弘阳旭日学府项目定位【字数：22583】
摘 要房地产行业是我国社会主义经济的重要部分，是国民经济的支柱，特别是近十年，房地产行业蒸蒸日上，在我国GDP中占6.87%，但是在我国，房地产发展还处于初期阶段，同时充满了竞争性，所需要的资金大，占用资源多，更涉及到我国目前敏感的住房问题。当今房地产市场竞争越来越激烈，房地产企业想要有长远的发展，就要充分考虑到项目定位，为自己的商品打造卖点，采用定性和定量相结合的定位模式，制定出优秀的项目定位方案，是房地产项目取得成功的重要因素。本文是以南京弘阳旭日学府项目为案例，面对中国房地产项目定位的同时，通过市场分析，采用到SWOT分析法、市场比较法、问卷调查法等理论知识对该房地产项目进行定位，得到项目定位的客户人群，价格等结论。本文研究的意义有第一，通过案例发现当今中国房地产项目定位的问题；第二，找出新的房地产项目定位策略；第三，预测出未来中国房地产项目定位发展趋势。
目 录
第一章 工程概况 1
1.项目用地情况简介 1
2.项目基本情况 2
第二章 市场分析与预测 3
1.房地产市场宏观环境分析 3
2.南京弘阳旭日学府中观环境分析与预测 5
3.南京弘扬旭日学府微观环境分析 16
4.房地产项目市场预测 23
第三章 项目定位 24
1.房地产项目定位内容 24
2.弘阳旭日学府项目定位 25
3.最终定位 44
第四章 分析与讨论 45
1房地产项目定位中存在的问题及解决 45
2.我国未来房地产项目定位的发展趋势 46
结束语 48
致 谢 49
参考文献 50
附录A 51
第一章 工程概况
1.项目用地情况简介
旭日学府项目位于南京市浦口区高新开发区宁六路75号，紧邻宁六路、江北大道。项目北至兰山路（在建）、东临江北大道、南至宁六路。距离市中心约为20公里，属于开发区板块，项目的规划位置如图（11）
/
图11 项目位置
旭日学府项目地块特点：
（1）位于开发区，地块潜 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
力大，配套设施较为完善，周边5公里内拥有鼓楼高新医院、南京大学金陵学院、南京信息工程大学、中国工商银行、中国农业银行、沿江菜市场等配套设施；但是周围配套设施也有缺点，由于属于开发区，项目周边缺少商圈、娱乐中心，满足不了现代年轻人的需求。如图12。
图12 项目地块
（2）交通便利度高，出入方便，项目东门紧邻高新开发区地铁站，同时也有公交车站在项目东门门口，有502、D2等多班次公交可达市中心，驾车可沿东门江北大道直达市区中心。
2.项目基本情况
南京旭日学府项目，总建筑面积90693平方米，占地面积38974.7平方米，容积率为1.8，绿化率50%，现代中式建筑风格，建筑类型为住宅、商业、办公类建筑。
表11 项目参数表
项目
数量
单位
总占地面积
38974.7
平方米
总建筑面积
90693
平方米
其中
住宅
81620
平方米
商业、办公
2480
平方米
公建配套
6593
平方米
容积率
1.8
/
户数
934
户
停车位
591
个
第二章 市场分析与预测
1.房地产市场宏观环境分析
2017以来，中国房地产市场行业逐步稳定，房地产市场投资逐渐放缓。在政府的宏观调控下，根据中央政府的指示，地方政府从2017年起先后取消了限购制度，放宽了监管制度。央行也开启了第一套房的认可政策。房地产政策坚持认为“房子是用来生活的，不是用来投机”，而当的区域则以城市群为主，从传统的需求侧限制到供给侧，变化有限，购买限额，贷款限制，销售重叠，供给明显，监管效果逐步提高。而这也将成为中国房地产市场的重大转折点。预计在未来的几年里，中国的房地产投资也会陆续趋于稳定，政府也会持续对房地产进行调控。
2018年全国房地产开发投资速度加快。增长速度和增长比重详见图表21。
图表 21
2018年1 12月，全国房地产开发企业投资1226.4亿元，比2017年增长9.5％。增速比同期下降2.5个百分点其中，住宅投资8159.2亿元，增长13.4％，比2017年同期增长4个百分点。住宅投资占房地产开发的70.8％。
根据国家研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计2018年商品房销售情况如图表22、23。
图表 22
2018年商品房销售面积为17165万㎡，增幅较2017年增长1.3％，比2017年低6.4个百分点。住宅销售面积上涨2.2％，写字楼销售面积为减少8.3％，商业楼宇销售面积减少6.8％。
图表 23
从上图可以看出商品房销售额1497.3亿元，同比增长12.2％，增长幅度较2017年下降1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7％ ，写字楼销售额下降2.6％，商品房销售额增长0.7％。
2.南京弘阳旭日学府中观环境分析与预测
2.1南京房地产市场分析
以2017年南京市房地产投资作为分析对象：
（1）投资增长快，2017增速回落
2017年全年，南京全市房地产开发投资达2170.21 亿元，在社会投资中占比34.90%，同比上涨了17.60%，相比社会投资上涨5.3个百分点，同比下降11.60%
从整个江苏省房地产投资额来看，南京位居第二，仅次于苏州，在全省房地产开发投资中占22.50%，相比比2016年上涨1.9个百分点。增幅高出全省平均水平10.1个百分点，位列全省第二。
从投资结构来看，各大开发企业仍偏向于投资住宅，房地产开发投资住宅的比重为72.3%，远远低于2016年3.2个百分点。办公楼、商业楼宇及其他商品房的投资同比分别上涨55.30%、34.90%、16.40%。
目 录
第一章 工程概况 1
1.项目用地情况简介 1
2.项目基本情况 2
第二章 市场分析与预测 3
1.房地产市场宏观环境分析 3
2.南京弘阳旭日学府中观环境分析与预测 5
3.南京弘扬旭日学府微观环境分析 16
4.房地产项目市场预测 23
第三章 项目定位 24
1.房地产项目定位内容 24
2.弘阳旭日学府项目定位 25
3.最终定位 44
第四章 分析与讨论 45
1房地产项目定位中存在的问题及解决 45
2.我国未来房地产项目定位的发展趋势 46
结束语 48
致 谢 49
参考文献 50
附录A 51
第一章 工程概况
1.项目用地情况简介
旭日学府项目位于南京市浦口区高新开发区宁六路75号，紧邻宁六路、江北大道。项目北至兰山路（在建）、东临江北大道、南至宁六路。距离市中心约为20公里，属于开发区板块，项目的规划位置如图（11）
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图11 项目位置
旭日学府项目地块特点：
（1）位于开发区，地块潜 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
力大，配套设施较为完善，周边5公里内拥有鼓楼高新医院、南京大学金陵学院、南京信息工程大学、中国工商银行、中国农业银行、沿江菜市场等配套设施；但是周围配套设施也有缺点，由于属于开发区，项目周边缺少商圈、娱乐中心，满足不了现代年轻人的需求。如图12。
图12 项目地块
（2）交通便利度高，出入方便，项目东门紧邻高新开发区地铁站，同时也有公交车站在项目东门门口，有502、D2等多班次公交可达市中心，驾车可沿东门江北大道直达市区中心。
2.项目基本情况
南京旭日学府项目，总建筑面积90693平方米，占地面积38974.7平方米，容积率为1.8，绿化率50%，现代中式建筑风格，建筑类型为住宅、商业、办公类建筑。
表11 项目参数表
项目
数量
单位
总占地面积
38974.7
平方米
总建筑面积
90693
平方米
其中
住宅
81620
平方米
商业、办公
2480
平方米
公建配套
6593
平方米
容积率
1.8
/
户数
934
户
停车位
591
个
第二章 市场分析与预测
1.房地产市场宏观环境分析
2017以来，中国房地产市场行业逐步稳定，房地产市场投资逐渐放缓。在政府的宏观调控下，根据中央政府的指示，地方政府从2017年起先后取消了限购制度，放宽了监管制度。央行也开启了第一套房的认可政策。房地产政策坚持认为“房子是用来生活的，不是用来投机”，而当的区域则以城市群为主，从传统的需求侧限制到供给侧，变化有限，购买限额，贷款限制，销售重叠，供给明显，监管效果逐步提高。而这也将成为中国房地产市场的重大转折点。预计在未来的几年里，中国的房地产投资也会陆续趋于稳定，政府也会持续对房地产进行调控。
2018年全国房地产开发投资速度加快。增长速度和增长比重详见图表21。
图表 21
2018年1 12月，全国房地产开发企业投资1226.4亿元，比2017年增长9.5％。增速比同期下降2.5个百分点其中，住宅投资8159.2亿元，增长13.4％，比2017年同期增长4个百分点。住宅投资占房地产开发的70.8％。
根据国家研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计2018年商品房销售情况如图表22、23。
图表 22
2018年商品房销售面积为17165万㎡，增幅较2017年增长1.3％，比2017年低6.4个百分点。住宅销售面积上涨2.2％，写字楼销售面积为减少8.3％，商业楼宇销售面积减少6.8％。
图表 23
从上图可以看出商品房销售额1497.3亿元，同比增长12.2％，增长幅度较2017年下降1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7％ ，写字楼销售额下降2.6％，商品房销售额增长0.7％。
2.南京弘阳旭日学府中观环境分析与预测
2.1南京房地产市场分析
以2017年南京市房地产投资作为分析对象：
（1）投资增长快，2017增速回落
2017年全年，南京全市房地产开发投资达2170.21 亿元，在社会投资中占比34.90%，同比上涨了17.60%，相比社会投资上涨5.3个百分点，同比下降11.60%
从整个江苏省房地产投资额来看，南京位居第二，仅次于苏州，在全省房地产开发投资中占22.50%，相比比2016年上涨1.9个百分点。增幅高出全省平均水平10.1个百分点，位列全省第二。
从投资结构来看，各大开发企业仍偏向于投资住宅，房地产开发投资住宅的比重为72.3%，远远低于2016年3.2个百分点。办公楼、商业楼宇及其他商品房的投资同比分别上涨55.30%、34.90%、16.40%。
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