试论车位的产权归属
摘 要近年来，随着家庭购买私家车数量的迅猛增长，小区停车位问题越来越成为人们关注的热点，由此，住宅小区的车位也成为开发商与全体业主争夺的对象，相关纠纷也日见增多。我国2007年颁布的《物权法》似乎可以在立法层面解决这一问题。另外，在2009年最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也对该问题进行了进一步的规定。但是在实践运行中仍然存在着一定的不足之处，所以确认小区住宅车位的权属显得尤为重要。笔者将立足于住宅小区车位权属的现实情况，借鉴各个国家和地区的先进立法例，对我国《物权法》以及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释司法解释》中的相关规定进行分析，从而对我国车位权属及使用制度的完善提出相应的建议。
目 录
第一章 车位权属的法理分析 1
1.1车位的界定 1
1.2 车位权属理论依据 1
1.2.1 建筑物区分所有权理论概述 1
1.2.2 建筑物区分所有权理论在车位上的应用 2
1.3车位权属分类分析 4
1.3.1 地面车位权属分析 4
1.3.2地下车位权属分析 4
1.3.3楼房首层架空车位权属分析 5
1.3.4屋顶平台停车位权属分析 5
第二章 车位权属的比较法研究 6
1.1主要国家以及地区有关车位权属问题的立法例 6
1.1.1美国车位权属规制分析 6
1.1.2 德国车位权属规制分析 6
1.1.3 法国车位权属规制分析 7
1.1.4日本车位权属规制分析 7
1.1.5台湾车位权属规制分析 7
1.2比较与启示 8
第三章 我国车位权属规制的存在问题 9
1.1关于车位权属判定的主要学说及评述 9
1.1.1 小区业主共有说 9
1.1.2 依约定确定归属说 9
1.1.3 开发商所有说 10
1.2对《物权法》第74条剖析 13
1.2.1如何解读《物权法》第74条第1款 13
1.2.2如何解读《物权法》第74
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条第2款 13
1.2.3如何解读《物权法》第74条第3款 13
第四章 完善我国车位权属的建议 13
1.1明确各类车位的权属 13
1.2完善《物权法》第74条 13
1.2.1对“首先满足业主需要”进行细化 13
1.2.2完善“约定归属”的内容 14
1.2.3明确“其他场地”的含义 14
1.3完善车位的登记制度 14
1.3.1专有部分的车位登记 14
1.3.2共有部分的车位登记 15
1.3.3共有部分专用权的登记 15
结束语 16
致 谢 17
参考文献 18
第一章 车位权属的法理分析
1.1车位的界定
随着现代交通的不断发展，汽车愈加成为人们代步的工具。车位作为相应配套设施，变得越发重要。车位的种类各式各样，根据不同的地理位置，有处于住宅小区内部，供居民日常泊车的住宅小区车位，也有处于商务区供便利泊车的商务区车位。本文所研究的对象仅限于住宅小区内车位，不仅包括建筑区划内划线设置的、敞开式的车位，而且包括四至封闭、置于建筑物内的车库。车位并不等同于车库，车位是敞开的，车库通常是相对独立、封闭的。但是，二者本质上并没有什么差异，都是供业主泊车的场所。因此，笔者认为只要将有关车位的问题解释清楚了，其他问题也就迎刃而解了。除此之外，我国《物权法》将两者等同而视，并无区分对待，因而，车位在适用、归属方面的法律适用是一致的。有基于此，本文便不再分别论述，都统称为小区车位。
1.2 车位权属理论依据
在我国物权法体系中，车位制度设置于建筑物区分所有权制度之下，因此，想要明确车位的权属问题，首先必须要了解建筑物区分所有权制度的内容，厘清建筑物区分所有权的相关概念。结合建筑物区分所有权中专有部分与共有部分的性质分析来明析车位的法律属性，以明确其所有权归属。
1.2.1 建筑物区分所有权理论概述
建筑物区分所有权最早出现在人类文明之始的奴隶社会。在奴隶社会，生产资料日益丰富，商品经济的快速发展，大量的人口不断汇聚，城市得以形成。为满足城市不断膨胀的人口居住需求和日常经营需要，约公元前2000多年的古巴比伦，出现了与现代区分所有权的类似的建筑物物权形态。19世纪，随着西方工业革命的进行，生产力不断加速，城市陷入了人口爆增、地价飞升、住房紧缺的窘境。为了解决这一困境，建筑物区分所有权法律制度相继在各个国家的民法典中确立。以“民法典模式”确立和规制建筑物区分所有权的立法，使得建筑物区分所有权正式成为各国民法体系中不可或缺的重要组成部分。但是，对于建筑物区分所有权的概念的界定，各国尚未达成共识，见仁见智。“理论界主要存在‘一元论说’、‘二元论说’和‘三元论说’，其中‘三元论说’最具代表性且获多数的学者支持，成为主流学说。”“三元论说”由德国著名学者贝尔曼首创，该理论被运用于德国现行《住宅所有权法》。该学说将建筑物区分所有权理解为系由以专有部分为客体的专有所有权、在建筑物共用部分上设立的持分共有所有权以及共同所有人基于共同关系产生的成员权三部分组成。日本学者丸山英气教授赞同“三元论说”，他认为建筑物区分所有权应是专有权、共有持分权和成员权的三位一体的复合物权。“三元论说”似乎更为妥当，全面地反映建筑物区分所有权的特殊性。
目前，我国《物权法》所采用的是“三元论说”，认为建筑物区分所有权是指：“在一栋建筑物内，各业主对自己享有的专有部分单独行使权利，并且对于该建筑物及其附属物的共有部分，除另有约定外，按照一定比例持分所有，并且基于区分所有人之间的共同关系而享有成员权的总称。”其中，专有所有权是基本权利，共有所有权和成员权是基于此而产生的权利。如果区分所有人没有取得专有权，那么，也就没有共有权和成员权。区分所有权人无法单独转让其专有部分所有权，需随之一同转让共有所有权和成员权。总而言之，这三项权能应当视为一体，不可将之相互分离，不可单独处分。
1.2.2 建筑物区分所有权理论在车位上的应用
我国《物权法》设置专门的章节规定建筑物区分所有权制度，承认该项特殊的权利，这不仅有利于区分该权利与一般所有权和共有，而且还保证业主能够有效行使该权利。而车位分享了建筑物规划区域内的土地使用权，要对其权利归属和使用规则进行明确，理应在建筑物区分所有权制度框架内进行讨论。虽然《物权法》中对建筑物区分所有权体系下的专有部分和共有部分做了一定的规定和解释，但是对于车位到底是属于专有部分还是共有部分，或是哪些属于专有部分，哪些属于共有部分，并没有做出清晰的规定。而这一问题的解决，将对明确车位所有权的归属具有特殊的意义。如若是专有部分，则区分所有权人可以对其专有部分独立行使其专属权利，若是共有部分，则区分所有权人须按照法律规定或管理约定，对共有部分行使其享有特定权利。
那么如何界定专有部分呢？通说将有无构造上以及利用上的独立性作为是否属于建筑物区分所有权中专有权的权利客体的界定标准。依据我国《建筑物区分所有权解释》第2条的规定，专有部分应当具备以下三方面的条件：第一，独立性构造，即物理上的独立性，该专有部分与其他专有部分在建筑物构造上相隔离，具有客观实在的区分；第二，独立性利用，即功能上的独立性，实现所有权人单独使用以满足日常生活需要的机能；第三，法律上的独立性，即能否将专有部分以法律方式现实化、特定化，通过登记归于特定业主。
目 录
第一章 车位权属的法理分析 1
1.1车位的界定 1
1.2 车位权属理论依据 1
1.2.1 建筑物区分所有权理论概述 1
1.2.2 建筑物区分所有权理论在车位上的应用 2
1.3车位权属分类分析 4
1.3.1 地面车位权属分析 4
1.3.2地下车位权属分析 4
1.3.3楼房首层架空车位权属分析 5
1.3.4屋顶平台停车位权属分析 5
第二章 车位权属的比较法研究 6
1.1主要国家以及地区有关车位权属问题的立法例 6
1.1.1美国车位权属规制分析 6
1.1.2 德国车位权属规制分析 6
1.1.3 法国车位权属规制分析 7
1.1.4日本车位权属规制分析 7
1.1.5台湾车位权属规制分析 7
1.2比较与启示 8
第三章 我国车位权属规制的存在问题 9
1.1关于车位权属判定的主要学说及评述 9
1.1.1 小区业主共有说 9
1.1.2 依约定确定归属说 9
1.1.3 开发商所有说 10
1.2对《物权法》第74条剖析 13
1.2.1如何解读《物权法》第74条第1款 13
1.2.2如何解读《物权法》第74
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
条第2款 13
1.2.3如何解读《物权法》第74条第3款 13
第四章 完善我国车位权属的建议 13
1.1明确各类车位的权属 13
1.2完善《物权法》第74条 13
1.2.1对“首先满足业主需要”进行细化 13
1.2.2完善“约定归属”的内容 14
1.2.3明确“其他场地”的含义 14
1.3完善车位的登记制度 14
1.3.1专有部分的车位登记 14
1.3.2共有部分的车位登记 15
1.3.3共有部分专用权的登记 15
结束语 16
致 谢 17
参考文献 18
第一章 车位权属的法理分析
1.1车位的界定
随着现代交通的不断发展，汽车愈加成为人们代步的工具。车位作为相应配套设施，变得越发重要。车位的种类各式各样，根据不同的地理位置，有处于住宅小区内部，供居民日常泊车的住宅小区车位，也有处于商务区供便利泊车的商务区车位。本文所研究的对象仅限于住宅小区内车位，不仅包括建筑区划内划线设置的、敞开式的车位，而且包括四至封闭、置于建筑物内的车库。车位并不等同于车库，车位是敞开的，车库通常是相对独立、封闭的。但是，二者本质上并没有什么差异，都是供业主泊车的场所。因此，笔者认为只要将有关车位的问题解释清楚了，其他问题也就迎刃而解了。除此之外，我国《物权法》将两者等同而视，并无区分对待，因而，车位在适用、归属方面的法律适用是一致的。有基于此，本文便不再分别论述，都统称为小区车位。
1.2 车位权属理论依据
在我国物权法体系中，车位制度设置于建筑物区分所有权制度之下，因此，想要明确车位的权属问题，首先必须要了解建筑物区分所有权制度的内容，厘清建筑物区分所有权的相关概念。结合建筑物区分所有权中专有部分与共有部分的性质分析来明析车位的法律属性，以明确其所有权归属。
1.2.1 建筑物区分所有权理论概述
建筑物区分所有权最早出现在人类文明之始的奴隶社会。在奴隶社会，生产资料日益丰富，商品经济的快速发展，大量的人口不断汇聚，城市得以形成。为满足城市不断膨胀的人口居住需求和日常经营需要，约公元前2000多年的古巴比伦，出现了与现代区分所有权的类似的建筑物物权形态。19世纪，随着西方工业革命的进行，生产力不断加速，城市陷入了人口爆增、地价飞升、住房紧缺的窘境。为了解决这一困境，建筑物区分所有权法律制度相继在各个国家的民法典中确立。以“民法典模式”确立和规制建筑物区分所有权的立法，使得建筑物区分所有权正式成为各国民法体系中不可或缺的重要组成部分。但是，对于建筑物区分所有权的概念的界定，各国尚未达成共识，见仁见智。“理论界主要存在‘一元论说’、‘二元论说’和‘三元论说’，其中‘三元论说’最具代表性且获多数的学者支持，成为主流学说。”“三元论说”由德国著名学者贝尔曼首创，该理论被运用于德国现行《住宅所有权法》。该学说将建筑物区分所有权理解为系由以专有部分为客体的专有所有权、在建筑物共用部分上设立的持分共有所有权以及共同所有人基于共同关系产生的成员权三部分组成。日本学者丸山英气教授赞同“三元论说”，他认为建筑物区分所有权应是专有权、共有持分权和成员权的三位一体的复合物权。“三元论说”似乎更为妥当，全面地反映建筑物区分所有权的特殊性。
目前，我国《物权法》所采用的是“三元论说”，认为建筑物区分所有权是指：“在一栋建筑物内，各业主对自己享有的专有部分单独行使权利，并且对于该建筑物及其附属物的共有部分，除另有约定外，按照一定比例持分所有，并且基于区分所有人之间的共同关系而享有成员权的总称。”其中，专有所有权是基本权利，共有所有权和成员权是基于此而产生的权利。如果区分所有人没有取得专有权，那么，也就没有共有权和成员权。区分所有权人无法单独转让其专有部分所有权，需随之一同转让共有所有权和成员权。总而言之，这三项权能应当视为一体，不可将之相互分离，不可单独处分。
1.2.2 建筑物区分所有权理论在车位上的应用
我国《物权法》设置专门的章节规定建筑物区分所有权制度，承认该项特殊的权利，这不仅有利于区分该权利与一般所有权和共有，而且还保证业主能够有效行使该权利。而车位分享了建筑物规划区域内的土地使用权，要对其权利归属和使用规则进行明确，理应在建筑物区分所有权制度框架内进行讨论。虽然《物权法》中对建筑物区分所有权体系下的专有部分和共有部分做了一定的规定和解释，但是对于车位到底是属于专有部分还是共有部分，或是哪些属于专有部分，哪些属于共有部分，并没有做出清晰的规定。而这一问题的解决，将对明确车位所有权的归属具有特殊的意义。如若是专有部分，则区分所有权人可以对其专有部分独立行使其专属权利，若是共有部分，则区分所有权人须按照法律规定或管理约定，对共有部分行使其享有特定权利。
那么如何界定专有部分呢？通说将有无构造上以及利用上的独立性作为是否属于建筑物区分所有权中专有权的权利客体的界定标准。依据我国《建筑物区分所有权解释》第2条的规定，专有部分应当具备以下三方面的条件：第一，独立性构造，即物理上的独立性，该专有部分与其他专有部分在建筑物构造上相隔离，具有客观实在的区分；第二，独立性利用，即功能上的独立性，实现所有权人单独使用以满足日常生活需要的机能；第三，法律上的独立性，即能否将专有部分以法律方式现实化、特定化，通过登记归于特定业主。
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