华电小区项目的初步可行性研究(附件)【字数：22858】
摘 要房地产开发项目的可行性研究是对投资决策前拟开发的项目进行全面系统的市场调研和分析，并运用科学的技术评价方法确定项目的一系列评价指标值，以判断项目是否可行的综合研究。本论文以地处平凉市崆峒区的“华电小区房地产项目”为研究对象。论文综合运用了房地产经济、市场营销、财务管理等学科的理论和方法，按照房地产可行性研究的标准形式编写。主要由七个部分组成首先是项目的总体概括论述，接着是房地产的市场分析，得出本项目的市场优势，然后对本项目的营销方案进行了策划，随之对项目进行了规划方案和投资分析，财务经济效益方面的评价以及不确定性因素的分析，文章最后提出了本房地产开发项目的结论并提出建议。
目 录
第一章 项目总论 1
1.1项目概况 1
1.2项目周边配套情况 1
第二章 地产市场综合分析 5
2.1宏观因素分析 5
2.2平凉市房地产市场 8
2.3华电小区项目的区域房地产市场分析 15
2.4华电小区项目市场细分 16
2.5华电小区项目市场定位 21
第三章 规划方案和营销方案策划 25
3.1华电小区项目的规划方案 25
3.2营销目标 27
3.3产品策略 28
3.4渠道策略 28
3.5预算和控制 29
第四章 投资成本和收益分析 30
4.1投资成本分析 30
4.2投资与筹措分析 32
第五章 财务评价 36
5.1效益分析 36
5.2盈利能力分析 39
5.3偿债能力分析 43
第六章 不确定性分析和风险分析 44
6.1房地产开发不确定性因素分析 44
6.2盈亏平衡分析 44
6.3敏感性分析 46
6.4风险分析 48
结束语 51
致谢 52
参考文献 53
附录 54
第一章 项目总论
1.1项目概况
平凉华电小区项目是由华电房地产开发有限责任公 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
司在平凉市开发建设的首个配套完善、设施齐全的综合住宅小区，项目坐落在风景旖旎、景色秀丽的著名国家5A级旅游胜地—崆峒山之麓，东起丰收路，西至武警支队用地，南起平凉丰收机械厂，北至来远路。
该项目是平凉市政府批准的住宅开发区，项目总占地面积150亩，配套建设酒店、幼儿园、小区会所、文化体育活动设施、地上地下车库、临街商铺以及相应的绿化和市政管网设施等，属于平凉大型社区，项目地理位置见图11。
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图11 项目地理位置图
1.2项目周边配套情况
1.2.1交通情况
华电小区项目周边多条交通线路贯穿，交通发达便利设施齐全。方圆一公里内建有公交站台十余处，途径公交1路、4路、9路、13路、16路、21路、23路、39路等；公共停车场三个；大型加油站两处。
其中华电小区公交站途径23路、39路公交车可直接到达平凉市中心南门什字公交站，公交路线图见图12。
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图12 公交路线图
1.2.2商业服务设施情况
银行：中国工商银行（平凉西郊支行）、中国邮政储蓄银行（三天门邮政储蓄）、中国建设银行（平凉西郊桥支行）、中国农业银行（平凉西郊支行）等。
娱乐：金色海岸、蓝色风暴网咖、聚川菁KTV、新裕商务宾馆咖啡厅、城西火吧等。
超市：华电小区便民超市、大家乐超市、万家超市、乐购超市等。
美食：唐记串串香、祥和吉火锅、新裕商务中餐厅、严明老味道涮毛肚等。
公园：柳湖公园、南山生态公园、宝塔公园、新区绿地公园等。
商业服务设施情况祥见图13。
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图13 商业服务设施配套图
1.2.3文化教育设施情况
幼儿园：朝阳幼儿园、金太阳幼儿园、亿家幼儿园、金贝贝幼儿园、平凉市崆峒区第二幼儿园等。
小学：西郊小学、二天门小学、西大街小学、红旗街小学、平凉市崆峒区广成学校等。
中学：平凉市第十中学、甘肃省平凉一中、平凉四中、平凉市第八中学、柳湖学校等。
大学：甘肃广播电视大学、淘宝大学平凉等。
文化教育设施情况详见图14。
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图14 文化教育设施配套图
1.2.4医疗卫生设施情况
华电小区项目周边设有优良先进的医疗机构，如华康医院、崆峒区西郊办事处二天门社区卫生服务站、平凉广济医院、崆峒区红十字会医院等。同时距平凉市人民医院、甘肃医学院第二附属医院等市头等医疗机构更是交通便利，从基础上解决了小区居民就医看病等医疗问题，医疗卫生设施情况详见图15。
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图15 医疗卫生设施配套图
第二章 地产市场综合分析
2.1宏观因素分析
2.1.1宏观经济分析
2015年，面对复杂的国内外经济形势和严峻挑战，中国政府坚持稳定全局，争取进步，坚持稳增长、调结构、惠民生、风险防范、积极适应和引领新常态，不断创新调控宏观经济，深入推进结构性改革，扎实推进“群准创业创新”，经济保持了平稳、稳步发展的态势。经济运行处于合理区间，结构调整取得显著成效，转型升级步伐加快，民生工作继续推进，“十二五”圆满完成。2015年经济运行整体特征稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧，各方面分化加剧，动力转换过程中利弊并存。
2016年全年国内生产总值744127亿元，GDP增长率6.7%，低于2015年GDP增速0.2个百分点，整体经济下行压力依然存在。但考虑到2015年国内成产总值增速比2014年下降0.4个百分点，2016年国内生产总值增速下降幅度收窄，经济下行趋稳。从波动范围来看，2016年我国GDP增速波幅更为平缓，GDP同比增速均维持在6.7%，GDP同比增长的小幅波动显示经济或正L型寻底，宏观经济形势呈现企稳迹象。并且2016年楼市成交现空前火热行情，热点城市房价大幅上涨强化住房投资特征，楼市投机氛围渐浓。受房价上涨推高住房投资收益率驱动，居民购房意愿增强，购房信贷规模明显扩大，导致货币信贷中“房贷独大”的局面，加剧楼市杠杆化与泡沫风险。此外，2016年12月15日，美联储决定将联邦基金利率上调25个百分点，美元再度进入加息通道，中美利差扩大导致我国资本外流压力以及人民币贬值压力加大。在上述背景下，央行将坚持中央经济工作会议要求的稳定和中性的货币政策，更加注重倒逼去杠杆、防控金融风险与维稳人民币汇率，资金价格下降可能性较低，信贷边际收缩和利率的上升几乎是不可避免的选择。较高的利率将增加资金成本，这样对投资增长构成压力。
目 录
第一章 项目总论 1
1.1项目概况 1
1.2项目周边配套情况 1
第二章 地产市场综合分析 5
2.1宏观因素分析 5
2.2平凉市房地产市场 8
2.3华电小区项目的区域房地产市场分析 15
2.4华电小区项目市场细分 16
2.5华电小区项目市场定位 21
第三章 规划方案和营销方案策划 25
3.1华电小区项目的规划方案 25
3.2营销目标 27
3.3产品策略 28
3.4渠道策略 28
3.5预算和控制 29
第四章 投资成本和收益分析 30
4.1投资成本分析 30
4.2投资与筹措分析 32
第五章 财务评价 36
5.1效益分析 36
5.2盈利能力分析 39
5.3偿债能力分析 43
第六章 不确定性分析和风险分析 44
6.1房地产开发不确定性因素分析 44
6.2盈亏平衡分析 44
6.3敏感性分析 46
6.4风险分析 48
结束语 51
致谢 52
参考文献 53
附录 54
第一章 项目总论
1.1项目概况
平凉华电小区项目是由华电房地产开发有限责任公 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
司在平凉市开发建设的首个配套完善、设施齐全的综合住宅小区，项目坐落在风景旖旎、景色秀丽的著名国家5A级旅游胜地—崆峒山之麓，东起丰收路，西至武警支队用地，南起平凉丰收机械厂，北至来远路。
该项目是平凉市政府批准的住宅开发区，项目总占地面积150亩，配套建设酒店、幼儿园、小区会所、文化体育活动设施、地上地下车库、临街商铺以及相应的绿化和市政管网设施等，属于平凉大型社区，项目地理位置见图11。
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图11 项目地理位置图
1.2项目周边配套情况
1.2.1交通情况
华电小区项目周边多条交通线路贯穿，交通发达便利设施齐全。方圆一公里内建有公交站台十余处，途径公交1路、4路、9路、13路、16路、21路、23路、39路等；公共停车场三个；大型加油站两处。
其中华电小区公交站途径23路、39路公交车可直接到达平凉市中心南门什字公交站，公交路线图见图12。
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图12 公交路线图
1.2.2商业服务设施情况
银行：中国工商银行（平凉西郊支行）、中国邮政储蓄银行（三天门邮政储蓄）、中国建设银行（平凉西郊桥支行）、中国农业银行（平凉西郊支行）等。
娱乐：金色海岸、蓝色风暴网咖、聚川菁KTV、新裕商务宾馆咖啡厅、城西火吧等。
超市：华电小区便民超市、大家乐超市、万家超市、乐购超市等。
美食：唐记串串香、祥和吉火锅、新裕商务中餐厅、严明老味道涮毛肚等。
公园：柳湖公园、南山生态公园、宝塔公园、新区绿地公园等。
商业服务设施情况祥见图13。
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图13 商业服务设施配套图
1.2.3文化教育设施情况
幼儿园：朝阳幼儿园、金太阳幼儿园、亿家幼儿园、金贝贝幼儿园、平凉市崆峒区第二幼儿园等。
小学：西郊小学、二天门小学、西大街小学、红旗街小学、平凉市崆峒区广成学校等。
中学：平凉市第十中学、甘肃省平凉一中、平凉四中、平凉市第八中学、柳湖学校等。
大学：甘肃广播电视大学、淘宝大学平凉等。
文化教育设施情况详见图14。
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图14 文化教育设施配套图
1.2.4医疗卫生设施情况
华电小区项目周边设有优良先进的医疗机构，如华康医院、崆峒区西郊办事处二天门社区卫生服务站、平凉广济医院、崆峒区红十字会医院等。同时距平凉市人民医院、甘肃医学院第二附属医院等市头等医疗机构更是交通便利，从基础上解决了小区居民就医看病等医疗问题，医疗卫生设施情况详见图15。
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图15 医疗卫生设施配套图
第二章 地产市场综合分析
2.1宏观因素分析
2.1.1宏观经济分析
2015年，面对复杂的国内外经济形势和严峻挑战，中国政府坚持稳定全局，争取进步，坚持稳增长、调结构、惠民生、风险防范、积极适应和引领新常态，不断创新调控宏观经济，深入推进结构性改革，扎实推进“群准创业创新”，经济保持了平稳、稳步发展的态势。经济运行处于合理区间，结构调整取得显著成效，转型升级步伐加快，民生工作继续推进，“十二五”圆满完成。2015年经济运行整体特征稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧，各方面分化加剧，动力转换过程中利弊并存。
2016年全年国内生产总值744127亿元，GDP增长率6.7%，低于2015年GDP增速0.2个百分点，整体经济下行压力依然存在。但考虑到2015年国内成产总值增速比2014年下降0.4个百分点，2016年国内生产总值增速下降幅度收窄，经济下行趋稳。从波动范围来看，2016年我国GDP增速波幅更为平缓，GDP同比增速均维持在6.7%，GDP同比增长的小幅波动显示经济或正L型寻底，宏观经济形势呈现企稳迹象。并且2016年楼市成交现空前火热行情，热点城市房价大幅上涨强化住房投资特征，楼市投机氛围渐浓。受房价上涨推高住房投资收益率驱动，居民购房意愿增强，购房信贷规模明显扩大，导致货币信贷中“房贷独大”的局面，加剧楼市杠杆化与泡沫风险。此外，2016年12月15日，美联储决定将联邦基金利率上调25个百分点，美元再度进入加息通道，中美利差扩大导致我国资本外流压力以及人民币贬值压力加大。在上述背景下，央行将坚持中央经济工作会议要求的稳定和中性的货币政策，更加注重倒逼去杠杆、防控金融风险与维稳人民币汇率，资金价格下降可能性较低，信贷边际收缩和利率的上升几乎是不可避免的选择。较高的利率将增加资金成本，这样对投资增长构成压力。
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