苏宁慧谷写字楼营销策划【字数：22539】
摘 要多年来，房地产行业在中国经济中一直占据着很重要的地位，为我国的经济发展做出了很大的贡献。近年来，房地产行业的调控政策不断出台，对于住宅房地产市场的限制越来越多，因此，投资客们纷纷转入到受影响不大的商业地产中来，使得商业地产发展的十分迅速。如何开发并成功运营写字楼项目，成为了写字楼开发商们首先要关注的问题。本文将对苏宁慧谷写字楼项目进行营销策划，对该项目的开发及运营进行指导。首先对写字楼投资环境和市场环境进行了调查分析，接着对项目的客户群和竞争对手进行分析，然后运用SWOT分析了项目的优势、劣势、机遇与挑战以及制定了相应的对策，再对其进行项目定位，最后制定了项目的整合推广计划。本文经过详细的分析，制定适合于本项目的营销策划方案，为本项目的销售进行计划和指导，使本项目能够受益最大化。
目 录
第一章 工程概况 1
1.1项目基本情况及周边环境 1
1.2项目规划设计 2
第二章 项目市场调查分析 5
2.1项目投资环境分析 5
2.2项目市场环境分析 7
2.3项目客户群分析 13
2.4项目竞争对手分析 21
2.5项目SWOT分析 21
2.6项目价格分析 24
第三章 项目营销策划 30
3.1项目形象策划 30
3.2项目广告策划 32
3.3项目包装策划 35
第四章 营销战略战术 40
4.1项目活动营销 40
4.2项目推广营销 41
结束语 45
致 谢 47
参考文献 48
附录A 50
第一章 工程概况
1.1项目基本情况及周边环境
苏宁慧谷写字楼位于南京市建邺区汉中门大街301号，属于苏宁睿城项目的一个分部，包含E06、E07、E08三个地块，北临汉中门大街，东临下圩河，南至集庆门大街，西至清河路。建筑面积562845平方米，占地面积77616平方米，建筑类别为高层，产权类型为商品房。项目的区位如下图11所示。
图11 苏宁慧谷位置图
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
苏宁慧谷写字楼不仅地理位置优越，周边的设施建设齐全；交通便捷、通达度高；拥有丰富的教育资源；医疗健康方面配备完善，具体配套设施如表11所示。
表11 苏宁慧谷写字楼周边配套设施
种类
具体设施
购物
万达广场、步行街、金盛国际家居、金陵国际家居、好邻居生活广场
交通
地铁
2号线、10号线、9号线（规划中）
公交
福园站：68、67、80、83、103、81
万达广场西站：37、56、129
教育
南京市科睿小学，金陵图书馆，中华中学，南京晓庄学院，南京致远外国语小学等
医疗
南京明基医院，南京市建邺医院，江苏省人民医院，南京传统中医门诊部等
本项目周边公共交通便利，最近的公交站台及地铁站距离不到1千米；科教条件完善，学区质量良好。
1.2项目规划设计
苏宁慧谷写字楼项目由5栋超高层办公楼和9栋高层办公楼，分为E06、E07、E08三个地块，其中三个地块均有裙楼，E07地块拥有2栋超高层的办公楼，E08地块拥有3栋超高层办公楼。如下图12为项目鸟瞰图。
图12 项目鸟瞰图
本项目设有11米挑高奢华入户大堂。户型面积54.3~432.17平方米，产权年限50年，容积率4.62，绿化率35%，主要指标见下表12。
表12 项目主要指标表
序号
项目
单位
数值
1
E06地块建筑面积
㎡
141649.7
2
E07地块建筑面积
㎡
264420.5
3
E08地块建筑面积
㎡
156775.5
4
建筑密度
%
50
5
容积率
/
4.62
6
绿化率
%
35
7
楼栋总数
栋
14
8
户型面积
㎡
150㎡、285㎡、383㎡、488㎡、620㎡、720㎡、859㎡、900㎡、1025㎡、1075㎡
9
E06地块地下车库
车位
个
483
储藏室
间
13
10
E07地块地下车库
车位
个
893
储藏室
间
33
11
E08地块地下车库
车位
个
608
储藏室
间
10
办公
间
2
本项目采用多种技术营造生态环保和高端智能的办公环境，利用360度水生态系统创建创新的商业风格。本项目写字楼每三层设置一个空中花园，在裙楼顶部搭建“空中绿化”，打造立体景观绿化。引入独特的河道景观，并斥巨资搭建江水源热泵系统，铺设整个综合体群的温控体系，营造四季如春的办公氛围。本项目写字楼采用全玻璃幕墙结构，大幅提升企业形象，并配合全套新风系统应用，带来通透、舒适的室内环境。本项目住房能源消耗指标和节能措施如表13所示。
表13 项目住房能源消耗指标和节能措施
目 录
第一章 工程概况 1
1.1项目基本情况及周边环境 1
1.2项目规划设计 2
第二章 项目市场调查分析 5
2.1项目投资环境分析 5
2.2项目市场环境分析 7
2.3项目客户群分析 13
2.4项目竞争对手分析 21
2.5项目SWOT分析 21
2.6项目价格分析 24
第三章 项目营销策划 30
3.1项目形象策划 30
3.2项目广告策划 32
3.3项目包装策划 35
第四章 营销战略战术 40
4.1项目活动营销 40
4.2项目推广营销 41
结束语 45
致 谢 47
参考文献 48
附录A 50
第一章 工程概况
1.1项目基本情况及周边环境
苏宁慧谷写字楼位于南京市建邺区汉中门大街301号，属于苏宁睿城项目的一个分部，包含E06、E07、E08三个地块，北临汉中门大街，东临下圩河，南至集庆门大街，西至清河路。建筑面积562845平方米，占地面积77616平方米，建筑类别为高层，产权类型为商品房。项目的区位如下图11所示。
图11 苏宁慧谷位置图
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苏宁慧谷写字楼不仅地理位置优越，周边的设施建设齐全；交通便捷、通达度高；拥有丰富的教育资源；医疗健康方面配备完善，具体配套设施如表11所示。
表11 苏宁慧谷写字楼周边配套设施
种类
具体设施
购物
万达广场、步行街、金盛国际家居、金陵国际家居、好邻居生活广场
交通
地铁
2号线、10号线、9号线（规划中）
公交
福园站：68、67、80、83、103、81
万达广场西站：37、56、129
教育
南京市科睿小学，金陵图书馆，中华中学，南京晓庄学院，南京致远外国语小学等
医疗
南京明基医院，南京市建邺医院，江苏省人民医院，南京传统中医门诊部等
本项目周边公共交通便利，最近的公交站台及地铁站距离不到1千米；科教条件完善，学区质量良好。
1.2项目规划设计
苏宁慧谷写字楼项目由5栋超高层办公楼和9栋高层办公楼，分为E06、E07、E08三个地块，其中三个地块均有裙楼，E07地块拥有2栋超高层的办公楼，E08地块拥有3栋超高层办公楼。如下图12为项目鸟瞰图。
图12 项目鸟瞰图
本项目设有11米挑高奢华入户大堂。户型面积54.3~432.17平方米，产权年限50年，容积率4.62，绿化率35%，主要指标见下表12。
表12 项目主要指标表
序号
项目
单位
数值
1
E06地块建筑面积
㎡
141649.7
2
E07地块建筑面积
㎡
264420.5
3
E08地块建筑面积
㎡
156775.5
4
建筑密度
%
50
5
容积率
/
4.62
6
绿化率
%
35
7
楼栋总数
栋
14
8
户型面积
㎡
150㎡、285㎡、383㎡、488㎡、620㎡、720㎡、859㎡、900㎡、1025㎡、1075㎡
9
E06地块地下车库
车位
个
483
储藏室
间
13
10
E07地块地下车库
车位
个
893
储藏室
间
33
11
E08地块地下车库
车位
个
608
储藏室
间
10
办公
间
2
本项目采用多种技术营造生态环保和高端智能的办公环境，利用360度水生态系统创建创新的商业风格。本项目写字楼每三层设置一个空中花园，在裙楼顶部搭建“空中绿化”，打造立体景观绿化。引入独特的河道景观，并斥巨资搭建江水源热泵系统，铺设整个综合体群的温控体系，营造四季如春的办公氛围。本项目写字楼采用全玻璃幕墙结构，大幅提升企业形象，并配合全套新风系统应用，带来通透、舒适的室内环境。本项目住房能源消耗指标和节能措施如表13所示。
表13 项目住房能源消耗指标和节能措施
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