借名买房的法律问题研究(附件)【字数：9936】
摘 要快速增长的房价让许多想要购房的人望而却步，国家为此出台了一系列控制房价增长及保障低收入人群购房的措施。一些不符合相应购房条件的人遂找符合购房条件的人借名买房，然而出名人在房屋产权登记后不承认借名买房的事实，房屋被转让善意第三人后产权无法过户，这些纠纷的出现就导致了借名买房法律问题的产生。由于目前借名买房纠纷的解决方式尚无法律规定，实际司法实践中法院对房屋的法律物权归属看法不一，导致了司法审判中的裁判不统一。本文意在通过穿插真实发生的案件以及法院的裁定进行盘点分析和总结，就借名买房问题在司法实践中所存在的缺陷，结合现有立法和法学理论对借名买房涉及的我国具体的法律规定进行分析，以寻求借名买房纠纷的合理解决途径。
目 录
第一章 借名买房的含义及其成因 1
1.1 借名买房的含义 1
1.2 借名买房的成因 1
第二章 借名买房合同的性质和效力 3
2.1 借名买房合同的性质 3
2.2 借名买房的效力 5
第三章 借名买房房屋所有权的归属 7
3.1 不动产登记及其推动效力 7
3.2 借名登记房屋的物权归属 7
3.3 借名买房合同的效力对物权归属的影响 8
结束语11
致谢12
参考文献13
第一章 借名买房的含义及其成因
1.1借名买房的含义
借名买房是指实际购房人（出资人）因为没有购房资格而借名义购房人（房屋产权簿登记人）之名购买房屋的行为，即借他人的身份去国家相关部门进行房屋权属登记。借名买房的过程主要是：实际购房人与名义购房人通过书面、口头或其他形式订立借名买房合同后，由名义购房人和房地产公司签订房屋买卖合同，名义购房人再去不动产登记中心办理过户登记等事项，并以名义购房人的名义取得房产证后，实现实际购房人投资或居住的目的。
1.2 借名买房的成因
房屋作为人们基本的生活居住需要而被人们争相购买，房地产市场的交易趋势也因此呈现多样化的特征。随着时代的发展和经济快速增长，借名买房的现象开始出现，出现的原因不尽相同，主要表现在以下几方面。
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
1.2.1规避法律或政策
政府为遏制房价过快上涨和解决中低收入家庭的住房难的问题出台了许多的限购政策，如两限商品住房（限套型、限房价）、经济适用房等政策性保障住房。这些相关法律法规和政策采取的限定供应对象、销售价格或限定户型等的措施的出现，使许多本不符合购房条件的人萌生了借其他符合条件的人的名义借名买房的想法，通过规避国家房贷税收登记等法律法规及“限购令”等政府政策的手段，达到买房的目的。北京石景山法院民二庭庭长李军梅在通报该法院近五年受理的借名买房纠纷案件中指出，90%以上的案件都与政策性保障住房有关。下文会就规避法律或政策的“限购令”相关做重点讨论。
1.2.2 隐匿或转移财产
一些债务人特意将房产登记在他人名下造成自己无可强制执行财产的假象，以达到隐匿财产或者逃避履行到期债务的目的。另外还有夫妻之间，一方为了在离婚诉讼中个人财产不被纳入至夫妻之间的共同财产进行分割，通过在夫妻关系存续期间，将个人实际出资购买的房屋借名登记在他人名下，以达到隐匿财产的目的。
1.2.3 贪图便宜享受优惠
房地产公司为了流动资金或企业提供给员工的福利购房政策，让员工可以低于市场售价购买房屋。公司的本质是想解决员工的住房问题，但却被想要贪图便宜的人借员工的优惠购房名额购买公司提供的低价住房。还有一些城市二次及多次购房需要交更多的税，实际购房人为了少交税把房产登记在子女名下。
1.2.4 其他原因
还有的人借名买房是为了满足某些特别需求，或是双方出于自愿而借名买房，不排除实际买房人和名义买房人单纯的没有目的性的合理的借名买房，这些人借名买房的原因并不违法。相反一些官员为了掩饰自己的财产来源不合法，将自己所收受的贿赂以房产的形式登记在信得过的亲友名下的这种有恶劣影响的犯罪行为，监察委员会应严肃查处，防止贪污腐败利益的滋生，以维护宪法和法律的尊严。
第二章 借名买房合同的性质和效力
2.1 借名买房合同的性质
借名买房协议的订立既然是双方当事人通过书面、口头或其他形式签订的，其行为就应该属于借名买房合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）分则明确规定的合同类型有十五种，但除了这十五种具有代表性的类型外，我国法律规定当事人还可以在法律框架内自主订立其他的无名合同，无名合同一样具有法律效力。借名买房合同的性质主要体现在：第一，是实际购房人和名义购房人之间签订的；第二，约定以名义购房人的名义购买房屋；第三，实际购房人拥有房屋产权。由上可知签订的借名买房合同，应属于借名实施法律行为的范畴。
2.1.1 台湾地区学者的观点及司法实践
台湾地区在借名买房协议的性质上存在较大争议，学术界也存在不同的观点，大体上经历了信托——脱法行为——无名契约转变的过程。
信托是指受委托人基于委托人的信任对委托人的财产进行管理或处分的行为。最早认为“借名买房”属于信托行为的理由是认为借名买房与消极信托有高相似性，但林诚二在《不动产物权变动登记之实与虚——以我国台湾地区借名登记契约之相关问题为说明》一文中认为“消极信托乃为英美信托法下之概念，台湾地区’信托法’中并无规定，更无禁止消极信托行为之相关规定，故纵使承认借名登记契约为消极信托行为，并不当然即为否定借名登记契约之效力”。
脱法行为是指当事人将强行法禁止的事项，用其他迂回的方式而达成其不合法的目的的行为。台湾学术界认为是脱法行为的理由是：“当事人利用合同自由原则 ，双方签订协议，以达成规避法律相关规定的目的。”然而借名买房并不是全然是为了规避法律政策，很多情况下也是双方当事人如父母子女间单纯的合意，为了防止未来可能会有的房产继承税的征收，但这并不违反当下的法律规定。该情况下借名买房显然不适用脱法行为的概念性质。
在台湾地区目前的司法实践中，如台湾“最高法院”2010年度台上字第1662号、2009年度台上字第76号、2010年度台上字第1424号等判决都采纳了无名契约的观点：“认为借名买房行为应与委任契约同视，倘其内容不违反强制、禁止规定或公序良俗者，当赋予无名契约之法律上效力”。认为借名契约应属于债权契约，类推适用于委任契约的规定。
目 录
第一章 借名买房的含义及其成因 1
1.1 借名买房的含义 1
1.2 借名买房的成因 1
第二章 借名买房合同的性质和效力 3
2.1 借名买房合同的性质 3
2.2 借名买房的效力 5
第三章 借名买房房屋所有权的归属 7
3.1 不动产登记及其推动效力 7
3.2 借名登记房屋的物权归属 7
3.3 借名买房合同的效力对物权归属的影响 8
结束语11
致谢12
参考文献13
第一章 借名买房的含义及其成因
1.1借名买房的含义
借名买房是指实际购房人（出资人）因为没有购房资格而借名义购房人（房屋产权簿登记人）之名购买房屋的行为，即借他人的身份去国家相关部门进行房屋权属登记。借名买房的过程主要是：实际购房人与名义购房人通过书面、口头或其他形式订立借名买房合同后，由名义购房人和房地产公司签订房屋买卖合同，名义购房人再去不动产登记中心办理过户登记等事项，并以名义购房人的名义取得房产证后，实现实际购房人投资或居住的目的。
1.2 借名买房的成因
房屋作为人们基本的生活居住需要而被人们争相购买，房地产市场的交易趋势也因此呈现多样化的特征。随着时代的发展和经济快速增长，借名买房的现象开始出现，出现的原因不尽相同，主要表现在以下几方面。
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
1.2.1规避法律或政策
政府为遏制房价过快上涨和解决中低收入家庭的住房难的问题出台了许多的限购政策，如两限商品住房（限套型、限房价）、经济适用房等政策性保障住房。这些相关法律法规和政策采取的限定供应对象、销售价格或限定户型等的措施的出现，使许多本不符合购房条件的人萌生了借其他符合条件的人的名义借名买房的想法，通过规避国家房贷税收登记等法律法规及“限购令”等政府政策的手段，达到买房的目的。北京石景山法院民二庭庭长李军梅在通报该法院近五年受理的借名买房纠纷案件中指出，90%以上的案件都与政策性保障住房有关。下文会就规避法律或政策的“限购令”相关做重点讨论。
1.2.2 隐匿或转移财产
一些债务人特意将房产登记在他人名下造成自己无可强制执行财产的假象，以达到隐匿财产或者逃避履行到期债务的目的。另外还有夫妻之间，一方为了在离婚诉讼中个人财产不被纳入至夫妻之间的共同财产进行分割，通过在夫妻关系存续期间，将个人实际出资购买的房屋借名登记在他人名下，以达到隐匿财产的目的。
1.2.3 贪图便宜享受优惠
房地产公司为了流动资金或企业提供给员工的福利购房政策，让员工可以低于市场售价购买房屋。公司的本质是想解决员工的住房问题，但却被想要贪图便宜的人借员工的优惠购房名额购买公司提供的低价住房。还有一些城市二次及多次购房需要交更多的税，实际购房人为了少交税把房产登记在子女名下。
1.2.4 其他原因
还有的人借名买房是为了满足某些特别需求，或是双方出于自愿而借名买房，不排除实际买房人和名义买房人单纯的没有目的性的合理的借名买房，这些人借名买房的原因并不违法。相反一些官员为了掩饰自己的财产来源不合法，将自己所收受的贿赂以房产的形式登记在信得过的亲友名下的这种有恶劣影响的犯罪行为，监察委员会应严肃查处，防止贪污腐败利益的滋生，以维护宪法和法律的尊严。
第二章 借名买房合同的性质和效力
2.1 借名买房合同的性质
借名买房协议的订立既然是双方当事人通过书面、口头或其他形式签订的，其行为就应该属于借名买房合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）分则明确规定的合同类型有十五种，但除了这十五种具有代表性的类型外，我国法律规定当事人还可以在法律框架内自主订立其他的无名合同，无名合同一样具有法律效力。借名买房合同的性质主要体现在：第一，是实际购房人和名义购房人之间签订的；第二，约定以名义购房人的名义购买房屋；第三，实际购房人拥有房屋产权。由上可知签订的借名买房合同，应属于借名实施法律行为的范畴。
2.1.1 台湾地区学者的观点及司法实践
台湾地区在借名买房协议的性质上存在较大争议，学术界也存在不同的观点，大体上经历了信托——脱法行为——无名契约转变的过程。
信托是指受委托人基于委托人的信任对委托人的财产进行管理或处分的行为。最早认为“借名买房”属于信托行为的理由是认为借名买房与消极信托有高相似性，但林诚二在《不动产物权变动登记之实与虚——以我国台湾地区借名登记契约之相关问题为说明》一文中认为“消极信托乃为英美信托法下之概念，台湾地区’信托法’中并无规定，更无禁止消极信托行为之相关规定，故纵使承认借名登记契约为消极信托行为，并不当然即为否定借名登记契约之效力”。
脱法行为是指当事人将强行法禁止的事项，用其他迂回的方式而达成其不合法的目的的行为。台湾学术界认为是脱法行为的理由是：“当事人利用合同自由原则 ，双方签订协议，以达成规避法律相关规定的目的。”然而借名买房并不是全然是为了规避法律政策，很多情况下也是双方当事人如父母子女间单纯的合意，为了防止未来可能会有的房产继承税的征收，但这并不违反当下的法律规定。该情况下借名买房显然不适用脱法行为的概念性质。
在台湾地区目前的司法实践中，如台湾“最高法院”2010年度台上字第1662号、2009年度台上字第76号、2010年度台上字第1424号等判决都采纳了无名契约的观点：“认为借名买房行为应与委任契约同视，倘其内容不违反强制、禁止规定或公序良俗者，当赋予无名契约之法律上效力”。认为借名契约应属于债权契约，类推适用于委任契约的规定。
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/jjymy/338.html
