一线城市房地产泡沫的检验及影响因素研究(附件)
摘 要近年来房价的持续快速上涨，不仅影响到人民群众的经济利益，更严重的可能会导致金融危机。因此，房地产市场的泡沫问题是我们必须要重视的问题。本文收集2013-2017年的面板数据，选取一线城市作为研究对象，运用指标法，通过各种指标衡量房地产泡沫。例如房价收入比、房价增长率与GDP增长率之比、房地产投资与GDP的之比等。经过分析，可以发现我国的老一线城市已经出现房地产泡沫，并且泡沫有逐渐增大的趋势；我国的新一线城市中的大部分城市出现房地产泡沫。影响因素的研究选用多元回归分析，选择房地产泡沫综合指数作为因变量，选择人均可支配收入作为自变量，选择房地产投资额、人口规模、土地价格、利率水平、货币供应量、物价水平作为控制变量。可以发现人均可支配收入与房价显著相关。
目 录
一、 前言 1
（一） 研究背景及研究意义 1
（二） 国内外研究现状 2
（三） 研究假设 4
二、 研究设计 5
（一） 模型的选取 5
（二） 指标的选取 5
（三） 数据来源 6
（四） 一线城市的界定 6
三、 一线城市房地产泡沫的检验 7
（一） 房地产泡沫指数构建 7
（二） 房地产泡沫指数测算 10
四、 一线城市房地产泡沫影响因素的实证分析 12
（一） 实证模型设计 12
（二） 实证结果分析 12
五、 结论 14
参考文献 15
致谢 16 一、前 言
（一）研究背景及研究意义
1.研究背景
随着我国国民经济的快速健康发展，作为我国支柱产业的房地产业也获得了前所未有的迅猛发展。但在发展中也出现了一系列问题，例如：房地产市场结构不合理、房地产价格增长过快等等。我国城市房地产价格不断上涨，不仅影响了人民群众的日常生活和经济利益，更严重成为导致金融危机的原因之一。因此，我们必须要更加关注房地产价格泡沫问题。随着房价的不断上涨，许多人民群众认为购买房产是作为投资、保值增值的较好手段，但不断升高的房价给人们带来了很大压力。
十九大提出：“房子是用来住的，不是用来炒的。”房子的居住属
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
性才是其根本属性，投资投机属性是附加属性。十九大中提出的这一政策，我们应该在行政或经济上都聚焦这一导向，政府应合理有效地引导房地产的开发，房地产企业要经营合法，人民大众的住房条件才能改观。
2.研究意义
（1）研究的理论意义主要有：
本文对于房地产泡沫问题的深入研究，可以使人们加深对房地产泡沫的理性认识和深入研究。可以为政府抑制房价过快上涨和引导人民群众建立合理的居住观提出相应的建议。
在房地产市场中，应该将“看不见的手”和“看得见的手”结合起来，不仅要重视市场对于房地产行业资源的优化配置；也要通过国家对房地产市场的财政政策和货币政策的调控来干预房地产市场，才能使房地产行业朝着更加良性健康的方向发展。
（2）研究的实践意义主要有：
首先，研究房地产泡沫问题的研究对于房地产自身的健康发展具有十分重要的意义，房地产市场需要有一个良好健康的发展环境。
其次，不仅对房地产购买者，而且对房地产公司、金融机构等来说都具有重要意义。对于房地产购买者而言，如果房价过高，那么就要承担巨大的购房压力；对于银行等金融机构来说，如果房地产泡沫过大甚至破灭，则会导致一些房地产公司经营困难甚至破产，如果公司以房屋作抵押向银行进行贷款，会使银行无法收回公司贷款的本息。
再次，对于建造房屋的钢铁、水泥、建材等行业，如果房价上涨过快，会使作为房地产建筑成本的钢铁、建材、水泥的生产、销售增加，价格上涨。
最后，研究房地产泡沫，剖析房地产发展中存在的问题，改善人民的居住条件，对于我国城镇化发展目标的实现具有重要意义。
（二）国内外研究现状
1.国外研究现状
（1）对房地产泡沫的研究
Allen和Gale(2000)提出，人们对于信贷量的不稳定性的增长、对投资收益的不确定性的增加，相应的房地产泡沫程度也会更严重。在房地产泡沫产生的研究中，他们认为如果投资者从银行借贷中进行投资，那么会将投资风险转移给银行，风险转移之后，会增加泡沫产生的几率。
Watanapalachaikul (2002)认为，人们对房地产的投资投机的需要催生了房地产理性泡沫。房地产泡沫的产生与人们对于房地产过度的投机是分不开的。
（2）对房地产泡沫检验的研究
K.G.Nishimuraetal(2003)指出，房地产泡沫的产生表明标准差和均值的不存在。对于房地产泡沫的检验不仅要考虑时间组合序列的峰度值，更要应用普遍的Hill指数衡量分布的指标，以此在更基础的统计层面上检验房地产泡沫。
Zuehlke和Krugman (2003)通过研究发现英国房地产市场的投机理性泡沫，这种投机理性泡沫的产生与资本结构有很大的关系。对房地产泡沫的检验要建立投机泡沫检验模型，要分析理性泡沫的产生。
（3）对房地产泡沫影响因素的研究
人们对房地产泡沫影响因素的研究是从上世纪90年代开始才逐渐增加起来的。Allen（1998）等人建立了一些理性泡沫模型，展现了银行等金融机构是怎样致使房地产泡沫的产生。K. Oshiro（1999）认为，由于银行等金融机构的融资，使得房地产泡沫的产生原因都相类似，例如美国的信贷协会和储蓄协会。
J. Herring etal.（1999）和K. G. Nishimura etal.（2000）分别分析了信贷政策变动对房地产泡沫的关系和财政政策的变化对理性泡沫的关系；M.J.Roche etal.（2000）和Sardar（2003）认为国家金融市场机制的急剧变化可能会推动房地产价格的迅速上涨；Lux（1999）和M.Baddeley etal.（2006）认为，房地产市场泡沫的生成、逐渐增大，以至于更严重的破灭是导致市场预期改变的一个重要原因。K. Nakamura etal.（2007）和T. Nakajima（2008）认为市场运行机制和基本面的改变是房地产泡沫产生的短期因素。
2.国内研究现状
（1）对房地产泡沫的研究
易宪容（2005）提出，不断地提升房价只能使得我国房地产泡沫越来越大。人们对于住宅的需求是最根本的生活需求，更是房地产泡沫是否存在的根本。不论是从投资的角度还是从需求的方面,国内住宅市场经济的变化不仅仅是“存量要求”的不断改变,更是人们对住房的的潜在需求转化为有效需求不足。
目 录
一、 前言 1
（一） 研究背景及研究意义 1
（二） 国内外研究现状 2
（三） 研究假设 4
二、 研究设计 5
（一） 模型的选取 5
（二） 指标的选取 5
（三） 数据来源 6
（四） 一线城市的界定 6
三、 一线城市房地产泡沫的检验 7
（一） 房地产泡沫指数构建 7
（二） 房地产泡沫指数测算 10
四、 一线城市房地产泡沫影响因素的实证分析 12
（一） 实证模型设计 12
（二） 实证结果分析 12
五、 结论 14
参考文献 15
致谢 16 一、前 言
（一）研究背景及研究意义
1.研究背景
随着我国国民经济的快速健康发展，作为我国支柱产业的房地产业也获得了前所未有的迅猛发展。但在发展中也出现了一系列问题，例如：房地产市场结构不合理、房地产价格增长过快等等。我国城市房地产价格不断上涨，不仅影响了人民群众的日常生活和经济利益，更严重成为导致金融危机的原因之一。因此，我们必须要更加关注房地产价格泡沫问题。随着房价的不断上涨，许多人民群众认为购买房产是作为投资、保值增值的较好手段，但不断升高的房价给人们带来了很大压力。
十九大提出：“房子是用来住的，不是用来炒的。”房子的居住属
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性才是其根本属性，投资投机属性是附加属性。十九大中提出的这一政策，我们应该在行政或经济上都聚焦这一导向，政府应合理有效地引导房地产的开发，房地产企业要经营合法，人民大众的住房条件才能改观。
2.研究意义
（1）研究的理论意义主要有：
本文对于房地产泡沫问题的深入研究，可以使人们加深对房地产泡沫的理性认识和深入研究。可以为政府抑制房价过快上涨和引导人民群众建立合理的居住观提出相应的建议。
在房地产市场中，应该将“看不见的手”和“看得见的手”结合起来，不仅要重视市场对于房地产行业资源的优化配置；也要通过国家对房地产市场的财政政策和货币政策的调控来干预房地产市场，才能使房地产行业朝着更加良性健康的方向发展。
（2）研究的实践意义主要有：
首先，研究房地产泡沫问题的研究对于房地产自身的健康发展具有十分重要的意义，房地产市场需要有一个良好健康的发展环境。
其次，不仅对房地产购买者，而且对房地产公司、金融机构等来说都具有重要意义。对于房地产购买者而言，如果房价过高，那么就要承担巨大的购房压力；对于银行等金融机构来说，如果房地产泡沫过大甚至破灭，则会导致一些房地产公司经营困难甚至破产，如果公司以房屋作抵押向银行进行贷款，会使银行无法收回公司贷款的本息。
再次，对于建造房屋的钢铁、水泥、建材等行业，如果房价上涨过快，会使作为房地产建筑成本的钢铁、建材、水泥的生产、销售增加，价格上涨。
最后，研究房地产泡沫，剖析房地产发展中存在的问题，改善人民的居住条件，对于我国城镇化发展目标的实现具有重要意义。
（二）国内外研究现状
1.国外研究现状
（1）对房地产泡沫的研究
Allen和Gale(2000)提出，人们对于信贷量的不稳定性的增长、对投资收益的不确定性的增加，相应的房地产泡沫程度也会更严重。在房地产泡沫产生的研究中，他们认为如果投资者从银行借贷中进行投资，那么会将投资风险转移给银行，风险转移之后，会增加泡沫产生的几率。
Watanapalachaikul (2002)认为，人们对房地产的投资投机的需要催生了房地产理性泡沫。房地产泡沫的产生与人们对于房地产过度的投机是分不开的。
（2）对房地产泡沫检验的研究
K.G.Nishimuraetal(2003)指出，房地产泡沫的产生表明标准差和均值的不存在。对于房地产泡沫的检验不仅要考虑时间组合序列的峰度值，更要应用普遍的Hill指数衡量分布的指标，以此在更基础的统计层面上检验房地产泡沫。
Zuehlke和Krugman (2003)通过研究发现英国房地产市场的投机理性泡沫，这种投机理性泡沫的产生与资本结构有很大的关系。对房地产泡沫的检验要建立投机泡沫检验模型，要分析理性泡沫的产生。
（3）对房地产泡沫影响因素的研究
人们对房地产泡沫影响因素的研究是从上世纪90年代开始才逐渐增加起来的。Allen（1998）等人建立了一些理性泡沫模型，展现了银行等金融机构是怎样致使房地产泡沫的产生。K. Oshiro（1999）认为，由于银行等金融机构的融资，使得房地产泡沫的产生原因都相类似，例如美国的信贷协会和储蓄协会。
J. Herring etal.（1999）和K. G. Nishimura etal.（2000）分别分析了信贷政策变动对房地产泡沫的关系和财政政策的变化对理性泡沫的关系；M.J.Roche etal.（2000）和Sardar（2003）认为国家金融市场机制的急剧变化可能会推动房地产价格的迅速上涨；Lux（1999）和M.Baddeley etal.（2006）认为，房地产市场泡沫的生成、逐渐增大，以至于更严重的破灭是导致市场预期改变的一个重要原因。K. Nakamura etal.（2007）和T. Nakajima（2008）认为市场运行机制和基本面的改变是房地产泡沫产生的短期因素。
2.国内研究现状
（1）对房地产泡沫的研究
易宪容（2005）提出，不断地提升房价只能使得我国房地产泡沫越来越大。人们对于住宅的需求是最根本的生活需求，更是房地产泡沫是否存在的根本。不论是从投资的角度还是从需求的方面,国内住宅市场经济的变化不仅仅是“存量要求”的不断改变,更是人们对住房的的潜在需求转化为有效需求不足。
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