87㎡
总建筑面积
83869.57㎡
其中
地上建筑面积
66193.11㎡
其中
住宅
60971.15㎡
商业用房
3566.94㎡
物管用房
585.37㎡
门卫
83.53㎡
其他
986.12㎡
地下建筑面积
17676.46㎡
容积率
1.98
绿化率
35.60%
建筑密度
22.27%
住宅总套数
504套
机动车停车位
388个
注：容积率计算时不包含地下车库面积。
1.2张家港城北区概况
张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，北滨长江，与南通、如皋、靖江相望；南近太湖，与无锡、苏州相邻；东连常熟、太仓，距离上海98公里；西接江阴、常州，距离南京200公里，是沿海和长江两大经济开发带交汇的新兴港口城市，详细概况参见表1—2。
表1—2 张家港整体概况
房地产市场
张家港本地人口占到70%，张家港有大量的拆迁户，所以改善居住环境和投资的客户居多。整体市场的需求量还是比较乐观的。
整体定位
张家港的地理位置得天独厚，是沿海到内陆的必经之路，进可以到沿海和其他国家，退可以到内陆。位置的不可替代性加上张家港政府对于港内经济的重视，未来的发展潜力不可估量。
交通
张家港作为区域性交通的枢纽，是沟通长江南北和苏、皖、浙的重要交通节点。
产业结构
张家港是一个以传统行业为核心的城市，主要有冶金和纺织两大支柱型产业。同时，这两项支柱型产业也吸引了更多的高端客源来到张家港。项目所在地的杨舍城区是张家港市的主要经济、行政以及文化中心，是张家港市的生活、生产服务中心，同时也是高新技术产业的基地。
张家港经济技术开发区即城北区，属于张家港市城市规划的中心城区，现致力于打造“现代化滨江港口城市，高品质文明宜居城市”。为安置居民提供良好的居住和生活环境，推动张家港市城镇化进程，张家港市悦丰投资开发建设有限公司开发张家港经济技术开发区福东苑一期、二期安置房建设项目，安置即将拆迁的永协村居民。
福东苑项目处于张家港市中心城区的城北区。提起城北区，港城本地人总会不自觉地将它撇出市中心的范围。但事实上，随着城北道路体系的逐步完善和沙洲湖的进一步开发，城北已经逐步纳入城市中心体系。从西到东，有西二环路、国泰路、港城大道、长安路、东环路、华昌路、东二环路多条城市干道将城北区域与市区中心衔接得更加紧密（详情参见图1—2 张家港市中心城区规划结构图）。
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