20172号地块项目的初步可行性研究(附件)【字数：20853】
摘 要2017年是房地产政策的好年头，对开发商既是机遇，也是挑战。徐州作为三线城市，房地产业正逐步走向成熟.近几年来，本市的房地产开发商开始更理性、更客观地开发该项目。在房地产开发建设的早期阶段，前期可行性研究是技术经济论证的一个非常重要的阶段，可以使房地产企业顺利实现项目目标。本案所选工程是徐州市2017-2号地块，该地块位于三环南路北，盛世家园西，本报告将对其进行可行性研究，通过拟定市场调查方案和建设条件调查方案。收集反映房地产市场宏观形势的资料；根据统计资料进行项目初步定位，提出项目规划设计的指导思想、原则和方案；拟定营销方案；最后，对项目进行投资成本估算，合理地安排项目筹措和使用建设资金的方案，编制项目相关的财务报表，得出财务指标，依照这些数据，对项目进行财务评价、风险分析。以此，来预测项目带来的利润，以及是否在此基础上能够增加更多利润。最终，我们采用方案二，项目开发所需要的总投资额是86823.52万元，通过合理地控制，项目的总销售额是210063.68万元。对数据采用财务分析，得出净现金流量现值为40479.55万元，项目税后的全部投资内部收益率为62% ，因此可以得出，所选方案合理可行，房地产企业可以顺利完成项目目标。
目录
第一章 项目总论 1
1.1项目介绍 1
1.2项目背景 3
1.3可行性研究报告编制依据 4
1.4项目整体的框架 5
第二章 市场研究 6
2.1宏观环境分析 6
2.2中观环境分析 11
2.3微观环境分析 12
2.4板块市场分析 13
2.5项目拟定位方案 21
第三章 项目开发方案 26
3.1 项目工程规划 26
3.2 项目实施进度计划 28
3.3项目方案的确定 28
3.4规划设计方案的原则及依据 28
第四章 项目投资估算 30
4.1成本费用估算 30
4.2资金来源 36
4.3借款偿还计划 36
第五章 财务评价 38
5.1财务盈利分析 38
5.2财务偿债分析 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
39
5.3资金来源分析 41
第六章 不确定性分析 43
6.1盈亏平衡分析 43
6.2敏感性分析 43
6.3风险分析 44
6.4 投资风险的控制 45
第七章 综合评价 47
7.1社会评价 47
7.2环境评价 47
结束语 49
致 谢 50
参考文献 51
附录 52
第一章 项目总论
1.1项目介绍
1.1.1项目名称
20172号地块项目
1.1.2项目总体规划要点
土地使用权出让金：39556万元
总投资：85277.12 万元
总占地面积：59189.4㎡
住宅占地面积：155140㎡
其中：
高层：144580平方米 （包括定销面积：8000平方米）
多层：10560平方米
控高：南部不高于60米
容积率：3.0
绿化率：30%
居住户数：1768户
1.1.3项目建设单位
企业名称：绿地地产集团徐州中部置业有限公司
企业类型：（法人独资）有限责任公司
成立时间：2016年03月25日
注册资本：5000万元人民币
企业简述：主要负责关于房地产开发、销售；木材制品、建材、金属材料销售；房屋出租,物业管理。
1.1.4项目地理位置
项目的建设用地位于徐州市泉山区，项目西至盛世佳园，东至果园，南至三环南路。位置图见图11。
/
图11项目区位图
1.1.5项目周边配套
1项目的周边社区配套
1）交通状况：在项目地块的附近，公交有游1，72路，地铁三号线（在建）等。
2）南区的交通捷运系统：城市公交路线，东北侧有徐州高铁站，汽车客运东站。
3）教育：
幼儿园：徐州幼师幼教集团双语实验幼儿园
中小学：铜山中学、徐州市第三十四中学附属小学、徐州市翟山小学、?
大学：中国矿业大学、江苏建筑职业技术学院、徐州财校。
4）医院：徐州百汇医院、徐州市铜山文慈医院。
5）购物中心：百惠家美时爱购、卜蜂莲花(解放南路店)、世纪华联(徐州一店)、超越百货杂品。
6）银行：中国农业银行、中国建设银行。
2项目周边治安与环境
在本案的东北侧就是徐州市公安局，整个项目所在的片区，治安情况良好。因为本案地块的南侧，靠近三环南路一侧，所以可能会受一定程度上的噪音影响，但是我们对于这部分前面采用了大量的绿化带，尽最大的力量去减少三环南路带来的噪音影响。在本案的东侧就有一个管道公园，西侧是3A级分景区—泉山森林公园，山水相间，自然资源得天独厚，风水极好。
1.1.6 项目用地概况
1四周范围:南靠泉山美墅，北侧是正常开发的孟庄B地块，东侧有卜蜂莲花、三胞广场以及矿大科技园，西侧靠近云龙湖景区、泉山森林公园。
2该地块处于徐州市三环南路的北侧，地势相对比较平坦。
3土地的完整性：项目所在的地块内部，并没有绿化带、市政的地块、道路等等因素分割土地。
4地下情况：根据技术的勘测，检测到项目地块的地下没有电缆、线管、暗渠，也没有原来建筑物的桩基、地下构件、没有受保护的文物及古迹。
5地面现状：已清除地面杂物，无水渠，沟壑，场地已平整。
6抗震情况：根据本市的抗震规定，本案为七级抗震等级。
本地块作为新建项目，是属于旧村改造的，补助已经全部发放给居民了。本地块是属于待拆迁房屋占用地。通过我们对于该地块进行的现场勘测和研究，此项目地块的自然条件良好，不会影响到其他工程建设。
1.2项目背景
1.2.1项目所在区域发展情况
徐州，作为华东区的重要门户、特大型区域中心城市、国家综合交通枢纽，重要的金融、科教、文化、旅游、医疗、会展中心，也是江苏省重要的经济、商业和对外贸易中心。
目录
第一章 项目总论 1
1.1项目介绍 1
1.2项目背景 3
1.3可行性研究报告编制依据 4
1.4项目整体的框架 5
第二章 市场研究 6
2.1宏观环境分析 6
2.2中观环境分析 11
2.3微观环境分析 12
2.4板块市场分析 13
2.5项目拟定位方案 21
第三章 项目开发方案 26
3.1 项目工程规划 26
3.2 项目实施进度计划 28
3.3项目方案的确定 28
3.4规划设计方案的原则及依据 28
第四章 项目投资估算 30
4.1成本费用估算 30
4.2资金来源 36
4.3借款偿还计划 36
第五章 财务评价 38
5.1财务盈利分析 38
5.2财务偿债分析 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
39
5.3资金来源分析 41
第六章 不确定性分析 43
6.1盈亏平衡分析 43
6.2敏感性分析 43
6.3风险分析 44
6.4 投资风险的控制 45
第七章 综合评价 47
7.1社会评价 47
7.2环境评价 47
结束语 49
致 谢 50
参考文献 51
附录 52
第一章 项目总论
1.1项目介绍
1.1.1项目名称
20172号地块项目
1.1.2项目总体规划要点
土地使用权出让金：39556万元
总投资：85277.12 万元
总占地面积：59189.4㎡
住宅占地面积：155140㎡
其中：
高层：144580平方米 （包括定销面积：8000平方米）
多层：10560平方米
控高：南部不高于60米
容积率：3.0
绿化率：30%
居住户数：1768户
1.1.3项目建设单位
企业名称：绿地地产集团徐州中部置业有限公司
企业类型：（法人独资）有限责任公司
成立时间：2016年03月25日
注册资本：5000万元人民币
企业简述：主要负责关于房地产开发、销售；木材制品、建材、金属材料销售；房屋出租,物业管理。
1.1.4项目地理位置
项目的建设用地位于徐州市泉山区，项目西至盛世佳园，东至果园，南至三环南路。位置图见图11。
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图11项目区位图
1.1.5项目周边配套
1项目的周边社区配套
1）交通状况：在项目地块的附近，公交有游1，72路，地铁三号线（在建）等。
2）南区的交通捷运系统：城市公交路线，东北侧有徐州高铁站，汽车客运东站。
3）教育：
幼儿园：徐州幼师幼教集团双语实验幼儿园
中小学：铜山中学、徐州市第三十四中学附属小学、徐州市翟山小学、?
大学：中国矿业大学、江苏建筑职业技术学院、徐州财校。
4）医院：徐州百汇医院、徐州市铜山文慈医院。
5）购物中心：百惠家美时爱购、卜蜂莲花(解放南路店)、世纪华联(徐州一店)、超越百货杂品。
6）银行：中国农业银行、中国建设银行。
2项目周边治安与环境
在本案的东北侧就是徐州市公安局，整个项目所在的片区，治安情况良好。因为本案地块的南侧，靠近三环南路一侧，所以可能会受一定程度上的噪音影响，但是我们对于这部分前面采用了大量的绿化带，尽最大的力量去减少三环南路带来的噪音影响。在本案的东侧就有一个管道公园，西侧是3A级分景区—泉山森林公园，山水相间，自然资源得天独厚，风水极好。
1.1.6 项目用地概况
1四周范围:南靠泉山美墅，北侧是正常开发的孟庄B地块，东侧有卜蜂莲花、三胞广场以及矿大科技园，西侧靠近云龙湖景区、泉山森林公园。
2该地块处于徐州市三环南路的北侧，地势相对比较平坦。
3土地的完整性：项目所在的地块内部，并没有绿化带、市政的地块、道路等等因素分割土地。
4地下情况：根据技术的勘测，检测到项目地块的地下没有电缆、线管、暗渠，也没有原来建筑物的桩基、地下构件、没有受保护的文物及古迹。
5地面现状：已清除地面杂物，无水渠，沟壑，场地已平整。
6抗震情况：根据本市的抗震规定，本案为七级抗震等级。
本地块作为新建项目，是属于旧村改造的，补助已经全部发放给居民了。本地块是属于待拆迁房屋占用地。通过我们对于该地块进行的现场勘测和研究，此项目地块的自然条件良好，不会影响到其他工程建设。
1.2项目背景
1.2.1项目所在区域发展情况
徐州，作为华东区的重要门户、特大型区域中心城市、国家综合交通枢纽，重要的金融、科教、文化、旅游、医疗、会展中心，也是江苏省重要的经济、商业和对外贸易中心。
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