保利地产资金运营存在的问题及对策
本人签名 日期 摘 要在社会主义的带领下我国市场经济不断发展，各行业、企业之间的竞争也愈来愈激烈，然而增强企业的竞争力就是要有效地运用企业资金的成果。基于此，下文则是通过对保利地产公司资金运营状况分析，认为该公司在资金运营方面存在着“资金周转率不高；对资金管理不善；短期偿债能力不强；整体获利能力不足”等问题。导致这些问题的原因是“公司资金使用效果不佳；资金回收期过长；公司资本结构不合理；“流动资产流进缓慢；产品销售市场疲软”。对此提出了应“加强库存管理；调整公司资产结构；加快资本回收速度；加强公司内部财务控制”等措施，有力促进公司资金良性运营。
Key words: Pauli Real Estate; Fund operation; Financial managemen 目 录
1绪 论 1
1.1研究目的和意义 1
1.2国内外研究现状 2
1.3研究方法 3
2保利地产公司资金运营现状 4
3保利地产公司资金运营存在的问题 5
3.1公司资金周转率不高 5
3.2公司财务风险较大 5
3.3公司短期偿债能力不足 6
3.4公司获利能力不强 6
4保利地产公司资金运营效果不佳的原因 8
4.1公司资金使用效果不佳 8
4.2保利地产公司资本结构不合理 9
4.3公司流动资产转换现金速度缓慢 11
4.4保利地产公司获利能力不足 12
5提高保利地产公司资金营运能力的措施 15
5.1提高公司资金使用效率 15
5.2优化公司资产结构 15
5.3提高公司短期偿债能力 15
5.4加强公司成本控制 16
6.结 论 17
参考文献 18
致 谢 19
1绪 论
1.1研究目的和意义
1.1.1研究目的
资金运营分析是通过对财务资源所反映的数据进行分析，从数据的偏差点着手制定措施进行改进与完善。企业的财 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
务数据分析是通过收集和整理财务会计报告中的相关指标，以及整合有关的补充信息，以此来分析出企业的财务状况、经营成果和现金流量，使其能够成为财务会计报告使用者作出决策和管理的一种依据。房地产企业在我国已是国民经济新的增长点及支柱产业，将面临新的发展机遇和挑战，同时其发展情况也成为了社会关注的焦点，对分析房地产企业的财务状况进行深入研究分析，了解房地产行业的经营状况及其发展趋势，从中获得制定决策所需要的信息。
鉴于此，本文以上市公司保利房地产（集团）股份有限公司(简称“保利地产”)为例，以其对外披露的财务报表、年度审计报告为基本的分析对象，通过在保利地产所处的房地产行业，以财务报表中的数据分析相关的基础理论，并综合运用比率分析法和趋势分析法等常用的财务分析方法，去对保利地产财务结构的合理性，企业的财务状况和经营能力以及偿债能力等方面进行分析，从而发现公司在资金运营方面存在的一些问题，并提出相应的建议，为报表使用者提供些许参考。
1.1.2研究意义
财务会计是现代社会企业和外界交流的重要语言，有了如何分析财务报表的基础，你才能独立自主地选择适合的投资方法。通过对保利地产财务报表研究分析，从中发现其存在的问题，提出了可行性方案，为保利地产以后的持续发展，提供了有效的数据依据，为其经营管理者做出更准确的经济决策提供了参考，也为其他房地产行业的管理者、投资者、决策者等解决有关问题时提供了一些思路和方法，在实践方面具有现实意义。对于其他房地产行业经营管理者来讲，通过对保利地产以往的业绩以及运营情况的了解，可以定位本企业所处的地位，预测企业的发展潜力和前景，从而更好的指导本企业的经营管理，保持企业长久的竞争优势；对于房地产行业投资者来说，可以从研究和分析的保利地产财务报表中了解与投资决策有关的信息和企业过去经营的业绩及现金流动情况，从而获取对自己有利的信息，规避风险进行投资决策； 对于债权人而言，通过了解偿债能力的高低，现金流充足程度，以确认其债务风险水平，可以决定是否对债务的收回期进行调整或是要求该公司提供担保。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
早期美国杜邦公司就曾提出过杜邦财务分析体系，能有效地反映出各企业的财务经营状况。近几十年，国外的财务报告分析不断进行完善、扩展。Palepu,Bemard和Healy将会计分析、财务分析等相关性内容能系统性地包含在现代企业的财务分析体系中，是目前范围必不可少的分析体系。哈佛大学教授Erich A Helfert（2010）在《财务分析技术管理与计量企业绩效的实践指南》资料中表明出了企业的财务分析内涵，能从企业投资和筹资以及经营方面呈现出目的和内容。我们可以基于经营分析和投资分析以及筹资分析等方面，可靠性地运用适应性的分析方法来全面地进行系统分析与评价。从以上的理论性中得出企业的财务分析更具有目的性和针对性。Gerald A.Feltham(1995)在费尔萨姆欧森推断的F0模型基础上，能反映出房地产企业的综合财务状况以及表明出房地产上市公司具有特征性的不同指标数据，最后运用针对性的分析方法和多元性的回归分析方法建立回归模型，对各公司财务状况全面分析。
1.2.2国内研究现状
我国社会主义经济体制的不断发展，企业财务分析的应用范围也越来越广泛，从以前的外部信贷及投资慢慢发展到现在内部里应用的经营管理和发展前景分析。东北财经大学张先治教授在《现代财务分析》提出财务分析中能够融合多元分析法，可以对多个对象同时考察，最后得出数据，使多元分析的优势发挥得更好，得出更准确的结果提供给企业的内外部决策者。
上海复旦大学侯春慧教授在《房地产投资财务分析及其评价指标》中表明了房地产企业投资分析的目标和方法，房地产行业的财务分析是指根据政府现在实行的财税制度和价格体系及有关法律、法规,去计算和分析房地产企业中投资项目发生的收益和费用等,从企业各角度看,了解项目的盈利能力和清偿能力等。
1.3研究方法
1、案例分析法：以保利地产公司为例，进行对比分析，从企业的偿债和盈利能力等几个方面进行比较分析，从而了解保利地产企业的经营状况，同时和该行业的发展现状相结合，对公司的不足之处提出意见。
2、文献分析法：结合行业现状查阅房地产相关资料和财务方面书籍。
3、比率分析法：以保利地产公司各财务指标的大小去观察企业经济活动的变化动态。
4、趋势分析法：依据保利地产企业近几年的报表内容，对比其中有关项目金额的增减方向及变化幅度，从中发现当期企业财务状况及经营成果的发展变化趋势。
Key words: Pauli Real Estate; Fund operation; Financial managemen 目 录
1绪 论 1
1.1研究目的和意义 1
1.2国内外研究现状 2
1.3研究方法 3
2保利地产公司资金运营现状 4
3保利地产公司资金运营存在的问题 5
3.1公司资金周转率不高 5
3.2公司财务风险较大 5
3.3公司短期偿债能力不足 6
3.4公司获利能力不强 6
4保利地产公司资金运营效果不佳的原因 8
4.1公司资金使用效果不佳 8
4.2保利地产公司资本结构不合理 9
4.3公司流动资产转换现金速度缓慢 11
4.4保利地产公司获利能力不足 12
5提高保利地产公司资金营运能力的措施 15
5.1提高公司资金使用效率 15
5.2优化公司资产结构 15
5.3提高公司短期偿债能力 15
5.4加强公司成本控制 16
6.结 论 17
参考文献 18
致 谢 19
1绪 论
1.1研究目的和意义
1.1.1研究目的
资金运营分析是通过对财务资源所反映的数据进行分析，从数据的偏差点着手制定措施进行改进与完善。企业的财 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
务数据分析是通过收集和整理财务会计报告中的相关指标，以及整合有关的补充信息，以此来分析出企业的财务状况、经营成果和现金流量，使其能够成为财务会计报告使用者作出决策和管理的一种依据。房地产企业在我国已是国民经济新的增长点及支柱产业，将面临新的发展机遇和挑战，同时其发展情况也成为了社会关注的焦点，对分析房地产企业的财务状况进行深入研究分析，了解房地产行业的经营状况及其发展趋势，从中获得制定决策所需要的信息。
鉴于此，本文以上市公司保利房地产（集团）股份有限公司(简称“保利地产”)为例，以其对外披露的财务报表、年度审计报告为基本的分析对象，通过在保利地产所处的房地产行业，以财务报表中的数据分析相关的基础理论，并综合运用比率分析法和趋势分析法等常用的财务分析方法，去对保利地产财务结构的合理性，企业的财务状况和经营能力以及偿债能力等方面进行分析，从而发现公司在资金运营方面存在的一些问题，并提出相应的建议，为报表使用者提供些许参考。
1.1.2研究意义
财务会计是现代社会企业和外界交流的重要语言，有了如何分析财务报表的基础，你才能独立自主地选择适合的投资方法。通过对保利地产财务报表研究分析，从中发现其存在的问题，提出了可行性方案，为保利地产以后的持续发展，提供了有效的数据依据，为其经营管理者做出更准确的经济决策提供了参考，也为其他房地产行业的管理者、投资者、决策者等解决有关问题时提供了一些思路和方法，在实践方面具有现实意义。对于其他房地产行业经营管理者来讲，通过对保利地产以往的业绩以及运营情况的了解，可以定位本企业所处的地位，预测企业的发展潜力和前景，从而更好的指导本企业的经营管理，保持企业长久的竞争优势；对于房地产行业投资者来说，可以从研究和分析的保利地产财务报表中了解与投资决策有关的信息和企业过去经营的业绩及现金流动情况，从而获取对自己有利的信息，规避风险进行投资决策； 对于债权人而言，通过了解偿债能力的高低，现金流充足程度，以确认其债务风险水平，可以决定是否对债务的收回期进行调整或是要求该公司提供担保。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
早期美国杜邦公司就曾提出过杜邦财务分析体系，能有效地反映出各企业的财务经营状况。近几十年，国外的财务报告分析不断进行完善、扩展。Palepu,Bemard和Healy将会计分析、财务分析等相关性内容能系统性地包含在现代企业的财务分析体系中，是目前范围必不可少的分析体系。哈佛大学教授Erich A Helfert（2010）在《财务分析技术管理与计量企业绩效的实践指南》资料中表明出了企业的财务分析内涵，能从企业投资和筹资以及经营方面呈现出目的和内容。我们可以基于经营分析和投资分析以及筹资分析等方面，可靠性地运用适应性的分析方法来全面地进行系统分析与评价。从以上的理论性中得出企业的财务分析更具有目的性和针对性。Gerald A.Feltham(1995)在费尔萨姆欧森推断的F0模型基础上，能反映出房地产企业的综合财务状况以及表明出房地产上市公司具有特征性的不同指标数据，最后运用针对性的分析方法和多元性的回归分析方法建立回归模型，对各公司财务状况全面分析。
1.2.2国内研究现状
我国社会主义经济体制的不断发展，企业财务分析的应用范围也越来越广泛，从以前的外部信贷及投资慢慢发展到现在内部里应用的经营管理和发展前景分析。东北财经大学张先治教授在《现代财务分析》提出财务分析中能够融合多元分析法，可以对多个对象同时考察，最后得出数据，使多元分析的优势发挥得更好，得出更准确的结果提供给企业的内外部决策者。
上海复旦大学侯春慧教授在《房地产投资财务分析及其评价指标》中表明了房地产企业投资分析的目标和方法，房地产行业的财务分析是指根据政府现在实行的财税制度和价格体系及有关法律、法规,去计算和分析房地产企业中投资项目发生的收益和费用等,从企业各角度看,了解项目的盈利能力和清偿能力等。
1.3研究方法
1、案例分析法：以保利地产公司为例，进行对比分析，从企业的偿债和盈利能力等几个方面进行比较分析，从而了解保利地产企业的经营状况，同时和该行业的发展现状相结合，对公司的不足之处提出意见。
2、文献分析法：结合行业现状查阅房地产相关资料和财务方面书籍。
3、比率分析法：以保利地产公司各财务指标的大小去观察企业经济活动的变化动态。
4、趋势分析法：依据保利地产企业近几年的报表内容，对比其中有关项目金额的增减方向及变化幅度，从中发现当期企业财务状况及经营成果的发展变化趋势。
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