中南锦苑营销策划【字数：27936】
指导教师 李德智 葛杭峰 摘 要现如今我国房地产业发展迅速，房地产同时又是我国经济支柱型产业，所以房地产业在经济上占有重要地位。而现在房地产市场竞争也日趋激烈，房地产商为了能够迅速抢占市场、占领市场份额，最后从激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须意识到一个良好的营销策划的重要性。本文首先对南京中南锦苑这个项目的具体信息进行介绍；其次通过对项目的宏观分析、中观分析、微观分析这三大分析来确定本项目发展的影响因素和发展前景等；再次通过SWOT分析来分析本项目在发展过程中将遇到的机会和威胁，并制定相应的应对策略；然后有对本项目进行了市场分析，确定了项目的目标市场及目标客户群，并确定了本项目的定位；最后通过前面一系列的分析，再通过营销组合分析制定出了适合本项目的营销策略，并为此营销策略的顺利实施制定了相关保障制度。
Key words: SWOT analysis；market positioning；marketing strategy 目 录
第一章 项目概况 3
1.1中南锦苑开发商及物业情况 3
1.2中南锦苑项目位置 3
1.3中南锦苑项目的配套设施 4
1.4中南锦苑项目规划设计 4
第二章 房地产市场环境分析 7
2.1房地产宏观市场分析与预测 7
2.2房地产中观市场分析与预测 10
2.3项目所在区域分析 14
第三章 南京中南锦苑项目市场分析 16
3.1项目市场供需分析 16
3.2项目的竞争楼盘分析 18
3.3项目的SWOT分析 21
第四章 南京中南锦苑项目市场定位 24
4.1项目市场细分 24
4.2项目的目标市场确定 27
4.3南京中南锦苑项目定位 28
第五章 南京中南锦苑项目营销策略设计 30
5.1南京中南锦苑产品策略 30
5.2项目的价格策略 37
5.3项目的营销渠道策略 40
5.4项目的促销策略 43
第六章 南京中南锦苑项目营 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
销策略实施保障 46
6.1人力资源保障 46
6.2组织结构保障 46
6.3制度保障 47
结束语 49
致谢 50
参考文献 51
附录A 53
第一章 项目概况
1.1中南锦苑开发商及物业情况
中南锦苑的开发公司为中南房产，是南通建筑业的龙头企业，同时它在全国的房地产企业中也具有响亮的名号，它所开发的房地产具有质量与口碑双收的好成绩，是不错的房地产品牌。
南京中南锦苑所采用的物业管理与其他小区的管理不同，它采用了更智能的管理方式，一应管理更具科技性与智能化，使得住户拥有更舒适便捷的居住体验。
1.2中南锦苑项目位置
南京中南锦苑地处于南京雨花台区，靠近软件大道，临近地铁十号线与一号线，项目地块完整，且处于雨花台区地势较平缓的区域，地理位置优越。下图11为本项目具体地理位置。
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图11 南京中南锦苑位置图
1.3中南锦苑项目的配套设施
中南锦苑附近的商业、医院、学校齐具，可以说是应有尽有，满足了住户们休闲娱乐、日常生活的所有要求。项目所靠近的主干道软件大道可以去往南京各个热门的地区；项目附近有很多商圈，如河西CBD、虹悦城、雨花台，商业繁荣；项目临近许多风景区，具体有菊花台公园、雨花台风景区等，景色宜人，人文气息浓郁；项目靠近许多写字楼，如软件谷、创智中心，年轻人才众多，创业氛围浓厚。
项目周边交通便利。它临近一号线、十号线和S3号线，附近有许多的地铁口，如小行站、安德门站、圆通站、铁心桥站等；同时也临近众多的公交站台；项目距离南京南站和南京禄口机场非常的近，人们出行极其的便利。具体配套设施图见图12。
/
图12 项目周边配套图
1.4中南锦苑项目规划设计
中南锦苑项目总量很大，可建设用地面积为35358平方米，按照规划总建筑面积为115270平方米，绿化率达到30%，容积率是3.26。本项目建设内容包括普通住宅、公寓及商铺，建筑形式为多层、高层。中南锦苑与其他住宅最大的不同就是它是科技住宅，它在会采用红外线自动识别车牌，住户进入小区会采用人脸识别模式，在平时的日常生活中可以通过智能手机来实现对住宅的管理，住宅内会实现家电智能化，即本项目较其他的普通住宅而言它更显智能，更能吸引年轻人的目光。如下图14为项目的平面规划图。
/
图14中南锦苑平面规划图
结合项目实际情况，中南锦苑以住宅和商铺为主，一共有八栋建筑物。项目具体技术指标见下表11。
表11 项目主要技术指标表
序号
项目
单位
数值
1
项目建筑面积
㎡
35358
2
占地面积
㎡
115270
3
容积率
/
3.26
4
绿化率
%
30
从上表的技术指标里可以看出，本项目的规模适中，绿化率较高，景观应该也十分优美，商住结合，楼宇高低错落，室外活动场地宽敞，交通便利，是一个各方条件都不错的住宅。如下图15所示即为中南锦苑效果图。
/
图15 中南锦苑效果图
第二章 房地产市场环境分析
2.1房地产宏观市场分析与预测
2.1.1政策法律环境
政治法律是一个企业在发展的过程中和做任何决策时都必须要考虑的重要因素之一。近年来我国房地产业发展迅猛，房价一路高涨，从2010年起，我国接连出台了多项政策来对房地产进行调控，从2016年10月起，各部门各地区出台了适合当地的调控政策，同时还提出了限购的政策。2017年，多部门联合部署规范购房融资行为，在中共十九大中，也重申了房子是用来住的而不是用来炒的，这为进一步发展房地产业指明了方向。而在2018年的两会中，房产税被进一步的明确，同时政府将在金融、住房和棚改等方面开始建立长效机制。
虽然经过了一系列的房地产调控政策，但是2018年我国的商品房销售面积及销售额仍在增长，但是面积增长略有下降。具体情况见图21及图22。
Key words: SWOT analysis；market positioning；marketing strategy 目 录
第一章 项目概况 3
1.1中南锦苑开发商及物业情况 3
1.2中南锦苑项目位置 3
1.3中南锦苑项目的配套设施 4
1.4中南锦苑项目规划设计 4
第二章 房地产市场环境分析 7
2.1房地产宏观市场分析与预测 7
2.2房地产中观市场分析与预测 10
2.3项目所在区域分析 14
第三章 南京中南锦苑项目市场分析 16
3.1项目市场供需分析 16
3.2项目的竞争楼盘分析 18
3.3项目的SWOT分析 21
第四章 南京中南锦苑项目市场定位 24
4.1项目市场细分 24
4.2项目的目标市场确定 27
4.3南京中南锦苑项目定位 28
第五章 南京中南锦苑项目营销策略设计 30
5.1南京中南锦苑产品策略 30
5.2项目的价格策略 37
5.3项目的营销渠道策略 40
5.4项目的促销策略 43
第六章 南京中南锦苑项目营 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
销策略实施保障 46
6.1人力资源保障 46
6.2组织结构保障 46
6.3制度保障 47
结束语 49
致谢 50
参考文献 51
附录A 53
第一章 项目概况
1.1中南锦苑开发商及物业情况
中南锦苑的开发公司为中南房产，是南通建筑业的龙头企业，同时它在全国的房地产企业中也具有响亮的名号，它所开发的房地产具有质量与口碑双收的好成绩，是不错的房地产品牌。
南京中南锦苑所采用的物业管理与其他小区的管理不同，它采用了更智能的管理方式，一应管理更具科技性与智能化，使得住户拥有更舒适便捷的居住体验。
1.2中南锦苑项目位置
南京中南锦苑地处于南京雨花台区，靠近软件大道，临近地铁十号线与一号线，项目地块完整，且处于雨花台区地势较平缓的区域，地理位置优越。下图11为本项目具体地理位置。
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图11 南京中南锦苑位置图
1.3中南锦苑项目的配套设施
中南锦苑附近的商业、医院、学校齐具，可以说是应有尽有，满足了住户们休闲娱乐、日常生活的所有要求。项目所靠近的主干道软件大道可以去往南京各个热门的地区；项目附近有很多商圈，如河西CBD、虹悦城、雨花台，商业繁荣；项目临近许多风景区，具体有菊花台公园、雨花台风景区等，景色宜人，人文气息浓郁；项目靠近许多写字楼，如软件谷、创智中心，年轻人才众多，创业氛围浓厚。
项目周边交通便利。它临近一号线、十号线和S3号线，附近有许多的地铁口，如小行站、安德门站、圆通站、铁心桥站等；同时也临近众多的公交站台；项目距离南京南站和南京禄口机场非常的近，人们出行极其的便利。具体配套设施图见图12。
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图12 项目周边配套图
1.4中南锦苑项目规划设计
中南锦苑项目总量很大，可建设用地面积为35358平方米，按照规划总建筑面积为115270平方米，绿化率达到30%，容积率是3.26。本项目建设内容包括普通住宅、公寓及商铺，建筑形式为多层、高层。中南锦苑与其他住宅最大的不同就是它是科技住宅，它在会采用红外线自动识别车牌，住户进入小区会采用人脸识别模式，在平时的日常生活中可以通过智能手机来实现对住宅的管理，住宅内会实现家电智能化，即本项目较其他的普通住宅而言它更显智能，更能吸引年轻人的目光。如下图14为项目的平面规划图。
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图14中南锦苑平面规划图
结合项目实际情况，中南锦苑以住宅和商铺为主，一共有八栋建筑物。项目具体技术指标见下表11。
表11 项目主要技术指标表
序号
项目
单位
数值
1
项目建筑面积
㎡
35358
2
占地面积
㎡
115270
3
容积率
/
3.26
4
绿化率
%
30
从上表的技术指标里可以看出，本项目的规模适中，绿化率较高，景观应该也十分优美，商住结合，楼宇高低错落，室外活动场地宽敞，交通便利，是一个各方条件都不错的住宅。如下图15所示即为中南锦苑效果图。
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图15 中南锦苑效果图
第二章 房地产市场环境分析
2.1房地产宏观市场分析与预测
2.1.1政策法律环境
政治法律是一个企业在发展的过程中和做任何决策时都必须要考虑的重要因素之一。近年来我国房地产业发展迅猛，房价一路高涨，从2010年起，我国接连出台了多项政策来对房地产进行调控，从2016年10月起，各部门各地区出台了适合当地的调控政策，同时还提出了限购的政策。2017年，多部门联合部署规范购房融资行为，在中共十九大中，也重申了房子是用来住的而不是用来炒的，这为进一步发展房地产业指明了方向。而在2018年的两会中，房产税被进一步的明确，同时政府将在金融、住房和棚改等方面开始建立长效机制。
虽然经过了一系列的房地产调控政策，但是2018年我国的商品房销售面积及销售额仍在增长，但是面积增长略有下降。具体情况见图21及图22。
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