汾湖高新区wjj2017006地块初步可行性研究(附件)【字数：31767】
摘 要随着我国房地产价格膨胀、泡沫化以及部分一二线城市房价的非理性增长等现象的出现，从而引发了许多社会问题，政府也随之对房地产市场进行宏观调控。目前，在我国房地产市场中呈现的诸多问题，大多来源于房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究。所以本次毕业设计所研究的课题就是对苏州汾湖高新区WJ-J-2017-006地块进行初步可行性研究。本文的研究主要分为七大部分进行，第一部分为项目的基本情况，项目概述，介绍项目开发企业情况以及项目周边情况；第二部分是项目投资环境分析和市场分析，主要研究国家和地区的政策和经济环境，并进行SWOT分析，以及进行市场定位；第三部分则是市场定位；第四部分就是前期准备工作以及如何安排项目的实施进度，主要阐述下项目的实施进度安排以及其在此过程中需要注意的事项；第五部分是项目投资估算和财务评价，主要制作财务报表，进行科学估算，并对项目的资金筹措进行合理规划，再从动态和静态能力分析指标对该项目进行财务评价；第六部分是项目的不确定性分析和风险分析，主要运用盈亏平衡点和敏感性分析对本项目进行不确定性分析，并对本项目的风险因素和控制手段进行分析；第七部分为本论文的结论与建议。
Keywords: feasibility study;Investment decision; Financial Evaluation 目 录
第一章 项目基本情况 1
1.1项目概述 1
1.2项目开发企业基本情况 3
1.3项目周边情况 3
第二章 项目投资环境及市场分析 5
2.1经济环境分析 5
2.2政策环境分析 10
2.3项目SWOT分析 14
第三章 市场定位 19
3.1项目的功能定位 19
3.2项目潜在客户定位 19
3.3项目的价格定位 21
3.4项目的发展定位 22
第四章 前期工作及进度安排 23
4.1融资方式 23
4.2规划设计 23
4.3招标及施工进度安排 27
4.4项目的营销策略分析 29
第五章 项目投资估算及财务评价 31
5.1项目 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
投资估算 31
5.2项目财务评价 37
第六章 项目不确定性分析与风险控制 48
6.1项目不确定性分析 48
6.2项目风险分析 51
结束语 56
致 谢 58
参考文献 59
第一章 项目基本情况
1.1项目概述
1.1.1项目概况及位置
本次毕业设计研究课题为苏州汾湖高新区WJJ2017006地块的初步可行性研究，该地块建筑总面积119899.70平方米，其中计容建筑面积82806.77平方米,起拍总价为51896.89万元，起拍单价为6267.22万元，成交价为80336.67万元，楼面地价9701.69元每平方米，溢价率54.8%，用途为住宅。
项目建设周期从2017年8月至2019年10月，项目规模为中型项目，业主类型为物业。场地西边是芦苇大道，东边是洋砂路，北侧为规划道路，地段优越，交通便捷。下图11为项目在地图中的位置。
/
图11 项目区位图
1.1.2项目主要经济技术指标
项目规划用地46003.8平方米，总建筑面积119899.70平方米（其中，地上建筑面积83306.77平方米，地下建筑面积36592.93），计容面积82806.77平方米（其中，住宅建筑面积79342.33平方米，公共设施配套建筑面积3464.44平方米，物业服务用房617.09平方米，幼儿园2796平方米），容积率1.80%，建筑密度21.99%，绿化率32.72%，主要经济技术指标见表11。
表11 经济技术指标表
序号
项目
单位
数量
1
土地面积
亩
69.01
2
总规划用地面积
㎡
46003.8
3
总建筑面积
㎡
119899.70
合计
地上建筑面积
㎡
83306.77
地下建筑面积
㎡
36592.93
4
计算容积率
建筑面积
㎡
82806.77
a.住宅建筑面积
㎡
79342.33
b.公共设施配套建筑面积
㎡
3464.44
5
容积率
%
1.8
6
建筑占地面积
㎡
10117.88
7
建筑密度
%
21.99
8
绿化率
%
32.72
9
总户数
户
760
10
不计算容积率建筑面积
㎡
37856.55
a.变配电室
㎡
489.32
b.非机动车库
㎡
3005
c.机动车库
㎡
24511.66
d.住宅地下室
㎡
9850.57
备注：其中地下人防建筑面积
㎡
7603.92
11
机动车停车泊位
辆
829
a.地上机动车停车位
辆
85
b.地下机动车停车位
辆
744
12
非机动车停车位
辆
Keywords: feasibility study;Investment decision; Financial Evaluation 目 录
第一章 项目基本情况 1
1.1项目概述 1
1.2项目开发企业基本情况 3
1.3项目周边情况 3
第二章 项目投资环境及市场分析 5
2.1经济环境分析 5
2.2政策环境分析 10
2.3项目SWOT分析 14
第三章 市场定位 19
3.1项目的功能定位 19
3.2项目潜在客户定位 19
3.3项目的价格定位 21
3.4项目的发展定位 22
第四章 前期工作及进度安排 23
4.1融资方式 23
4.2规划设计 23
4.3招标及施工进度安排 27
4.4项目的营销策略分析 29
第五章 项目投资估算及财务评价 31
5.1项目 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
投资估算 31
5.2项目财务评价 37
第六章 项目不确定性分析与风险控制 48
6.1项目不确定性分析 48
6.2项目风险分析 51
结束语 56
致 谢 58
参考文献 59
第一章 项目基本情况
1.1项目概述
1.1.1项目概况及位置
本次毕业设计研究课题为苏州汾湖高新区WJJ2017006地块的初步可行性研究，该地块建筑总面积119899.70平方米，其中计容建筑面积82806.77平方米,起拍总价为51896.89万元，起拍单价为6267.22万元，成交价为80336.67万元，楼面地价9701.69元每平方米，溢价率54.8%，用途为住宅。
项目建设周期从2017年8月至2019年10月，项目规模为中型项目，业主类型为物业。场地西边是芦苇大道，东边是洋砂路，北侧为规划道路，地段优越，交通便捷。下图11为项目在地图中的位置。
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图11 项目区位图
1.1.2项目主要经济技术指标
项目规划用地46003.8平方米，总建筑面积119899.70平方米（其中，地上建筑面积83306.77平方米，地下建筑面积36592.93），计容面积82806.77平方米（其中，住宅建筑面积79342.33平方米，公共设施配套建筑面积3464.44平方米，物业服务用房617.09平方米，幼儿园2796平方米），容积率1.80%，建筑密度21.99%，绿化率32.72%，主要经济技术指标见表11。
表11 经济技术指标表
序号
项目
单位
数量
1
土地面积
亩
69.01
2
总规划用地面积
㎡
46003.8
3
总建筑面积
㎡
119899.70
合计
地上建筑面积
㎡
83306.77
地下建筑面积
㎡
36592.93
4
计算容积率
建筑面积
㎡
82806.77
a.住宅建筑面积
㎡
79342.33
b.公共设施配套建筑面积
㎡
3464.44
5
容积率
%
1.8
6
建筑占地面积
㎡
10117.88
7
建筑密度
%
21.99
8
绿化率
%
32.72
9
总户数
户
760
10
不计算容积率建筑面积
㎡
37856.55
a.变配电室
㎡
489.32
b.非机动车库
㎡
3005
c.机动车库
㎡
24511.66
d.住宅地下室
㎡
9850.57
备注：其中地下人防建筑面积
㎡
7603.92
11
机动车停车泊位
辆
829
a.地上机动车停车位
辆
85
b.地下机动车停车位
辆
744
12
非机动车停车位
辆
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