万科光明城营销策划报告(附件)【字数：20463】
摘 要随着房地产业发展的日趋理性和房地产市场的日趋激烈，随着人民思想观念的转变和社会心态的成熟，中国房地产市场也逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就对房地产营销策划提出了更高的要求。本文通过对南京万科光明城市项目进行全面系统的营销策划，让其在激烈市场中占得一席之地，并通过此扩大影响，使之能够在整个房地产市场中立于不败之地。本文基于当前房地产发展的大环境，并根据南京地区市场发展趋势，针对房地产营销策划现状，结合房地产公司项目营销策划，比较全面系统的阐述了营销策划的基本流程和重点操作。利用SWOT全面分析项目存在的优劣势，瞄准市场，部署营销战略，制定营销战术，实施和控制营销计划，并对这一系统过程出现的不足之处进行分析、提出改进意见。通过该项目总结出一套科学系统的房地产项目营销策略。
目 录
第一篇 工程概况 1
1.1项目地块简介 1
1.2项目基本情况 2
第二篇 设计成果 3
2.1房地产市场分析与预测 3
2.2市场选择 6
2.3制定营销战略 13
2.4部署营销战略 18
2.5南京万科光明城市项目营销策略执行与控制 26
第三篇 分析和探讨 30
3.1房地产营销策划中存在的问题 30
3.2探讨解决存在问题的方法 32
3.3房地产营销策划发展趋势 33
结束语 33
致 谢 34
参考文献 35
附录 37
第一篇 工程概况
1.1项目地块简介
万科光明城市位于河西奥体中心，文体路与纬八路交汇处，周边靠近秦淮区、玄武区、雨花区。相关设施如下：
表1—1 项目设施
类型
情况概述
交通
公交线路：161路环线、134、92、306、河奥线。
2.地铁线路：地铁一号线。
周边配套
公共配套
南师附小，南师大附中、金陵中学河西分校，明基医院等。
商业配套
家乐福等商场；南京银行、工 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
商银行等。
河西是南京要开发的第二中心，从发展角度来讲，地块所属具有得天独厚的优势，不仅占据奥体中心，就其交通、环境、附属设施等方面，均优越于同等地产。万科光明城市，占地133000平方米，总建筑面积276000平米，容积率为1.6，绿化率为35.5%，建有新古典主义高尚住宅与限量珍藏版别墅，情调会所与风情商业街，首创南京城区最大20000平米美泉湖。
/
图11 项目位置
1.2项目基本情况
南京万科光明城市：占地133000平方米，总建筑面积276000平米，容积率为1.6，绿化率为35.5%，14栋1628+1层新古典主义高层住宅及限量版别墅。项目的各个主要主要指标列于表11。
表12 项目主要指标
项目
数量
单位
总用地面积
133000
平方米
总建筑面积
276000
平方米
包括
住宅
高层
263400
平方米
商业
7000
平方米
公建配套
5600
平方米
容积率
1.6
/
户数
1500
户
停车位
1230
个
以上可以看出，万科光明城是一个高端住宅小区，无论从容积率、商业配套、绿化率等指标来说都满足。特别是新式古典主义住宅和限量版别墅，是一种适应客户居住的类型，可以说是一种伟大的尝试和创新，代表了万科所崇尚的住宅文化，这是区别于周边住宅的一大特点。完善的公建配套、齐全的商业配套、足够的公共空间等满足居民休闲娱乐，这就铸就了万科光明城的特色。
第二篇 设计成果
2.1房地产市场分析与预测
2.1.1房地产市场宏观环境分析与预测
从政治层面来看：房地产行业总基调依然没变：稳中求进。根据一线城市房价价飙升、楼市去库存等现象，国家出台“限贷”、“整治“首付贷””、“房贷利息抵税”、“落实营改增”等政策进行宏观调控。目前，房地产市场趋于平稳期。
从经济方面来看：近年来，中国经济没有大的浮动，稳中向好，新结构、新经济、新动能在加速形成，传统产业调整在深化，出现“双重向好”的新格局。工业与投资联动效应明显，政府加大投资，避免投资大幅下滑，物价和消费增长较稳定。ＧＤＰ增速为中高速，如下：
/
图21 2015—2016全国GDP增速
/
图22 20152016 全国CPI指数
从以上分析来看，全国经济总向平稳，在短时期内不会出现较大波动，但作为房地产行业的成员，必须时时刻刻关注国内外经济局势，把握宏观大局。从而结合国内房地产市场做出产品预测、营销策略等，更好的掌握房地产业发展规律。
2.1.2房地产市场中观环境分析与预测
从经济方面来看：南京，经济稳中向好，主动适应经济发展新常态，实现了“十三五”发展的良好开局。全年实现地区生产总值10503亿元，GDP增速为8%，人均地区生产总值达12.72万元，按年均汇率折算为19160美元，全年实现地区生产总值10503.02亿元，按可比价格计算，比上年增长8.0%。
/
图23 产业结构
房地产投资平稳增长。2016全年完成房地产开发投资1845.60亿元，比上年增长29.2％。下面是主要部分投资比例。
表2—1 投资比例
类型
投资/亿元
增长率/%
住宅
1392.76
目 录
第一篇 工程概况 1
1.1项目地块简介 1
1.2项目基本情况 2
第二篇 设计成果 3
2.1房地产市场分析与预测 3
2.2市场选择 6
2.3制定营销战略 13
2.4部署营销战略 18
2.5南京万科光明城市项目营销策略执行与控制 26
第三篇 分析和探讨 30
3.1房地产营销策划中存在的问题 30
3.2探讨解决存在问题的方法 32
3.3房地产营销策划发展趋势 33
结束语 33
致 谢 34
参考文献 35
附录 37
第一篇 工程概况
1.1项目地块简介
万科光明城市位于河西奥体中心，文体路与纬八路交汇处，周边靠近秦淮区、玄武区、雨花区。相关设施如下：
表1—1 项目设施
类型
情况概述
交通
公交线路：161路环线、134、92、306、河奥线。
2.地铁线路：地铁一号线。
周边配套
公共配套
南师附小，南师大附中、金陵中学河西分校，明基医院等。
商业配套
家乐福等商场；南京银行、工 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
商银行等。
河西是南京要开发的第二中心，从发展角度来讲，地块所属具有得天独厚的优势，不仅占据奥体中心，就其交通、环境、附属设施等方面，均优越于同等地产。万科光明城市，占地133000平方米，总建筑面积276000平米，容积率为1.6，绿化率为35.5%，建有新古典主义高尚住宅与限量珍藏版别墅，情调会所与风情商业街，首创南京城区最大20000平米美泉湖。
/
图11 项目位置
1.2项目基本情况
南京万科光明城市：占地133000平方米，总建筑面积276000平米，容积率为1.6，绿化率为35.5%，14栋1628+1层新古典主义高层住宅及限量版别墅。项目的各个主要主要指标列于表11。
表12 项目主要指标
项目
数量
单位
总用地面积
133000
平方米
总建筑面积
276000
平方米
包括
住宅
高层
263400
平方米
商业
7000
平方米
公建配套
5600
平方米
容积率
1.6
/
户数
1500
户
停车位
1230
个
以上可以看出，万科光明城是一个高端住宅小区，无论从容积率、商业配套、绿化率等指标来说都满足。特别是新式古典主义住宅和限量版别墅，是一种适应客户居住的类型，可以说是一种伟大的尝试和创新，代表了万科所崇尚的住宅文化，这是区别于周边住宅的一大特点。完善的公建配套、齐全的商业配套、足够的公共空间等满足居民休闲娱乐，这就铸就了万科光明城的特色。
第二篇 设计成果
2.1房地产市场分析与预测
2.1.1房地产市场宏观环境分析与预测
从政治层面来看：房地产行业总基调依然没变：稳中求进。根据一线城市房价价飙升、楼市去库存等现象，国家出台“限贷”、“整治“首付贷””、“房贷利息抵税”、“落实营改增”等政策进行宏观调控。目前，房地产市场趋于平稳期。
从经济方面来看：近年来，中国经济没有大的浮动，稳中向好，新结构、新经济、新动能在加速形成，传统产业调整在深化，出现“双重向好”的新格局。工业与投资联动效应明显，政府加大投资，避免投资大幅下滑，物价和消费增长较稳定。ＧＤＰ增速为中高速，如下：
/
图21 2015—2016全国GDP增速
/
图22 20152016 全国CPI指数
从以上分析来看，全国经济总向平稳，在短时期内不会出现较大波动，但作为房地产行业的成员，必须时时刻刻关注国内外经济局势，把握宏观大局。从而结合国内房地产市场做出产品预测、营销策略等，更好的掌握房地产业发展规律。
2.1.2房地产市场中观环境分析与预测
从经济方面来看：南京，经济稳中向好，主动适应经济发展新常态，实现了“十三五”发展的良好开局。全年实现地区生产总值10503亿元，GDP增速为8%，人均地区生产总值达12.72万元，按年均汇率折算为19160美元，全年实现地区生产总值10503.02亿元，按可比价格计算，比上年增长8.0%。
/
图23 产业结构
房地产投资平稳增长。2016全年完成房地产开发投资1845.60亿元，比上年增长29.2％。下面是主要部分投资比例。
表2—1 投资比例
类型
投资/亿元
增长率/%
住宅
1392.76
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jzgc/tmgc/151.html
