汾湖高新区wjj2017006地块营销策划(附件)【字数：28264】
摘 要随着我国房地产行业的高速发展、房地产公司的日益壮大，以及跨国企业的不断进入，房地产市场竞争变得越来越激烈，房地产企业将房地产营销策划，视为最为重视的经营管理环节。本次毕业设计是对苏州汾湖高新区WJ-J-2017-006地块项目进行营销策划设计。首先对苏州汾湖高新区WJ-J-2017-006地块项目项目工程概况进行阐述，然后对中国整体房地产宏观经济环境进行分析，具体分析了苏州市的政策、经济、人口环境因素。以及对该项目区域内现有与潜在楼盘供应量的分析、市场需求分析、研究项目地块所具有的区位价格；对项目所在地进行市场调研，然后确定项目竞争对手，进而了解项目主要竞争楼盘的销售价格、主力户型、周边设施等，系统分析与竞争对手比较的优势劣势，从而确定项目的目标市场和为市场定位，然后，结合前几章的分析，制定符合本项目定位的产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略。最后，对整个项目的营销策划的方案实施提出建议，指出可能存在的问题，提出解决方法和对项目的展望。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2配套设施 1
1.3自然条件 3
第二章 市场环境分析 4
2.1我国房地产市场宏观环境分析 4
2.3项目所在区域市场环境分析 8
2.4项目市场需求分析 9
2.5项目竞争楼盘分析 12
2.6项目SWOT分析 14
第三章 市场定位 17
3.1问卷设计 17
3.2问卷调查结果 17
3.2.1潜在消费者的情况分析 17
3.2.2消费者住房需求分析 21
3.2.3调查结果分析 26
3.3项目市场细分 26
3.4项目目标市场选择 28
3.5项目目标定位 28
3.5.1客户定位 28
3.5.2产品定位 29
3.5.3形象定位 32
第四章 项目营销组合策略 33
4.1产品策略 33
4.1.1户型设计 33
4.1.2景观设计 33
4.1.3物业设计 3 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
6
4.1.4智能化 36
4.1.5装修设计 37
4.2价格策略 39
4.2.1定价目标 39
4.2.2定价方法 40
4.2.3价格确定 40
4.2.4阶段性销售价格策略 41
4.3渠道策略 42
4.3.1营销渠道的选择 42
4.3.2直接营销渠道 42
4.3.3间接营销渠道 43
4.4促销策略 44
4.4.1广告促销 45
4.4.2人员促销 47
4.4.3营业推广促销 48
4.4.4公共关系促销 49
第五章 项目营销策划方案的实施 50
5.1调整组织结构 50
5.1.1组织结构 50
5.1.2岗位职责 50
5.2设立评价和酬劳制度 51
5.3人力资源 53
5.4培养企业的营销文化 53
5.5销售管理流程 54
5.6销售制度管理 54
结束语 56
致 谢 58
参考文献 59
附录 60
第一章 项目概况
1.1项目介绍
苏州汾湖高新区WJJ2017006地块项目是苏州奥远房地产开发有限公司的房地产项目。项目位于苏州吴江区汾湖高新区洋砂路路西侧、G50南侧、西侧紧邻碧桂园项目。苏州汾湖高新区WJJ2017006地块项目紧邻吴江临沪汽车客运站，地段优越、交通便捷。本项目总建筑面积116512.5㎡，地上建筑面积约83,306.77㎡，地下建筑面积约36,592.93㎡。汾湖项目共13栋多层，其中有9栋6层、3栋8层、1栋洋房10层、4栋高层（23层1栋、25层3栋）、为政府代建幼儿园一所。周围设施有商业街、学校等，打算建造一个中档住宅区。
苏州汾湖高新区WJJ2017006地块项目地理位置如图11所示。
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图11 苏州汾湖高新区WJJ2017006地块项目地理位置图
1.2配套设施
本项目位于苏州汾湖高新区（黎里镇）洋砂荡及洋砂路以西，周边商业、学校、医疗、交通设施齐全，是一个成熟的商业圈。
1.交通
791路：金家坝首末站金家坝大桥南锦金新村农贸市场金家坝中学金鼎楼华佳钢构光明加油站姚家隶亿达公司杨文头村碧海蓝天公司三家村女字村港南村天王星制衣鼎升企业黄巢滨时基湾府时路站新传路口莘塔小学人民桥莘塔宾馆临沪客运站行政中心南太阳湖花园大渠荡生态园临沪东路路口芦墟大酒店人才市场鸿禧花园芦墟大桥北芦墟街道办芦墟邮政建材路口东沿头站中心幼儿园3号纡5号纡江南滨。
792路：江泽三家村三家村南长滨村龙泾路口龙江路口鼎升企业临时停靠站黄巢滨时基湾时基湾南莘塔社区人民桥莘塔宾馆临沪客运站行政中心南太阳湖花园大渠荡生态园临沪东路路口芦墟大酒店芦北村芦墟车站芦墟街道办芦墟邮政建材路口东沿头站中心幼儿园3号纡5号纡江南滨。
795路：临沪客运站行政中心南太阳湖花园大渠荡生态园临沪东路路口新友路口来秀路口力索兰特汾杨路口大胜村巨峰企业大义村大义村北金家滨村梅墩村北库邮政市中桥北库汽车站。
796路：临沪客运站汾湖行政中心南太阳湖花园大渠荡生态园临沪东路路口芦墟大酒店人才市场鸿禧花园芦墟大桥北浦北路口新友路口永鼎集团东玲路汾杨路汾湖村临时站黎星杨秀港震洲织造东大桥浦北工业区黎里汽车站黎里大桥北新村桥黎里社区黎里派出所临时停靠站镇东小区黎里小学。
7307路：荡东佰健势电梯红顶度假村明峰湖滨花园北太阳湖花园华字村华数村新村新庄村长滨村龙泾路口龙江路口鼎升企业卖盐港桥元荡村陆家湾八荡河桥莘塔农贸市场莘塔社区人民桥莘塔宾馆临沪客运站行政中心明峰环湖花园城司路口汾湖实验小学白巨斗双湖花园明峰翠湖园锦绣园芦福宫芦墟大酒店汾湖人才市场越港路口水闸桥汾湖派出所新友花苑第五人名医院。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2配套设施 1
1.3自然条件 3
第二章 市场环境分析 4
2.1我国房地产市场宏观环境分析 4
2.3项目所在区域市场环境分析 8
2.4项目市场需求分析 9
2.5项目竞争楼盘分析 12
2.6项目SWOT分析 14
第三章 市场定位 17
3.1问卷设计 17
3.2问卷调查结果 17
3.2.1潜在消费者的情况分析 17
3.2.2消费者住房需求分析 21
3.2.3调查结果分析 26
3.3项目市场细分 26
3.4项目目标市场选择 28
3.5项目目标定位 28
3.5.1客户定位 28
3.5.2产品定位 29
3.5.3形象定位 32
第四章 项目营销组合策略 33
4.1产品策略 33
4.1.1户型设计 33
4.1.2景观设计 33
4.1.3物业设计 3 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
6
4.1.4智能化 36
4.1.5装修设计 37
4.2价格策略 39
4.2.1定价目标 39
4.2.2定价方法 40
4.2.3价格确定 40
4.2.4阶段性销售价格策略 41
4.3渠道策略 42
4.3.1营销渠道的选择 42
4.3.2直接营销渠道 42
4.3.3间接营销渠道 43
4.4促销策略 44
4.4.1广告促销 45
4.4.2人员促销 47
4.4.3营业推广促销 48
4.4.4公共关系促销 49
第五章 项目营销策划方案的实施 50
5.1调整组织结构 50
5.1.1组织结构 50
5.1.2岗位职责 50
5.2设立评价和酬劳制度 51
5.3人力资源 53
5.4培养企业的营销文化 53
5.5销售管理流程 54
5.6销售制度管理 54
结束语 56
致 谢 58
参考文献 59
附录 60
第一章 项目概况
1.1项目介绍
苏州汾湖高新区WJJ2017006地块项目是苏州奥远房地产开发有限公司的房地产项目。项目位于苏州吴江区汾湖高新区洋砂路路西侧、G50南侧、西侧紧邻碧桂园项目。苏州汾湖高新区WJJ2017006地块项目紧邻吴江临沪汽车客运站，地段优越、交通便捷。本项目总建筑面积116512.5㎡，地上建筑面积约83,306.77㎡，地下建筑面积约36,592.93㎡。汾湖项目共13栋多层，其中有9栋6层、3栋8层、1栋洋房10层、4栋高层（23层1栋、25层3栋）、为政府代建幼儿园一所。周围设施有商业街、学校等，打算建造一个中档住宅区。
苏州汾湖高新区WJJ2017006地块项目地理位置如图11所示。
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图11 苏州汾湖高新区WJJ2017006地块项目地理位置图
1.2配套设施
本项目位于苏州汾湖高新区（黎里镇）洋砂荡及洋砂路以西，周边商业、学校、医疗、交通设施齐全，是一个成熟的商业圈。
1.交通
791路：金家坝首末站金家坝大桥南锦金新村农贸市场金家坝中学金鼎楼华佳钢构光明加油站姚家隶亿达公司杨文头村碧海蓝天公司三家村女字村港南村天王星制衣鼎升企业黄巢滨时基湾府时路站新传路口莘塔小学人民桥莘塔宾馆临沪客运站行政中心南太阳湖花园大渠荡生态园临沪东路路口芦墟大酒店人才市场鸿禧花园芦墟大桥北芦墟街道办芦墟邮政建材路口东沿头站中心幼儿园3号纡5号纡江南滨。
792路：江泽三家村三家村南长滨村龙泾路口龙江路口鼎升企业临时停靠站黄巢滨时基湾时基湾南莘塔社区人民桥莘塔宾馆临沪客运站行政中心南太阳湖花园大渠荡生态园临沪东路路口芦墟大酒店芦北村芦墟车站芦墟街道办芦墟邮政建材路口东沿头站中心幼儿园3号纡5号纡江南滨。
795路：临沪客运站行政中心南太阳湖花园大渠荡生态园临沪东路路口新友路口来秀路口力索兰特汾杨路口大胜村巨峰企业大义村大义村北金家滨村梅墩村北库邮政市中桥北库汽车站。
796路：临沪客运站汾湖行政中心南太阳湖花园大渠荡生态园临沪东路路口芦墟大酒店人才市场鸿禧花园芦墟大桥北浦北路口新友路口永鼎集团东玲路汾杨路汾湖村临时站黎星杨秀港震洲织造东大桥浦北工业区黎里汽车站黎里大桥北新村桥黎里社区黎里派出所临时停靠站镇东小区黎里小学。
7307路：荡东佰健势电梯红顶度假村明峰湖滨花园北太阳湖花园华字村华数村新村新庄村长滨村龙泾路口龙江路口鼎升企业卖盐港桥元荡村陆家湾八荡河桥莘塔农贸市场莘塔社区人民桥莘塔宾馆临沪客运站行政中心明峰环湖花园城司路口汾湖实验小学白巨斗双湖花园明峰翠湖园锦绣园芦福宫芦墟大酒店汾湖人才市场越港路口水闸桥汾湖派出所新友花苑第五人名医院。
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