金陵天泉湖养生养老社区项目营销策划【字数：23573】
摘 要随着经济的持续增长和人们生活水平的不断提高，房地产产业逐渐成为我国国民经济的支柱型产业。因此房地产业的竞争也越来越激烈，想要从各大房地产开发商中夺得头筹，就必须要对自身的项目进行精准的定位和营销策划。本文主要是针对金陵天泉湖养生养老社区项目的营销策划，首先对房地产市场环境和养老市场供需情况进行了调查分析，紧接着运用SWOT分析了项目的优势、劣势、机遇与挑战，从而给出了市场细分和市场定位，然后在理论上从产品、价格和促销三个方面对项目的营销策略进行了详细的阐述，细致介绍了使用的方法和手段，最后是对金陵天泉湖养生养老社区项目策略实施的控制和保障。通过本次的营销策划，金陵天泉湖养生养老社区项目一定能在同期或同类型开发的房地产产品中脱颖而出，取得重大的胜利。
Key words: SWOT analysis；market positioning；marketing strategy 目录
第一章 项目概况 1
1.1金陵天泉湖养生养老社区项目位置及周边环境 1
1.2金陵天泉湖养生养老社区项目规划设计 2
第二章 房地产市场环境分析 4
2.1房地产宏观市场分析与预测 4
2.2房地产中观市场分析与预测 8
2.3项目所在区域分析 10
第三章 金陵天泉湖养生养老市场项目市场分析 12
3.1项目市场供需分析 12
3.2项目的竞争楼盘分析 15
3.3项目的SWOT分析 19
第四章 金陵天泉湖养生养老社区项目市场定位 22
4.1项目市场细分 22
4.2项目的目标市场确定 27
4.3金陵天泉湖养生养老社区项目定位 27
第五章 金陵天泉湖养生养老社区营销策略 30
5.1住宅的产品策略 30
5.2住宅的价格策略 38
5.3住宅的促销策略 39
第六章 金陵天泉湖养生养老住宅实施和控制营销计划 43
6.1组织结构实施保障 43
6.2人力资源实施保障 45
6.3风险防范 46
结束语 46
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
致 谢 48
参考文献 49
附录A 50
第一章 项目概况
1.1金陵天泉湖养生养老社区项目位置及周边环境
金陵天泉湖养生养老社区项目位于盱眙天泉湖(铁山寺国家森林公园旁)，距离南京市区110公里，约1个半小时到达，距离南京江北新区60公里，约50分钟到达。地块呈不规则形状，占地面积为186671.2㎡。建设场地地形平整，建设条件完备。项目的区位如下图11所示。
图11 金陵天泉湖养生养老社区位置图
金陵天泉湖养生养老社区项目的周边配套设施齐全，娱乐、餐饮一应俱全。医疗配套有社区自建医院，运营方为江苏省省机关医院。在自然生态方面，周边水域达国家二类水标准，可直接饮用，空气负离子含量高，适合居住。优越的地理位置和舒适的居住环境，配合着周边已经落实的各种优质资源，使得该项目有更广阔的发展空间。但是地理位置偏僻也导致它的交通通达度不是很高，目前有从南京新街口金陵饭店每日往返天泉湖免费大巴已经开通，园区内免费电瓶车公共交通。主要交通路线可见下图12。
图12 交通路线图
1.2金陵天泉湖养生养老社区项目规划设计
金陵天泉湖养生养老社区项目总量很大，按照规划占地面积为186671.2平方米，总建筑面积为258626平方米，绿化率达到35%，容积率是1.39。本项目建设内容主要为住宅楼、商业、娱乐及医疗配套设施。
结合项目实际情况，金陵天泉湖养生养老社区分为两区，建设包括三期开发，规划约1.3万户。此次主要研究其中一期的项目内容，具体经济技术指标见下表11。
表11 项目主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数值
1
总建筑面积
㎡
258626
2
容积率
/
1.39
3
绿化率
%
35
4
总户数
户
2750
5
楼栋总数
栋
12
6
户型面积
㎡
84116
随着人口老龄化越来越严重的现状，养老地产在当今的房地产行业中也占着举足轻重的地位。金陵天泉湖养生养老住宅是由金陵饭店投资建设的项目，有了金陵饭店的加入，该项目的管理服务水平也成为一大亮点。如下图12所示即为金陵天泉湖养生养老社区效果图。
图12 金陵天泉湖养生养老社区效果图
第二章 房地产市场环境分析
2.1房地产宏观市场分析与预测
2.1.1政治法律因素
近年来，随着国民经济的不断增长以及住房体制的改革深化，我国的房地产行业已经日趋成熟和完善，也成为国民经济新的支柱，为国家的经济发展作出了很大的贡献。近几年，国家出台了一系列的政策，也使得房地产市场有些动荡不安。2012年至2013年，货币政策放松，多次降准降息，全国楼市交易量上升；2013年至2015年，“新国五条”出台，政策从紧，全国交易量均呈现低迷状态；2015年至2016年，央行连续降准降息，楼市又出现回温现象；2017年是调控政策出台最多的一年，从限购、限贷、限价到限售，政策的实施范围由超一线、一线城市漫延至二线城市；2018年，在继续保持严厉的政策调控情况下，国家大力发展房屋租赁市场，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
Key words: SWOT analysis；market positioning；marketing strategy 目录
第一章 项目概况 1
1.1金陵天泉湖养生养老社区项目位置及周边环境 1
1.2金陵天泉湖养生养老社区项目规划设计 2
第二章 房地产市场环境分析 4
2.1房地产宏观市场分析与预测 4
2.2房地产中观市场分析与预测 8
2.3项目所在区域分析 10
第三章 金陵天泉湖养生养老市场项目市场分析 12
3.1项目市场供需分析 12
3.2项目的竞争楼盘分析 15
3.3项目的SWOT分析 19
第四章 金陵天泉湖养生养老社区项目市场定位 22
4.1项目市场细分 22
4.2项目的目标市场确定 27
4.3金陵天泉湖养生养老社区项目定位 27
第五章 金陵天泉湖养生养老社区营销策略 30
5.1住宅的产品策略 30
5.2住宅的价格策略 38
5.3住宅的促销策略 39
第六章 金陵天泉湖养生养老住宅实施和控制营销计划 43
6.1组织结构实施保障 43
6.2人力资源实施保障 45
6.3风险防范 46
结束语 46
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
致 谢 48
参考文献 49
附录A 50
第一章 项目概况
1.1金陵天泉湖养生养老社区项目位置及周边环境
金陵天泉湖养生养老社区项目位于盱眙天泉湖(铁山寺国家森林公园旁)，距离南京市区110公里，约1个半小时到达，距离南京江北新区60公里，约50分钟到达。地块呈不规则形状，占地面积为186671.2㎡。建设场地地形平整，建设条件完备。项目的区位如下图11所示。
图11 金陵天泉湖养生养老社区位置图
金陵天泉湖养生养老社区项目的周边配套设施齐全，娱乐、餐饮一应俱全。医疗配套有社区自建医院，运营方为江苏省省机关医院。在自然生态方面，周边水域达国家二类水标准，可直接饮用，空气负离子含量高，适合居住。优越的地理位置和舒适的居住环境，配合着周边已经落实的各种优质资源，使得该项目有更广阔的发展空间。但是地理位置偏僻也导致它的交通通达度不是很高，目前有从南京新街口金陵饭店每日往返天泉湖免费大巴已经开通，园区内免费电瓶车公共交通。主要交通路线可见下图12。
图12 交通路线图
1.2金陵天泉湖养生养老社区项目规划设计
金陵天泉湖养生养老社区项目总量很大，按照规划占地面积为186671.2平方米，总建筑面积为258626平方米，绿化率达到35%，容积率是1.39。本项目建设内容主要为住宅楼、商业、娱乐及医疗配套设施。
结合项目实际情况，金陵天泉湖养生养老社区分为两区，建设包括三期开发，规划约1.3万户。此次主要研究其中一期的项目内容，具体经济技术指标见下表11。
表11 项目主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数值
1
总建筑面积
㎡
258626
2
容积率
/
1.39
3
绿化率
%
35
4
总户数
户
2750
5
楼栋总数
栋
12
6
户型面积
㎡
84116
随着人口老龄化越来越严重的现状，养老地产在当今的房地产行业中也占着举足轻重的地位。金陵天泉湖养生养老住宅是由金陵饭店投资建设的项目，有了金陵饭店的加入，该项目的管理服务水平也成为一大亮点。如下图12所示即为金陵天泉湖养生养老社区效果图。
图12 金陵天泉湖养生养老社区效果图
第二章 房地产市场环境分析
2.1房地产宏观市场分析与预测
2.1.1政治法律因素
近年来，随着国民经济的不断增长以及住房体制的改革深化，我国的房地产行业已经日趋成熟和完善，也成为国民经济新的支柱，为国家的经济发展作出了很大的贡献。近几年，国家出台了一系列的政策，也使得房地产市场有些动荡不安。2012年至2013年，货币政策放松，多次降准降息，全国楼市交易量上升；2013年至2015年，“新国五条”出台，政策从紧，全国交易量均呈现低迷状态；2015年至2016年，央行连续降准降息，楼市又出现回温现象；2017年是调控政策出台最多的一年，从限购、限贷、限价到限售，政策的实施范围由超一线、一线城市漫延至二线城市；2018年，在继续保持严厉的政策调控情况下，国家大力发展房屋租赁市场，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
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