论城房地产管理制度的法律规制(附件)【字数：8599】
摘 要通过对相关文献的阅读整理发现，房地产作为民生的一项重要内容关乎人民幸福安康。目前对城市房地产管理的法律规范的研究已经取得一定的成果，但是多数研究缺乏深度，且未形成较为完整的理论。由于我国自身的特殊情况，城市房地产管理制度的法律规制方面存在一些问题。现阶段针对城市房地产管理的法律规范方面有如下不足多数研究将房地产管理方面与经济或政策结合起来进行，未能与法条进行有效结合；只对法条进行研究，缺乏与实际的联系；研究的方面过于广泛而不够深入。因此，论文将围绕以上不足进行研究。
目 录
第一章 绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究意义 1
1.3研究内容 1
第二章 城市房地产开发法律规制的概述 2
城市房地产开发相关法律规制的现状 2
第三章 国内城市房地产开发法律存在的问题 3
3.1城市房地产居间问题 3
3.2预购商品房抵押的问题 3
3.3城市社区建设的问题 3
第四章 我国城市房地产开发法律规制的完善 4
4.1城市房地产居间问题的完善 4
4.1.1房地产居间商的尽职调查与如实报告义务 4
4.1.2委托人“跳单”的法律后果 4
4.2预购房抵押问题的完善 5
4.3城市社区建设问题的完善 6
结束语 9
致 谢 10
参考文献 11
第一章 绪论
1.1研究背景
距2007年修订《城市房地产管理法》已经过了相当长的一段时间，国家的变化日新月异。政府对房地产市场和产业管理已经积累了丰富经验，在不断实践的过程中需要清理与当前实际存在矛盾冲突的制度，吸收和重新确立成熟的制度。尤其是近来随着当前供给侧改革的不断推进，房地产的改革也在随之不断的深入，我国城市房地产正在面临着新的需求以及新的矛盾，随之而来又产生新的城市房地产的法律规范问题。
1.2研究意义
房地产是事关民生的重要组成部分，但是由于房地产在国家经济中扮演的角色尤为特殊，因此在房地产法律规范的制定和实施中不能固步自封，更应该切合实际，不断地随着 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
时代的变化不断的进步。房地产是不动产物权的基本形态，对其的管理实质上就是行使不动产物权。故房产管理的法律规范是为了保护了房地产权利人的权利而制定的，并且应当有利于权利人合理地行使权利。通过研究房地产的法律规范在司法实践中在处理司法实践问题时，能够更加符合各方的利益要求。因此围绕这一问题进行研究，具有十分积极的意义：第一，国内有关这一问题仍在探索而同本次研究有利于相关理论系统的进一步完善，同时能够推动我国房地产法律体系的进步。第二，通过对国内现有案例的分析，能够对国内法律法规有着更加全面、清晰的认知。第三，通过完善城市房地产思路的提出，使国内法律在人性化和规范化之间保持平衡，实现法治精神，同时各方的利益。
1.3研究内容
本文主要内容围绕城市房地产法律规范而展开，具体包括如下几个部分。第一部分阐明了我国城市房地产的现有状况；第二部分对国内具有代表性的案例进行分析，第三部分对国内城市房地产法律规范的不足之处展开研究，最后对我国城市房地产法律规范的完善思路进行探析。
第二章 城市房地产开发法律规范的概述
2.1城市房地产开发相关法律规范的现状
我国城市房产管理法在1995年开始正式实施，并且在2007年通过了修改，在经过修改后与修改前的相比较而言存在了更多的可取之处。
第一，与民法存在紧密的联系。在《城市房地产管理法》刚刚实施的时候，合同法，担保法与物权法等等基本民事单行法尚未出台。因此先一步颁布出来的城市房地产管理法，在对不动产民事法律规范中发挥着基础法律的作用。之后，我国的法律体系逐渐健全，由于《物权法》内容中的一些规则具有实践性，可以在实践中转化为可供操作的实施细则，在随后的房管法修改的过程中，对物权法中的详细规定也有所借鉴和吸收使得《城市房地产管理法》与民法的内容存在紧密的联系。
第二，建构市场监管和城市房地产业框架。我国城市房地产是因我国住房制度的改革而起步和发展起来的。到现在城市房地产业已经我国经济发展中最重要的一项产业了。城市房地产业既是拉动经济增长的支柱性产业之一，又是牵扯到人民生活水平的重要内容。因此，房地产业自身的特征使得房地产业就要有专项明确的管理监督机制。1994年颁布的房地产管理法已经对城市房地产管理建立其了基本框架。但在它制定时，我国的房地产市场发展仍不完善，无论是在市场方面还是在监管方面均还需要探索。到今天，经过多年市场运行和不断发展的房地产业，为国家在探索和完善城市房地产法律规范等方面提供了更多的空间。
第三，保障我国房产交易安全性。我国选择运用无形的手对房地产市场进行监管和调控，对房地产开发、经营和交易等方面立法进行规制，是因为房地产的交易安全关系着人民的日常生活。虽然房地产交易的基础是主体间的相互平等，但是因为这种交易通常存在着交易双方或者多方拥有的信息不对称较多等因素，导致交易存在着一系列的问题，这样的案例也有很多，修订后的《城市房地产管理法》使得国家介入，通过完善房地产市场的法律规定，有效地防止了欺诈交易，保护了在房地产交易的双方的利益，维护了房地产交易的安全。
第三章 国内城市房地产开发法律存在的问题
3.1城市房地产居间问题
自我国房地产行业快速发展以来，房地产中介服务业也日益兴隆。但是经过一段时间的发展，在实践中房地产中介服务暴露出了一系列严重的问题：居间公司及从业人员，资质及素质良莠不齐；部分中介公司披露的信息不真实，蓄意欺诈，违背职业道德；委托人“跳单”的现象。
3.2预购商品房抵押的问题
在实践中存在着在商品房还没有建好，所有权人就将其抵押的现象就被称为预购商品房抵押。在2009年在上海发生了一起商品房预购抵押贷款纠纷案件。在本案中，贷款银行诉求：面对购房人不能按时还款这一义务的形成，开发商对此应当承担连带责任。针对该诉求，法院认为：预购商品房抵押，其本质不是对房屋进行的抵押，而是对获得房屋期待权的抵押。贷款人没有其他的产权凭证，对真正抵押物没有发生物权效力，因此担保法第二十八条在本案中不适用，对于银行的诉求应予支持，判决开发商对该笔债务承担连带责任。上述案例讲述了在现实生活中的预购商品房抵押的问题，在城市房地产管理法中指出：不动产抵押权的设立应当有土地使用权证以及房屋使用权证。而没有取得房产证及土地证的预售房屋没有设立抵押权的可能。但是房屋作为不动产所涉及的金额是十分巨大的，为了解决商品房预售中购房人的资金需求问题，在实践中能否对预购商品房抵押的相关问题作出具体的规定。
目 录
第一章 绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究意义 1
1.3研究内容 1
第二章 城市房地产开发法律规制的概述 2
城市房地产开发相关法律规制的现状 2
第三章 国内城市房地产开发法律存在的问题 3
3.1城市房地产居间问题 3
3.2预购商品房抵押的问题 3
3.3城市社区建设的问题 3
第四章 我国城市房地产开发法律规制的完善 4
4.1城市房地产居间问题的完善 4
4.1.1房地产居间商的尽职调查与如实报告义务 4
4.1.2委托人“跳单”的法律后果 4
4.2预购房抵押问题的完善 5
4.3城市社区建设问题的完善 6
结束语 9
致 谢 10
参考文献 11
第一章 绪论
1.1研究背景
距2007年修订《城市房地产管理法》已经过了相当长的一段时间，国家的变化日新月异。政府对房地产市场和产业管理已经积累了丰富经验，在不断实践的过程中需要清理与当前实际存在矛盾冲突的制度，吸收和重新确立成熟的制度。尤其是近来随着当前供给侧改革的不断推进，房地产的改革也在随之不断的深入，我国城市房地产正在面临着新的需求以及新的矛盾，随之而来又产生新的城市房地产的法律规范问题。
1.2研究意义
房地产是事关民生的重要组成部分，但是由于房地产在国家经济中扮演的角色尤为特殊，因此在房地产法律规范的制定和实施中不能固步自封，更应该切合实际，不断地随着 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
时代的变化不断的进步。房地产是不动产物权的基本形态，对其的管理实质上就是行使不动产物权。故房产管理的法律规范是为了保护了房地产权利人的权利而制定的，并且应当有利于权利人合理地行使权利。通过研究房地产的法律规范在司法实践中在处理司法实践问题时，能够更加符合各方的利益要求。因此围绕这一问题进行研究，具有十分积极的意义：第一，国内有关这一问题仍在探索而同本次研究有利于相关理论系统的进一步完善，同时能够推动我国房地产法律体系的进步。第二，通过对国内现有案例的分析，能够对国内法律法规有着更加全面、清晰的认知。第三，通过完善城市房地产思路的提出，使国内法律在人性化和规范化之间保持平衡，实现法治精神，同时各方的利益。
1.3研究内容
本文主要内容围绕城市房地产法律规范而展开，具体包括如下几个部分。第一部分阐明了我国城市房地产的现有状况；第二部分对国内具有代表性的案例进行分析，第三部分对国内城市房地产法律规范的不足之处展开研究，最后对我国城市房地产法律规范的完善思路进行探析。
第二章 城市房地产开发法律规范的概述
2.1城市房地产开发相关法律规范的现状
我国城市房产管理法在1995年开始正式实施，并且在2007年通过了修改，在经过修改后与修改前的相比较而言存在了更多的可取之处。
第一，与民法存在紧密的联系。在《城市房地产管理法》刚刚实施的时候，合同法，担保法与物权法等等基本民事单行法尚未出台。因此先一步颁布出来的城市房地产管理法，在对不动产民事法律规范中发挥着基础法律的作用。之后，我国的法律体系逐渐健全，由于《物权法》内容中的一些规则具有实践性，可以在实践中转化为可供操作的实施细则，在随后的房管法修改的过程中，对物权法中的详细规定也有所借鉴和吸收使得《城市房地产管理法》与民法的内容存在紧密的联系。
第二，建构市场监管和城市房地产业框架。我国城市房地产是因我国住房制度的改革而起步和发展起来的。到现在城市房地产业已经我国经济发展中最重要的一项产业了。城市房地产业既是拉动经济增长的支柱性产业之一，又是牵扯到人民生活水平的重要内容。因此，房地产业自身的特征使得房地产业就要有专项明确的管理监督机制。1994年颁布的房地产管理法已经对城市房地产管理建立其了基本框架。但在它制定时，我国的房地产市场发展仍不完善，无论是在市场方面还是在监管方面均还需要探索。到今天，经过多年市场运行和不断发展的房地产业，为国家在探索和完善城市房地产法律规范等方面提供了更多的空间。
第三，保障我国房产交易安全性。我国选择运用无形的手对房地产市场进行监管和调控，对房地产开发、经营和交易等方面立法进行规制，是因为房地产的交易安全关系着人民的日常生活。虽然房地产交易的基础是主体间的相互平等，但是因为这种交易通常存在着交易双方或者多方拥有的信息不对称较多等因素，导致交易存在着一系列的问题，这样的案例也有很多，修订后的《城市房地产管理法》使得国家介入，通过完善房地产市场的法律规定，有效地防止了欺诈交易，保护了在房地产交易的双方的利益，维护了房地产交易的安全。
第三章 国内城市房地产开发法律存在的问题
3.1城市房地产居间问题
自我国房地产行业快速发展以来，房地产中介服务业也日益兴隆。但是经过一段时间的发展，在实践中房地产中介服务暴露出了一系列严重的问题：居间公司及从业人员，资质及素质良莠不齐；部分中介公司披露的信息不真实，蓄意欺诈，违背职业道德；委托人“跳单”的现象。
3.2预购商品房抵押的问题
在实践中存在着在商品房还没有建好，所有权人就将其抵押的现象就被称为预购商品房抵押。在2009年在上海发生了一起商品房预购抵押贷款纠纷案件。在本案中，贷款银行诉求：面对购房人不能按时还款这一义务的形成，开发商对此应当承担连带责任。针对该诉求，法院认为：预购商品房抵押，其本质不是对房屋进行的抵押，而是对获得房屋期待权的抵押。贷款人没有其他的产权凭证，对真正抵押物没有发生物权效力，因此担保法第二十八条在本案中不适用，对于银行的诉求应予支持，判决开发商对该笔债务承担连带责任。上述案例讲述了在现实生活中的预购商品房抵押的问题，在城市房地产管理法中指出：不动产抵押权的设立应当有土地使用权证以及房屋使用权证。而没有取得房产证及土地证的预售房屋没有设立抵押权的可能。但是房屋作为不动产所涉及的金额是十分巨大的，为了解决商品房预售中购房人的资金需求问题，在实践中能否对预购商品房抵押的相关问题作出具体的规定。
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