盐城公园道一号小区物业管理投标方案策划(附件)【字数：12978】
摘 要本毕业设计通过走访小区、调查资料的方式，主要解决盐城市公园道一号小区物业管理方案策划中的组织构架和人员配置、服务内容和标准、风险防范管理以及费用管理的问题。服务内容和标准主要包括各项管理指标与具体措施、物业服务的要求和特约服务内容。风险防范管理包括风险识别、风险应对，其中风险识别是关键。费用管理包括物业服务费、特约服务费、专项维修资金以及停车服务费等。其中停车服务费的收取问题是需要进一步详细的研究。
目 录
第一章 整体设想与构思 1
1.1盐城市公园道一号的基本情况和特点 1
1.2业主的基本情况 1
1.3拟提供的服务内容 2
1.4管理目标与承诺 4
1.5拟采取的管理方式 4
第二章 组织构架与人员配置 7
2.1组织体系的内容 7
2.2组织的建立 8
2.3人员培训 13
2.4制度建设 16
第三章 服务内容与标准 18
3.1房屋、公共设施设备管理 18
3.2协助维护公共秩序 18
3.3保洁绿化服务 19
3.4特约服务 20
第四章 风险管理 21
4.1风险的成因 21
4.2风险的识别与应对 21
第五章 费用管理 25
5.1物业服务费 25
5.2特约服务费和公共代办性服务费 25
5.3专项维修资金 26
5.4停车服务费 26
结束语 28
致 谢 29
参考文献 30
第一章 整体设想与构思
1.1盐城市公园道一号的基本情况和特点
1.1.1基本情况
地理位置：江苏省盐城市亭湖区东进中路19号；
开发建设公司：盐城市联鑫置业有限公司；
占地面积：170000㎡；
建筑面积：400000㎡；
建筑类别：高层，小高层，多层，板塔结合；
容积率 ：2.98；
绿化率：40%；
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
栋数：30栋；
总户数 ：2000户；
停车位 ：2000个；
物业类别：住宅；
周边学校：公园道一号幼儿园；盐城市实验小学；江苏省盐城中学；
商场：宝龙城市广场；
公园：盐渎公园；
历史文化风貌区：水街。
1.1.2特点
1.本小区居住的人多，人口结构比较复杂，形成了相对独立的社区文化。
2.本小区的地理位置优越，社会活动频繁，公用设施社会化。
3.本小区为新建的小区，所以整体建设规划比较合理，配套的设施齐全，居住方便。
1.2业主的基本情况
由于本小区为学区房，所以很多高文化、中收入购买人群为核心，数量最大，购买的是中小型实用房型；由于临近公园，有很多高收入的顾客比较注重环境和享受会购买大户型；中等收入、中等文化会购买小户型，主要为了长期居住；低收入的顾客所占比重很小，一般只购买小户型。
而且本小区附近有很多外国的企业，物业使用者有很多外国人，小区也为外国人提供便利的服务使业主满意。
小区内老年人及小孩较多，在安全管理上需要较大的投入，尤其上学放学人流量多的期间更要加强管理。
1.3拟提供的服务内容
1.3.1房屋共用部位的维护和管理
房屋管理是小区物业管理的主体工作和基础工作，而且也是衡量物业管理企业管理水平的重要标志。房屋管理的主要内容包括：
1.房屋结构与外观完整的维护管理；
2.房屋老化、损坏的检查、鉴定、赔偿与修复；
3.房屋内外装修管理；
4.房屋使用管理；
5.建筑内外的标志、广告的管理。
1.3.2共用设施、设备的管理
物业设施设备的管理是指物业管理企业运用先进的、科学的技术手段和管理方法各种设备设施的日常使用和维修养护实施管理，保证房屋的设备正常使用，最大限度的满足业主和使用人对设施设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。
共用设施设备的管理主要包括使用和维修管理、安全管理、技术档案管理等。使用管理是对设施设备的运行使用管理，通过加强使用管理，保证设施设备的正常运行，满足业主和使用人的正常工作和生活需要；维修养护管理是设施设备的定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等；安全管理是对设施设备安全使用、安全维修养护的管理；技术档案管理包括设施设备登记卡、设备使用说明书、设施设备保修卡、工作档案、技术档案、维修档案等。
1.3.3环境卫生
1.清洁服务
物业管理企业通过宣传教育手段、日常检查卫生以及日常的清洁工作，防止环境的污染，保护物业区域内的环境，为业主们提供一个优美的居住环境。清洁服务不仅包括了卫生清洁的有形的服务，还包括了教育和宣传、直接监督和间接监督等无形的服务。
有形服务主要包括：服务范围内的日常清扫擦抹的工作；生活垃圾处理；小区的外周面、区域内的栅栏等设施的非日常清洁；定期在物业区域内在需要的范围喷消毒剂、洒灭鼠剂、清洁剂、除虫剂等；雨雪等恶劣天气应及时对区域范围内的主干路进行路面清理，及时清扫积水积雪，保证路面通畅无阻。
无形服务是指通过直接监督、教育普及等方式，对住宅保洁进行提前防治的工作。这是保障区域内卫生清洁的重要的办法，同样也是物业保洁服务中容易忽略的一个方面。为了提高区域内业主们的卫生环保意识和整体的素质，因此物业管理企业需要进一步加强精神方面的宣传，从而在源头上减少乱扔垃圾、乱写乱画等不文明的现象，最终保证小区的环境卫生。
2.绿化养护
绿化养护服务工作包括：浇水、施肥、松土、修理外形、除杂草、防治病虫害、加强环境保护教育的宣传、巡视以防止人为破坏等。
目 录
第一章 整体设想与构思 1
1.1盐城市公园道一号的基本情况和特点 1
1.2业主的基本情况 1
1.3拟提供的服务内容 2
1.4管理目标与承诺 4
1.5拟采取的管理方式 4
第二章 组织构架与人员配置 7
2.1组织体系的内容 7
2.2组织的建立 8
2.3人员培训 13
2.4制度建设 16
第三章 服务内容与标准 18
3.1房屋、公共设施设备管理 18
3.2协助维护公共秩序 18
3.3保洁绿化服务 19
3.4特约服务 20
第四章 风险管理 21
4.1风险的成因 21
4.2风险的识别与应对 21
第五章 费用管理 25
5.1物业服务费 25
5.2特约服务费和公共代办性服务费 25
5.3专项维修资金 26
5.4停车服务费 26
结束语 28
致 谢 29
参考文献 30
第一章 整体设想与构思
1.1盐城市公园道一号的基本情况和特点
1.1.1基本情况
地理位置：江苏省盐城市亭湖区东进中路19号；
开发建设公司：盐城市联鑫置业有限公司；
占地面积：170000㎡；
建筑面积：400000㎡；
建筑类别：高层，小高层，多层，板塔结合；
容积率 ：2.98；
绿化率：40%；
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
栋数：30栋；
总户数 ：2000户；
停车位 ：2000个；
物业类别：住宅；
周边学校：公园道一号幼儿园；盐城市实验小学；江苏省盐城中学；
商场：宝龙城市广场；
公园：盐渎公园；
历史文化风貌区：水街。
1.1.2特点
1.本小区居住的人多，人口结构比较复杂，形成了相对独立的社区文化。
2.本小区的地理位置优越，社会活动频繁，公用设施社会化。
3.本小区为新建的小区，所以整体建设规划比较合理，配套的设施齐全，居住方便。
1.2业主的基本情况
由于本小区为学区房，所以很多高文化、中收入购买人群为核心，数量最大，购买的是中小型实用房型；由于临近公园，有很多高收入的顾客比较注重环境和享受会购买大户型；中等收入、中等文化会购买小户型，主要为了长期居住；低收入的顾客所占比重很小，一般只购买小户型。
而且本小区附近有很多外国的企业，物业使用者有很多外国人，小区也为外国人提供便利的服务使业主满意。
小区内老年人及小孩较多，在安全管理上需要较大的投入，尤其上学放学人流量多的期间更要加强管理。
1.3拟提供的服务内容
1.3.1房屋共用部位的维护和管理
房屋管理是小区物业管理的主体工作和基础工作，而且也是衡量物业管理企业管理水平的重要标志。房屋管理的主要内容包括：
1.房屋结构与外观完整的维护管理；
2.房屋老化、损坏的检查、鉴定、赔偿与修复；
3.房屋内外装修管理；
4.房屋使用管理；
5.建筑内外的标志、广告的管理。
1.3.2共用设施、设备的管理
物业设施设备的管理是指物业管理企业运用先进的、科学的技术手段和管理方法各种设备设施的日常使用和维修养护实施管理，保证房屋的设备正常使用，最大限度的满足业主和使用人对设施设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。
共用设施设备的管理主要包括使用和维修管理、安全管理、技术档案管理等。使用管理是对设施设备的运行使用管理，通过加强使用管理，保证设施设备的正常运行，满足业主和使用人的正常工作和生活需要；维修养护管理是设施设备的定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等；安全管理是对设施设备安全使用、安全维修养护的管理；技术档案管理包括设施设备登记卡、设备使用说明书、设施设备保修卡、工作档案、技术档案、维修档案等。
1.3.3环境卫生
1.清洁服务
物业管理企业通过宣传教育手段、日常检查卫生以及日常的清洁工作，防止环境的污染，保护物业区域内的环境，为业主们提供一个优美的居住环境。清洁服务不仅包括了卫生清洁的有形的服务，还包括了教育和宣传、直接监督和间接监督等无形的服务。
有形服务主要包括：服务范围内的日常清扫擦抹的工作；生活垃圾处理；小区的外周面、区域内的栅栏等设施的非日常清洁；定期在物业区域内在需要的范围喷消毒剂、洒灭鼠剂、清洁剂、除虫剂等；雨雪等恶劣天气应及时对区域范围内的主干路进行路面清理，及时清扫积水积雪，保证路面通畅无阻。
无形服务是指通过直接监督、教育普及等方式，对住宅保洁进行提前防治的工作。这是保障区域内卫生清洁的重要的办法，同样也是物业保洁服务中容易忽略的一个方面。为了提高区域内业主们的卫生环保意识和整体的素质，因此物业管理企业需要进一步加强精神方面的宣传，从而在源头上减少乱扔垃圾、乱写乱画等不文明的现象，最终保证小区的环境卫生。
2.绿化养护
绿化养护服务工作包括：浇水、施肥、松土、修理外形、除杂草、防治病虫害、加强环境保护教育的宣传、巡视以防止人为破坏等。
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